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文亮語
點解欠咭數仲可以去買樓
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年4月18日

  緻藍天開賣,賣了一個滿堂紅,總共賣出了超過千一個單位,有報導說有六個單位的買家未能繳付第二期訂金,以及簽訂正式買賣合約,即是撻訂,我覺得千一個單位之中,只有六個撻訂,不足1%,實在是微不足道,根本唔值得報導,不過,又的確不甚了解那些準買家點解在樓盤熱賣,而他們又非常幸運抽中之下,仍然要撻訂,報導又說其中有準買家因拖欠了咭數,過不了壓力測試,迫不得已之下才要撻訂,我又覺得這是一個非常牽強理由,如果欠咭數,自己知自已事,又怎可能去買樓,有錢交訂,倒不如先還咭數,要知道,咭數利息比大部份財務公司還要犀利,所以,財務公司的廣告,其中一個賣點就是替人還咭數,連咭數都冇錢還,阿茂都知道過唔到壓力測試,內裡一定有一些原因記者未能察覺,或者是地產公司的公關文章,記者們搬字過紙而已。

  我認為未能通過壓力測試是真的,不過並不是那些撻訂的準買家,而是他們的父母,他們當初認為可以支持兒子置業,就算在鏡頭面前,表示全數繳付也可以,他們豪得起,就是認為所持有的物業借貸比率偏低,可以加按給兒子置業,但當他們去銀行申請時,銀行一聽到加按是用來給兒子買樓,立刻拒絕要求,最低限度都要父母做壓力測試,如果不合格,當然是拒絕,所以,買了樓的兒子都要撻訂,這樣的解釋比較合理,並不是買樓的兒子過不了壓力測試。

  我並非靠嚇,商台「在晴朗一天出發」的主持人陳志雲亦都是加按舊樓買新樓,現在要將舊樓放售,我相信箇中原因亦都是過唔到壓力測試,但又唔能夠賣新樓,因為要付SSD。所以,做父母的就算自己認為可以支助兒女置業,除非有現金在手,否則,最好是事先去銀行查詢,不過,去到銀行,銀行職員很可能會說,買什麼樓,很難申請加按,跟他們買金融產品又唔同,所以,大家必須要認識到現在去銀行借錢買第二個物業的困難程度,千祈唔好口輕輕說支持他們的兒女置業,希望愈大,失望亦愈大,甚至會導致父子反目成仇,謹慎一些比較好。

 
 
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1. 蜕变中嘅懒人 2015-04-18 08:52:49
凡事都可以兩面睇,一項因素、一式舉措都必然利害並存,而最後衍生之結果是利是弊,端的是半由人事半由天,縱然以大公無私之心、出盡混身解數、畢生所學於擅長範籌分析其後趨勢,亦只有五成把握命中,其餘五成只能由天意及萬友引力決定。

過於肯定吹嘘任何事件趨勢,妄言能知將來結局者,必定係有所企求嘅騙子,老生常談:能知三日事,富貴萬千年。老套而真實,能當頭棒喝行將被騙者避過危難。

將所有因素有利於自己强化之,係偽分析家嘅不二法門,所以縱然在眾多利好大於壞因素存在,細價樓必跌、少跌強化成爆煲。
縱然在眾多壞大於利好因素存在,豪宅、商鋪必然向好、不是小好而是大好。

常聞心肝隔層皮雖透光己難看透、腦袋隔層骨绝對係黑箱形態,只能以黑箱作業法辨析其謀、輔以階段式馬後炮認證,對偽分析家吹噓嘅事件先以360度環觀、再作高空俯視,係懒人段嚿估法精粹,係無學識之人嘅市井智慧,令懒人避過多番危難了。
2. 蜕变中嘅懒人 2015-04-18 08:54:42
升跌隨你噏、
豬仔眼濕濕、
煎炒炆燉焗、
出手何太急!
3. 財仔高息難頂 業主付辣稅走 2015-04-18 09:19:17

香港文匯報訊(記者 蘇洪鏘)新盤連續推售下,各代理行周末日指標屋苑預約睇樓量未見大波動。惟另一邊廂,近日陸續收樓的荃灣昇柏山剛錄首宗二手成交,該業主選擇向財務公司借貸上會,最終因難以負擔高息,毅然選擇支付達56萬元的辣稅離場,情況令人關注。

昇柏山一收樓即沽

美聯陳業輝表示,該行剛促成昇柏山低層RE室易手,業主由於未能於銀行上會,故找財務公司貸款以完成合約,惟利息較高,恐難以負擔,毅然決定支付10%額外印花稅(SSD),折合56萬元稅款提早出貨,單位成交價約560萬元。資料顯示,單位面積520方呎,兩房間隔,按成交價計,呎價10,769元。原業主於2013年9月以480.2萬元購入物業。

回顧二手市場,新近成交冰火二重天,灣仔富園大廈出現新高成交,中原李志豪表示,該廈頂樓連天台特色戶,實用面積226方呎,連約103方呎天台,開放式間隔。業主放盤僅2日,即以360萬元將單位交吉易手,較銀行估價300萬元高出兩成,折合呎價15,929元,創同類單位新高成交。原業主於2004年以87萬元買入單位,持貨11年,賬面獲利273萬元,單位升值3.1倍。

與此同時,東涌映灣園則錄低市價成交,中原范偉康表示,6座高層E室,實用面積542方呎,屬兩房間隔,以468萬元易手,折合呎價8,635元。早前同類型單位錄得高價成交,造價530餘萬元,是次成交價低約一成。原業主於2008年以200萬元買入單位,賬面獲利268萬元離場。

