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文亮語
環球金融海嘯篇 - Sky is the Limit
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年9月6日

  李翰祥開拍《江山美人》時,問邵逸夫Budget有多少?邵Sir以略帶南洋口音的英語回答:「Sky is the Limit.」李導演不明白,問曰:「究竟是多少?」旁人答曰:「即是無限。」
 
  金融海嘯來臨時,美國財長蓋特納問總統奧巴馬救市資金上限是多少?估計答案與上述一樣,由於各國政府以救市為終極目標,所以不須理會當中過程,用何種方法,所需資金多少,只要假設救市必定成功就可以了。
 
  2009年G20峰會時,各國領袖都承諾會致力維繫全球金融穩定,並使之盡快回復正常運作,甚至已經分配救市後的成果。一如二次世界大戰時,盟軍尚未進入德國,已經策劃戰後如何恢復全世界的秩序。
 
  金融海嘯今物業的資產下跌,除物業外,一些無形資產諸如信用資產幅度影響更大。有報道指,美國以至全世界樓市跌幅已經超過五成,但相比大部份上市公司的股價,則只屬小巫見大巫,那時候,不少公司都陷入負資產危機,部分更無藥可救。
 
  救市方案在開始時,首先要救的是最大的消費市場,美國前財長保爾森曾經用退稅、現金回贈等方法救消費市場、信用卡市場,但效果並不明顯。事實上,地產才是市場最大,風險最少的行業。地產無論在哪一個國家(北韓除外)都是關乎最多人的利益,以香港人為例,大約有120萬個業主,500萬人直接或間接擁有自己的物業。政客不時要政府立例打擊地產行業,此關係三分之二港人利益,試問特區政府該如何處理?
 
  以無限資金救市當然會成功,但我當時認為,要救活地產市場,其實只有一個不二法門:一個長遠低息的政策。

今日評語

  博士去了旅行,沒有今日評語

 
 
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1. 法子 2014-09-06 09:34:24
法子《沙漠礦泉水之實現》

2014年9月6日

請參考今日的一篇報導和我上年7月的一篇文章,你會發現《沙漠礦泉水》實在地發生了,但上年我發表這文時,正好市場氣氛低迷,沒人相信。

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2014年9月6日

新界西300萬盤源告急 一個月減兩成 年底料少於50個


屯門300萬盤 年尾快絕迹!
【本報訊】細價樓買少見少,盤源急跌!新界西屯門及天水圍現時樓價300萬元以下的私樓,僅餘約300個,較上月初統計有380個急跌兩成,祥益地產總裁汪敦敬預期,今年底前樓價300萬元以下的上車盤將少於50個,屬技術性絕迹。
記者:蔡家儀 黃嘉銘

屯門區樓價300萬元以下的私人單位,於2010年底政府出招前約有3,000個放盤,近四年來,放盤量一直下降,加上樓價上升,至今盤源已大減九成至只有300個,200萬元以下更只有7個,買家選擇越來越少,由大型屋苑收窄至單幢樓甚至洋樓村屋。至於天水圍,早於兩星期前已無300萬元以下私樓選擇。美聯樓價走勢圖統計,十大屋苑以今年8月份註冊量計算的平均呎價與去年12月相比,8個屋苑均錄升幅。當中天水圍嘉湖山莊呎價升幅最大,平均實呎攀升至6,321元,上升約10.8%。


■現時新界西的細價樓已經買少見少。 資料圖片
差估署:7月樓價再創新高
汪敦敬認同,近期細價樓升幅頗急,但整體升勢仍與物價升幅同步,加上以用家主導,樓市發展仍屬合理。有意入市的準買家,只要量力而為,現時仍是入市好時機,雖然大部份學者或專家均預期樓市明年將下跌,惟汪氏認為,建築成本高昂,樓價跌幅有限。另一方面,樓價下跌的時間未必很長,樓價可能很快重回升軌。


另一方面,樓價指數再創歷史新高。據差估署最新公佈數字顯示,7月全港整體私人住宅樓價指數升至255.6,按月升2.2%,升幅高於6月的1.1%,連升四個月兼再創新高,主要由於小型單位樓價升勢加快。當中,實用面積752方呎或以下的住宅,樓價按月升2.3%至2.5%,升幅高過6月的1.1%至1.2%。今年首七個月,整體樓價累積上升4.3%。同時,租金方面,7月份所有類別租金指數按月升0.6%,至157.7的新高。


另一樓價指數中原城市領先指數(CCL)最新報126.94點,按周升0.58%,連續兩周創歷史新高。新界東及港島指數再創歷史新高,最新報130.96點及138.21點。


地產建設商會執委會主席梁志堅昨表示,建築成本高企,未來兩至三年樓價難以下跌,樓價無論升跌幅度只有5%至10%。他又指,辣招推出後,購買力一直集中在細價樓,加上業主惜售,相信未來一、兩年中小型樓價會持續在高位徘徊。商會下星期會向政府發信,希望政府考慮引入外勞,降低建築成本。


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法子《沙漠礦泉水效應》

2013年7月11日

我當時寫係形容,未補地價的居屋,呎價竟然追到已補地價的居屋。

在沙漠中,你已就嚟死,看見一間士多,礦泉水1支賣$3.0,兩支賣$3.5。但你口袋裡只得,$3.0


明知唔扺,你都要買。

「沙漠」也是重點。

代表「近年供應缺乏」的意思。

而「口袋只得$3.0」,就代表現在買樓的是「結婚生仔的基層」。


明知唔底,只要「價細」,你也要買。


這就是為什麼基層樓狂升。
 
這就是「沙漠礦泉水效應」
2. 法子 2014-09-06 09:48:34
法子《說好了的加息呢?》

2014年9月6日

看一看日前的一篇報導,再回看陸先生在2013年7月在一講座對信眾說的加息樓大跌論,就知道大眾是易受騙的。

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2014年9月4日 信報國際財經

歐央行減息10點子至0.05%

歐洲央行(ECB)宣布減息,將指標再融資利率從0.15%減至0.05%,市場預期為0.15%,再創紀錄新低。

同時,歐央行亦將隔夜貸款利率下降10點子,至0.3%;此外,亦將存款工具利率下諣10點子降至負0.2%。

歐羅區上月通脹率跌至0.3%,歐央行再次減息為應對通縮風險。

減息決定公布後,歐羅跌至1.302美元的1年低位。

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法子《睇相佬》

2014年04月18日

今日回想一件發生在上年的事(2013年7月左右)。

當時我應邀出席(係唔駛錢,但去做聽眾)一個辯論,湯生對陸生。陸生全名唔講,自己估,帶圓形眼鏡,拍 hero 廣告。

湯生看好,陸生看淡。

陸生其中一句:「嚟緊幾時加息,我唔知,但我只知佢一定會加。」

問答時間我問咗幾個問題,陸生全部都無正面回答。

其中一條係:「如果一個睇相佬同你講,你幾時死,我唔知,但我知你一定死。你還會不會畀錢,坐定定聽佢講嘢?」
3. 引刀一快 2014-09-06 10:28:02
“在沙漠中,你已就嚟死,看見一間士多,礦泉水1支賣$3.0,兩支賣$3.5。但你口袋裡只得,$3.0
明知唔扺,你都要買。”

呢個問題,我一直有個睇法,如果我只有3蚊,我見兩支3個半先合理,所以口渴就頂住,我一支都唔買,死都唔買,得唔得?
賣水嘅人,係咪真係咁唔憂賣?又唔等錢使?
賣生水(大陸盤)嘅人喺附近開檔,行幾部就到,講明會減價,分分鐘減到1蚊樽,係咪企硬就係冇3蚊唔賣?
如果附近又有個賣礦泉水嘅,等錢買餸,兩個八一樽都殺,係咪企硬就係冇3蚊唔賣?如果兩個八成交過,怕唔怕3蚊成日冇生意?
就嚟死,有救傷車嚟緊,等得過就飲免費水,救傷車費用大家一齊出,等唔等?博唔博?
如果賣水嘅人突然發現,呢個人原來唔買水都唔係一定死,不過佢自己暫時仲係以爲就快死,十五十六。咁賣水嘅人會唔會審時度勢,賣平D賺咗先?
越來越多人發現唔飲水都唔一定死,醒目嘅賣水人會趕緊賺最後一個銅板。


4. 打工仔 Andy 2014-09-06 11:02:04
無限資金追逐有限的資產, 想唔升都真係好難! 
5. 引刀一快 2014-09-06 11:13:11
「如果一個睇相佬同你講,你幾時死,我唔知,但我知你一定死。你還會不會畀錢,坐定定聽佢講嘢?」”

如果我係僵尸,可以死,又可以唔死,咁呢個預測好有用喎。
如果同你講,60年後死,但係提前咗58年,你都俾咗錢喇。
用一個必然(死亡),去比喻一個二分趨向(升跌),并不恰當。
而且呢個世界有好多預言,都係冇準確時間嘅,只係一個指向動作。

6. 冇可能不加息,樓市要回落 2014-09-06 11:35:14
有冇可能永不加息,所有投資品也不會只升不跌!
我自己都走了層樓,看你們班大好友幾時轉軚!
7. 睇得通 2014-09-06 11:42:36

金融海嘯今物業的資產下跌.........

