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文亮語
讀古文 (7) 蔣捷《虞美人》聽雨- 點滴到天明
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年5月23日

  有老友話我得寫租樓人士心態,少年灑脫;中年落寞;老年淒涼。究竟有冇一些詩詞講相同意境,少年人、中年人、老年人各有不同領會。此事的確困難,不過,我想起一首粵曲叫「山伯臨於」,是講關於「梁山伯與祝英台」的事,歌詞開始是「淚似簾外雨,點滴到天明」,而「點滴到天明」是出自蔣捷之虞美人「聽雨」,而蔣捷這首詞就描述少年、中年、老年人聽雨的心情,我不敢說與租樓的情況很相似,不過,若果到老年的時候仍然租樓住,或者可以用淚似簾外雨,點滴到天明來形容。
 
  蔣捷「虞美人」聽雨之點滴到天明

  少年聽雨歌樓上,
  紅燭昏羅帳。
  壯年聽雨客舟中,
  江闊雲低斷雁叫西風。
  而今聽雨僧盧下,
  鬢已星星也。
  悲歡離合總無情,
   一任階前點滴到天明。 

 
 
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1. 亮劍 2014-05-23 09:38:50

我睇二手一樣過百,有冇錢買都睇,有冇心買,都睇-----

我之前咪講過,弍拾幾年前我有一个老友係地代老闆?好多時佢閒着冇事,就帶我睇下D 2 手樓盤,同埋講下拒嗰行係點運用「技巧促成交易」,例如揾我做媒扮買家,同三心二意嘅準買家搶貨。

自住屋,一定要自己睇過,投資就可以只睇戶型-------

如果你去買樓花的話,咪又係隨手督件?咁都係憑感覺買貨啫!如果你肯住一間未入過去未睇過嘅屋,點解你睇咁多二手?

我不斷強調,你如果無乜買樓經驗,唔係太熟悉嗰個區,咁一定要揾盲公竹,你都知我係八卦公一名啦,那親朋好友叫到,我好多時都自動請纓去幫下手,一來同地代混熟,二來可得知真正行情,真心講句你求其走入一間代理行,又求其揾個三唔識七的地代幫手揾樓,佢點解會同你真係「盡做」?

二手睇得多,我就更肯定呢點,戶型坐向一樣,入屋感覺可以截然不同,就算九折,如果冒險我一定唔制,投資睇數字,自住講感覺,而且特別係女人嘅感覺,一定要照顧。

呢個當然是阿媽係女人的真理啦,其實呢一排你都睇唔少樓啦,咁請問睇得上眼又價錢合理嘅交吉盤有幾多個先?

2. 亮劍 2014-05-23 09:53:56

我睇二手一樣過百,有冇錢買都睇,有冇心買,都睇-----

我之前咪講過,弍拾幾年前我有一个老友係地代老闆?好多時佢閒着冇事,就帶我睇下D 2 手樓盤,同埋講下拒嗰行係點運用「技巧促成交易」,例如揾我做媒扮買家,同三心二意嘅準買家搶貨。

自住屋,一定要自己睇過,投資就可以只睇戶型-------

如果你去買樓花的話,咪又係隨手督件?咁都係憑感覺買貨啫!

如果你肯住一間未入過去未睇過嘅屋,點解你睇咁多二手---------

我不斷強調,你如果無乜買樓經驗,唔係太熟悉嗰個區,咁一定要揾盲公竹,你都知我係八卦公一名啦,那親朋好友叫到,我好多時都自動請纓去幫下手,一來同地代混熟,二來可得知真正行情,真心講句你求其走入一間代理行,又求其揾個三唔識七的地代幫手揾樓,佢點解會同你真係「盡做」?

二手睇得多,我就更肯定呢點,戶型坐向一樣,入屋感覺可以截然不同,就算九折,如果冒險我一定唔制,投資睇數字,自住講感覺,而且特別係女人嘅感覺,一定要照顧-----------

呢個當然是阿媽係女人的真理啦,其實呢一排你都睇唔少樓啦,咁請問睇得上眼又價錢合理嘅交吉盤有幾多個先?

 

3. 引刀一快 2014-05-23 10:15:00

To 1樓 亮劍兄

我睇二手一樣過百,有冇錢買都睇,有冇心買,都睇-----

我之前咪講過,弍拾幾年前我有一个老友係地代老闆?好多時佢閒着冇事,就帶我睇下D 2 手樓盤,同埋講下拒嗰行係點運用「技巧促成交易」,例如揾我做媒扮買家,同三心二意嘅準買家搶貨。

自住屋,一定要自己睇過,投資就可以只睇戶型-------

如果你去買樓花的話,咪又係隨手督件?咁都係憑感覺買貨啫!如果你肯住一間未入過去未睇過嘅屋,點解你睇咁多二手?
買樓花唔同呀,間屋冇人住過,係兩碼事,賣樓花目的只有一個,賺錢!買錯亦係米貴大圍事,賣二手樓嘅原因就可以係好多好多,其中之一就係間屋住落唔好住,搵人接手,買二手樓唔入過屋睇過,第日有咩頭暈身熒月經不調,就只好怪自己冇睇過樓,後悔莫及。