海怡3房累減70萬元

另外,中原盧鏡豪表示,鴨脷洲海怡半島本月至今錄得5宗成交,平均呎價13,510元。該行新促成25座低層G室成交,實用面積743方呎,3房套間隔連多用途房,業主原叫價950萬元,較市價低30萬元,後急於套現,最終累減70萬元以880萬元將單位易手,折合平均實用呎價11,844元。

據了解,買家屬於區內資深投資者,在海怡半島持有2至3個物業。該單位目前市值租金22,000元,租金回報約3厘。原業主於1996年以396萬元買入單位,單位升值122%。

據美聯物業統計,今明兩天(18日及19日) 15個指標屋苑預約睇樓量錄約819組,較上周末續升約4.9%。另一代理行利嘉閣地產,其研究部數據估算,全港50個指標屋苑錄約1,410組客戶於本周末預約睇樓,較上周末的1,390組微升1.4%,連續兩個星期回升。至於中原地產十大屋苑本周末則錄得471組睇樓預約,回落8.2%。

睇樓量未見大活躍

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,股市氣氛向好,刺激套股換樓動力,而且在新盤排山倒海地推售,並且銷情理想,反映樓市剛性需求強勁。在一手市場引發購買力釋放,部分用家亦在二手市場物色單位,故帶動睇樓活動,惟短期內一手市場預期仍然活躍,二手則仍會受制於同區一手供應及業主叫價。

4. Oscar Lam 2015-04-18 09:38:51
升跌天注定、
豬仔笑眯眯、
居安而思危、
何必太認真!

5. 亮劍 2015-04-18 09:53:54
根據我D地代老友提供嘅資料顯示,現在嗰班新入市的 80 - 90 後,有不少人係有父母助拳的,無論講緊嘅係首期或每月供款!


大陸點解對上幾年 D 樓價會咁堅韌?


有人話因為中國早弍幾叁拾年實施一孩政策,大家都知乜嘢係不孝有三、無後為大啦!!


就係咁樣引至男女嬰兒比例失衡,直到近呢幾年,呢堆小朋友大晒要談婚論嫁,咁那些質素比較好的女孩子,就因求過於供關係,所以非常搶手,咁呢班女仔的父母仲唔揀擇?


那麽呢班在一孩政策長大下的男孩,如果無車無樓無學歷,真係連交配權都被剝奪呀!


作為呢 D 男孩嘅父母,一係你揸實 D $但你成个家庭從此絕後!


一係你就全家總動員,為仔仔做牛做馬、供書教學同埋四出張羅首期以便將阿仔武裝到牙齒。


香港女多男少,但有質素的女仔畢竟有限,如果唔想阿仔老婆係強国人的話,咁唯有跌一D!


中國人的 DNA 就係地、屋同樓---------


咁有人問,點解啲人早幾年唔買楼,到呢家先來「盲搶」?


在香港不同階層對楼宇的看法有大不同。


有些人認為楼係必需品、係日用品,咁他們會走去租,自己家庭揾3万,咁咪畀1万出來租,揾6万嘅,咪租兩万果D囉。而那些揾得万零銀嘅,就當然少夠你政府老母,要阿公同佢哋包底啦!


有些人認為楼係奢侈品、耐用品 ,是身份象徵,咁佢會在「適當」時間入市,例如價錢相對低企;有剛需如要結婚或生细路;加咗薪負擔得起;發展商有推廣;舊咗要換!


最後有些人會深信,楼只係投資工具,是儲存財富的載體,長遠計會反覆上升的,咁他們可能真係越貴越買喎。小弟曾不下拾多次提到,在牛三果陣,都會出現「財富效應」現象,代入楼市即你 D 楼越升;小業主所能班出來的首期越多,翻按、一開二、二開三……出齊。


在現實環境中,這 10 年 8 年,香港不少 50~60 後業主的身家三级跳,如果他們有子女進入適婚年齡,有首置人頭可用。咁佢哋會基於買楼有實際需要;有身份象徵;又因為發展商真的「益街坊」有水位,那麼在呢一排入市有幾奇?

後記……請 60 後父母在按楼幫拖前,先做下列工作。
銀行呢家畀金管局睇實,因此你講到明加按係為咗班首期的話,銀行因為驚你走來放蛇,緊唔放水畀你 cash out啦。
因此有心買多間的朋友,在翻按時应強調你只不過想以層楼加按去買投資產品,呢排最好話班錢炒股,咁成事的機會大得多。
而財到光棍手後,你又真的在幾個月内,在股票市場中炒出炒入,之後……你懂的!
小弟再次強調,呢家投資者入市風險大回報细,智者不為;
無老豆老母強力支援請不要入市;
因為有即買即跌兩成的可能,唔該有抑鬱症、心臟病患者呢家只做觀察員,不要落場!

6. 微不足道 2015-04-18 10:21:06

「我覺得千一個單位之中,只有六個撻訂,不足1%,實在是微不足道,根本唔值得報導」

記得有人話過業主借財仔而變銀主盤的有1.2萬個,如上述數字確實(雖然明顯係完全靠估),咁相對2014年私樓147萬,佔0.82%,咁點解有人又講o左兩個月呢﹖

7. 笑話一則。 2015-04-18 11:00:21
只有六個撻訂,不足1%,實在是微不足道,根本唔值得報導

以上是湯博士今天文章節錄。 
  
以下是金管局陳德霖說話節錄。

香港物業總按揭约9千多億,財仔按揭共90億左右,佔總按揭份額不足1%。不足對按揭做成影響。 
 
唔明白點解博士2個多月來,樂此不疲,对不足1%的小事,根本不值得報導的雞毛蒜皮,講完又講,唱完又"唱,完全没停止的迹象。? 

