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文亮語
不要祈望細價樓有優質租客
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年5月20日

  很多人曾經問我點解唔投資細價樓,他們認為細價樓是民生必需品,好似糧油白米一樣,就算經濟拮据都要住,要食。而過往幾年,細價樓的升幅跑贏豪宅與中型住宅,唔投資細價樓是否失策。他們的說話不無道理,亦有資深投資者以投資細價樓為主。但我們不投資,除了要承諾投資不影響民生的承諾下,我們亦有自己打算。
 
  如果不是辣招將所有物業投資者推向細價樓市場,細價樓樓價就不會飆升得如此厲害,又點解咁多物業投資者唔願意投資細價市場,最主要原因就是細價樓的租戶質素差,收租時候往往要三催四請,如果遇上租霸,不但損失租金收入,物業被破壞,甚至惹上官非。就算沒有遇上租霸,但不要祈望有優質租客,所以,一般物業投資者很少參與。
 
  細價樓的業主要有一個鐵石心腸,由於租客質素未如理想,欠租的事經常都會發生,倘若租客失業財困,未能交租,做業主的又會不會封樓,將租客一家大小趕出街,這是一個難題,就算是租客自願意交樓,但業主知道租客根本沒有前路,試問又於心何忍,我自問不是鐵石心腸,所以,我堅拒投資在細價樓。有人話買細價樓收租,我只是很奇怪,他們究竟試過買樓收租未,在過去幾年,經濟環境不俗,欠租事件很少,租霸亦很少出現,但經濟環境轉壞,租霸就會增加,那些人並不是想做租霸,但環境使然,迫於無奈要做,而租霸又絕大多數在細價樓出現,那些細價樓業主又如何面對,如果他們是倚賴租金收入來供按揭分期,他便會無端端遇上財務困難,千祈唔好以為物業已有一定升值,可以加按解燃眉之急,現在不但銀行,就算連財務公司都做唔到,所以,做細價樓收租業主要有心理準備,收租有時會非常繁複,並不是可以用一張紙就可以計算出來,如果不是財政寬裕,鐵石心腸,就千祈唔好買細價樓收租。

 
 
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1. 地藏 2015-05-20 09:12:18
讚嘆楊博士的善心,如此人皆敬之,天道佑之,福祿隨之,眾邪遠之,神靈衛之,所作必成。
2. Johnny 2015-05-20 09:12:51
而家所謂細價樓閒閒地都收一萬租一個月,d租戶質素差極有限掛。
3. Robert 2015-05-20 09:13:02
手上細價樓放租多年,從未有租客見欠租,湯生所說應該係以偏概全嘅睇法,俗啲講,就係一竹竿打一船人.
4. Robert 2015-05-20 09:22:21
To 2/F

以湯生神仙咁高嘅眼界,能夠比得起萬蚊租嘅人可能只算乞兒,而乞兒會欠租就係好正常嘅,只有果啲比得起幾十萬蚊一個月租嘅先算得係人,而人就唔會欠咗囉。
5. 打工仔 Andy 2015-05-20 09:29:32

博士
小弟對你今天文章既講法十分奇怪及失望!
社會有不同需要的人, 點解你要睇小住細價樓既租客 !
小弟不才, 無錢買豪宅收租, 不過小弟既細價物業租客有公務員, 警察,社工,醫生,生意人, 中資機構等等.....!
如果按照博士你既標準,做民生意的唔通全部都係無良人士?!
你做生意有你自己既要求,無問題!不過最好不要將細價物業唱到是低人一等!
如果我有能力,我都買紅山, 買山頂,唔使你教啦 !

6. law student 2015-05-20 09:31:33

有唔明, 記得湯博士曾經話過大價樓唔值得買黎收租, 因為租客會有很多要求; 但細價樓租客又唔會係優質租客, 唔值得買黎收租. 咁即係完全唔好買私人樓投資??

 

7. 打工仔 Andy 2015-05-20 09:32:36

博士
小弟對你今天文章既講法十分奇怪及失望!
社會有不同需要的人, 點解你要睇小住細價樓既租客 !
小弟不才, 無錢買豪宅收租, 不過小弟既細價物業租客有公務員, 警察,社工,醫生,生意人, 中資機構等等.....!
如果按照博士你既標準,做民生意的唔通全部都係無良人士?!
你做生意有你自己既要求,無問題!不過最好不要將細價物業唱到是低人一等!
如果我有能力,我都買紅山, 買山頂,唔使你教啦 !