金融海嘯物業的資產下跌.........???

8. 亮劍 2014-09-06 11:45:41

業主高位入市,當然仍想樓價繼續升啦。

 

on.cc東網專訊】 樓價日日升,但買樓的人日日都有;今日差估署公布樓價指數又升破頂之時,有網民亦發帖分享自己終於用了430多萬元做業主,並且留話期望物業一年升多20%,兩年內升至600萬元,即接近四成,結果惹來「葡萄友」咒詛。當然,大部分回應網民都並非此類「無口德」之徒,但有網民細心分析指,說如果發帖者夢想變真,屆時「坐的士隨時要100元起錶,買罐奶粉要1,000元」。1,000元買罐奶粉?咁咪仲恐怖過強國人來大手搶貨?唔好啩!

 

發帖者分享自己考慮了入市兩年,但遲遲未有入市,結果樓價升不停,終於今日狠下決定購入荃灣區的屋苑。為了追回猶豫不決而「失去」的差價,更為自己打氣,豪言「期望 1 年升 20%. 2 年內升到 600 !! gogogo!!!」。有網民就隨即回貼,指發帖者「即係欠落銀行周身債!」,有人更刻薄地「預祝」發帖者「一年升20%兩年掉40%」,又指發帖者「想大咗」,「自我感覺良好」。更有人留言「而家上車...真係恭...過多幾年,提都唔想提。」,一班「葡萄友」圍住插,總之要幾酸有幾酸。

 

不過,仍有不少網民,抱着善意回帖,恭喜發帖者榮升業主,有已「落車」的網民更指樓價升到「嚇親人」,心想自己都盡快「上返車」。亦有網民稱:「欠債都係30年有年期,租樓都唔知要租幾多年。」認為發帖者入市決定明智。

 

但對於發帖者期望物業可由現在的430萬元,再升至600萬元,則不少網民都不苟同,叫發帖者「唔好發夢啦...咁細要$6M...」有網民又認為發帖者在此時高位買入,仍想着樓價要繼續升,「心理壓力會好大」。

 

其實,發帖者希望賺回猶豫不決之時造成的差價,這是不難理解的,但樓價再升多20%40%,就將會貴到「供四代」都供不完,下一代點算?所以,小記也只能對發帖者說一句:「恭喜還恭喜,夢境千祈唔好成真!」

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打後兩年楼價再升4成或者樂觀咗,但之後数年港楼喺高位徘徊的機會,本人覺得成数極大!

就當你楼價唔再急升,好多未上車的年輕人,感覺自己份人工,只有万零兩万,就算日日过苦行僧的生活,都無法儲蓄得到足夠首期迫上私家車,会感覺沮喪及失望, 我是理解的。

但我講過無数次,呢個浪要咁睇。

因為「環球QE 將會此起彼落冇極限」!!!

由日本弍拾多年前發明,用量化寬鬆政策救市開始計,呢个QE世紀已來臨!

之後美國及歐洲相繼跟隨,主要原因係用呢種方式最無痛,遇到的阻力最少,理論上財金官員别無選擇!

隨着先進國家,相繼步入人口老化的高峰期,根本上任何先進國家你想用加税減福利等方式,以平衡財政預算,真係發夢,因此大家焗QE,乃常態!

世界上D錢急劇增長又有腳四處走,而有價值的稀有資產如不能同步增加供應的話,咁呢D資產就会升值,乃經濟ABC

在幾年前當沙一39537XX建呎果陣,好多人已經話爆話爆,但原來今日相同單位係升一個開唔止。

記住爆升的不是楼價,係環球貨幣供應先真呀。

9. 大寶二寶 2014-09-06 11:53:24
回6

你知吾知加息吾代表樓價跌。 加息五厘以上先有可能, 起碼等四, 五年喇!

你不如望供應到位或者楼價再升多兩成爆煲仲實際。

共勉之, 哈哈!
10. 睇得通 2014-09-06 12:03:04

未來三年,因為環球貨幣供應泛覽,有價值資產將會持續高企,原因很簡單房地產是不可以用紙張去印刷......所以睇跌人士/炒家心存歪念是活在一個虛幻的世界裡.......就是高息股票也會產生向上走的動力,......

11. 肥婆四 2014-09-06 12:43:44

歐央重拳救經濟 傳遞3信息

歐元區第二季經濟確認零增長,印證歐洲央行周四意外地同時減息及買債,雙管齊下拯救歐洲經濟,實是事出有因。

上季歐元區18個經修訂國內生產總值(gross domestic product,簡稱GDP)終值按季零增長,與初值相同;歐盟28國則輕微增長0.2%。

雖然歐央行總裁德拉吉(Mario Draghi)並不承認購買資產擔保證券(asset-backed securities,簡稱ABS)為量寬,但市場認為這只是語言偽術。

毫無疑問,向銀行購買ABS有如量寬首部曲,旨在遏抑債息及利率,亦可推低歐元以提升出口競爭力,務求支持經濟及就業市場增長,兼防止歐洲陷入「流動性陷阱」;若措施成效不彰,幾可肯定該行將會加碼。

PIMCO前CEO:寬鬆料加碼

太平洋投資管理公司(Pacific Investment Management Company,簡稱PIMCO)前行政總裁埃爾埃利安(Mohamed El-Erian)認為,歐央行今次向市場傳達了3個響亮而明確的信息。

其一,該行樂意嘗試非常規貨幣政策,如負利率及局部量寬;其二,為全面量寬訂下高門檻,各國政府必須以財政政策及結構性改革作配合;其三,市場毋須太擔心聯儲局退市,皆因歐央行將取代對方提供流動性,藉此減輕歐洲市場的波動。

他續稱,10月7日的歐盟峰會將是關鍵,當歐元區各國政府就扶助經濟的措施達成協議後,歐央行料加大寬鬆力度。

然而,歐央行最終若要走至全面量寬這步,最大阻力仍然是德國。《華爾街日報》引述消息人士報道,德國央行總裁魏德曼(Jens Weidmann)於歐央行會議中投了反對票,因希望等待本月中「定向長期再融資操作」(target long-term refinancing operations,簡稱TLTRO)推出後,觀察效果後才決定是否有需要推出新措施。

撰文:嚴智勇

12. 染真英 2014-09-06 12:46:29

東莞副市長梁國英嚴重違紀被雙開
2014-09-05 18:38

        廣東省紀委證實,廣東省紀委對東莞市委常委、常務副市長梁國英,涉嫌嚴重違紀,被開除黨籍及職務,並被立案檢查,移送司法機關處理。
        
        經調查,梁國英在東莞市任職期間,利用職務上的便利,為他人謀取利益,先後多次收受他人賄賂,數額特別巨大,他又違反社會主義道德,與多名女性通姦。

13. Ken Chan 2014-09-06 12:49:55
法子兄:
              《沙漠礦泉水之實現》的論點我非常有同感。

14. 亮劍 2014-09-06 12:51:29
私樓租金齊破頂
今年累升1.4%文章日期:2014年9月6日

【明報專訊】除本港私樓售價指數再錄破頂紀錄外,差估署數字顯示,7月本港整體住宅租金指數最新報157.7點,雖然按月僅上升0.9點或0.6%,但數字除連升5個月外,更打破去年11月錄得的157.2點,重上歷史新高,較今年1月份的155.5點累升1.4%。

與樓價指數走勢相若之處,在於各類單位中,同樣以中小型單位的租金指數升幅較強;升幅最大為實用431至752方呎的中小單位類型,7月租金指數157.2點,按月升0.8%,較1月的154.1點累升2%,跑贏大市。

反觀實用1076至1721方呎的豪宅單位,7月租金指數就報141.3點,按月僅升0.2%,與今年初錄得的141.7點相若。

浸會大學經濟系副教授巫伯雄指出,除本地人士,近月亦有不少內地人,如大學生等來港租樓,他們主要以中小型單位為目標,故拉高該類物業租金。

太古城呎租逾47元 分層新高

事實上,二手物業市場再有高價租務成交;美聯物業首席高級營業經理吳肇基稱,港島太古城景天閣低層B室,實用面積649方呎(建築756方呎),剛以月租3.1萬元租出,實呎47.8元(建呎41元),以實呎計為屋苑分層戶新高,甚至逼近複式單位呎價。

升幅17個月最勁
細價樓續跑贏豪宅 
首7月飈5.2%
文章日期:2014年9月6日
【明報專訊】在一手新盤呎價屢創新高、二手樓價屢錄破頂紀錄之際,差餉物業估價署(差估署)發表最新數據顯示,7月本港整體樓價指數報255.6點,除連續3個月創歷史新高、按月升幅達2.2%外,更是過去17個月、即港府去年2月推出雙倍印花稅(DSD)辣招以來的最大單月升幅。與此同時,最新公布的中原城市領先指數CCL,亦報126.94點,連續兩周創歷史新高。地產業界、學者均認為,在低息環境持續、市場剛性需求依然強勁等因素影響下,本港樓價在可見的將來,未見到有下調機會。