我不斷強調,你如果無乜買樓經驗,唔係太熟悉嗰個區,咁一定要揾盲公竹,你都知我係八卦公一名啦,那親朋好友叫到,我好多時都自動請纓去幫下手,一來同地代混熟,二來可得知真正行情,真心講句你求其走入一間代理行,又求其揾個三唔識七的地代幫手揾樓,佢點解會同你真係「盡做」?
地代就算係識嘅,都係“該幹啥幹啥”,只係做嘢靠近你多D架啫。

二手睇得多,我就更肯定呢點,戶型坐向一樣,入屋感覺可以截然不同,就算九折,如果冒險我一定唔制,投資睇數字,自住講感覺,而且特別係女人嘅感覺,一定要照顧。

呢個當然是阿媽係女人的真理啦,其實呢一排你都睇唔少樓啦,咁請問睇得上眼又價錢合理嘅交吉盤有幾多個先?
我呢排主力扮買家,睇嘅係自己同一小區甚至樓上樓下,有個屋主仲覺得我眼熟。大陸交吉盤唔少,香港呢排冇睇。

4. Own self home is the best 2014-05-23 10:43:47
If all people own their homes, who will rent the investment property?
5. 維廉 2014-05-23 10:44:45
亮劍兄,
地代為求做成生意,不擇手段,扮friend 又如何,點會理你係邊個吖
6. Alan Pepper 2014-05-23 11:33:08
Very simple logic here. Person who buys a property at 30 has a mortgage of 20-30 years. Person who rents at 30 have rental payment of 40 to 70 years. The longer you live the longer you pay. Unless you wish to end your life at 50 or 60. 
7. Alan Pepper 2014-05-23 11:38:53
To 4, 

This is the reason I only chose the places where expats will live. They have a need to rent property for they will not permanently station in HK. 

On the other hand. There will also be people who prefers rental than buying. I will not stop them, but my honest advice if they ask is to but their own home. 
8. 小中產人 2014-05-23 11:40:19
當然希望擁有自己的楼。人生歷程際遇决擇各有不同,对租客我寄预同情及鼓勵。
9. 亮劍 2014-05-23 11:45:07

引刀一快兄----

經法子兄提點有少少補充,昨天我咪講有咗 DSD 之後,呢個買冇樓睇嘅盤已行唔通?其實我漏咗加埋 SSD呢!

在無3爛蕉前,鎖匙及交吉盤大把,在君選擇的情況之下,你呢D連約冇樓睇嘅盤,地代點同你攪?因此你业主如要急放,咁平市價一成係常識!

舊陣時如果你入錯連約盤,要是在約滿收樓之後,覺得唔合你同屋企人心水,咁你可乾脆甩咗拒換過另外一件,但自從打房政策開展後,你賣咗再買翻,一來要加按息、二來鎖你兩叁年SSD,還要俾那个打靶 DSD

但在另一方面因為利息低到冇朋友關係,絕大部分私樓业主如果將層樓出租,在扣除利息、差餉地租、管理費、稅項、及攤銷「道具裝修」之折舊後,都能取得正現金流入。

如此這般租間屋俾人去守,去以戰養戰乃非常合理的部署,個個业主唔到價都轉租,咁買賣盤仲唔乾塘?

供求定律早早說明,求過於供價會升。

那除非連約業主有不可告人的原因外,點會平一成俾你?

 

10. ET 2014-05-23 12:18:23
其實來租樓的老年人,一定是好有錢的,每月兩三萬租金,完全唔係負擔,無錢就不會來租樓。
窮的老年人,好容易就有公屋。而且已退休,大不了就搬去偏遠地區住。
所以租樓人士老年淒涼這個講法,與現實並不符合。

反而生活得最差的老人家,是有一層自住樓,但積蓄不多,連維修都無錢,間屋殘殘舊舊。又因為層樓已經超出資產限制,公屋、綜援都無得申請。
11. 小陽 2014-05-23 12:25:14
Hi Alan pepper , 
I do Agee that ppl over 35 yr olds should own a house if they want to stay in hk . I just did a rough calculation yesterday .  I assume property price fall 30% , the tenant can be better off until 6 yr rental . After that his asset will be lower than the house owner every year,although the down payment is used for 4% yield investment .  
12. 順民 2014-05-23 12:58:05
博士引用這首詞來形容租樓人的晚年境況確實用心良苦和十分貼切。但這世界又實在有很多很多人要到老年時才覺醒年輕時的想法錯誤﹐到時後悔已是回頭已是百年身了 ﹗學生也不自量力多引用另一首詞來形容他們。