8. PP fans 2015-05-20 09:36:58
湯生,你篇文真係好XX,廢文一篇
10. 引頸一切 2015-05-20 09:44:58

劏生, 你話自問不是鐵石心腸,所以你堅拒投資在細價樓. 我只是很奇怪,你究竟試過買細價樓收租未, 你竟然堅拒投資在細價樓, 你又知收租時候往往要三催四請?

想必係聽番黎吧?如果我有錯, 不如你分享下你經歷啦

11. 引君望鑑 2015-05-20 09:45:59
湯博士

你估個個好似你咁做大業主咩,鬼唔知細價樓收租會遇租客質素問題,換轉話說買鋪收租肯定就會有優質客咩?

相信博士也會選擇客路,非上巿公司或實業派如銀行金鋪不可,細價樓嘅業主就唔識選擇客路!?博士所言是否世人皆醉,惟我最醒?

全港也有不少良心收租佬,博士此文強調如在社會不景氣下租霸頻見,照我所見如遇經濟不景時部分收租佬也樂意與租客共渡時艱,可能以我論學識,論見識非博士級數,但在經濟不景氣下難道沒有公司倒閉嗎?公司走數、執笠、改名亦頻見,這些在97時可見一班,就算良心企業唔用以上招數,至多減分店,難道對於博士這些大業主無所影響?

其實香港人質素一啲都唔差,香港經濟在掌握在大財團之下,也見97、03及08把經濟困境迅速勉回,經濟復蘇與速度之能力可謂全球之冠,絕非僥倖。如果不是由一班在本土發圍發績嘅老闆念舊,大可發財後逃之夭夭環遊世界,抱子揍孫,話之你死。遠近例子可見,難道美國及日本嘅人才會差得過香港,米講笑,嘻嘻。

既然見博士也有慈悲之心,不忍心在社會經困時加租或把租霸一家大小趕走,大致也可延長交租時間或減租,對於博士你嚟講甚至免幾個月租都還綽綽有餘。經困時業主跟租客有商有量才是王道,「死牛一面頸或以一己之惠,十年後香港靠咁嘅態度嚟撐經濟,無前途!」唔洗馬雲講我都識講啦,相信紀惠集團湯博士的慈善業務仍有不足之處!
12. 蜕变中嘅懒人 2015-05-20 09:46:48
博士英明,懒人斗胆講,租管同租覇牌呢款蛋糕博士未食過,所以味道如何應該唔多淸楚,描述只係求其段嚿估,租霸唔係博士文中閉門造車嗰種,請深入研究一番才講。

還請博士唔好為咗死硬唱爆細價樓,而口中狂言汚蔑所有細價樓租客。
13. 湯文亮 2015-05-20 09:54:32
各位,
唔好嘈,這句說話不是我講,我只不過引述施生在演講時所說的話,要嘈,就嘈施生
14. 湯文亮 2015-05-20 09:57:22
各位,
我三十年來未曾告過一個租客,這樣夠未
15. Peter Paker 2015-05-20 09:57:59
博士,個人而言,真的不想回應,但看罷這篇文章,心中的確十分不快,不快的原因不是你看低我等窮人的劣質資產,而係你講嘅野係脫離現實,好似生活在象牙㙮一樣,不知世情

投資講回報,睇下邊個租金回報升得快D先講啦,我有我享受繼續持有D 閣下口中的劣質資產。btw,你冇講邊類物業的比較,所以我只比較不同住宅

16. 生湯 2015-05-20 09:58:56
有趣
17. 引頸一切 2015-05-20 09:59:57
劏生, 下次早D帶定頭盔啦. 一早係文章引述咪無事囉. 拿我唔係盲反架
18. 大寶二寶 2015-05-20 10:02:44
呢個論点套用係劏房户還可以,如果話六百萬樓下嘅樓就多篇"A版細價樓爆煲論"咯。
19. 惜緣 2015-05-20 10:04:13
懶人兄,早晨!

博士只是提出自己對細價樓租客的看法,在下相信博士並沒有污蔑細價樓租客的意圖。
21. 亮劍 2015-05-20 10:06:42
呢家喺香港,如果你能畀得起过百萬以上年租去租楼,咁你會傾向找國際測量師行搵楼住。
而呢D行就會介紹那些由大業主包括……會德豐、南豐、嘉里、恒基、信和、新地或紀惠旗下的豪宅租盤,因為人哋呢D盤有成隊專業团隊,提供各項貼身服務。
打單泡的豪宅業主,根本無本事、無精力同無時間去服侍那班貴客,所以就算你有錢,都咪走去學人買「豪宅」收租!