須知一個大話,講完100次,都可能變成真。何況大红人博士。

8. 湯文亮 2015-04-18 11:12:30
亮劍兄,
千祈唔好教人加按買樓話炒股,會死人,銀行是會要求借錢的人證明,以及簽下一份宣誓書,如果知道買樓,會要求立刻清還。
9. Ronald 2015-04-18 11:54:07

環聯TransUnion信貸資料庫有效, 兩張咭碌爆, 好難有第三張咭。

https://www.facebook.com/pages/%E7%A7%91%E4%B8%80%E7%89%A9%E6%A5%AD%E6%8C%89%E6%8F%AD/675233679230603?ref=hl


10. 炒埋一碟 2015-04-18 12:15:13
亮劍成日身邊的朋友乜乜乜,來來去去咪又係三傻班人.
11. 維廉 2015-04-18 12:19:13
問題係,點解連卡數都還唔掂嘅人,都學人走去買樓
13. 支持博士 2015-04-18 12:35:31
3 sor 行開啦
14. 引刀一快 2015-04-18 13:44:10
亮劍兄

因為有即買即跌兩成的可能,唔該有抑鬱症、心臟病患者呢家只做觀察員,不要落場!”

呢個係亮劍兄嘅特質,你仍然係非常值得尊重嘅對手。
15. 好人兄 2015-04-18 13:47:15
博士d文愈來愈膠,同社會脫曬節,說什麼有咭數就唔應該買樓,什麼咭數利息比財仔仲大。唔該博士呢d百億富豪去街邊d零售銀行走一轉,問下有咩平咭數既貸款產品?小弟向某銀行借左百幾萬咭數,年息不到兩厘,仲平過按揭利息。

每人情況不同,博士往往將自己百億富豪既思維,亂咁套入我等平民百姓生活裏,真有種"何不食肉微" 既心態
16. 引刀一快 2015-04-18 13:47:30
好人兄兄

指教指教!邊間銀行咁好呀?
17. 引刀一快 2015-04-18 13:50:47
係咪前兩個月就超低息,之後就分身家果種?請問超低息期有幾長呢?
18. 向饭民说不 2015-04-18 13:51:51

樓上,真系有點思覺失調,今天我打倒昨天的我,而且越來毒果化。

明報毒果化之後,又論到博士又毒果化。

19. 引刀一快 2015-04-18 13:52:28
向飯,你自己先思覺失調,你樓上係邊個都未搞清楚。
20. To 引刀 2015-04-18 13:52:48
冥通銀行
21. 引刀一快 2015-04-18 13:56:38
To 20樓

下!!!!!果邊通漲咁犀利,仲可以超低息?唔通好人兄兄喺果度有人脈關係?

22. 運輸工人 2015-04-18 13:56:59
習主席除三害
湯博士除三儍
23. 引刀一快 2015-04-18 13:59:05
運輸工人,咪搞離間喇,各有各表述,你講自己嘅睇法就夠喇,喺度興風作浪,我話你知,我都未叫過佢地做三X,你就X傻前X傻後,你同佢地有仇咩。
24. To 引刀 2015-04-18 13:59:47
有D friend 係個面做分行經理,幫你開定個戶口先
25. 引刀一快 2015-04-18 14:06:34
唔駛喇,我早就喺果邊做緊大亨,我做人好積陰德,買落好多冥通嘅期權,你地顧掂自己先,鋪定紅地毯等我,唔好煮定飯,我冇你地咁早到架。
26. 支持博士 2015-04-18 14:07:48
講真,搞到咁,唔離閰都散啦
27. 引刀一快 2015-04-18 14:10:08
講句公道話,各有各睇法啫。
28. 支持博士 2015-04-18 14:11:34
講真,博士提醒係好,但用咗D跨張手法去振倉唔係太好
29. 惜緣 2015-04-18 14:21:44
30. 珍惜香港 2015-04-18 14:25:49
珍惜香港

博士,所謂嘅咭數,唔喺你講果啲。所以,欠咭數,唔一定自己知自已事嘅!

呢個問題,我之前已經告誡過大家

今日,如果你响個人信貸資料庫嘅評級夠高嘅話,你就喺個搶手客,唔使抵押就借到高達成球嘅低息短錢。不過,你可能有所不知,只要一落踏,你嘅評級就會跌至垃圾級別,要一段時間先會慢慢升番。响呢段期間之內,所有銀行都埋唔到你身,咁喺基於金管局對個人信貸嘅嚴格規定,財仔除外。所以,如果你有計劃短期之內同銀行借大錢,例如買樓之類,咁就千祈唔好貪呢啲小便宜,搞到唔知點解上唔到會就大鑊啦!

點解啲人連爆咗鑊自己都唔知?因為,銀行會同你講,呢個喺超低息短期貸款,仲喺預先批核果隻。所謂預先批核,講白啲,咪即喺攞咗你响呢間銀行,現存嘅信用咭額度嚟用囉!既然喺你自己現存嘅額度,根本就等於 LOOK 盡你張咭啫,咁梗喺可以預先批核啦!使乜再提交入息證明?有啲銀行仲離譜,邊間就唔講啦,為咗借多啲俾你,甚至會提升你嘅信用咭額度,一樣唔使再提交入息證明,點解?你喺長期舊客嘛!用你啲舊紀錄,喺咁易做下個 FORECAST 咪得囉!

所以話,只要一落踏,你嘅評級就會跌至垃圾級別,再慢慢升番。到你分期還到一半,銀行見你個評級又合格喎,咁當然會再 CALL 你,話又有平息優惠,其實,咪又喺借番你還咗果啲!FILL UP 番你額度個 GAP 之後,你嘅評級,又跌番去垃圾級別啦!喺咁循環不息,你嘅評級,咪 ALWAYS 喺垃圾囉!

