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文亮語

父母是否應該資助兒女買樓

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2015年4月8日

  我大約在三年前,政府推出SSD前後,曾經寫過一篇文章,認為年青人趁樓市尚未大升,政府未加辣前,如果有需要,就應該置業,不過,他們又未必有足夠資金支付首期,若果父母能夠資助他們就最好。文章出街後,劣評如潮,我俾人鬧到反肚,搞到我唔敢再探討這個議題。原來真的是時移勢易,到了今日,替兒女付首期買樓竟然變成時尚,買樓的年青人在記者面前大方地說:阿媽替我俾首期。我睇到這個情況,都唔知道好嬲抑或好笑,我記得當時我講的是父母資助,並不是替兒女付首期,而資助的意思,就是父母借一筆錢給兒女,但只能夠付部份首期,而那筆錢是有期限要歸還給父母,與現在由父母全數支付首期是完全不同,點解市民心態改變了那麼多,我始終未能明白,但現在資助兒女買樓的父母,他們可能是做錯,大家唔好以為我又唱反調,主要因為受資助置業的兒女,他們仍未有置業心態同實力,現在買樓,除了害怕樓價繼續上升,樓價越來越貴,還有,多少是想向同輩炫耀,連他們的父母都有此心態,嚴格來說,很多現在買樓的年青人,他們並不一定要現在買樓,而且,他們未嘗過在買樓前的克苦耐勞生活,未必會珍惜由父母資助他們買的物業,由於得來太易,又會很容易失去。

  很多父母在替兒女付了首期之後,便安枕無憂,認為物業是由銀行做按揭,兒女們又保證每月可以如期供款,而且,在當初,他們的兒女要買樓時,的確表示每月供款是沒有問題,所欠的只是首期而已,父母們有此想法就大錯特錯,因為他們的兒女在搬到新居所之後,每月使費就會大了很多,在最初的一年的供款是沒有問題,而且,在必須時又可以用信用咭透支,但日子一久,財政便會出現捉襟見肘局面,這個時候,財務公司鋪天蓋地的廣告便會發生效用,兒女們嘗試打電話,原來真的很容易解決,只要簽一份貸款合約,財務公司不但替他們還清欠款,還有一筆錢給他們作日常使費,以及付財務公司的利息,而他們的父母是絕對不知情,故事發展下去可能會出現很多個版本,但最常見的就是兒女們的物業最終都會變成財務公司的銀主盤,當父母知道的時候就已經太遲,亦大多數無能為力,而且,由於兒女們已經習慣個人生活,很難再搬回家與父母一起住。做父母的千祈唔好怪責兒女,歸根究底就是他們在兒女們未十分懂得理財時便資助他們置業,幫助他們反而變成害了他們。

 
 
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1. 引刀一快 2015-04-08 08:55:47
愛你變成害你,送幾十萬俾你,實質就係整條幾百萬嘅債你孭。

害人又害己,養老份老本洗晒,先發現D仔女唔夠堅毅,顧得供樓唔顧得奉老,傷財傷身傷感情。
2. 放下它 2015-04-08 09:04:48
人地家事, 你知幾多.
正如博士愛女買紅山.,亦屬正常買賣活動.
3. 紅山 2015-04-08 09:08:59
咁博士愛女買紅山, 是博士出錢, 還是佢自已錢?
她有借財仔呢? 她有用信用卡透支嗎?

4. 引刀一快 2015-04-08 09:11:35
人地湯生,真係買座山都夠錢,普羅大衆就唔係咁講法嘅喇!

人地家事, 你知幾多,留番俾你啱D。
5. Oscar Lam 2015-04-08 09:26:21
父母如有錢資助小孩買樓也屬正常。有錢人的小孩不代表壞,窮人的小孩也不一定會上進,關鍵在於父母如何教育小孩。
6. 放下它 2015-04-08 09:33:03
回3/F紅山

资助或比,  ...用詞哩D嘢,睇你点運用....LOL
7. 放下它 2015-04-08 09:45:14
近期某人成為護国法師,霸頭位,有霸気.LOL
8. 回7/F 放下它 2015-04-08 10:17:58

先摘下三儍上位,第日有機謀一官半職,揾兩餐啫。

9. 望東樓 2015-04-08 10:32:53
I know a mom, who already has 3 apartments, still claim that she is 1 apartment short. (She has 3 kids). Consider most HK parents are type "helicopter", what can I say.
10. 達達 2015-04-08 10:42:51
博士的文章真好,現在香港人已不愛聽這些真話,常常以為給子女最好的東西,其實愛他變成害他。
11. 亮劍 2015-04-08 10:52:34
小弟可向燈火發誓,我識不少人可一炮過拿出 7~10 M 現金出來買楼,唔使向你銀行借一毛錢!