請緊記喺香港,那些 50M 以上的豪宅,只能自用,除非你有米到買西餅咁買,以打計入貨。
23. 中女社社長 2015-05-20 10:13:28
非常失望....細價樓租客因為知道租金已經低無可低, 反而不會容易欠租...

博士, 你太睇低細價樓租客了...
24. 博士之言不敢苟同 2015-05-20 10:31:58

博士,

(1) 抬頭: 不要祈望細價樓有優質租客
這個標題已經令人聽者心酸.
可以講, 唔好祈望, 無問題; 但係, 千萬不要以為'細價樓' 唔使旨意有優質租客. 
此言差矣.
所謂的窮人(愛因斯坦相對論計), 都一樣有好, 有不好. 等於有錢人一樣.
有些有錢人看來很有錢, 卻是專呃,唔肯俾錢一樣. 並不可以一竹桿打一船人.
(2) '' 將一家大細趕走''呢一句都有問題, 唉, 叫得細價樓, 正式係老鼠尾生倉, 大極有限, 點樣可以一家人住...反而板間房就會一家人住拉.因為真係窮得好緊要的一群.
(3) 想問清楚, 博士的[細價樓]係以什麼為標準? 尺寸多大? 抑或計銀碼?
(4) 如果 [細價樓] 真係講得太多無話題的話, 最好唔好講啦, 以免講多錯多!

PS: 本人的[細價樓] 係一名新入行無耐的專業人士租住. 交租OK, 又唔覺有乜大問題喎, 博士!!


25. 自我陶醉 2015-05-20 10:36:17
同意18樓孖寶兄所言, 博士這篇文章套用在劏房會很合適。

15樓 PP兄

所有投資市場嘅回報率都係同風險度掛鈎, 風險越大回報越高, 正如垃圾債回報比投資級別債回報要高一樣, 你個圖如果要用嚟証明細價樓比大價樓優質, 唔係好講得通。

26. Y 2015-05-20 10:38:06
Some readers 'Y COOK' Dr.'s meaning. My mother did encounter some trouble tenants (not too wicked) mentioned by Dr.  In all, guess the chance is not alarming, but it is very tiring to deal with.
It is down to risk and reward. 
 


27. Peter Paker 2015-05-20 10:39:05

本人的租客月入只有$15,000,但租金卻是$19,000,但係佢阿媽同我簽租約,btw 佢阿媽係某大公司高層


本人另一物業,租金原來$10200,但為求減租$400,佢預繳1年租金,這算不算優質呢?

28. law student 2015-05-20 10:47:40

to 25. 自我陶醉 & 15 PP,

除左risk & return外, marginal return亦會有影響.

投入愈多, 邊際回報愈少. 所以一個愈細的單位邊際回報應較高.

引申: 如果有8百萬, 應該買2個4百萬單位投資, 好過買1個8百萬既單位. (如果風險一樣)

29. 蜕变中嘅懒人 2015-05-20 10:53:23
TO 19樓 惜缘兄,早上好。

博士引述施生言論時應先作聲明,係文章慣例及禮貌。

他人言論自己應先評核定否有商榷處,若有不妥處而將之立論為文,是否不智?

業主將物業出租以收取租金,租客佔用他人地方應交租,公平到極,同良心有何関係,難道博士出租物業,當租客好似佛堂善信隨緣樂助?

未曾告過租客只因租客己盡本份,而唔係業主有良心。
30. Peter Paker 2015-05-20 11:00:47

TO 25/F

我並不覺得細價樓收租的 credit risks 好似火中取粟般,若果講風險,cwb 吉舖風險比細价樓大幾倍


風險不只看 credit risks,還是要通盤看

31. 亮劍 2015-05-20 11:08:27
PP……
還記得小弟同你講过兩年前,我那個老同租客,亦係要家姐簽担保才能租倒楼。
估不到咁快呢個簽担保才有楼住已成常態。
32. hkhope1 2015-05-20 11:09:17
難得看到博士在回應區發言。
個人覺得,有BSD在,細价樓就不愁優質租客。
看下下面的數據:

2014年非永久居民在港獲准延期居留的數據接近30万。這個數字是不包含單程証人士的,單程証是不需要申請延期居留的。
從2013年BSD政策之後,來港居留的人士置業就需要等7年才能免BSD置業。 
大概到2020年,如果這個數字不再增長,也有30万受制BSD未能置業的人,這些人才是收租佬最喜歡的租客。這個群體一般都有固定職業,收入也不錯,而且不租房也沒有退路,買樓要交辣稅,也沒有父母可以投靠。

33. 旺爆 2015-05-20 11:13:53
我07年起粉嶺買樓收租,第一個租客係差人,交5K開始,第二個租客中港生意人,6.8K開始租,第三個移民美國回流,汽車行業高級行政人員,7.8K開始租,第四個物流業小老闆,去年10k開始租,從未遲過多於3日準時交租,我同佢地有啲仲做埋好朋友,間中會食飯吹水,你呢篇文唔單止侮辱左佢地,亦侮辱埋我地呢班細樓業主,完全胡說八道,當初睇你博客以為你有料,現在發現原來浪得虛名,而且心胸狹窄,執迷不悟,對自己錯誤嘅預測不敢承認,日日用歪理去合理化自己嘅錯,實在徒有虛名。
34. 自我陶醉 2015-05-20 11:14:37
30/F  我只是不明白你用回報率去証明自己嘅資產比別人優質的邏輯何在而已。真的有直接關係嗎?  洗耳恭聽, 願聞其詳。請指教。
35. Oscar Lam 2015-05-20 11:33:36
客觀來說,如果單以租客的質素來比較,由於豪宅的租客多數屬於大公司或高收入人士,欠租的機會率確有可能比細價樓的租客為低,但此並不代表細價樓的租客質素差。從各位師兄的經驗來看,細價樓租客欠租的情況並不常見。

因此,細價樓是否值得投資?我們主要要考慮的是價格風險和投資回報,租客質素反而不是一項需考慮的因素。
36. 大寶二寶 2015-05-20 11:46:28
唔好忘記仲有班呢幾年向下炒嘅前业主,冇十萬都有八萬,手頭揸住幾球未上番車,咁佢地算唔算優質租客呢?唔通佢地個個租緊豪宅住?抑或寧願瞓天橋底都唔住細價樓?
37. 珍惜香港 2015-05-20 11:48:32
珍惜香港TO:34/F 自我陶醉

自醉兄,其實,優質資產,唔喺一個有固定定義嘅專業名詞,可以話喺有啲個人化嘅。

响我嘅定義裡面,優質資產,屬於高回報,可抵押,同保值果隻。

PP 兄列出嘅高回報,雖然唔喺優質資產嘅惟一特性,但亦喺一個好關鍵嘅特性。
38. 五歲小孩 2015-05-20 12:01:01

東施效顰 心胸狹窄 執迷不悟 浪得虛名

駁士恵存
39. 狗頭貓 2015-05-20 12:03:38
我出租的細價樓計落 , 租客又真係常有瀨貓行為 , 同佢地計足就常發爛渣玩野 . 不過大集團出租豪宅 , 確能起店大欺客的優勢 .
40. Hw 2015-05-20 12:12:57
博士不肯認錯,對细價樓问题的認識一再自曝其短,何必呢!
41. 運輸工人 2015-05-20 12:27:07
仲未諗到点撑博士,努力中……
永远支持湯文亮博士
42. Oscar Lam 2015-05-20 12:29:09
回37/f 珍惜香港

同意你說的優質資產是很個人化的,就好像說一個人漂亮或聰明一樣。

高回報的同時一定是高風險。如果有一樣產品是高回報、低風險,我一定會說這個是優質資產。

另外,是否優質也應該是相對的。如果面積相同,一間cwb二線街吉舖,一間六厘回報的細價樓,哪一間更優質?我會選擇cwb吉舖。
43. 惜緣 2015-05-20 12:34:06
To 29樓 懶人兄,您好!

雖然大家素未謀面,但在下心目中,懶人兄一直是在下尊敬的老師及前輩,過去、現在、將來都是。

世上的萬象皆自然,月圓了就會月缺,月缺了又會月圓,凡事只要平常心面對,就會心靜如水,心情如水……
44. 狗眼看人低 2015-05-20 12:40:53
不知所謂, 我屯門樓的租客是年青夫婦,每月交租必定有早無遲, 有錢人才是高質素嗎? 狗眼看人低!
45. 引刀一快 2015-05-20 12:45:52
To 28樓 law student兄