差估署最新公布之《香港物業報告-每月補編》,本港樓價、租金在7月均再創出歷史高位,整體樓價指數錄255.6點,按月升2.2%,以單月升幅計,為去年2月錄得3.2%按月升幅(即推出DSD)後,過去17個月來的最高按月升幅。如與今年1月對比,7月整體私樓售價指數升幅,則累積上升約4.5%。

梁志堅:樓價兩三年內難大跌

對本港樓價再創新高,身兼會德豐(0020)副主席的地建會執委會主席梁志堅,歸咎於現時建築費太貴,並認為即使未來新單位供應增加,但遠水難救近火,料在未來兩、三年時間內,樓價仍難有大跌空間;惟梁志堅認為,樓價突然大升機會亦不高,相信整體樓價會在5%至10%窄幅上落。

差估署資料顯示,在各類型單位中,樓價升幅最強勁為實用面積430以下細單位,該類物業最新樓價指數報277.7點,單月升幅2.5%,跑贏各類住宅單位,與今年1月份的263.9點相比則累升5.2%,同樣優於大市。

學者:細單位購買力爆發

反觀面積在1076至1721方呎的大型豪宅單位,樓價指數最新報245.9點,按月升幅只約0.5%(較6月錄得按月升幅1.4%有所收窄),而與1月相比的累積升幅則1.4%。

浸會大學經濟系副教授巫伯雄認為,雖然市場已逐步消化辣招,但始終對豪宅物業會有一定影響,故樓價走勢比中小型單位差,而在美國遲遲未加息、實際住屋需求強勁下,中細價樓購買力一下子爆發,令過去數個月樓價急速上升。

舖租指數亦創歷史新高

差估署數據亦指出,本港舖位租金指數報174.5點,按月升0.7%,再創歷史新高。

同時,最新公布的CCL也再創歷史高位,最新報126.94點,按周升0.58%,中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,上周新界西、九龍指數再創歷史新高後,本周由新界東(最新報130.96點,按周升2.55%)、及港島(最新報138.21點,按周升1.59%),其中前者升幅更是84星期最大。

自政府微調DSD後,由6月1日起計14周,CCL已累升6.61%,當中CCL(中小型單位) 最新報125.53點,累升7.26%,CCL(大型單位)則報131.21點,累升3.02%。

明報記者 林尚民
15. TO 引刀一快 2014-09-06 14:37:55
沙漠礦泉水賣$2.8,不是無限量供應。但賣完就無,有買快手。你又要買$3支。
就像現在樓市供應。
引刀一快説的似是疑非。
湯博士,法子,亮劍及PP的分享,我無限感激。
大家看看PP 兄的文章,就知誰是誰非,湯博士及PP,法子,亮劍,兩年前已經叫大家買樓自住。
但引刀一直叫大家小心。一無是處。大家坐飛機要小心啊。
樓價兩年高位上落10%,無樓的租客一定向下流。
引刀大陸有樓,可以部份對沖香港無樓的情況,但你那裡都無樓,只有紙錢,就要小心超級通脹。
加息即是有通脹,你幾時見過銀行給你的儲蓄利息高過通賬?你幾時見過食品越賣越平,在通宿時就有。但人生有多少過通宿?
第一次買樓自住不要買一手樓就
16. To 樓上16/F 2014-09-06 16:55:49
呢個地球充滿危險,
馬桶會爆,用踎廁唔好用坐廁。
出街可能比車撞親,唔好出街。



17. 肥婆四 2014-09-06 17:28:53
2014年9月6日
撰文:陳詠妍、柯慧琳 
欄名:封面故事
提起林奮強,相信大家必聯想起「地產大好友」這個稱號,以往他在瑞銀擔任亞洲區地產研究部主管期間,曾多次準確預測本港樓市走勢,連續10年在專業基金經理評選中獲得最佳分析員獎,他對樓市所發的一言一語均備受市場注目。自這位殿堂級地產分析師轉任為基金經理,至後來離開瑞銀,向傳媒大談樓市走勢的機會少之有少。及至年前,林奮強在「偷步賣樓」事件後,自此對樓市絕口不提,更笑言自己已「封刀」。他在這次專訪中,提到對香港前景時,卻再開金口談樓市,大膽預期樓價不會跌,主要是住宅剛性需求仍強勁。

樓市剩下首次置業人士

最近數月,新盤接連推出市場,銷情暢旺,帶動二手樓價再次拾級而上,差餉物業估價署公布,7月全港整體私人住宅樓價按月升2.2%,創歷史新高。市場普偏預期明年開始加息,樓價或面臨下跌風險。林奮強認為香港樓價不會跌,從需求因素推論,「現在樓市已沒有投資者,更沒有海外投資者,只有首次置業人士,樓市仍在升,即是說住宅的剛性需求好勁。」

另一個支持樓價的重要因素,是香港經濟呈結構性增長,最教人意想不到的,是過往4年,當佔全世界GDP逾六成國家的經濟紛紛向下走時,期間香港經濟卻經歷結構性增長(見香港前景篇)。「1981年香港的就業人口是240萬,那時每月就業人數增加約0.12%,至1997年至2009年間,每月就業人數只有0.07%增長,但在2010年至2013年,就業人數平均按月增加0.2%,這是香港有史以來最高Base(基數),但最急的增長,這證明香港是處於結構性的增長,創造了好多就業,全世界跌落地,但我們升。」

再看看家庭入息中位數,林奮強指,這數字於2010年至2013年這4年間增加27%,「即是每年增加約7%,多了人返工,家庭收入大增,你說樓價怎會跌?這就是需求。」期內港人入息增加,綜援人士數目跌18%,同時政府未有調高稅項,以上種種數字也證明香港呈結構性增長,難怪林奮強堅信樓價不會跌。

長遠息口不會大升

不過,本港樓市再度熾熱,多位本港財金官員於8月期間先後發表有關樓市言論,不約而同表示擔心美國明年或加息,或為本港樓市帶來難以避免的影響,提醒置業人士小心市場風險。觀察美國最近的經濟數據,經濟確有好轉迹象,8月美國製造業指數升至59點,反映製造業經濟加速增長至3年來最高,7月建築開支也按月升1.8%,至2008年12月以來最高,聯儲局提早加息預期再次升溫,市場普遍認為,如無意外,美國將於明年6月加息。

增加供應知易行難

若加息周期展開,將對樓價增添不利因素,對於息口走勢,林奮強卻坦言:「我看不到全世界10、20年後,息口跟現在相差好遠,我相信會跟現在差不多,其實你看10年債券息率,已告訴你無息加。(編按:美國10年期債券孳息率現時約2.45厘)」他續稱息口不會大升,主要基於全球人口慢慢老化。他認為,西方國家面對人口老化問題,人們退休後沒有儲蓄,消費及投資減少,政府福利開支卻急速上升,高稅率低利率將持續。

樓價高企,近年港人面對上車難的問題,不少市場聲音認為,樓價不跌,港人根本買不到樓。對於此議題,林奮強卻以另一個角度分析,他說:「要令樓價跌其實好易,一個重大經濟衰退、一次政改大災難,就能解決樓價問題,港人就會去移民,不想再做香港人;事實上,衰退時人們更加買不到樓,1997年樓價跌了七成,但沒有人敢買。」林奮強表示,現在政府製造土地供應,供應增加,就可令樓價穩定。

最教他感慨,是社會各界已明白增加供應的重要,但卻落實不到。「大家都知要找多些地,但當人們聽到要在自己居所前起樓就怨聲載道,這是問題。人們忘記為何我這一代有樓住,主要是我父母的一代,讓政府在他們居所前起樓,所以我們這一代中坑(即45至55歲的人士)應有責任令下一代好過上一代,所以應該讓政府在我們居所的前面起樓,要令多些人可以上樓,就要在心態上改變。」
18. 回15樓 2014-09-06 17:48:05
昨日有人話:

引刀一快兄,咱們的吵鬧亦應該到此為止,好讓大家能回復理性或良性討論,不要再語帶攻擊,單單打打,那麼引刀十塊(針對引刀兄的惡魂)便會自動消失。

****

以閣下標準, 以下是否算屬於 "語帶攻擊,單單打打" 之列?  還是你可攻擊別人, 別人就不能回擊你呢?