博士話,如果欠咭數,自己知自已事,此言差矣!佢地根本就唔知道自己 LOOK 爆咗咭,只喺借咗啲低息平錢,仲喺由金管局嚴格監管下嘅銀行度借番嚟咋!

所以,博士,唔好成日財仔前,財仔後;呢個世界好大,唔喺淨喺得財仔呢樣嘢。將個焦點放哂响財仔度之餘,都應該要告誡下啲讀者,唔好對銀行冇哂戒心至得架!
31. 好人兄 2015-04-18 14:46:31
TO : 30樓

而家博士連發夢都只有兩件事, 就係細價樓同財仔, 佢思維所有現象都是同呢兩者有關係。哈哈。

註 : 提一提, 仲有22日就到5月9日, 博士所講既3個月內細價樓爆煲期, 唔好走數呀, 哈哈。
32. 亮劍 2015-04-18 21:28:22
湯博士,你說「銀行是會要求借錢的人證明,以及簽下一份宣誓書,如果知道買樓,會要求立刻清還」,呢個銀行職員真的唸唸有詞咁照稿讀過畀我聽過。

所以我咪話要在股票市場走幾轉去过冷河,費事人哋銀行给抽插。
我講真唔係好有,但銀行隔幾個月就出宣傳單張聊我借錢,講緊都有幾拾個。

而如果我去做開按揭那間銀行,問佢借幾十個話去做「裝修」,應手到拿來,以上講緊的年息,係4厘上下左右。

說句老實,呢家仲夠薑走去買楼者,都係胆生毛加對上幾年因環球QE而狂執錢者,戶口同投資組合,無兩球都有百零個,加上免批核低息私貸、稅務貸款及借短期「裝修貸款」,加加埋埋班你幾百個已是好低武力。

當然好似珍惜香港兄所講,咁玩法會令信貸評級,下降到變地底泥,所以先攪到D友仔明明收入多多、現金大把,但連壓測都唔過關的現象出現。

因為金管局呢餐玩到各準買家好盡,所以呢家買楼,真的要有 FP 既準備,否則情願鞏固现有投資組合,以退為進。
33. 好人兄 2015-04-18 22:12:35
二月初博士話細價樓三個月內爆煲時,剛岩我買左一間細價樓,4月初已成功收樓。呢兩個幾月博士用盡所有宣傳機器包括報紙,雜誌,講座,網上及電視傳播爆煲信息,可惜樓價硬過鐵。

今日我又出動睇樓,有合適既單位都會買多間。每人買樓既時機不同,幾時先至係時機? 你買得起就係時機。
34. 珍惜香港 2015-04-19 00:15:20
珍惜香港TO:29/F 惜緣兄

閣下 POST 果段 YOUTUBE 片嘅內容,相信就喺法子兄收筆嘅原因。

回贈你一個故事。

八風吹不動

宋代文人蘇東坡,才華洋溢,堪稱文壇上的奇葩,他有一個相知甚篤的方外之交「佛印禪師」,平時二人在佛學、文學上總不忘相互切磋,但每次老是讓佛印禪師佔盡上風,蘇東坡心裡總覺不是滋味,所以百般用心,想讓佛印下不了台。

一天,兩人相對坐禪,蘇東坡一時心血來潮,問佛印禪師:「你看我現在禪坐的姿勢像什麼?」佛印禪師說:「像一尊佛。」蘇東坡聽了之後滿懷得意。此時,佛印禪師反問蘇東坡:「那你看我的坐姿像個甚麼?」蘇東坡毫不考慮地回答:「你看起來像一堆牛糞!」佛印禪師微微一笑,雙手合十說聲:「阿彌陀佛!」

蘇東坡回家後,很得意地向妹妹炫耀,說:「今天總算佔了佛印禪師的上風。」蘇小妹聽完原委,卻不以為然地說:「哥哥!你今天輸得最慘!因為佛印禪師心中全是佛,所以看任何眾生皆是佛,而你心中全盡是污穢不淨,把六根清淨的佛印禪師,竟然看成牛糞,這不是輸得很慘嗎?」蘇東坡手拈一拈鬍子,黯然地同意蘇小妹的看法。

事隔多時,蘇東坡修禪定日漸有了功夫,一次出定後,喜孜孜地寫了一首詩:「稽首天中天,毫光照大千,八風吹不動,端坐紫金蓮。」立刻差書童過江,送給佛印禪師,讓他評一評自己的禪定功夫如何?佛印禪師看過後,莞然一笑,順手拈來一枝紅筆,即在蘇東坡的詩上寫了兩個斗大的字:「放屁」,再交給書童帶回。

蘇東坡本料想佛印會給他諸多的讚美,怎之一看回信中竟是斗大的兩個紅字「放屁」,不由得火冒三丈,破口大罵:「佛印實在欺人太甚,不讚美也就罷了,何必罵人呢?我非立刻過江與他理論不可!」誰知佛印禪師早已大門深鎖,出遊去了,只在門板上貼了一付對聯,上面寫著:「八風吹不動,一屁打過江。」蘇東坡看後深覺慚愧不已,自嘆修行不如佛印遠矣!
35. 惜緣 2015-04-19 00:52:06

To 34/F 珍惜香港兄

遇緣惜緣, 因緣隨緣, 阿彌陀佛!