引申: 如果有8百萬, 應該買2個4百萬單位投資, 好過買1個8百萬既單位. (如果風險一樣)“

呢點我有異議,用于住宅可能合理,但係用于商鋪就大不同,商鋪越係質優越有保障,單間靚鋪抗空置抗經濟變化能力遠勝兩間閑鋪。
或者講,兩者風險一樣嘅機率極低。
46. 廉價勞工 2015-05-20 12:46:24
明白了!逢是細價樓的業主都是冇實力借財仔做首期買的,逢是細價樓的租客都是窮鬼租霸。

湯博士說的永遠都是對的。
47. 打工仔 Andy 2015-05-20 12:51:42

 

 

Oscar ,
我知你對舖位好有心得 ! 請問,如果將舖位及住宅用相同的方法去比較,那麼,大舖是豪宅,民生舖是細價樓, 這樣,是否會有人為了減低風險,不投資大舖, 而將資金買幾個細舖仲好 !
細舖,大舖既租客質素如何比較?

 

 

48. yyfan 2015-05-20 12:57:34
公道講句,細價樓租客確實比大價樓麻煩D,係我定義租金兩皮以上公司客可稱為優質客,當然咁講唔等於話細價樓租客都唔掂,試過以15k租比本地一家大細七個人,金融海潚期間離死約到期仲有10個月竟要求減到12k否則用埋按金交租即走,同一單位後來租比國泰空姐到依家四年從來未煩過我,公司自動過數

但今個樓市周期買細價樓升幅大幅拋離大價樓,呢點確係始料不及
49. 引刀一快 2015-05-20 12:59:04
To 25樓 自我陶醉兄

同意,踎街邊賣白蘭,利潤係遠勝周大福,單講利潤比例絕對係以偏概全。
50. 運輸工人 2015-05-20 13:02:58
我有個細價樓,租客是個美少婦,她孩子的爸爸比博士富有好多.
51. 引刀一快 2015-05-20 13:03:20
To 47樓 打工仔兄

我多嘴答下,與其話湯生呢篇文對應劏房,我認爲更對應商鋪或者商用物業。

只要係有番咁上下嘅大公司或者企業做租客,冇嘢你煩嘅。
52. 引刀一快 2015-05-20 13:06:33
To 50樓 運輸工人兄

呢D就係正牌劣質男人,仔都生埋都唔買層樓俾佢。你呢個例就反而撐咗湯生。
53. 嘍囉2 2015-05-20 13:21:18

贊成湯生講法, 我只會租俾有錢人, 其他乞兒走開啦

54. 運輸工人 2015-05-20 13:22:25
以前有個租客係墨西哥領事館職員,單身,都係租細價樓,一次過付清2年租金加2个月按金.劣质租客是也.
55. To 13/F 14/F湯文亮 2015-05-20 13:23:09
講野咁唔負責任,講嘅時候冇quote邊個講,就belong你自己講,呢個係寫文章嘅規矩,點可以掂咗就當自己言論,唔掂就話係施生講。

咁多年冇告過租客唔代表係你宅心仁厚,可以係你公司慎選租客,亦可以係租客本身好,有乜值得你耀武揚威?等於我咁多年冇駡過老婆,可以係佢乖,唔一定我脾氣好,完全唔值得攞出來攞彩。
56. To 14 湯文亮 2015-05-20 13:27:57
師父,我昨日做左件善事,有人比包鑽石我保管,我一粒都冇偷。
58. 引刀一快 2015-05-20 13:32:43
吓!!!!係咪利智呀?

好優質喎!!!!
59. 引刀一快 2015-05-20 13:35:06
點解香港小姐唔租你間屋嘅?我明,香港小姐鍾意住公屋多D。
60. 不要期望月入五萬以下有好老公 2015-05-20 13:36:26
最主要原因是窮佬質素參差,攞家用要三摧四請,除非你個女有鐵石心腸,唔俾家用就打佢鑊金。
61. 引刀一快 2015-05-20 13:38:42
傻啦,依傢D女人駛求男人俾家用嘅咩,俾番轉頭都得呀!
62. 湯文亮 2015-05-20 13:40:31
一個老婆同一千個租客又怎可以比較,奇怪。
剛啱收到謝拉特禮物,若要心情好,一定要捧利物浦
64. 運輸工人 2015-05-20 13:48:35
咁啱我有位前輩都係三十年無告過租客,但係就被租客告過唔止三十次.
65. 自我陶醉 2015-05-20 13:50:55
37/F 珍惜兄, 我都知優質資產冇客觀標準, 但用回報率高低嚟衡量資產是否優質, 真係第一次聽, 所以想多多學習啫!