引刀一直叫大家小心。一無是處。大家坐飛機要小心啊。

19. 引刀一快 2014-09-06 18:06:01
To 15樓

呢個世界,連人都會新舊更替,何况係樓?
97之後,食物真係越賣越平,你善忘啫。
賣紅酒嘅經紀,都會用“呢個世界,飲一支少一支”呢句說話嚟賣酒,咪炒起咗囉。

To 18樓 
佢慣咗喇,死亡預告寸陸東呢,唔係叫寸人,我反問,就句句都俾人話係寸人。
20. 我是15樓 2014-09-06 18:30:40
2011年8月23日 中天 天圓地方
全球物價飛升港樓價大落後
筆者喺2011年7月12日「港紙貶值,樓價非如想像般高!」一文中比較樓價喺1997年以來經通脹調整及幣值變化後實質變化係幾多,發現以人民幣計算,本港樓價比1997年頂峰平一成六,以美滙指數計更低近二成!以上分析,係以購買力為出發點,無考慮到投資機會或民生因素,今日就從呢兩個角度,再為本港樓價算賬。
近日金價以拋離地心引力式飆升,到執筆時,已達歷史新高嘅1888美元,今年 升幅已達36%,大大跑贏股滙債等等資產類別,連今年戰績驕人嘅本港樓市(CCL升12%)都黯然失色!坊間有以「道指對金價」嘅計法評估黃金相對股市嘅價值,我哋當然亦可以用香港樓價對金價比例,衡量樓價平定金價貴也!
繼續以2011年7月文章嘅方法,將1997年10月樓市頂點定為100點,再將樓價指數以金價計算,得出類似「金本位」嘅本港樓價指數【圖一】:原來除咗1998至99年嘅短暫反彈及2003至05年一小段時間,基本上本港樓價以黃金計價根本就未跑贏過,由1997年嘅100點直插到而家嘅18點!
更可觀嘅就係而家嘅樓價可以話返番去1989年2月嘅低位,甚至同1982年3月相去不遠【圖一紅虛線】。如果樓價喺呢個水平橫行,金價又重返當年高位(即圖一指數重返1983年9月嘅8.3低位),豈不是黃金仲要再升一倍有多?掉轉嚟講,如果金價而家開始橫行而樓價卻喺紅色虛線呢個技術位反彈,最大嘅阻力位應該係喺30點左右(藍色虛線),即2003年個底部及2006至07年個頂位所在。唔理呢個係好事壞事,樓市以金價計豈非有六成上升空間?筆者唔敢預測金價去向,但係喺而家咁嘅價位都係比較鍾情於既有租金回報,供應又更缺彈性於掘地開礦嘅磚頭!
呢個投資判斷可獲得進一步確證【圖二】。君不見以油價計,本港樓價亦與以金價計一樣咁平:即由1997高峰勁跌八成二之巨!與此同時,本港樓價更平1997時嘅米價一半有多,即泰國米喺樓價僅返家鄉嘅時間內已漲價一倍!就連豬肉都唔放過我哋,由1997年到今日大升四成七,致令樓價相形見絀,跑輸二成七;最後,連茶葉都升值多過港樓,你話香港地產邊有泡沫呀?
全賴美國(以及各國政府)為保出口競爭力而祭出懲罰儲蓄慳儉美德嘅印鈔政策,令實物資產回報全線報捷;但係可憐嗰啲退休靠食老本嘅審慎理財一族,喺呢一役中全軍覆沒,衍生嘅社會副作用真係罄竹難書。呢場風暴仲喺度颳緊,各位真係要打醒十二分精神,自求多福也!
以下是信報2011-07月的文章
引刀由頭到現在都叫大家買樓小心,但我在2011-07看完這文章我都非常認同及作出決定。

21. 我是15樓 2014-09-06 19:13:43
文章分享。有分析及有建設。
引刀無建設,現在樓價高,引刀分析年底CCL 118或以下。我buy 法子,亮劍及PP CCL 118 以上。
這裡的發言,全有紀錄,兩年後再看就知誰對誰錯。朋友剛租樓,業主是大陸人,這正明三好友分析正確。

再思十大不買樓的理由(一) 
2013/10/9 
Nokia手機究竟仍有人使用嗎?機價平但點解仍然少人使用,而令至Nokia業務急跌被迫收購?試看買Nokia手機與今天香港樓價這個相對論。
曾看過一本書《樓市敗局:十大不買樓的理由》,書中指出現時香港樓價偏高,縱使或再有不理性的升幅,但從理性投資角度而言,現時入市隨時會“贏粒糖,輸間廠”。 
書中十大不買樓的理由: 
(1)人口老化; 
(2)未來供應量會大增; 
(3)投資回報率極低; 
(4)未來息口上升; 
(5)內地人購買力能否持續成疑; 
(6)香港入息中位數10多年都沒有上升; 
(7)政府不斷打壓樓市的政策風險; 
(8)樓宇會不斷折舊;
(9)香港似乎漸失競爭優勢; 
(10)不想一世幫地產商打工。 
  
第一點人口老化:或許香港大多數夫婦寧願飼養寵物,都不願背負四百萬兒女債,因而不去生育,但最近發現八大高等大學學府內,說普通話之人士多不勝數,大陸來港的學生比例急劇增加,畢業後還可以留港多一年去找工作,延續七年便得到永久身份;再加上大陸親人團聚是香港未來人口之新力軍,即使本地人口老化,相對影響仍是比較少。 
  
第二點未來供應量會大增:2002年特區政府作出重大決定,停建停售居屋,直到2007年,政府才重推出房屋貨尾單位。現在全香港居屋的存貨只有4000多套,也沒有新公屋。私人樓宇在2008年只有8000多套,是歷年新落成私人樓宇最少一年,而當年的拆遷量就有1000多套,淨供應量只有7000多套。而在2008年香港有40,000多個新婚家庭,其中有一半是香港人與內地人結婚,假設這一類家庭有一半留港,香港的新增家 庭便已有30,000多個,但淨增樓宇只有7000多套。即使香港政府現在開始重建居屋,因為房地產開發至少需時2至5年,未來很難極速地解決供應短缺問題。 
第三點投資回報率極低:股巿起落變化又大又快,隨時變蟹貨,恆指自2011年由23000多點下調再升都至今只得仍是23000幾點,成交額大縮水,投資者對股票暫時難以回復信心,反之實物投資較為可取。但未來本港人口將不斷增加,但目前土地伸展不足,美元低息間接令港元貶值,吸引更多大陸人自由行來港購物、定居或做生意,由於低息環境持續,銀行仍處於水浸狀態,相信2013-2014年只要不出現較大的外來衝擊,樓價將會平穩橫行。
第四點息口上升問題,美國重申明後每年加一厘,這對市場對通賬的威脅仍有戒心,磚頭的保值能力再度保持。
第五點內地人購買力能否持續成疑:香港樓價已全線超越1997年的高峰,2011年第三季度內地資金佔香港樓市總成交量的 53.9%,2012年第一季這比例則有36.8%,內地資金早已成為香港樓市的主力。商業住宅也早已超越1997年的水準,香港差餉物業估價署資料顯示,2012年3月寫字樓物業售價指數已達303.7點。過去廿年香港變化很大,特別是內地資金參與,從央企、金融機構、民企、個人富豪等,都成為香港樓市的關鍵參與 者。內地資金來港,最初是央企國企第一梯隊,並紛紛將寫字樓冠名為地標式建築,如中銀大廈、中國五礦大廈等等,第二梯隊是民企和個人超級富豪,雖然現時樓價均升了不少,但不少資金充裕的投資者,甚至基金在不多選擇情況下,面對每年5%的通脹侵蝕,投資者只有將資金投資到房地產市場。香港私人住宅的租金回報率約3-4%,而香港寫字樓平均回報率雖然不超過4%,但香港的供應量仍然非緊張,非金融類公司在港擴展仍有強勁需求。
第七點政府不斷打壓樓市的政策風險:最近溫總理在全國人大記者招待會上談論到香港深層次矛盾,一共談了五點,最後一點就提到了「改善民生」,房地產是香港社會階級矛盾和民生 問題最具體的體現,細心去看領導人「改善民生」其背後意思,不是叫政府去打壓全港樓市,是要處理一些不滿政府政策的社群,要落實滿足一些未能上樓的基 層人士,如果香港樓一夜間大跌40-60%,除了會影響庫房收入外,中央是不忍見到香港不穩而影響外商繼續投資,間接牽連大陸開放政策。 
第八點樓宇會不斷折舊:樓價取決於其建築成本的價值、發展商的價值、土地的價值;此三點我們會於稍後討論。高價買入土地價值及由聲譽良好發展商所建的舊樓,其樓價反比全新的假豪宅優勝,於上節提及1997年新樓浪翠園曾升至$8,000/呎,而與當時有三十年舊樓太古城樓價不相伯仲,但十年人事幾番新,今天太古城已升至$10,000以上,但浪翠園卻只停留在$4,000水平,所以寧買優質舊樓也不買劣質假豪宅。 
第九點香港似乎漸失競爭優勢:如果香港經濟失去優勢,任何行業都受牽連,難以獨善其身,連生活也成問題,更枉問居住困難。而且這情況對整個亞洲都是一樣,絕無單單香港面對。 
第十點不想一世幫地產商打工:長期以來港人買樓穩陣,買股是賭博,是港人一大迷團?買樓的安全感,其實來自樓價不似股價般,不斷跳上跳落。房地產在香港人的財富中佔有重要比例,中產階層家庭總資產可能不過幾百萬,房子已經佔了幾百萬,1998年樓價大跌,很多人負資產,比如買入樓價是500萬,貸款350 萬,後來樓價跌到300萬,賣房還不夠繳付貸款。如果美國人遇到這種情況便一走了之,香港斷供比例遠低於美國。這一方面是因為文化差異,中國文化看重物業,即使房價大跌也不斷供,美國人如果逃到另一個州,銀行不容易找到,而香港地區小,無處可逃。如果斷供的話,銀行可以強制申請貸款人破產,破產的家庭在4年內在各方面都有限制,信用破產也難以再找工作。仇富是政治考慮,如果硬要和地產商對抗,不如移民到內地中山或是雲南地方,那邊環境一定適合一些與世無爭的人。 