36. 嗔心 2015-04-19 01:04:10
執著於別人的嗔心,其實就等如自己起了嗔心。


37. 有錢就是任性 2015-04-19 02:31:40
To 33/F

同意你做法,理得班友豬up唱淡,有錢就有資格任性,一於見一間好野,計掂數又執一間,一間收3-5厘租,最好由得博士唱淡,實力投資者就襯機每人執佢二三十間平貨。食得起有余。磚頭不敗!
38. To 亮劍兄 2015-04-19 08:15:37
高鐵係2017年通車,我估計2017 年係樓市轉角位,因好消息已絕大部份消化
39. 引刀一快 2015-04-19 09:09:02
To 37樓

多謝多謝,不過你唔好呃我喎,真係接貨至好呀吓!
40. To 引刀 2015-04-19 09:18:58
如唔買樓,有咩其它投資介紹下
41. 引刀一快 2015-04-19 09:23:08
To 40樓

你手上好多錢冇碇駛咩?大把好投資喇!
42. To 引 2015-04-19 09:27:19
一千個左右,你認為可做D乜?
43. 80 後……好爸媽、衰爸媽 2015-04-19 10:29:34
利申: 80後有自住樓的業主.呢篇文章大半年前已經開始想發表,但一直忙於公務. 而家先有時間.講返正題, 標題是我的結論, 而家開始分析.

首先, 無論你有樓冇樓,好友淡友, 首期係靠自己還是靠父母. 你不能否定的是五六十年代出生的香港人或者是偷渡來港的人家境都是十分貧窮. 唔好講買樓, 連食唔食得飽都成問題. 當時好多小朋友要做童工(果陣好興穿膠花), 而且只能讀完小學或者初中畢業就要出來工作. 最後呢班人就成為我地八九十後的父母. 雖然細個家境貧困, 但大家的起跑線一致, 而且五六十後成長在香港的黃金三十年當中, 好多人都可以先苦後甜, 做生意的賺錢, 打工的升職加人工. 香港經濟欣欣向榮, 可以正職收工搵兼職, 亦可以工餘進修為事業舖路, 好多人都會搵到方法賺大錢. 九十年代的移民潮, 當時有錢有學識的人怕共產黨而走佬, 亦提供了另一個上位機會. 七八十年代好興的一句說話: “好仔唔當差!”, 做警員是一件俾人鄙視的職業, 但當年入職做差人的”衰仔”, 而家都開始退休食長糧住公屋. 呢班質素相對低的香港人, 咁多年一樣可以無愁衣食. 所以五六十後的香港人, 細個窮唔係問題, 低學歷都唔係問題, 但有以下的問題, 令其中一班香港人到中年都係咁潦倒.

五六十後呢班香港人大多成為八九十後的父母. 我將他們分為好爸媽和衰爸媽. 好爸媽正如上面講,只要努力工作, 勤力儲錢, 好快可以升職加人工賺大錢. 買私樓的慢慢升值, 很多家庭為層樓一條心努力博殺, 有的甚至努力細樓換大樓, 希望給老婆子女一個美好的住所. 即使冇買樓抽公屋居屋的, 很多都成為富戶. 他們有閒錢可供子女去外國讀書或者俾首期買樓, 有這樣的父母, 子女當然會存感恩的心, 關係自然好. 父母理所當然地成為子女尊敬的對象. 至於另一班衰爸媽, 其子女就係終日投訴樓貴的一班人. 
衰爸媽有其中以下特徵: 第一, 爛賭, 通常加埋飲酒同食煙.很多賭徒因此傾家蕩產.即使冇傾家蕩產, 份糧大半貢獻左俾馬會或輸左去其他地方, 連家庭開支都出問題, 更加唔好講俾仔女首期. 第二, 爛滾, 有d人冇錯係搵到錢, 但唔少男人有錢就身痕, 叫雞又或者包二奶養兩頭住家駛哂d錢. 用下面諗嘢的男人, 好多最後俾女人呃哂d錢. 就算冇, 糟糠之妻見到老公係個衰人,點都會留返好多私己錢自保,唔會益人(包括子女). 如果夫妻搞到離婚, 子女好多都會學壞, 造成一個惡性循環. 所以古語有云: 成功男人背後總會有一個女人, 而失敗的男人呢? 就是有太多女人. 第三, 不善理財, 冇錯當年係搵錢容易,但有d人有種錯覺就係以為自己好勁, 永遠都可以搵咁多錢, 之後佢地會成為月光族, 喜歡炫耀性消費. 因為相信自己駛哂之後都可以搵得返. 但誰知香港過左97之後繁榮盛況一去不返, 加上又老左數十年, 就算以前有能力搵錢, 唔代表可以適應到新時代的香港, 亦不能維持以前的生活. 第四, 懶. 主要是綜援戶,如果八九十後的父母是綜援戶,好難想像可以有剩錢俾子女.有人計過四人家庭可以攞兩萬二蚊綜援.但你有冇諗過, 好多費用都係實報實銷. 我諗你就算唔駛交租, 今時今日家庭月入兩萬二你都唔敢生兩個! 同埋有d嘢會係遺傳的, 好少聽到有綜援戶的子女會有成就.所以攞綜援考到10A的會上報紙並且大家都記得, 因為罕有. 

八九十後的你, 如果自己買唔起樓而父母又俾唔到首期,你父母係咪以上其中一種?如果係, 你怨的應該是父母而唔係政府!