我定義嘅優質資產, 必須高回報, 零風險, 仲可以年年升值, 不過搵咗半世都仲未搵到。


66. 打工仔 Andy 2015-05-20 13:55:06

博士
你收到什麽禮物咁開心?可否分享一下 ?

67. 自我陶醉 2015-05-20 13:57:07
49/F 引刀兄, 踎街邊賣白蘭,真係一門優質生意, 高回報, 低成本, 低風險。如果買水仲發, 有得諗, 呵呵!
68. 閒人 2015-05-20 14:00:13
托賴, 我兩層細價樓都係好租客, 一年比一次租, 我感覺佢地都好優質!
69. 流浪漢 2015-05-20 14:01:32
都話博士plastic力猛進架啦,又呃左咁多post。

plastic = 塑膠,唔好又比我X我
70. 40G 2015-05-20 14:02:54
我的租客是高級警司,月入十萬以上,他住在那區多年,之前賣左樓,佢鐘意因為風水旺佢多左幾粒花,我每月凖時收租,真的不覺質素好差,另外有一對夫婦又係早期賣左樓,已交租2年最近再續約,問我加幾多,我覺是好租客,所以只是象徵式加下。以上全部是實情,不是細價樓都是質素差的租客。
71. 湯文亮 2015-05-20 14:04:14
寫緊文章,禮物一陣在「以樓論波」揭曉。
收租另一戒條:千祈唔好同租客老友
72. 打工仔 Andy 2015-05-20 14:08:30
博士
完全同意!
73. 大寶二寶 2015-05-20 14:11:14
回66 打工兄

謝老四梗係送咗件簽名球衣俾博士喇,仲使估嘅? 唔通送咗对世紀大选腳对波呠?哈哈……
74. 引刀一快 2015-05-20 14:18:32
我估梗係對靴喇,哈哈哈哈
75. 引刀一快 2015-05-20 14:24:29
To 63樓 運輸工人

我知嘞,係羅文!

好歌獻給你,讓愛藏心裏..........

咪講我聽係陳百強呀。
76. 引刀一快 2015-05-20 14:38:22
To 70樓 40G

點解風水旺嘅樓都捨得賣嘅?
77. Oscar Lam 2015-05-20 14:49:07
回47樓打工仔兄,

比較民生舖和大碼舖的租客質素

小弟沒有買大碼舖,所以未能比較民生舖和大碼舖的租客質素的分別。不過,就算是民生舖,租客的質素也會不同。醫務所是最好的租客,每月交租有早冇遲。投資大的客戶如餐飲業,出現租霸的機會較低,因搬走不容易。簡單裝修的美容業、零售業欠租的風險較大。以小弟為例,三年前,小弟在元朗大馬路的一間舖出現過租霸,其餘舖一般都能夠準時收租。

小弟定義的優質租客是給得起高舖租的租客。如果我有四仟萬現金,我絕對會買二個二仟萬的民生舖,而不會用四仟萬買一間中價舖。除了分散風險以外,最重要的原因是,一間二仟萬的民生舖升值至四仟萬,比那間四仟萬舖升值至八仟萬容易很多。
78. :P 2015-05-20 14:50:03

To 65/F,


我覺得奇怪,投資項目是否優質,不看回報的話,還有什麼因素可以看?

79. John 2015-05-20 14:53:14
我在97時亦好像現在的情況,驚上唔到車,到了從高峯回落少許,便急不及待上了車,後來用作收租,結果租金由收7,800跌至3,300才至跌回升,終於在上年才可全身而退。希望可給各位借鏡!
80. 引刀一快 2015-05-20 15:03:40
To 77樓 Oscar Lam兄

以香港地少人多嘅環境,我對OL兄睇法無甚異議,但係以大陸環境嚟講,一間靚位,好過兩間閑位,因爲大陸旺地範圍隨經濟變動而漲縮得好緊要,一綫旺地就算保唔住鋪價但係租價會大致維持到。
如果計埋鋪位升值能力,我會去搵十間400萬嘅鋪,因爲可以一面收租一面等一面炒,正係識君於微時。


81. 打工仔 Andy 2015-05-20 15:06:47

Oscar 兄,

明白!