我屋企人對上幾年,就曾用 9 球現金過外入件西半山收租;而她的舊鄰居,據小弟得悉,不少都係用 FP 形式入貨!

湯博士如果問一問網主,在對上 5~6 年有多少舊楼,因市區重建而獲得賠償,就大约圍倒有多少人點解能一炮過去買楼。

至於父母好唔好借/畀/ 殿住先,為子女置業,會不會愛佢反而害惨佢,小弟就相信龍生龍、鳳生鳳、田鼠的仔女愛打洞。
理財智商係有得學並會遺傳的,我就好相信大多數能神早置產的人士,會神早教埋 D 細路點理財,其實湯博士看看自己的子姪後輩,當知小弟所言非虚。

果啲 FQ 零蛋嘅年輕業主唔係無,但應該唔多。

請不要將個别例子,將之变成常態。
12. 大陸樓市回穩,香港零售急插,沽港買滬係時候! 2015-04-08 10:58:26
萊坊:中央放鬆樓市政策 房地產市場有轉勢跡象
HKT 10:47

萊坊中國估價部主管兼執行董事梁偉明表示,內地房地產市場有轉勢跡象,個別城市出現小陽春,相信與近數月中央放鬆樓市政策有關。

他指,二套房首付比例下調至40%,釋放積壓的購買力,加上人民銀行早前下調存款準備金率及住房營業稅免徵要求,都有利樓市表現。

梁偉明預料,北京及上海等城市的樓市小陽春現象或會持續,估計今年一線城市樓價將升3至5%,但各地樓價將更為分化,二、三線城市上升機會不大,因為供應仍過多。

13. Kitty Ng 2015-04-08 11:46:52
呢班被寵壞嘅細路,最終嘅解決方法就係:燒炭或跳樓。
14. 交換單位居住 拖租搞破壞 2015-04-08 12:14:38
https://hk.news.yahoo.com/%E4%BA%A4%E6%8F%9B%E5%96%AE%E4%BD%8D%E5%B1%85%E4%BD%8F-%E6%8B%96%E7%A7%9F%E6%90%9E%E7%A0%B4%E5%A3%9E-%E8%AE%8A%E8%87%89-%E7%A7%9F%E9%9C%B8%E9%BB%A8-%E5%AE%B3%E8%8B%A6%E5%8C%97%E5%8D%80%E6%A5%AD%E4%B8%BB-215510615.html

交換單位居住 拖租搞破壞 「變臉」租霸黨 害苦北區業主

星島日報星島日報 – 5小時前

(綜合報道)(星島日報報道)租霸猖獗,不少地產代理雖列出黑名單防範,但長期盤踞北區的「變臉四人幫」,為防被人認出,竟變換外觀和髮型,以不同海外公司登記租樓,眾人分別騙過業主出租物業後,再交換單位居住兼長期拖租,至業主申請執行「封租令」前夕,大肆破壞單位泄憤後才離去,其後再轉移陣地,重施「易容」租屋兼拖租慣技。

  變臉租霸在北區橫行,業主放租隨時自招麻煩。有區內地產經紀證實,有關租霸的容貌和資料,已從相熟行家手中取得,強調接洽準租客時,會加倍留意租霸黑名單,並審慎地查問背景,不讓賴帳租客有機可乘。

  業主楊小姐(小圖)向本報透露,去年一月初,將粉嶺牽晴間兩房兩廳物業放租,不久經地產代理介紹,與自稱開設海外貿易公司的三十多歲姓梁男子見面,結果引狼入室。她說,在簽署租約前,梁出示其公司註冊和收入證明文件,當她欲仔細察看之際,梁不斷表示急於出國經商,要求快些簽約,令她沒法集中精神細看文件,終倉卒簽訂一年租約,月租九千元。