宋聶勝瓊的鷓鴣天:

尋好夢  夢難成 ( 寄人籬下又何能有覺好瞓 )
有誰知我此時情 ( 一無所有﹐兩袖清風的內心困苦 )
枕前淚共階前雨
隔個窗兒滴到明


13. nobody 2014-05-23 13:04:52
有仔女的,樓一早就轉名了,唔係點食政府特津?
如果遇到重建,亦有好多case係用賠償比仔女一人買多間。
真係慘的,係冇仔女。
14. 亮劍 2014-05-23 13:05:41

近呢七八年,喺上環及西半山的一些幾拾年樓齡嘅單枝俾外国人買咗,樓價以均呎價計,拍得住有會所、泳池同停車場嘅半新樓。

呢班老外之前本來係嗰头投資者最心怡嘅租客,但現在好多變成對手,香港人出價好多時都唔夠拒哋勇敗走。

15. nobody 2014-05-23 13:34:48
buy or rent?
http://www.nytimes.com/interactive/2014/upshot/buy-rent-calculator.html?_r=1
自己加入對長線通脹/租金升幅既估算去計下要見到幾平租先會係買抵過租。
16. 亮劍 2014-05-23 14:26:52
有線寬頻 i-CABLE : 以樓投資(一)
cablenews.i-cable.com
嘉賓:梁嘉銳 主題:投資策略 內容:以樓投資!
 
講者同大家上堂,貨幣政策點左右樓市。
17. Own self home is the best 2014-05-23 14:26:54

I just doubt that the supply of  flats(reasonable space to live) in HK is less than the demand

If more and more people believe that buying an own flat is better than renting one, the price will up sharply,

However, if the market exsiting both buying and renting behavior in market, the price may not up so eagerly,

So please don't too highlight the important of owning self home, may lower the deman and the price

 

Remark: I write in English as my computer with problem in writing Chinese, pls pardon my poor English

18. 礸石山 2014-05-23 14:35:08
回10樓
一個有樓嘅老人,可以賣咗自己層樓,成為一個富有的人(即是你口中好有錢租樓的老人)。
但一個住公屋的老人頂多拿綜援。
但你講到拿幾千綜援好過拿幾百萬現金。
19. 子女靠「父母銀行」上車 最划算? 2014-05-23 15:05:28

 

子女靠「父母銀行」上車 最划算?

 

跟香港一樣樓價高企的英國,把借錢予子女置業的父母比喻為「父母銀行」(Bank of Mum and Dad——這種借貸方式既不需任何手續、利率極低,甚至不用歸還本金。

父母願助買樓 尤其中上階層

香港集思會近日一項有關香港「年輕長者」的調查便發現,有1成受訪者曾充當「父母銀行」,利用個人積蓄資助子女買樓。

戰後出生的一代受惠於經濟起飛,大部分都是靠自己打拼賺錢買樓,但近年經濟前景大不如前,樓價卻屢創新高,不少父母擔心子女無法置業,願意自掏腰包資助他們「上車」。

集思會於20141月至3月透過隨機電話調查,訪問了1,0025574歲的年輕長者(相對於75歲或以上的較年長者),在擁有子女的約900名受訪者中,約有10%曾資助子女買樓;而自覺屬於中上階層及上層的受訪者,有關比率分別高達23%40%,基層的比例亦達5%

值得注意的是,部分受訪者的子女年紀尚輕,仍在求學階段或剛踏足社會工作,現時未需要面對置業問題。若撇除這群受訪者,相信曾扮演「父母銀行」的年輕長者的比例將會更高。花旗銀行於2011年的報告亦顯示,1834歲已置業的年輕人中,高達32%獲得父母資助,反映香港的樓價與新一代的負擔能力已大為脫節。

樓價十年升兩倍 薪金追不上

過去十年,本地樓價持續上升,全港私人單位的樓價指數由2004年的78(以1999年為100的基準),大幅增加至2013年的242.4,升幅逾兩倍。受訪者一致認為,現今年輕人的薪金沒可能追得上樓價的增幅,要像他們上一代般靠自己買樓,可說難如登天。

有人直言:「現在樓價太高,純粹打工根本買不到樓,甚至首期都儲不到,除非有父母幫忙。」而這批經歷過香港經濟黃金年代的父母,在能力許可下大多會出手相助,一圓子女的置業夢,免得他們「輸在起跑綫」。

縱幫得到上車 供樓又怎辦?