所以除了第(6)點外,其他要點暫時都未必能真正影響樓價即時大跌。但本人重申,如果2015-2016年後美國可能會開始加息,按揭利率稍升至高於租金回報率的時候,而到時香港新樓供應量也開始正常化並供應量增多,樓價又不斷升至不合理水平,租金升幅也追不上,屆時樓市便可能真的會出現下跌週期,讀者應留意這一點。
Nokia手機價雖然平宜,但其價值不單看其實用率,而看其內涵值,市場永遠是決定的因素,香港樓價有著一副地理優勢,處於華南地之樞紐,中國對外的窗口,不竟一個國家不可能只得一個窗口,而是越多越好,內地人來港每年增加是政治考慮,香港沒可能用政策可以阻止中央的國策,經濟要攪好,就要將華南地統一,香港地少要擴展中央企業新辦事處何其難?有企業就有人流居住,計埋計埋你說會有幾多人來港?單看幼稚園學位已經嚇了香港人一跳。天璽減價速銷,但就引來許多有錢人排隊買樓,這說明香港地價仍有其支持,而且新地減價都只是用來補貼印花 稅,幫助買家決定置業。

22. 我是15樓 2014-09-06 19:23:41
好文分享

為甚麼業主不賣樓? 2013-07
撰文:曾淵滄
近來大量名人都出來說,樓價將大跌,但是二手樓成交依然一片死寂,現時地產代理面對最大的困境是,沒有多少個業主願意賣樓。
為甚麼業主不賣樓?是不信這些財經界的名人的預測?
筆者估計,該是半信半疑吧!近來不少業主朋友都問我同一個問題:「該不該賣樓?」筆者反問他們:「賣了樓,如何處理賣樓套現的資金?」
不知怎處理所得資金
是的,筆者相信樓市二手市場之所以一片死寂,其中一個很重要的原因是,業主們不知如何處理賣樓所得的大筆現金。在現金有出路前,一動不如一靜,坐以觀察,人人如此,持有物業不賣,二手成交自然少,樓價也不易下跌。
香港土地註冊處公布,今年2013年7月二手樓宇買賣平均價格再創新高,最新的中原城市領先指數(CCL)也再度升上120點水平,創5周新高,與2013年2月時政府推出雙倍印花稅(DSD)前的123點,只差一點點。
或者說,從今年2013年2月至今,CCL一直都在120點的水平上下浮動,升跌不過5%,指數走勢橫行半年以上,短期看不出會有大突破,不論是向上或是向下。
樓房的業主分幾種,一種是自住的、一種是投資者、一種是投機者。投資者又可分大投資者及小投資者,這幾種人賣樓的思考模式、考慮因素是不同的。
自住的業主,賣樓的原因只有兩個,一是欠了周身債,不得不賣樓,二是想樓換樓,第一種不多,可遇不可求,如果你想買樓而遇上這種人,你是幸運兒。因為可以大膽還價,極可能買到跳樓貨。而樓換樓者要考慮很多問題,其中最令他們不安的是:他們的單位很可能是早期買入,賣出時不必付任何額外印花稅。
但是再買時,就受政府的三辣招所限,而且賣出後,手上無物業,心中不踏實。租樓付房租就覺得在替別人供樓,而且會犯上「主觀上希望樓價跌」的分析盲點,影響自己的分析力。
想來想去,問題不少,因此想樓換樓的人暫時也不換樓了,繼續觀望。
現以投資者放盤為主
目前在市場上放盤的業主,以投資者為主,傳媒報道大量富豪在賣豪宅,這些富豪放盤的豪宅不是自住的,是用來投資的。自從買家印花稅(BSD)推出後,內地的買家大量減少,豪宅的確不易賣,價格也的確在下跌。
富豪放盤套利是很自然的事,但是數量依然有限,小小的投資者仍不知賣樓套現後,如何處理大筆現金,傾向不賣。
至於投機者,不談也罷,額外印花稅在2010年11月推出,至今近3年,投機者早已絕。

23. 我是15樓 2014-09-06 20:39:50
引刀的反問,只為反問而問。
在香港一般市民不能一世租私樓房住。除非沒有能力,否則一定要買樓。
就像你在沙漠不可無水。在香港不可沒有自置房。
香港和其它地方有它的分别。

只要有平價或減價貨,都可以買。
不要買一手樓。
2014-2月,葵芳有間減價貨,原本叫價$360萬,最後賣306萬,有500呎實用,很舊的裝修,高層望公園,四十年樓。行三分鐘到葵芳地鐵站。
我用了二十一萬裝修,最後出租給一家剛賣了自住新樓的租客,我收的租金為$12900。
基本上計共$340萬的供款分三十年,2.15%,每月供款$12820。
簽個名有間樓,有租收。
現在$12900等如1997年$8600購買力。
1997年買樓而未賣的現在都差不多供完了。
我1996 年買樓,到2006年已供完了。
最後現在樓價在高位兩三年,沒樓的就要涯貴價租金了。
因樓房供不應求。
引刀成日説樓價跌,請分析一下啦。

24. 我是15樓 2014-09-06 21:54:58
引力一快
我記得1997至2003年食物越賣越平我沒有忘記。
我是這樣寫的,
你幾時見過食品越賣越平,在通縮時就有。但人生可遇到多少過通縮?
下個通縮,可能我已經六十歲了。
到時都不能做到按揭了。
到六十歲時我大部份的樓已經有正現金流了。
25. 我是15樓 2014-09-06 21:55:16
引力一快
我記得1997至2003年食物越賣越平我沒有忘記。
我是這樣寫的,
你幾時見過食品越賣越平,在通縮時就有。但人生可遇到多少過通縮?
下個通縮,可能我已經六十歲了。
到時都不能做到按揭了。
到六十歲時我大部份的樓已經有正現金流了。
26. 珍惜香港 2014-09-06 23:13:28
珍惜香港TO:Oscar Lam、nobody、自我陶醉

上文提到,我响借助金融扭曲嘅投資過程中,感覺到大圍經濟環境嘅一啲轉變。其實,呢度一部份留言者,應該都已經感應到。就好似亮劍兄話,QE,已經喺常態,唔再有極限!

相信大家都應該睇過亮劍兄介紹嘅,貨幣系統真相(四),同埋 nobody 兄介紹嘅,經濟週期兩段影片。前段片,喺以一個負面嘅角度,而後段片,喺以一個正面嘅角度,去睇依家嘅經濟環境。我會比較傾向後者嘅睇法,唔會揀一個陰謀論嘅角度;就正如我果次回覆自醉兄話,資金氾濫低息呢個環境,只喺全球經濟,發展到現階段一個自然產生嘅果,而呢樣嘢,亦可以喺好正面

自金融海嘯後,美國玩 QE、扭曲操作、買債,其實,都只喺一個目的,就喺支持自己隱座全球最強國呢個地位,需要持續消耗嘅龐大開支。我從來都認為,美國嘅經濟,根本就冇衰過,作為高科技嘅龍頭,佢支持經濟嘅企業實體已經喺最強,點可以話衰?不過做一哥,就當然要辛苦啲啦!以前,美國只喺要同蘇聯競賽啫,但到咗今時今日,又要面對埋中國崛起,開支邊有得減?唔通想停一停,等人地追過自己?所以,响超額借貸之下,就一定要長期保持低息,先至可以保住生產力嘅資源,唔會蒸發咗响利息度。

有人話,美聯儲局減少買債,甚至停止買債,就即喺話,好快會加息喎!我認為,咁講嘅人,根本就唔了解聯儲局點解要買債。美府入不敷支,就一定要發債,冇人買,又唔想加息吸引啲客嘅話,就要搵人包底,而聯儲局就做咗呢個角色。所以,美國一系列嘅金融政策,其實都好被動,只喺為咗唔想加息。依家減少買債,甚至停止買債,自然唔喺為咗加息啦!因為既然咁低息,都唔休賣,咁點解仲要印錢包底,搞大個資金泡沫?

nobody 兄上次篇嘢,尾段就說明咗呢個唔休賣嘅現狀。歐、日呢兩大美國跟班,自身難保。日本人口老化,新一代嘅向心力又唔夠,經濟實力走下坡,仲要洗錢搞軍備同中國抗衡,惟有走上 QE 呢條單程路,前景休矣!至於歐洲,唔使做一哥,理論上可以玩緊縮,但始終喺成熟已久嘅經濟體,啲人民又嘆慣咗,結果,咪又喺 QE!所以,成個環球經濟,已經進入咗一個新常態,龐大嘅資金供應,將呢個世界嘅金融結構,轉營成為薄利多銷嘅模式。而低息,已經唔再喺一個非常手段,而喺成為响可見嘅未來,一個唔會點變嘅市場現實

最近聽過一個投資講座,個講者話,新興市場貢獻全球超過九成嘅 GDP 增長,人口又佔超過八成,投資空間好大喎。不過,佢講嘅新興市場,已經包括埋中國大陸,呢個好快唔再喺咁新興嘅市場啦!其實,隨住一個個發展中國家,成為已發展嘅國家,呢個環球經濟嘅新常態,就會趨向完全體。唔知到發展中已發展國家嘅人口比例,到五五波果陣,個世界又會變成點?