  訛稱海外公幹

  梁支付租金、按金和上期入住後,不久即展現租霸本色。楊稱,梁以空頭支票繳付佣金予地產經紀,其後一直拖欠,一個月後更欠付租金,她雖發訊息提醒交租,但梁稱出國公幹,回港後會補交,惟她三個月來多番催促後,只收回兩個月租金,但仍被拖欠一個月,之後繼續賴帳,最多竟拖欠五個月。

  楊設法調查梁的背景,獲悉其公司登記董事名單中,竟沒有其名字,又發現公司登記地址是一格迷你倉,於是返回其出租物業向管理員查詢,方知該單位住客是兩名姓古青年和一名姓陳女子,梁為三人登記會所使用證後,一直未見蹤影,懷疑梁讓三人入住。

  從地產代理口中得悉,楊懷疑三名住客也是「租霸」,當中一名姓古住客早前租下附近物業,之後與梁交換單位居住,令她和另一業主長期找不到租客,又以海外公幹為由拖欠租金和水電費,古租屋前為防容貌被認出,更刻意將髮型和頭髮顏色改變,並委託不同地產代理公司,以及用不同公司登記租樓。

  業主依法收樓損失十萬

  為免鵲巢鳩佔,楊女隨即登門討債,雖隔門聽見單位內有說話聲音,但拍門多時沒人開門,只好離去。可是,梁翌日竟致電管理處,投訴她侵犯私隱,又來電表明租金「有拖無欠」,令她憤恨:「業主上門收租竟被投訴,有何天理?」

  去年九月,楊女在香港業主會協助下,向土地審裁處入稟控告梁,不久成功申請執行「封租令」,終在今年一月趕走租霸,但她收樓時發現,有人疑惡意破壞單位,警員接報上門後,因難以證實有人惡意破壞,難作檢控。租霸困擾一年,楊女至今沒法收回四個月租金,加上入稟所需律師費和裝修單位費用,損失超過十萬元,她為免再有業主成為受害者,因此自爆不堪回首的遭遇。

  「四人幫」

  五大賤招

  提供虛假文件,假稱海外公司老闆租屋。

  改變外表「變臉」租屋,以防地產經紀認出。

  租兩個單位後換屋居住兼拖租,令業主登門找不到租客。

  被追討租金時拒接電話、不開門,或諉稱不在香港拖延。

  退租前惡意破壞單位。

  要聞

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15. 講故 2015-04-08 14:19:56


      再談1973, 1997, 及替子女置業.

      1973年股市之瘋狂,  小弟躬逢其會,  最著名係香港天線(香港黐線),  1972年11月22日一元上市, 六星期後 1973年1月23日,  升至30元,  當時市民放下工作,  全民皆炒,  逼爆金魚缸,   政府要出動消防局驅趕炒民,  今日的股市,  小巫見大巫.  1973年尾,  股市由1700點跌到170點,  大跌九成.  我其中一個老闆,  衆人皆醉佢獨醒,  皆因佢自比諸葛,  一生慬慎也,  一生慬慎的人,  唔會大發,  但是樂得安逸.

      1997年與現在何其相近,  當時的工商業比現時更加蓬勃,  無人意識到金融風暴來臨,  一個措手不及,  成為破產者,  比比皆是.  有老闆因為生活,  從內地托貨到香港,  在街邊販賣.  現在香港亦全民皆炒,  無人相信會跌,  事實是否如此?  可能時間不同,  死因不同矣.

      2015年有能力的父母皆傾向幫助子女置業,  回想2003年,  100萬都可以買到樓,  點解唔買?  十二年後突然有600萬 Full paid.  正如網友話係收購舊樓所至,  正如我說牛雜亞伯,  2000萬賣舖,  唔存銀行,  可以 Full paid 替三名子女置業.

      不論究樓宇會升會跌,  我係贊成嘅,  但要有真實力,  唔好等,  可以 Full paid 就即刻 Full paid,  就安枕無憂了.
16. to: 15樓講故 2015-04-08 15:15:25
1997年的情況同現在一點也不相似,現在跟本炒樓幾乎O"零",1997年"弱業主化"年代(70幾嵗亞婆都炒幾層樓,借貸過度,亂咁借)。。。。。。現在,政府做緊"强化業主"年代,剛好相反!