調查同時請受訪者說出3項自己最憂心及關心的事情,其中「子女工作前途」名列第二,僅次於「個人健康」。一名曾在政府工作近40年的受訪者表示:「現在的工作全部都是合約制,1年、2年,今年合約完了,可能明年不和你簽合約,那就麻煩了!以前我們的工作,差不多是工作一輩子的。」現今的年輕人欠缺長遠、穩定的工作機會,要儲錢置業自然難上加難了。

亦有受訪者認為問題的核心,在於兩代的價值觀不同;上一代願意捱苦、忍耐,新一代卻沒耐性、愛享受。

有受訪者這樣形容時下的年輕人:「他們才剛打工,就想一、兩年內買樓,哪能這麼快?哪間食肆好吃就去,蘋果牌出到第幾代又要買,不願去儲蓄,怎能買樓呢?」

現時樓價仍處於高水平、工作環境不穩定,加上年輕人及時行樂的態度,相信「父母銀行」會繼續扮演一定的角色。不過,一般父母只有能力替子女支付首期,供樓的責任還是落在年輕人身上,若他們長期是「月光族」,往後的二、三十年該怎麼辦?待他們生育下一代,自己又會擔任「銀行」的角色嗎?

撰文:唐希文 香港集思會高級研究主任

 

 

 

 

20. Peter Paker 2014-05-23 15:37:29
C類住宅空置率急跌
2011  7.7%
2012   6.1%
2013   4.5%
C類空置係1993年後的新低

B類住宅空置率今年3.6%,係88後的新低
B類空置歷史新低係88年,2.7%

如果我係租客的話(唔係公屋租客),今日應該會好驚

btw,B類私人住宅佔總存量的49%,截至13年12月31日
21. 引刀一快 2014-05-23 16:10:28
To 9樓 亮劍兄

你講嘅嘢同我講嘅嘢,冇抵觸!但係,你今次又扭咗去第度。咁我都係繼續用穿插式回應。

經法子兄提點有少少補充,昨天我咪講有咗 DSD 之後,呢個買冇樓睇嘅盤已行唔通?其實我漏咗加埋 SSD呢!(我都覺得係)

在無3爛蕉前,鎖匙及交吉盤大把,在君選擇的情況之下,你呢D連約冇樓睇嘅盤,地代點同你攪?因此你业主如要急放,咁平市價一成係常識!

舊陣時如果你入錯連約盤,要是在約滿收樓之後,覺得唔合你同屋企人心水,咁你可乾脆甩咗拒換過另外一件,(呢度有異議,買咗住落發現唔妥先賣番再搬番岀嚟,就算唔計兩個D,我諗平一成未必補得番,如果住到個人病咗,間屋俾埋你都補唔番。)但自從打房政策開展後,你賣咗再買翻,一來要加按息、二來鎖你兩叁年SSD,還要俾那个打靶 DSD

但在另一方面因為利息低到冇朋友關係,絕大部分私樓业主如果將層樓出租,在扣除利息、差餉地租、管理費、稅項、及攤銷「道具裝修」之折舊後,都能取得正現金流入。

如此這般租間屋俾人去守,去以戰養戰乃非常合理的部署,個個业主唔到價都轉租,咁買賣盤仲唔乾塘?(既然有放售部署,咁就唔好一年生一年死約,收平D只簽一年。好過為一年租買平一成)

供求定律早早說明,求過於供價會升。

那除非連約業主有不可告人的原因外,點會平一成俾你?(呢個係重點,我幾時有話要人地平一成?我意思一直都係:冇得睇嘅樓唔會攞嚟自住,以自住為目的買樓,唔揀冇得睇嘅,平D都唔制。理由有機會可以詳述,今日長話短說,就係怕感覺唔好。)

22. 亮劍 2014-05-23 17:04:22

(呢度有異議,買咗住落發現唔妥先賣番再搬番岀嚟,就算唔計兩個D,我諗平一成未必補得番,如果住到個人病咗,間屋俾埋你都補唔番。)-----

其實就算你走去買間吉咗嘅樓,又叫齊姨媽姑姐同屋企人睇足三次,再請文風擺埋風水陣----我估都冇人敢包你層樓会令你合家富貴、老少平安。

一切隨遇而安吧!

23. 小陽 2014-05-23 17:22:13
To亮劍兄,

對!間屋風水有幾好都冇用,最緊要睇自身。搵十個風水師睇,自己心境悲觀,都難家庭和睦
24. 小師妹 2014-05-23 17:24:43

To 10樓

"其實來租樓的老年人,一定是好有錢的,每月兩三萬租金,完全唔係負擔,無錢就不會來租樓。
窮的老年人,好容易就有公屋。而且已退休,大不了就搬去偏遠地區住。
所以租樓人士老年淒涼這個講法,與現實並不符合。"

事實亦是老年人就算好有錢肯比高於市價o既租金仍然比較難找到租盤,因為萬一有甚麼狀況發生物業便會變成凶宅,到時業主便損失慘重。唔信可以check with地代。

反而生活得最差的老人家,是有一層自住樓,但積蓄不多,連維修都無錢,間屋殘殘舊舊。又因為層樓已經超出資產限制,公屋、綜援都無得申請。

同意。逆按揭應該可以幫到佢地 !