我唔喺話,响呢個環球經濟新常態之下,唔會加息;只喺話,高息嘅定義,已經唔再喺以前果種高。

(待
27. 引刀一快 2014-09-06 23:57:56
25樓

通縮會喺五年內嚟,咁即係你55歲?
28. 引刀一快 2014-09-06 23:58:53
有正現金流就乜都唔出手?一派胡言喇。
29. 引刀一快 2014-09-07 00:20:27
引刀的反問,只為反問而問。
為咩反問都係一樣,你答到咪得囉。
在香港一般市民不能一世租私樓房住。除非沒有能力,否則一定要買樓。
冇根據嘅
就像你在沙漠不可無水。在香港不可沒有自置房。
喺沙漠先至唔可以冇水?咩邏輯?自置房可以同水比咩?等于講冇自置樓會死。呢D係夾硬放大自置房嘅重要性。
香港和其它地方有它的分别。
咩分別?經緯度?

只要有平價或減價貨,都可以買。
不要買一手樓。
2014-2月,葵芳有間減價貨,原本叫價$360萬,最後賣306萬,有500呎實用,很舊的裝修,高層望公園,四十年樓。行三分鐘到葵芳地鐵站。
我用了二十一萬裝修,最後出租給一家剛賣了自住新樓的租客,我收的租金為$12900。
基本上計共$340萬的供款分三十年,2.15%,每月供款$12820。
簽個名有間樓,有租收。
租金有冇報大?30年唔加息?唔駛首期?裝修透過咩途徑攤分落每月供款?
現在$12900等如1997年$8600購買力。
根據咩?通脹率?還是CCL?
1997年買樓而未賣的現在都差不多供完了。
點解你供就30年,人地就17年?負資産補咗水?
我1996 年買樓,到2006年已供完了。
最後現在樓價在高位兩三年,沒樓的就要涯貴價租金了。
因樓房供不應求。
你睇住,我話大陸人一定會放樓,一定!
引刀成日説樓價跌,請分析一下啦。
我睇跌,大陸跌緊喇。等緊香港囉。
30. 我是15樓 2014-09-07 07:00:57
這是亮劍寫的。已經十一個月前的回應。結果大家有眼看。
引刀的回應:
你睇住,我話大陸人一定會放樓,一定!
引刀成日説樓價跌,請分析一下啦。
我睇跌,大陸跌緊喇。等緊香港囉。

那人有料,那人吹水,大家自行分解。


19. 亮劍 2013-10-15 11:44:28
云在青天水在瓶同我都話短期會調整,以便建立底部支持位,然後再度爆升!
我識少少圖表,雲兄係真正專家,而在識咗PP兄之後,夾埋數據分析,更加強我嘅信念!就是要來埋牛三終極一爆,才了結呢一波牛市!

那些評論員話「癲曬」要八折清貨,後市應該係睇淡!

但那2千多票申請,唔通全部係流嘅?
仲有嗰班去 lCC排幾個鐘隊嘅千萬億萬富豪,又係臨記做媒?

幾拾個單位,話就話有發展商資助 SD啫,但一房首期最少講緊幾百個喎,而三房仲要班倒千幾弍仟個,才有得玩!
喺全無短炒空間之下,呢啲唔係剛性需求又係乜?

如果我嘅估計無錯,CCL會喺 11X接觸短期㡳部,而云兄呢个 103 ,應該係鐵底,有可能唔到添!
31. 引刀一快 2014-09-07 08:31:23
人地覺得我有冇料好閑啫,最緊要我依傢冇跟入市。

幾拾個單位,話就話有發展商資助 SD啫,但一房首期最少講緊幾百個喎,而三房仲要班倒千幾弍仟個,才有得玩!”

唔係立心早早清貨,發展商點解唔賺盡?仲要係大細釗賣嘢,明焜D香港心急仔同大陸土豪喇。

32. 神犬拉西 2014-09-07 11:11:52
引刀一快日日發嗡風鳥交嗌,正拉西,卜佳撼㗎慘,衰過d八婆,鬼唔望你出街比。。。。
33. 引刀一快 2014-09-07 11:22:11
34. 長期讀者 2014-09-07 11:22:49
事實好簡單:2年前跟引刀現在已經輸死。
35. 引刀一快 2014-09-07 11:25:33
兩年前我喺度咩?呵呵呵
36. 長期讀者 2014-09-07 11:36:59
幸好不在,要不是害死唔少人。現在還天天想害人,你輸爆大陸都未爆呀!
37. 引刀一快 2014-09-07 11:56:33
我贏得爽又輸得起,你就好難講,俾個人樣大家睇下,咪咁閃縮喇。
38. 珍惜香港 2014-09-08 01:59:18
珍惜香港26/F

Oscar 兄問到,關於我呢幾年嘅投資經驗。其實,金融海嘯過後,住宅物業,就開始進入一個唔受歡迎嘅投資環境;到曾蔭權推出 SSD 之後,我已經冇再入貨。

但喺,千祈唔好誤會,我仍然認為,只要量力而為又應生活需要嘅話,買樓自住,幾時都唔喺問題,亦從來都咁受歡迎。至於買樓收租,固然一樣要量力而為,不過就要揀擇啲,有心去搵嘅話,見到抵貨一樣可以入,因為香港始終喺彈丸之地,又獨佔優勢,所以幾乎所有地區,都會向上發展,再加埋呢個環球經濟新常態,就算講高息,都唔會再喺以前果種高。

咁點解我自己又唔再入貨?原因喺,响呢個咁唔受歡迎嘅投資環境之下,物業投資,貨源喺好短缺,滿足唔到我資金加埋信貸,可以達至嘅投資規模。而我又唔想同啲真正有需要自住,或者有需買嚟收租退休嘅人爭;都喺果句,投資,最緊要喺大家開心啫!貢獻自己嘅地方,仲要俾人當魔鬼咁鬧,何必呢?

香港,其實仲喺充滿機遇,尤其呢幾年,正喺進入環球經濟新常態嘅轉變期,我同 PARTNER,就斷倍計咁擴大咗响物業以外嘅投資,但細節上就唔喺太方便公開,不過我會講少少概念嘅。相信大家仲記得,零三沙士之後,全城最驚嘅投資,就喺物業,而最受歡迎嘅投資,又喺物業喎,所以响果陣,物業投資,就喺機遇。咁到咗金融海嘯、雷蔓事件之後又點?全城最驚,而又最受歡迎嘅,喺乜嘢?答案就喺一個字,債!

呢段時間,大眾對於舉債買債,都非常保守。但政府反而响樓按方面,施以強大阻力;曾政年代果陣,都仲可以話喺監管,但到庸政年代,已經變成打壓。借貸鍊喪失咗樓按呢個鎖定大量資金嘅,銀行界面臨嚴重壓力,結果搞到要薄利多銷,向普羅大眾落手。銀行傾向放大量短債,令到金融體系嘅核心,即喺個借貸鍊,變得好唔穩定,呢樣就喺我之前成日提嘅所謂金融扭曲

今日,如果你响個人信貸資料庫評級夠高嘅話,你就喺個搶手客,唔使抵押就借到高達成球嘅低息短錢。不過,你可能有所不知,只要一落踏,你嘅評級就會跌至垃圾級別,要一段時間先會慢慢升番。响呢段期間之內,所有銀行都埋唔到你身,咁喺基於金管局對個人信貸嘅嚴格規定,財仔除外。所以,如果你有計劃短期之內同銀行借大錢,例如買樓之類,咁就千祈唔好貪呢啲小便宜,搞到唔知點解上唔到會就大鑊啦!

供緊樓嘅人,理財普遍都喺謹慎保守啲;而借短錢嘅人,普遍都喺投機者。即喺話,呢個金融扭曲嘅環境,會推動羊群舉債投機,對社會嘅影響有幾壞,唔使多講。

今次寫到金融扭曲,又要停一停。

(待
39. Oscar Lam 2014-09-08 08:27:29
珍港兄,早晨!
十分感謝你如此詳盡的見解和經驗分享。

我估你的業務是財務公司、當舖、或與借貸有關的其他業務。不知是否正確?哈哈!
40. 引刀一快 2014-09-08 08:48:17
珍惜香港兄

咁點解我自己又唔再入貨?原因喺,响呢個咁唔受歡迎嘅投資環境之下,物業投資,貨源喺好短缺,滿足唔到我資金加埋信貸,可以達至嘅投資規模。而我又唔想同啲真正有需要自住,或者有需買嚟收租退休嘅人爭;都喺果句,投資,最緊要喺大家開心啫!貢獻自己嘅地方,仲要俾人當魔鬼咁鬧,何必呢?”