今次樓市升勢,銀紙貶值引發,追上通漲而已,物價飛升,樓價政府唔准升,不可與1997年相同并論!  (請問大家樂現在食個晚餐$40-55蚊,可唔可以去返1997年水平$15-20蚊,物價升左,大多數不會减,近排石油大跌唔止一半,我搭開架VAN仔$5,唔見减價比返你?  經過幾次油價急升後,由2.5蚊加到5蚊,物價有加無减),樓價要跌,除非"黑天鵝''出現,不過很短暫,有實力持貨者,無有怕!!!

1997年,金融風暴+過度借貸炒樓+供大於求的樓宇供應量(+2003年沙士)
17. 講故 2015-04-08 15:35:43


      To : 16/F
   
      我指相近,  係指過程,  我相信樓宇升降,  同經濟有關,  正如閣下所言,  徐非有黑天鵝出現,  會唔會出現?  幾時出現?  我們不可掉以輕心.  保持現狀生活,  是吾所願.
18. 亮劍 2015-04-08 15:36:01
我有屋企人做銀行,佢話呢家銀紙貶值,就算你 PB 最低入場門檻要一球美金,講真若果你真係入得一球,又唔係成日出出入入、借爆上限、用盡槓桿的話,咁銀行真係蝕本服役你呀。

19. Li 2015-04-08 16:00:47
博士今次真係講中了現在的𣎴合理現象。
就以買入康城站的那位三十歲買家為例,三十歲人,搵一萬,FP買入 670萬的單位,父親資助 ?660萬!
好像好安全,老實說,佢老豆要幫佢比埋管理費,水電媒至得!
好多父母以為,D錢我遲早都留俾佢㗎啦,咪當早D比佢,咁就可能攪到自己臨老過唔到世,更加害埋D仔女!
試想,三十歲人先搵一萬,或者要你幫先可以上車,難聽D講叻極有限,或者根本不善理財,咁好老實講,佢開口同你借幾百萬話要攪物攪乜,你一定唔比。
但是,你現在同佢買埋樓,以為好安全,其實,佢一個轉頭,按咗佢去攪佢想攪的,你都唔知啦!
20. 引刀一快 2015-04-08 16:05:19
To 11樓 亮劍兄

你係上等人嘛,你識得果D梗係個個都頭有面,唔通你咁貴氣會識埋晒D窮鬼咩。

得到同你喺同一個論壇出現,引刀D cheap精沾咗三世光喇。
21. 運輸工人 2015-04-08 16:11:39
如果你生咗个敗家仔就唔使害都死.同送唔送層樓俾佢根本無关系,不如你話生佢出來害咗佢好过啦!
22. 望東樓 2015-04-08 16:28:48

物業名稱:喜韻 Heya STAR
發展商:香港房屋協會
單位總數:175個
入伙年份2015

Source = http://floorplan.hk/p/heyastar/

From the below link (from one of the sponsors of property.hk), I found 32 2nd mortgages related to the above property in the last 9 days (and expect more to come). Not sure if I can claim >18.3% of this development are on 2nd mortgage?

23. 講故 2015-04-08 16:31:23
 

      我好講求實力,  身無負債,  任佢點冧,  泰山崩於前而色不變,  笑看風雲.

      1997年,  樓市大冧後,  政府推出首置計劃,  可以借到40萬左右首期,  要唔要息,  唔記得,  好像唔駛,  林先生提醒,  政府都認為會跌,  一人買d,  一人蝕d.  我的朋友說借咗40萬,  如果樓價跌咗40萬,  我駛鬼借咩?  後來果真來一場大跌.


24. 望東樓 2015-04-08 16:44:13

物業名稱:喜盈 Heya DELIGHT
發展商:香港房屋協會
單位總數:130個
入伙年份:2015

Source:http://floorplan.hk/p/heyadelight/

And for this one, 22 registered 2nd mortgages, all except 5 of them with stated loan amounts.

http://www.cpm.com.hk/secondmor.php?d=ALL&t=&p=1&o=&e=&b=%E5%96%9C%E7%9B%88

25. 實情 2015-04-08 16:58:35
以前曾在此討論,父母會用仔女個名去避税,咁快又話害咗下一代?
26. 政府做緊防黑天鵝措施 2015-04-08 17:03:10
講故,

我都要駁故,政府這幾年做緊預防黑天鵝措施,强化業主,維持平稳。

行出街唔知幾時有黑天鵝出現,唔通唔出街?  