82. 自我陶醉 2015-05-20 15:17:33
78樓

如果高回報=優質資產, 我會建議大家專攻凶宅, 因為回報必定跑贏所有大中細價樓, 仲唔係最優質資產?
83. Oscar Lam 2015-05-20 15:32:30
回82樓醉兄,

還有兇宅大王買的半契樓,回報更高,更優質。嘻嘻!
84. 生湯 2015-05-20 15:37:50
各師兄無需浪費氣力,總之呢度係引刀一文亮的世界
85. Oscar Lam 2015-05-20 15:45:07
回80樓引刀,

觀乎中國城市,很少有街道像香港一樣,街舖這麼集中,人流那麼多。有的話也一定是天價。因此,在國內投資,不如買住宅或寫字樓算啦,簡單很多。

另外,香港已沒有4m的舖位,質素還過得去的民生舖起碼要18m或以上。
86. 引刀一快 2015-05-20 15:47:47
Oscar Lam兄

4M我係指大陸啫,香港有4M鋪,買嚟住都抵喇,哈哈哈哈
87. 引刀一快 2015-05-20 15:56:58
總之跟凶宅大王搵食就冇錯嘅喇,哈哈哈哈哈哈


唔知佢下個睇啱嘅係咩呢?
88. 有心人 2015-05-20 16:02:29
漢能今日跌停牌

林一嗚做CFO

89. 博士說的也有道理 2015-05-20 16:06:51
博士說的也有道理。
當你有十張豪宅租約,收的租金等同一百將細單位的話,看法就好不同。經濟不好時,每月都要做幾單封租收樓,實在幾繁。
90. 自我陶醉 2015-05-20 16:15:18
回83樓 

Oscar兄果然係對市場狀況瞭如指掌嘅專業投資者。佩服!
91. 引刀一快 2015-05-20 16:16:51
太陽能發電技術一直都係冇經濟同環保實用性,太陽能電池生産過程産生嘅污染同能耗,大于電池壽命以內,産生同等電力的燃煤發電。

若果佢得,中東班友冇得瞓喇。
92. 40G 2015-05-20 16:59:00
租客本身也有其他外區物業,他自己在本屋苑物業賣給自己人,政府的優惠政策不便多問,不過你的疑問應該是指他的風水屋?但他是指那區的屋苑,環境。有22座的屋苑,不過也是細價樓,不值一提租金14k only 6百幾寸。我並不是指什麼,而是分享細價樓的租客質素,不悦匆插。
93. 蜕变中嘅懒人 2015-05-20 17:04:54
TO 43樓 惜缘兄

酷熱中一陣涼風,確會令人平静下來,謝謝。
95. 40G 2015-05-20 17:16:05
平台可以發揮正面能量向上流是網友的福氣,平心靜氣有理據有胸襟更重要。我在此只有二年左右,已經得到一些啟示,感謝各位,尤其是某某又某某某....等等
96. 惜緣 2015-05-20 17:30:13
To 93樓 懶人兄

不用多謝在下,這是懶人兄自己的福氣。

也祝願各位網友能夠心靜如水,心情如水……
97. BBB 2015-05-20 17:40:48
To: 引刀兄

此言差已,太陽能板嘅發電率已經去到15-3x%,死症係上唔到電網, 或比固有發電商壓價,幾毫子一度電佢都唔買,有電但上唔到電網賣比人先係root cause

在下做過幾年太陽能,最後一個project係可透視嘅太陽能玻璃PV, 擋風玻璃,玻璃幕牆也可發電,但最後都係轉左行(つД`)ノ
98. 歧視! 2015-05-20 19:04:35
租金萬五以下多為細價樓,租客無資格申請公屋又無首期置業,就只能租樓,為什麼要歧視這群租客呢?仲叫人千祈唔好買細價樓收租,不明湯生何出此言。
99. 良心業主 2015-05-20 19:45:38
          出租細價樓最重要是如何選擇租客,在我的租客當中,全部都是優質客,反而商舖及寫字樓,曾經遇過遲交租的租客,但都是稍遲一兩星期,沒有大影響;最麻煩的一次也是雙方同意,提早解約,從來沒有試過任何糾紛,所以,買物業收租仍是最佳投資。
100. 蜕变中嘅懒人 2015-05-20 19:50:31
懶人租務觀:

懶人有4間細價樓作收租用,遇到嘅租客有好有衰,其實平均而言係好正常。

懶人從來不會將租客視作好朋友、亦不會將租客視作壞敵人,只視作租客。

懶人只以公道之心對待租客,無慈悲之心亦無加害之心。

懶人百分百遵守租約所訂明要負責嘅事,例如供水電煤,维修結構損壞,支付管理費、地租[如有]及差餉.........及所有承諾之事絕不推卸責任。

懶人不容許租客遲交租超過二十日,否則即往土地審裁署追租,願補交回租金者,第一次使費不追討,下不為例,若仍不清租定必直到執達吏收樓方休。

懶人只視出租一門生意,我煑餐你食,你付款天公地道。

懶人唔講信字,一切以白纸黑字加厘印作準,有纠纷盡量以公道作準傾妥,否則法庭見。

懶人唔係良心業主,亦唔係黑心業主,只係生意人。

租客準時交租唔係好租客,而係應該依租約咁做,未到期先交租或交多過訂明嘅租金至係好租客,過期都唔交租就係衰租客。






101. 大大的小業主 2015-05-20 20:11:26
博士講到無野講便亂講。本人有幾間細價樓,收租收了N年咁多,從來沒有博士講的問題出現,就算沙士時期,都沒這個問題,有的是租金大減,但這不僅是細價樓,什麼樓都是。
103. 多嘴街 2015-05-20 22:17:02

多謝博士!

係博士出爆煲論第一日,我話一涉及個人利益,個個都緊張加火遮眼,到今時今日都係一樣,都唔知想點。

如果前十名物業投資者落場買賣200--300億貨中小型住宅,都唔知幾時輪到我買,價格估計大幅波動,受害者是邊個個呀,租客同我囉!

睇完篇文,我會正面去想,怎樣提高自己在'買、賣、租'方面的生存能力,令自己更進一步。

再一次多謝博士!

104. 打工仔 Andy 2015-05-20 23:30:26
懶人兄
完全認同你既原則, 不過, 我可能比你更嚴, 我全部收晒期票, 必須在每月第一日過數! 
從來無問題! 
105. 抱不平 2015-05-20 23:35:33
狗眼看人低,白鴿眼
106. 引刀一快 2015-05-21 00:45:31
To 97樓 BBB兄

問題在于太陽能板總壽命以內發出電量不能彌補生産過程中産生嘅能耗同污染,我唔係做呢行,係大陸環保部門嘅人講嘅,如果最近格力開發嘅空調産電技術同進展成熟可用的話,咁就係我out。
107. 細價樓業主 2015-05-21 06:55:39

本人的細價樓租客職業是小學老師,是同上手業主租了4年了,那時每月$5500,到我買了後加租至$8500,也同我租了2年多,租約到期我也沒有加租和打厘印,每月最後一日準時交租
108. yyfan 2015-05-21 07:32:05
to:104

收期票唔等於穩袋,我有個寫字樓租客個個月彈票幾次,後來我要求收現金就玩失蹤,當然可以告他,但搞得來可能已收到錢,他只係拖一頭半個月但要搵公司同事個個月追好麻煩
109. 一樣米養百樣人 2015-05-21 08:12:44
試過短租比一對大學情侶,佢哋話想有一個一生難忘嘅暑假作為畢業前甜蜜回憶,我見佢哋咁可愛,男嘅英俊女嘅美麗,就短租咗三個月比佢哋.

暑假之後,我返去收屋先發覺佢哋花大價錢買紅油漆油過晒全間屋,果個暑假真係令我一生難忘.

110. 一樣米養百樣人 2015-05-21 08:24:22
呢對男女應該唔係第一次咁做啦,大家小心啲.
111. 蜕变中嘅懒人 2015-05-21 09:24:18
TO 104樓 打工仔兄,早上好。

懶人無收支票習慣,鍾意過户同網上CHK租,唔使發租單。
其實租客若果STOP PAYMENT唔交租,但佢户口有足夠錢就唔算刑事空頭支票。

懒人必打厘印同100%報足物業稅,若要上法庭绝無顧忌。

出租前要租客出示職業收入證明,或自僱者稅單存記錄,以加強追踪能力,若有嚴重刑事破壞必報警;油紅油屬喜好無得告,除非租約列明不得番油並拍照簽署為證。

租客拖租應盡快入禀追租:1.有警示作用。2.必要收樓時損失减至最低。3.租客欠數仍可民事追討。
任何租務糾纷不可作為欠租理由。

交流吓懒人租務心態,共諗之,哈哈。

112. hifi 2015-05-21 11:36:28
約2000年同幾個朋友,用9千幾租洗衣街單位,後來朋友無工開叫我頂住月租,後來另一友人又照無錢交租,最後業主打電話來我公司追租....我以在港置業為目標,租樓感覺好似過客甘,好唔實在