我覺得你真係好偉大,不過有度睇唔明,買樓收租退休嘅人,唔係投資咩?
41. 亮劍 2014-09-08 09:03:18
引刀兄……湯博士講:「政府開始出招壓抑樓市的時候已經捉錯用神,不停推出針對豪宅的措施,首先是加買樓印花稅,不但對解決樓價飆升問題沒有幫助,什至令那些炒家轉炒中下價住宅單位,在政府推出有關措施之後,每一季細價樓的升幅都比豪宅高,與四年前相比,細價樓的升幅高過豪宅最少三成」…………
………………………………
因應政府對DSD作出「合理」修正,所以呢幾个月,各發展商將手上存貨陸續推出。
有個现像幾值得討論,就係以均呎價計,微型单位最高,三或四房最平!而且前者三幾下手勢就沽清;反之後者好多時有賣剩蔗。
呢幾年投資中上價(8M+)物業的收租者,其實不单跑輸楼價升幅,而且連收租回報都收缩埋先惨!
原因係欧洲經濟差,所以那些欧資金融機構,要搅環球節約成本自救。
其實香港唔少中上價楼業主,已感受倒呢幾年租約到期,會有被迫減租及唔續约的風險。
42. 引刀一快 2014-09-08 09:48:40
亮劍兄

大陸三四年前就已經有咁嘅現象,而且更嚴重,我2010年初入嘅大單位,呎價係同區細單位八折唔到,依傢落差更大。大陸限購係限物業數唔限呎數,所以我攞到嘅名額,都係儘量買大D,不過呢個因素唔夠大,而細屋的確好賣兼好租,呢種情况,我認爲係因爲社會大多數人承受力已經達到邊沿。
銅鑼灣嘅曦巒,當時sales話可以租到85蚊呎,我唔知賣晒未,不過咁嘅租金,租鋪仔都得喇。大機搆真係滿水先可以咁俾福利法。
43. nobody 2014-09-08 14:48:29
to 珍惜香港
多謝指教

自己都有買小小歐債,但冇桿槓既情況下,價升匯跌最後又唔係升好多,升得比較勁係中國企債,但我又唔好好夠膽玩。
我用返實體經濟角度去分析,買債係賺錯價,市場睇得太灰最後人地又冇違約就連本,而利息又唔升,負溢價同利息一次賺哂,冇可靠分析好似好難玩,請問閣下係用乜作為分析同info source(當然你唔駛講你買乜,只係想學下點入門)。
另外,邊間agent做槓桿債門檻低D?多謝。


44. 珍惜香港 2014-09-08 17:32:56
珍惜香港

TO:40/F 引刀一快兄

其實,唔算乜偉大嘅,只喺,唔想再食埋啲細米,阻住人地退休啫!

買樓,本身就喺投資行為,自住都喺一樣。只不過,買樓自住,除咗可以對沖租金之外,亦喺對生活嘅長遠投資。生活,喺無價;唔通到退休果陣,都仲要俾租?至於我話,有需要買樓收租退休嘅人,喺指已經擁有自住物業,再買多一兩個單位收租果啲;供滿之後,租金收入就喺佢地嘅退休長糧。多年嚟,買樓收租嘅香港人,原意都只喺為咗老來唔使求仔女或者政府養啫;退休可以靠自己唔使靠人,對社會已經好有貢獻啦

依家嘅香港樓市,租金回報率低,但對於自住同埋收租退休嘅人,都仲喺好 OK 嘅。我地上到某個 SCALE,就自然會有其他選擇,點解要為咗啲毛利,同只喺想退休嘅人爭?唔通連最後嘅銅板,都要賺埋?

TO:39/F Oscar Lam、43/F nobody

Oscar 兄,講到業務,我已經好幾年冇再跑山啦!依家搞嘅,只可以話喺投資,唔算乜嘢業務。nobody 兄問得好直接,但真喺估中咗;不過,我仍然喺以長線投資為原則,所以唔會一起手就諗點樣去賺到盡。

下文會再講多啲。
45. Oscar Lam 2014-09-09 11:24:26
珍港兄,
期待你的另類投資經驗分享!
46. Oscar Lam 2014-09-09 11:27:18
珍港兄,

期待你的另類投資經驗分享!
47. 自我陶醉 2014-09-09 13:36:50
26樓 珍惜兄

老實講我唔係好buy "new normal" 嘅講法, 就好似2000年科網熱一樣, no way!  波愈吹得大, 爆得愈金。
48. 引刀一快 2014-09-09 22:00:40
To 44樓 香港兄

原來珍惜香港兄係大鷄,,大到唔落嘴啄就可以令廣大謀求退休收租嘅買家可以易入貨D。呵呵呵,失敬失敬!!!
其實香港租金回報唔低,不過個個月萬零蚊的確對好多人嚟講無關痛癢。
香港住宅租金,回報同大陸旺鋪都差無幾。

49. 珍惜香港 2014-09-09 22:43:01
珍惜香港38/F

其實,呢幾年嘅投資,細節上唔想太公開,另一個好重要嘅原因,就喺涉及頗複雜嘅技術細節,同埋要抵抗當中一系列嘅投機誘惑。呢度始終喺公開網站,如果有人睇唔明,或者一知半解,又或者投資風格唔同,就貿然根據我提供嘅資訊作出投資決定,咁就真喺分分鐘會累死人。所以我只會寫概念,同埋概念性咁回答問題。

成就投資嘅兩個關鍵,就喺資金來源,同投資目標;兩者同時得手,就喺機遇上文提及到,金融海嘯之後,全城最驚,而又最受歡迎嘅,都喺一個「債」字。呢個字,响同一時間,成就咗投資果兩個關鍵,咁就即喺話,機遇,已經出現咗。

先講資金來源;我定義一個人擁有嘅資金,就喺佢嘅手頭現金,加埋可抵押資產嘅一個比例。而當你動用資金,去買入新嘅可抵押資產果陣,啲新嘅資產,又會同時通過抵押,衍生出新嘅資金出嚟,如此類推。呢樣嘢,就喺所謂嘅槓桿,相信大家都知。所以,我喺唔會為咗嘅投資機遇,而走去變賣生緊金蛋嘅優質資產;資產增值,自然可以衍生更大嘅資金,使乜變賣。呢樣就喺我早前都講過嘅,做到留魚再取熊掌嘅效果。不過,行使槓桿,我會堅守一個好重要嘅原則,就喺,一定唔可以投機

金融海嘯、歐債危機,令到全球資金氾濫,亦同時將利率壓低;再加上港府嘅樓市政策,激化咗金融嘅扭曲。依家同銀行借錢,真喺易過借火,但條件喺,你要通過到金管局果部 X 光機,咁你就幾乎要借幾多都得,仲喺好低息添。不過千祈唔好誤會,一定要有規有矩,唔好諗衰嘢。要借嘅,就要借「優質平錢」,即喺話,要受嚴格監管之下,從受監管嘅機構,即喺銀行,唔喺財仔度,借番嚟嘅低息錢

點解我寫咁長去帶出「優質平錢」呢樣嘢?因為,貪,喺人嘅天性,唔好以為自己,好有定力。好多人,响面對監管之下,總喺覺得人地阻住自己發達,就諗衰嘢去撓過佢;要記住,今日可以提早退休,已經喺得來不易,唔好因為一時貪念,搞到臨老唔過得世。香港經歷過多次金融震盪之後,監管制度嘅完善,已經超越咗美國,甚至可以話喺世界之首。堅持借「優質平錢」,先至可以通過優質同嚴格嘅監管,鎖定自己嘅借貸風險。响呢個原則之下,就可以借盡,同攞盡個槓桿比例。但喺,俾你借咁多錢,用嚟投資啲乜?

(待
50. 珍惜香港 2014-09-10 11:02:05
珍惜香港49/F

講到投資目標,上面都提過,又喺一個「債」字。雷蔓事件之後,响香港人嘅心目中,債,就成為咗魔鬼,但同時,本地對於一系列金融產品,監管上又大大咁優化咗喎。我唔會評論個別嘅金融產品,不過有一點要再強調嘅,就喺我長線投資嘅原則,尤其以高槓桿擴大資產嘅話,就一定唔可以投機;唔好以溢價收益作為投資嘅目標,寧願價格死牛不變,再以可觀嘅現金流回報抗衡僅存嘅價格風險。呢個原則,同投資物業都喺一樣,只不過,長線持有物業,可以長至一世,呢樣嘢,冇一種金融資產可以取代。

果次話,會提到自醉兄嘅投資,喺因為閣下曾經透露過一啲投資嘅目標。配合經濟週期,股債交替,的確喺一個合理穩健嘅標準投資邏輯。但我自己對股票就一向抱有偏見,因為始終喺以價格為主嘅投機嘢,同埋背後有較大嘅人為操控因素。至於基金,我亦有啲保留;一藍子投資,好睇基金經理嘅手段,都喺果句,俾啲睇唔見嘅人為因素主導咗自己嘅投資。不過我亦持有少量基金,用以勘探大圍市場嘅變化,同增加現金流嘅彈性。就好似閣下有投資嘅一隻基金咁,上月中就公佈咗會減息。話說,未達投資級嘅債券,又叫垃圾債券,經基金包裝過之後,竟然可以化身成投資級,銀行仲可以俾埋七成槓桿添;所以話,監管有幾嚴格,都要自己過濾一下;不過,果隻基金,過往表現都喺 OK 嘅。