上面提到的只是好壞家庭的基本因素, 但更重要的是2013年初出的雙印稅, 對好壞家庭的影響更明顯! 因為假設父親已是業主, 要買多間就要雙印稅. 即使有足夠金錢, 很多業主父親仍會因為要俾雙印稅而放棄購買. 另一個選擇就是用家人的名字買. 但大家都知, 唔係每個家庭都可以100%信任, 唔好講父母同仔女, 好多時夫妻對對方的財政狀況都不了解.我好多時都覺得聯名買樓係代表不信任,而如果原有的單位是聯名的話,雙印稅即場KO呢班人. 要從雙印稅中脫穎而出, 一定要靠家人的同心合力. 每人一個名一間屋, 四人家庭就有四間, 就能在2013-2015年樓市的升浪中獲得最大的利潤!
最後, 其實我都係來自一個唔好的家庭,但靠自己的努力買到樓及組織家庭.希望自己將來成為一個好爸爸!共勉之!
44. Oscar Lam 2015-04-19 11:08:15
物業投資者和果農的分別

果農種上果苗後,要積極澆水、施肥,這樣果樹才能生長出香甜的果實。果實成熟後,果農要及時把果實摘下來,否則,果實就會爛掉,變成一文不值了。

對物業投資者來說,物業就是我們的果實。但有一點不同,物業這個果實它永遠也不會爛,就算你不把它摘下來,它也很可能變得越來越甜,越來越值錢。

但是,一個聰明的投資者會在市場最旺盛的時候,摘下樹上最成熟的果實,並以很好的值格出售。然後好像果農一樣,將錢儲起,在適當的時候,以低價購入樹苗和肥料,使自己的果樹生生不息、茁壯成長!

或許有人會問,果農怎麼知道何時是摘下果實和購入樹苗的最佳時機?這點大家大可以放心,一個富經驗的果農自然心中有數。

湯博士的逢三退一的精髓亦是如此!
45. 好人兄 2015-04-19 11:46:36
係呢十幾年,現實世界為何身邊有朋友突然富起來,而自己永遠原地踏步呢? 好少人會思考呢個問題,人們只會人云亦云,什麼樓價高,什麼逢三退一,什麼爆煲論,什麼沽樓買江交所,什麼不要加按買樓。本來我想提出M1,M2,M3既理論,但我估這𥚃大多數淡友未必明,咁我就簡單d講全球印銀印既現象,相信大家會易d明。

簡單d講,全球競賽印銀紙引起超級通脹,再引致貨物及資產上升,但群眾始終幻想有一日可等到價格回落,一年等下又一年,始終等不到,呢度既淡友係唔係好有共嗚呢?

如果現在既身家唔多過十年前既三,四倍,你既人生可算失敗。咁而家仲有冇得追呢?一定有,既然全世界印銀紙競賽仍然發生,即代表超級通脹繼續發生。現在要做的有兩件事:
1. 有能力的儘快上車或買多間收租
2. 低過年息5釐的貸款要儘借,要知道負債是固定及持逐減少的,通脹都幫緊你將負債減少。負債減小身家自然水漲船高。
46. To 好人兄 2015-04-19 12:55:13
衣排好多中小企問銀行借䀆12m 政府擔保貸款,跟住唔還,賺盡啦
47. 好人兄 2015-04-19 14:14:42
To 46 樓
如你有方法借錢唔還又唔洗破產請告之大家。

而家好多淡友輸到道德淪亡,一心諗住借錢唔還。黃子華既魚蛋論就係呢度粉絲既寫照。
48. To 好人兄 2015-04-19 14:22:00
我知好多客騙了12 m 之後都唔介意破產,你正常做生意打工點搵12 M
49. 好人兄 2015-04-19 15:13:58
To 48 樓

你唔好似肥佬咁成日幻想d野出來。你知唔知政府擔保果隻貸款條件有好多限制,你公司冇盈利又借唔到,生意額細又借唔到,你要借盡千二萬,你公司差不多過億生意額又要有純利,仲要有部份規定你要買機器。你唔好以為做廠好易,你睇下政府公佈呢個計劃既壞帳率有幾多先講野啦。
50. To 好人兄 2015-04-19 15:29:33
你放心,衣D bad debt 對摟市no impact, only the banks tightened the credit policy towards the application of SFGS loan
51. To 好人兄 2015-04-19 15:29:38
你放心,衣D bad debt 對摟市no impact, only the banks tightened the credit policy towards the application of SFGS loan
52. yyfan 2015-04-19 17:31:55
小弟有幸幾年前借盡12m,但聽聞近年銀行對此申請睇
得好緊,事關政府之前賴數,反而政府係08海嘯時所推出嘅完全由政府擔保嘅貸款比較受銀行歡迎,可惜已經一一到期

當年碥有廠佬用盡12m買樓,可惜本人冇此膽量
53. 12m 2015-04-19 20:59:19
12m 太吸引,做靚盤數,銀行跑數爭住批,但bad debt 太多,銀行而家批㧡比較難
54. 今日亞視,明日中共 2015-04-19 22:42:17
大陸一次過降準1厘,急到賴!如果股市三個月之內爆,樓市都會大崩潰!

人民銀行宣布,下調人民幣存款準備金率1個百分點,明日起生效。

另外,農信社、村鎮銀行等農村金融機構額外降低存款準備金率1個百分點,中國農業發展銀行額外降低兩個百分點,以進一步增強金融機構支援結構調整的能力,加大對小微企業、三農以及重大水利工程建設等的支援力度。

這是人行今年內第二次降準,上一次在2月5日。
55. 愛香港hk 2015-04-19 23:05:43

    本人長守十年以上的小投資者、眼見厘息底、收租幫補、跌二三成也可接受、不升不跌最

完美啦!