25. ET 2014-05-23 18:20:42
回18樓,

賣咗自己層樓, 成為好有錢租樓的老人, 咪又即係老年人租樓士不淒涼, 咁又多一個角度去反映博士今日所講的並不符合現實情況。
26. ET 2014-05-23 18:25:50
To 24樓,

我父母70歲想去試下住村屋, 好容易租到, 完全無問題.

27. ppp 2014-05-23 20:16:29
現在一手樓都貼二手樓價賣,我為什麼要買二手樓,大家都去買一手樓,二手樓無人買無人租。若遇上樓價下跌,息口上升,小業主如何笑逐開顏?至於將來的事無人可以知道,但地產肯减價賣一手樓,大概也可預測將來樓市如何。
28. 礸石山 2014-05-23 20:40:57
回25樓
前提係你老年是否有層樓呢。
29. 按居 2014-05-23 22:13:26
回 Nobody:

估唔到有人講買樓養老講到養兒防老。可能有些人第一個感覺係子女帶來的負擔多過好處。亦有些人說同孩子玩的樂趣已經大過一切。話老咗俾人呃,自己仔女可能呃得仲甘。講來講去答案是可能好好或得不償失。

子女會孝順,我相信是一件有可能發生的事。至於相信靠自己壯年努力可以攪掂老年(i.e.不生仔),似乎高估了自己。

有幾層樓收租,都要自己揀租客;假手於AA,可以嗎?收股息可能無咁煩,但我相信變數可能更多、難度亦更高。累積財富需時,但俾人呃可以一鋪清袋。有些order如EPA(Enduring Power of Attorney),在有精神行為能力的情況下簽訂,將來癡呆也有律師代勞。簽嘅時候你梗係貴賓,往後手尾邊個跟?會否像保險經紀?或者有人清楚的話請賜教。更遑論有病的時候!
30. 杞人憂天 2014-05-23 22:48:22

杞人憂天

戰國時期,在杞國有一個人,每日出門看著天色陰忱,雲幕低垂,便老怕天塌下來,這樣一來,他就 非常憂愁,整天覺也睡不著,飯也吃不下,眼看著一天比一天瘦了下去。

 他的母親和妻子覺得這樣下去不是辦法,便勸他不要擔心天會塌下來,根本不會有這回事。但他反而斥 責她們,『妳們懂什麼,我擔憂的事,豈是妳們婦道人家所能了解的。』便繼續擔憂天塌了的這一日,不 久便會到來。

 一日,他又在市場上向大家說出他的憂心,一個智者告訴他,『天離地面十萬八千里遠,別說是不會塌 下來,就算是塌了,也還有高山撐住呀!這有什麼好憂心的呢!』至此,他恍然大悟,『天塌了,還有高 人擋著,再怎樣也輪不到我來擔心。』便鬆了一口氣,從此,好睡好吃,漸漸的胖了回來。

在香港:  有一個社群,叫主流社群,食得好,衣食無懮,一族四代,同住公屋,共十餘個家庭,全民退休福利安保!!!

把妻兒女送給政府養,把父母送給政府養,天經地義,衣食無懮,政府會不斷增加供應量,美其名曰: 單親偉大神聖之家庭,...........

只有傻仔才會買樓供樓,無兒無女???

這個世界是屬於偉大的公屋社群的天下......多生兒女,多取綜援............

31. nobody 2014-05-23 23:19:00
21世紀會係資本回報大過人力回報既時代,好好運用財技,了解潛規則,有資本再加人頭就可以分享到財富回報(QE其實就係一樣咁既潛規則,白D咁講,係要將過度消費同唔投資既人從gene pool中慢慢篩走)。
為人父母的,就算唔睇21世紀資本論呢D書,亦都要了解下一代創富上流既門檻比我地呢一代高,你自己唔令夠成為有錢人的話,唔好期待你既子女可以,做個唔敗家既人己經好好。
其實身教重於言教,只要唔好太溺愛仔女,有樓既人至少可以教到仔女要為自己生活負責。唔好成日諗住靠政府靠人。

32. 小陽 2014-05-24 00:04:17
Nobody . 
贊成。
我覺得competition 愈來愈大,今曰和同事傾計,發現香港愈來愈少本地公司,不是中資就係外資,香港人只係working class.  上位看國籍冇分,現在個個都讀好多書,書多冇用,要有其他技能,軟實力,依家連死做會計,大陛個餅都唔受HK人玩。打死工真死得。
33. 小陽 2014-05-24 00:08:28
明顯又係教識徒弟冇師父,點解香港人成日做這些角色
34. 今天網絡熱論 2014-05-24 00:08:59

今天網絡熱論???