响美國,話就話喺低息啫,但原來,發展中嘅企業,要融資都幾唔容易,而成本亦唔低。就好似香港咁,你去玩金融嘢,要借優質平錢,幾乎要幾多有幾多;你開間茶餐廳,試下攞自己嘅物業走去銀行融資,睇下人地點對你。所謂嘅商業利息,的確喺另一回事。不過,美國呢個情況,最近似乎已經開始改善,垃圾債券基金嘅利息回報,已經拉低到同新興市場嘅投資級債券基金幾乎一樣,即喺話,美國嘅經濟復蘇,又踏入咗另一個階段。响環球經濟新常態之下,息差收窄,恐怕會嚟自利潤嘅普遍下降,多過嚟自加息。

nobody 兄提到歐債;其實,香港嘅債市有好多選擇,揀美元或港元為單位嘅債,就可以避免匯率波動嘅風險。响香港,借嘅喺港幣,你話冇槓桿都還好,有槓桿嘅話,匯率波動嘅投機性,就會依比例擴大,咁就違反咗我行使槓桿嘅原則。就算人民幣,大家都認為長遠喺升,但匯率始終喺相對嘅,唔可以淨喺睇單一國家嘅經濟狀況,仲有環球變數,你升人地都升嘅話,匯價一樣可以喺跌。

中國仍然處於高發展期,以美元為單位嘅高息債,都有好多選擇。要揀啱,好睇眼光,因為真喺好個別性,冇特定嘅 INFO SOURCE。對目標債嘅企業,要深入研究一切相關新聞,了解佢嘅背景同歷史。你買佢債,就即喺借錢俾佢,所以佢點樣風光,都唔關你事,反而佢衰果陣點樣處理危機,先至喺你對佢有冇信心嘅關鍵。我手持重貨果隻,就喺基於呢個原則揀出嚟,不過人地最近已經變哂身仲升埋級添,依家唔再抵買。今日嚟自中國嘅高息債,幾乎所有都喺內房企,响全城唱冧嘅環境之下,真喺唔敢講埋啲引導性嘅評論。概念上,我認為一個眾所周知嘅問題,阿爺喺絕對有能力去成就一個軟著陸嘅。房地產經過一輪淘汰之後,總會有人跑出。都喺果句,買債,最緊要安全,睇人地點衰,緊要過睇人地點好;舉重債買球隊之類嘅,就真喺不敢恭維啦!

美元債嘅單位,一般喺十萬或者廿萬美元,nobody 兄講嘅門檻,喺唔喺呢個意思?我就未聽過有 AGENT 可以拆散嚟做;至於槓桿債銀行都可以做到,要借,梗喺借優質平錢啦!槓桿債嘅門檻,好睇個別債嘅評級,同個別銀行嘅風險評估;就以廿萬美元單位為例,最高七成槓桿,最低就要付六萬美元成事。我喺响好早期就握住咗呢個機遇,可以算喺先鋒,而我嘅運作更複雜,槓桿亦攞到好盡。近來已經越嚟越多人玩呢樣嘢,銀行亦開始進取,不過主要做熟客,所以最好聯絡自己相熟嘅銀行了解咗先。

呢幾年,喺進入環球經濟新常態嘅轉變期,「債」嘅機遇,會再持續一段時間。不過,除著息差收窄,利潤會下降,而風險亦會上升,所以一定要小心選擇,同時要注意自己嘅總現金流,對抗衡價格風險嘅能力。有能力入市,都要有能力退市;因為金融資產,始終唔可以好似物業咁長線。仲有,一定唔可以投機

順帶回一回引刀兄,我話細米,乜你就抽我後腳呀?大鷄細鷄,都只喺相對啫。依家住宅物業咁短缺,唔喺有需要嘅話,爭嚟做乜?不過坦白講,都喺果句啦,物業,始終喺最長線,再增持物業,只喺遲早問題。
51. 引刀一快 2014-09-10 11:27:16
珍惜香港兄

咪咁敏感喇,論壇裏面,調侃調侃,大家輕鬆吓啫。

再增持物業,只喺遲早問題。”我可唔可以理解為等回落?
52. 惜緣 2014-09-10 18:45:34
珍惜香港兄,
 
兄台對“金融扭曲”及“優質平錢”的表述,在下非常佩服,又學到嘢啦。
 
同意兄台及亮劍兄所說,QE,已經係常態,唔再有極限!
53. Oscar Lam 2014-09-10 21:15:21
珍港兄,
多謝你的分享!簡單來說,你在香港借入平錢,再投資高息債來賺取息差。小弟沒有投資債,對債市了解不多,但想以旁觀者身份給予一些提醒:
1. 雖然兄台認為美國將保持低息一段長時間,但也要警惕美國突然大幅度加息帶來的風險。

2. 買債券,最害怕的就是債券到期前公司清盤、或違約。特別是中國企業,普遍存在作假的情況和透明度不高,以及政治風險,因此,不要將過多的資金押注在某個債券上,以免風險過度集中。

小弟知道珍港兄乃一位小心謹慎之人,一定已評估好所有風險。希望珍港兄小心謹慎,在債市上闖出一片天!等小弟也能學學投資債市,不用獨沽一味投資商舖。哈哈!
54. 自我陶醉 2014-09-10 22:09:17
多謝珍惜兄咁詳盡嘅分享!  

我哋嘅投資策略真係好唔同, 我買債只係暫時停泊, 最緊要穩陣, 一年賺8~10% 已滿足, 唔係用嚟食大茶飯。 依家2020後到期嘅債多數係20萬美元起步喇, 買幾隻已經一球美金, 所以散戶好少參與, 唔夠資金都可以買基金, 分散風險最重要。 

買股不同之處係除咗經常會出現嘅板塊小股災有平嘢執之外, 每次大股災後入市回報最少可以一開三, 以廿年約有兩三次機會計, 連埋債同小股災回報廿年最少執到三四十個開, 而且一路滾落去, 長綫回報一定比樓市高, 而且唔需要槓桿咁大風險。 至於點解咁多人覺得股市冇樓市咁安全, 主要有3個原因:
1. 同樓市一樣, 低就唔敢買, 高就嚟追, 必定中招
2. 唔做功課, 淨係聽冧把
3. 唔明股票同樓市周期好唔同, 股市每十年有一兩個週期, 樓市就十幾廿年一個, 所以大家成日都聽到股市大跌, 而樓市無咁多, 實際上, 股市可以低位入市機會多好多

正如Oscar兄講, 就嚟息口轉向, 股債都有風險, 尤其是債券, 買債仲做埋槓桿風險更大, 美國佬都驚緊加息後債市會大冧, 之前仲想向債劵基金收贖回費, 試圖減少恐慌性贖回, 千萬小心。

55. 蜕变中嘅懒人 2014-09-10 22:38:43
懶人呢幾日返大陸过中秋節,顺使响外家探吓大陸樓市狀況,结果同引刀一快兄所講一致,內地樓市一片死寂,都幾慘情,地產龍頭萬科年度盈利只及銀行30分一。
懶人即時諗,內地樓市淡風對香港樓市有乜啓示?幾時至有明確影响?內地领導人令樓市朝向何方走,軟著陸抑或硬著陸?習李打貪到乜程度收手?再傳江主席死訊有乜含意?
懒人又見今日港股炒美國加息,跌近500點,人仔又創近5月新高,港细價樓又选創新高。
懒人唔識睇如此禾雀乱飛之局,如何蜕变求存,真係費煞思量,甩晒頭髮做佔中四子。
56. 打工仔 Andy 2014-09-10 23:12:06
懶人兄
內地打貪真係對市場好有影響! 我估d人唔係無錢, 係暫時低調低調d先! 

57. 引刀一快 2014-09-12 03:14:11
To 55樓 懶人兄

都知道你呢幾日放中秋假喇。

懶人呢幾日返大陸过中秋節,顺使响外家探吓大陸樓市狀況,结果同引刀一快兄所講一致,內地樓市一片死寂,死寂只係初步情况,遲D會點我都唔敢諗。其實政府明係打樓價暗裏就救市,已經唔係呢年嘅事。都幾慘情,地產龍頭萬科年度盈利只及銀行30分一。依傢銀行按揭利率,除咗四大之外,小銀行大多都上浮2%,因爲嫌冇錢賺,特登趕客。
懶人即時諗,內地樓市淡風對香港樓市有乜啓示?八成跟住淡,兩成機會D錢湧晒落嚟,咁你地就肥。幾時至有明確影响?內地领導人令樓市朝向何方走,一定係以社會大衆可以負擔為目標,一步步与平均收入接軌,軟著陸抑或硬著陸?習李打貪到乜程度收手?先處理好對手,乘勢然後向自己人埋手,逐漸向香港睇齊。呢個政績,幾乎比得上統一。再傳江主席死訊有乜含意?懶人兄,我講過極度敏感,唔好喺呢度講呢D嘢。
懒人又見今日港股炒美國加息,跌近500點,人仔又創近5月新高,港细價樓又选創新高。
懒人唔識睇如此禾雀乱飛之局,如何蜕变求存,真係費煞思量,甩晒頭髮做佔中四子。佢地落唔到台就玩魚死網破,其實大家唔理佢,佢就自然fade out。
58. 引刀一快 2014-09-12 03:16:31
To 56樓 打工仔兄

依然有錢嘅人,依然唔少,但係仲有幾多會繼續投資喺物業樓市,呢個係關鍵。