56. 大量財主追倉在那即 居屋盤蜂擁而放 2015-04-20 10:15:15

7000居屋涉違例加按

向財務公司借款逾50億 田土廳樓契有登記

【明報專訊】樓價飈升,居屋樓價水漲船高,本報偵查發現,過去6年,有逾7000伙未補地價居屋的業主,向財務公司借取年息介乎20至40餘厘的高息貸款,並在田土廳樓契中登記有關貸款協議,涉款逾50億元。有律師表示,有關貸款涉嫌變相「加按」未補地價的居屋業權,牴觸了居屋作為政府補貼褔利,不能隨便「加按」的法例。律師會也認同,這類貸款有可能違反《房屋條例》。房屋署承認,2007年曾對同類個案提出檢控,並成功定罪。

明報記者

本報記者根據物業資料庫資料,發現過去6年有8300多伙受資助房屋(居屋或出售公屋等,當中7000伙為居屋),涉嫌違例「變相抵押」,涉款約54億元,而去年這類涉嫌違規「加按」個案,較6年前大增1.5倍,反映有愈借愈多之勢。

房署表示,上述8300多伙是否統統違例,尚要視乎個別貸款協議的字眼。有學者表示,一旦樓市逆轉,上述變相「加按」的居屋業主勢必急急賣樓,不單加速居屋樓價跌勢,不少業主更可能破產收場。

本報抽查 天水圍居屋借貸662萬

本報抽查發現,一伙天水圍居屋,2000年受資助下的購入價為94萬元,去年以285萬元售出,其間業主前後合共向財務公司借貸662萬元,並把有關貸款詳細登記在樓契中。然而,上述個案有可能違例,因為房署曾於2007年發出新聞稿指出,「居屋屬於資助房屋,房委會以低於市值價格售予合資格申請人。為了確保公共資助妥善運用,有關轉讓限制是必須的。」當中限制包括,居屋等受資助房屋,在未補地價前不能加按物業借貸。

記者的調查發現,有關8300多伙的貸款,絕大部分都在樓契中登記了兩項條款,分別是「未還清債項/未得財務公司書面批准前,不得出售單位/再借貸」、「若出售單位,將授權財務公司收取樓款,扣除債項等,才會歸還業主」。

律師會副會長:參與者或坐監

立法會議員兼資深大律師湯家驊認為,上述兩條款是私下處置居屋業權,毫無疑問,涉嫌牴觸房屋條例,因為協議具備「抵押」、「讓與」等性質,大有變相把物業「加按」嫌疑。律師梁永鏗認為,這兩款條款對單位業權構成影響,同時是將單位變成「抵押品」去借貸,涉嫌變相「加按」,違反條例。

律師會副會長彭韻僖認為,上述兩項條款可能違反了房屋條例,屬於「很危險的條文」,參與者「有機會坐監」。她稱未經法庭正式判決,自然不可斷言這些協議肯定觸犯刑事罪。

房屋署發言人回覆本報查詢稱,未補價居屋業主向財務公司,將單位加按借貸便屬犯法。至於記者提供的8300多伙受資助房屋涉嫌「加按」個案,發言人則以不同個案,不能籠統一概而論,要視乎貸款協議的字眼作回應。但她補充,過去兩年,該署合共向同類個案提出控告,共發出21張傳票。不過,她沒有披露檢控的裁決結果。

同時,記者翻查土地註冊處紀錄,8300多伙涉嫌違例「加按」的受資助房屋,共涉及200多個屋苑,當中天水圍屬重災區,有逾1000宗可疑個案。此外,借出有關貸款的,七成半出於10間財務公司,當中以亞洲聯合借出宗數最多。記者先後向這10間財務公司發出書面提問,查詢這些貸款的詳情,然而,暫得中潤金融集團(控制中潤融資和中潤財務)作回應。

中潤金融:要求賣樓收入還款 不涉業權

中潤金融首席營運總監周智凡表示,早於2000年已諮詢法律意見,認為只要求借款業主承諾將賣樓收入作為還款,不涉及業權,便沒有牴觸房屋條例,又聲言這類契約在過去15年亦無受法律挑戰。「我同意係灰色地帶,但我哋踩得比較謹慎,不會觸及到業權,不影響到客人將來的業權。」

學者:樓市逆轉 或要賣樓抵債

中文大學地理與資源管理學系副教授姚松炎表示,由於資助房屋的業主一般收入不算高,且「財仔」借貸利息高,而貸款協議一般訂明1至3年後,業主便要還清債項,樓市一旦逆轉,估計不少業主最終要賣樓抵債,甚至要遷入劏房。

湯家驊表示,法律已賦予房屋署權力,打擊這些涉嫌違法的「加按」行為,批評房署沒有積極執法,擔心樓價下挫時,肯定不少業主「爆煲」,甚至可能走上絕路。

【居屋涉違例「加按」系列.之一】

■明報報料熱線﹕inews@mingpao.com/ 9181 4676

57. 法子 2015-04-20 11:56:45
多謝珍惜香港兄關心,

或者有需要再說明一下。

1. 其實預測準不準,並不重要,那一個有經驗的投資者未曾試過預測不準。最重要是不準的時候都不失風度。

2. 有個別好友問及本人對後市的看法,其實那是抬舉了,本人的看法一直都沒有多太的參考價值。

3. 至於本人少了留言的原因,是覺得這地方變了,從以往大家分析地產變到太多人身攻擊。例如,本人上年曾在此舉辦過預測2014 CCL,剛巧有一網友預測2014年尾CCL是118,其實這並不重要,不同人有不同看法是正常的,但不幸的是剛好有一名或數名網友出言譏笑該名估CCL會是118的網友,那網友起初「估」是我在譏笑自己,我不想招惹上是非,對這名網友不評論。但這名網友從「估」是我,變成「肯定」是我。這也難怪那位118網友,那時他被數人譏笑,壓力也很大。最後,我在 whatsapp 群組要求網主找出到底誰人在背後譏笑那118網友的人,事情也大至出落石出。
雖然這事情已怎一段落,但已經明白到網路上什麼人也有。

請不用再「估」我少了留言的原因。
58. 八十後 2015-04-20 12:53:12
法子兄, 

劣幣驅良幣。可以的話, 多點留下你的意見, 多少都能幫到人。

60. 小師妹 2015-04-20 14:40:07
好久不見法子兄留言了 !