記者聯絡到發帖的30歲梁先生,他指聞說有年輕人嘆交一半收入作家用,無法儲首期,有感而發。「點解要畀咁多錢?父母生得你預咗畀最好嘅嘢你。唔係當你需要錢時,仲叫你畀家用!」他指父母從商,他從澳洲留學回港便打理生意,每月支薪萬八元。09年他以九成按揭在長沙灣購入90多萬、實用面積240呎單位,翌年升值三成,再轉按購入另一個200萬單位,實行以租養貸。迄今,他跟女友各持兩個約250萬單位,租金收入近兩萬。

他指,25至35歲是年輕人儲首期的黃金時間,與其將錢作家用,不如買樓,直言「我媽從來不叫我畀錢,飲茶佢畀,買衫大家AA制。」被問及以「只會繁殖嘅動物」形容無助子女上車的父母是否過火,他堅持說:「香港太多魔鬼父母,當仔女係未來飯票!我阿媽都細到大教我哋,生仔前要做好準備,如果不是,便害子女一生!」

35. 小陽 2014-05-24 00:13:01
其實依家生仔女冇諗過要仔女養。個個人都知. 依家唔係農民社會,生得多冇著數
36. 成日話難上車既人必睇! 2014-05-24 01:10:31
37. 引刀一快 2014-05-24 02:03:07
To 22樓亮劍兄

冇人話買間屋返嚟一定會“合家富貴,老少平安”,但係唔睇樓就買,買到衰嘢就係得不償失,只能怪自己貪圖小利因小失大。
38. 引刀一快 2014-05-24 09:06:43

To 懶人兄

引兄越南歷險記,希望遲啲有機會分享;至於南海中越爭持,中國都算好被動,中國早料到美國會策動封鎖中國海軍太平洋出口,首先會縱容與中國沿海有主權爭議國家出手,掠奪各島礁控制權及資源,最後形成東海、南海包圍網,中國不早動手只有待斃,相信中國早見先機,胡錦濤主席破例裸退料實非清高咁簡單,而係據形勢而定,讓溫主席即時兼任軍委主席放手一搏,觀乎溫主席甫上任訪美時,曾對奧巴馬講過狗急會跳牆等較強悍言論,及中國近年銳意發展航母向海洋擴張,係中國自保之道,示弱於敵终為敵斃,俄羅斯普京亦明此道,中俄联盟無可避免。

中國現今與越南強硬交鋒,與越南非美聯盟不無關係,中國近來所有動作皆有跡可尋,中國會盡量尅制,充分戰備試美底线,若越南敢開第一鎗,中國無退路矣。

同你講講,江主席屬猴,胡主席屬馬,習主席屬鷄,呢個會係三人形式作風態度取嚮差別嘅特徵。裸退其實都係早早安排,當然係國策,原因和前一任有關。點解我成日話大陸會冧市,都係呢樣。
你嘅全局觀察,令我激贊,不過我睇法,中國唔會拋美債,亦唔會開打,會係最忍辱嘅一個,大陸近年致力經濟軟著陸,我日日係呢邊有眼睇,穩中求降,呢個步伐一亂,可大不可小。

越南往事,其實係一個越南壞人加一個香港壞夥伴。事緣十四年前,我拍檔想在越南做生意,在越南摸索并認識了一個退伍軍人,回來後該退伍軍人透過翻譯寫信告知我拍檔有現貨,叫佢帶錢過去交易,過兩日再寄一封信同佢講貨量係十倍,叫佢帶足錢。我拍檔半信半疑,隱含咗好多問題將單生意推俾我,搵我做白老鼠,呵呵呵,攞一大包錢去北越嘅山區.......,我臨出門口,條友講漏口風,我發現唔對路冇去,當然,反面係順理成章嘅事,越南果邊狠,我地呢邊,險。去咗就屍都搵唔返。

39. 1953年屬蛇年 2014-05-24 09:44:07

習近平(1953年6月15日河南鄧州[註 1]陝西富平人,生於北京,現任中國共產黨中華人民共和國最高領導人。習近平於1974年1月加入中國共產黨,是第十七屆第十八屆中央政治局常務委員會委員、第十七屆中央書記處書記,於2012年11月中共十八屆一中全會上當選中國共產黨中央委員會總書記中國共產黨中央軍事委員會主席。2007年至2013年期間,習近平擔任中共中央黨校校長、中華人民共和國副主席中央軍事委員會副主席等職務。習近平於2013年3月起擔任中華人民共和國主席中華人民共和國中央軍事委員會主席。此外,習近平亦擔任中央國家安全委員會主席、中央全面深化改革領導小組組長、中央外事工作領導小組組長及中央對台工作領導小組組長等中國共產黨內重要職務。

Xi Jiping cropped.jpg

40. 1926 (丙寅—肖虎) 2014-05-24 09:57:47

1926 (丙寅—肖虎)年公曆與農曆日期對照表

維基百科

江澤民(1926年8月17日中國政治人物,江蘇揚州人,祖籍安徽省旌德縣江村,通曉揚州話普通話英語德語羅馬尼亞語[1],大學學歷。1946年加入中國共產黨,1989年6月舉行的中共十三屆四中全會上當選中國共產黨中央委員會總書記中央政治局常務委員會委員,同年11月出任中國共產黨中央軍事委員會主席中國共產黨將江澤民定位為第三代中央領導集體核心[2]