誠哥話有能力,唔怕買,現在能够買樓都是有能者居之,
只是現在有磗頭同冇磗頭的分別,財富相差太遠。

"磚本位"大時代來臨,直到有貨幣能完全取代美元為止,
貨幣戰爭才會結束,起碼要10-15年。

現在泥水師傅由1000蚊加到1800蚊,唉! 嚇死人,我都想樓價跌。。。。。。

27. 講故 2015-04-08 17:19:16
  

      叫得做 '黑天鵝' 係無得預防嘅,  版主三番四次叮囑要量力而為,  唔好人買我買,  怕執輸,  以為升咗上去就甩難,  負債二十年,  一次 '黑天鵝'都無出現?


28. CD ROM 2015-04-08 17:44:39
知識永遠比財富實際, 但為人父母, 緊係想比晒兩樣野D細啦...
29. 駁故 2015-04-08 17:47:49
講故佬,

駁到你,拎只黑天鵝做擋箭牌,抄野,只黑天鵝咪係你囉!
30. 山高雲低 2015-04-08 20:29:13
父母應否資助兒女上車? 是一題可辨
論的問題。 
個人認為若不幫助兒女,而兒女到30歲仍要與父毌同住的話,我會選擇出首期讓他們自供。
31. To 30 2015-04-09 06:08:15
Why
32. Oscar Lam 2015-04-09 08:52:30
上海樓市

前幾天去了上海,順便陪朋友去看當地住宅。我朋友計劃乘現在政府放寬樓市時將自住樓賣掉,換一個更大面積的新樓。我朋友以市價高一些的價格出售自住樓,叫價6m,我在上海的幾天,每天都有好幾組人看房,現在上海的樓市可謂熱火朝天。我朋友說,只要他肯以市價賣樓,相信很快賣出。

前二天我們去參觀了閔行區的一個新樓盤,豪宅定位,面積大多數在200平方或以上,定價人民幣每平方40000左右。另外,我們也參觀了虹橋區的一個新盤,定位為大型物宛,面積95-240平方,注重管理和配套設施,像太古城,定價每平方38000左右。在下去年底去上海時,也參觀了一些二手樓,包括香港人喜歡的位於上海新天地的二手樓,價格在100000每平方左右,最貴的是黃埔江邊豪宅,價格在10萬至14萬每平方之間。據我朋友介紹,以上這些樓盤已經是那個區最貴的樓盤了,它們的價格相差那麼大是由於位置不同,和發展成熟度不同而已。以虹橋區的那個新盤為例,虹橋區屬於國家級的開發區,全部已規劃好,是未來的高鐵和機場交通樞紐和第二個陸家嘴規模的金融區,為何只賣38000每平方?只因現在發展還未成熟,可能需時三、五年才能發展成熟。

在上海看完樓盤,我總希望將它們代入香港,用香港的思維去考慮,這些樓盤如果在香港應該是類似哪個區哪個盤呢?後來我發覺這個想法是行不通的,沒法比較。在上海我找不到觸角和感覺,可能是真的需要時間了解。我只能將我自己的一些感覺告訴大家,供大家參考:

1.上海地方很大,有很多區,每個區有自己的定位和生活社區,沒有說那個區較好,關鍵在於你喜歡那個區。
2.上海住宅的出租回報率不高,一般在2%或以下。因此,很多新樓買家特別是豪宅買家乾脆不出租,寧願空置等升值。如果你要買樓並出租物業,就要選擇已經成熟的大型物宛,並且近地鐵,近國際學校,近商業社區,例如上海新天地附近的住宅。
3.如果你要高回報租金的,可以選擇買寫字樓,租金回報率大約在4-5%左右。但寫字樓涉及金額較大,出售較困難。
4.港人在上海買住宅,要有上海注冊的公司出據証明,証明你在上海有工作超過一個期限。這一點地代可以協助解決。
5.港人在上海買住宅可以找外資行按揭,最多借7成,借港幣或美金,年息3.8-4%左右。
6.港人限購,一個家庭,即二夫妻,最多只能買一套住宅,除非你用公司買。

好了,今天先寫到這裡。希望大家如果熟悉國內房產的能在這裡多分享經驗,謝謝!