同意自從多了CCL118 帶同他的獨特"陰謀論"到了這網站之後, 這地方就變到太多人身攻擊了,每次佢都好肯定「估」是誰就認定是誰譏笑佢, 令這網站變成一片是非之地,以至有識之士再無心在這裡留言分析地產了, 實在非常可惜我等之晚輩又少了一學習之所!

又一劣幣驅逐幣例子 !
61. 珍惜香港 2015-04-21 01:27:39
珍惜香港TO:57/F 法子

可謂,八風吹不動,一「估」打出文!

吾之戲言,勿怪!今回法子兄,以文語敬之。

昔日論壇,光輝之時,與君惺惺相惜,以文傳意,不亦樂乎!「心曠神怡」之喻,記憶猶新。今成是非之地,驀然回首,感慨萬千。

前眾視之以佛,皆因眾心有佛;後若視之以糞,皆因眾心有糞。風範如一,眾心變矣!

大悟抽身,乃君之褔,眾之失也!吾留此地,非同日而語,共音難求,今以文傳意者,唯博士矣!然博士屹立高地,咫尺傳聲,恍如萬里。

如君所言,唇槍舌劍,是非對錯,等閒之事,莫失風度。若君之所去,啟眾之反思,或焉知非福。

網之虛幻,昔之虛友,今之實友,未及知己,亦為無憾。此緣此份,博士所賜,網主所賜,縱然他日,論壇變天,長久不變。

青山依舊,幾度夕陽。夜闌人靜,贈一曲舊情,以念昔日之彩。若然此地,再無共音,即珍港引退之時。

前提成魔之路篇,誠贈各方好淡友。今提十字,贈博士,贈論壇,贈眾生,望引以為鑑:

八風吹不動,一論催成魔!

62. 引刀一快 2015-04-21 03:24:32
我懶得慢慢打字,大家知道妄語會有報應就夠,做人唔好戾橫折曲。

我就簡短回應下。

1,引刀幾時表達過介意118猜錯?唔該搵岀嚟。
2,咩人借118攻擊引刀?我冇猜,我就指明係撈波弟,邊個咁離奇自己攬上身,係做賊心虛啫。
3,湯生文中提到引刀有風度,係人都知好多人唔順氣喇。

有認真閱讀呢個論壇嘅人,一定知道引刀批中嘅事情何其多 ,除咗猜錯CCL囉。

仲要講多様,法子,你思維唔夠慎密。
1,你係CCL118名義上嘅發起人,點解第一階段比賽揭盅嘅時候完全冇發言?
2,想復出咪復出囉,駛咩借住屈人、搵人頼啫,仲要搵珍港幫你鋪路,湯生肯定一眼就知道你想點喇,好不幸,引刀一樣知道你動機。



63. 引刀一快 2015-04-21 04:22:15
引刀記燒豬,最啱擺上枱。

引刀擺上枱,好事自然來。
64. 珍惜香港 2015-04-21 10:55:06
珍惜香港

疑心生糞,執迷不悟!

65. 村長 2015-04-21 10:56:02
正正不就是壓力測試, 令市場上買得倒樓的都係非常安全, 西走晒能力不足的人嗎?

似乎情況跟博士所講, 借財仔 2 按比個仔上車的情形相去很遠.


66. 八十後 2015-04-21 11:44:30
多謝珍惜香港兄教誨。   
 

67. 新淡友 2015-04-21 11:56:30
引刀兄講大陸既野係好值得聽,只係有D野太快上頭。
事實上,大陸亦係一個經常要防人既地方,長期生活難免令人反應過敏。
68. 引刀一快 2015-04-21 15:05:17
講說話應該要有根據,呢個係做人嘅根本。

3. 至於本人少了留言的原因,是覺得這地方變了,從以往大家分析地產變到太多人身攻擊。例如,本人上年曾在此舉辦過預測2014 CCL,剛巧有一網友預測2014年尾CCL是118,其實這並不重要,不同人有不同看法是正常的,但不幸的是剛好有一名或數名網友出言譏笑該名估CCL會是118的網友,那網友起初「估」是我在譏笑自己,我不想招惹上是非,對這名網友不評論。但這名網友從「估」是我,變成「肯定」是我。這也難怪那位118網友,那時他被數人譏笑,壓力也很大。最後,我在 whatsapp 群組要求網主找出到底誰人在背後譏笑那118網友的人,事情也大至出落石出。
雖然這事情已怎一段落,但已經明白到網路上什麼人也有。

請不用再「估」我少了留言的原因。”

CCL118,輸家就得五個,引刀一快、蛻變中嘅懶人、咦姨、NO, NO, NO、香港無奈

後三個係冇固定署名嘅,咁你話“那網友起初「估」是我在譏笑自己,我不想招惹上是非,對這名網友不評論。”到底講緊邊個先?

更重要嘅係,懶人兄同引刀都冇“估”邊個譏笑邊個喎!


69. 引刀一快 2015-04-21 15:05:43
根本唔係咩疑心唔疑心,事情係寫到明,擺到明。
70. 引刀一快 2015-04-21 15:25:49
To 67樓 新淡友兄

大陸人普遍的確冇香港人咁單純,但係喺論壇裏面,兩邊都光怪陸離。
71. 潘朵拉 2015-04-23 00:22:34
珍惜香港兄,法子兄
一滴墨,可令一盤清水盡黑,
一督糞,會使一羣人眾走避。
原本博士大好一個論壇,
被人轉化為廢青泄憤之所。
邪氣盛,正氣不張。
實在令人可惜。
希望各位高手有空別吝教。

72. 引刀一快 2015-04-23 03:07:43
醒目,你都知道隊形。