江澤民還先後出任中華人民共和國中央軍事委員會主席中華人民共和國主席等職務。1985年至1989年間先後擔任上海市市長中共上海市委書記,1987年中共十三屆一中全會上進入中央政治局

41. 引刀一快 2014-05-24 10:02:31
!!!!,計錯數!!!!!
屬蛇!!!!
42. 龜蛇鎖大江 2014-05-24 10:12:08

 

毛澤東詩詞

菩薩蠻·黃鶴樓(1927年春)

菩薩蠻·黃鶴樓

茫茫九派流中國,

沉沉一線穿南北。

煙雨莽蒼蒼,

龜蛇鎖大江。

黃鶴知何去?

剩有游人處。

把酒酹滔滔

心潮逐浪高

這首詞最早發表在《詩刊》一九五七年一月號。 

43. 亮劍 2014-05-24 10:21:39

蜕变中嘅懶人-----你早前咪話:『我講嘅係幫助買家以先買後賣嘅財務同按偈安排,符合首期,压測同到時上到會要穩陣咁。』

現在雄哥聽曬你話:

【明報專訊】長實(0001)以3房戶入場費平絕全港新盤作招徠的荃灣環宇海灣,昨天首日收票反應熱烈(圖),市場估計單日收近1800張入票,成績勝今年1月首日收票近千張的馬鞍山迎海星灣;以環宇海灣首推350伙計,即已獲超額認購約4倍。雖然長實仍未上載銷售安排,但估計會於下周六(31日)正式發售。

【此外,長實亦與經絡按揭轉介合作,為環宇海灣買家提供二按,首3年二按定息3厘,最長還款期25年。】

 

二按首3年定息3

 

環宇海灣除收票情況理想,昨日市民參觀示範單位的氣氛亦見熾熱。至於最新與經絡合作提供的二按計劃,二按最長還款期為25年,息率首3年為3厘,其後息率以最優惠利率(P;現為5.25厘)加0.5厘計,二按貸款額最高300萬元或成交價的三成(以較低者為準),惟名額暫定20個;不過,經絡指買家一按加二按的最高貸款額,不可超過物業成交價的85%,即買家需付15%作為首期。另長實下周一亦會聯同代理,到深圳為環宇海灣進行路演推廣。

如你有層就來供甩的兩房,要換鯇鱼三房,當揀長江折实收你 7 M幾樓下嗰啲貨,首期百零咋,呢筆錢真係大把人有呀!

強烈要求雄哥加大受惠名額到見者有份。

那麼一炮過清袋,絕無難度。

 

44. ET 2014-05-24 11:16:05
To 28樓,

一直都是討論關於社會上的人士的普遍情況,不是針對個別個案,我老年時有無樓並不影響對道理的分析。
不過你放心,我老年時應該會有物業,而且估計數量會比現時多。
45. 亮劍 2014-05-24 11:32:00
施凌:樓市剖析


Mike:貨幣系統


祈福黨可以一次過騙你幾拾年儲蓄,但現今世界貨幣政策就係騙足你幾拾年!

我幾年前開始喺呢度講,嗰陣時香港嘅 2 手樓嚴重錯價,喺大西北嗰度唔怕瞓身。

但跟手政府係咁出招,阻止最無助的人自救,其實係揾夠扮賊!

道理好清晰,供求失衡,你狂壓需求,咁供應亦會減少!

試想無辣招,MTR 大圍以及天水圍兩地應成功拍出!

四大嘅農地應有唔少於過万單位,處於供應鏈不同階段之中!

長江三寶及南昌站(流過標)可能已賣曬樓花!

而 2 手每月成交唔係 3 幾仟而係近万,而且以中小型單位為主!

政府高官的經濟學常識,肯定高過我呢件蛋散,CY你的打房政策,最終係將那個窿,同那條罅鑿到不可收拾的地步!

點解你們明知有人祈緊福,還要阻礙我們自救?

46. 撰文者:陳金瑩 2014-05-24 11:47:03

存銀行 其實你的錢 每天在變少 -

通貨膨脹吃掉你的未來

人性通常害怕風險,也害怕改變,

以為 什麼都不要做,情況就不會變更差,

但 這種想法 在財富世界 是行不通的!

 

通貨膨脹 讓你的錢越來越沒價值

我們在新聞上常常聽到“通貨膨脹”這個名詞,

通貨的意思是貨幣,也就是鈔票;膨脹的意思是變多。

通貨膨脹,就是政府印的鈔票變多。

 

由於整個經濟社會在一個靜態的點,資源總量是固定的,

如果流通的鈔票變多,每個人手上原有的鈔票價值就會變小。

 

舉一次世界大戰的著名案例:

德國在1920年代初,民生必需品每49小時漲價一倍。

 

到了1923年間,德國最高的鈔票面額是『一百兆馬克幣』。

當時的通貨膨脹嚴重到…八百億馬克幣只能買一條麵包!

 

通貨膨脹 隨時隨地 都在發生

小時候最喜歡的波蘿麵包,一個只要5元,現在已經漲到25元。

最喜歡的切仔麵,一碗只要10元,現在已經漲到35元。

 

您也可以回想一下,從小的成長歷程中,哪些東西也漲價了呢?

漸漸的 你會發現,不管你有沒有注意到,通貨膨脹 隨時隨地都在發生。

 

消費者物價指數 : 衡量整體物價漲幅

波蘿麵包跟切仔麵是以個別商品的角度來舉例說明。

實務上,如果我們要衡量整體物價上漲了多少

我們會以 “消費者物價指數(CPI)成長率” 來衡量。

 

所謂的消費者物價指數

就是主計處採納一籃子典型消費者會消費的商品,

例如食物、水果、房租、交通費等開銷,

長期追蹤這些商品的價格,以算出 ”整體物價水平到底漲了多少”。

 

近 20 年消費者物價指數(CPI),資料來源 : CMoney

 

 

2013年 12 月的 CPI 值是 102.94,

表示跟前一年相比,物價漲了 (102.94 – 102.59) / 102.59 = 0.34%

表示你的 1000元,實質上的價值只剩下 997元

(因為物價變貴了,能夠買的東西變少了)

 

若把 2013 年跟 20 年前相比,物價漲了 (102.94 – 80.95) / 80.95 = 27.2%

表示一樣的 1000 元,實質上的價值只剩下 728元

 

這一點 我們看看周遭的許多商品,

例如麵包、房租、桶裝瓦斯通通漲了很多 便能明瞭,

這就是通貨膨脹的意思。

 

小心!目前存銀行利率,低於實際通貨膨脹率喔

由上表可以看出,近20年的通貨膨脹率約為1.28%

但由於CPI的統計值,並不包含房價的漲幅,若將實際生活支出的房價計入,

真正的年通貨膨脹應該會比上述的平均數字 1.28% 更高,

相較於目前銀行一年定存利率約 1.2 ~ 1.3% 上下

目前你的錢 存銀行的利率,其實是低於實際通貨膨脹率的。

 

通貨膨脹,跟我有什麼關係呢?

首先,我們手中的鈔票,具有長期貶值的趨勢,

也就是如果您什麼都不做,您手中鈔票的實質購買力,也會越來越小。

 

其次,只要是金融資產,都會受到通貨膨脹的侵蝕,

而且性質越接近 “純貨幣” 的金融資產,會受到的侵蝕比率越大。

 

如果 我們把 10 萬元放到撲滿當中,而這一年的通貨膨脹率是 2%。

一年後,我們這 10 萬元實際上能買的東西,只有一年前的 9萬8。

就算我們把錢存在銀行,

在利率低於通膨的時代,

錢還是會不斷的變少。


什麼都不做,錢 其實是會變少的!

把錢放在銀行不動,錢 其實也是會變少的!

 

47. 商业银行的作用是“造钱” 2014-05-24 11:59:46

商业银行的作用是造钱

  我们打交道最多的银行业金融机构是商业银行。在我国,中国工商银行、中国建设银行、中国银行、中国交通银行、北京银行等都是商业银行。

  可以吸收公众存款,是商业银行区别于其他金融机构的最基本特征。我国法律规定,未经中国人民银行批准,任何单位与个人不得从事吸收公众存款等业务。当然,现在的商业银行从事的业务已经远远不止存贷款了,它们提供很多其他中介服务。

而且,在包括房地产中介、证券经纪公司等所有的中介中,作为金融中介的商业银行,对国家经济发展的作用可以说是最重要的。

  那么,作为中介机构,商业银行有什么作用呢?商业银行的中介作用之一是在存款人与借款人之间搭桥,将社会上闲散不用的资金集中起来,提供给需要资金的企业,转化为生产性资金。

商业银行的中介作用之二是造钱。商业银行又是如何造钱的呢?

  商业银行不能把储户的钱全部用来发放贷款,其中的一部分作为法定存款准备金要存在中央银行。假如我国的法定存款准备金率是10%,那么,一个储户将1000元人民币存入中国工商银行后,工商银行必须将其中的100元缴存到中国人民银行,作为存款准备金,以确保储户来时能够取到钱。

  由于100元存在中国人民银行,工商银行能够用来发放贷款的就只有900元。现在,有人来工商银行借了900元,他用这借来的900元到商场买了一辆自行车。商场把收到的这900元钱存入中国建设银行。

建设银行收到这900元后,也要将其中的10%即90元存入中国人民银行,剩余的810元可以用来放贷。

这时,另一个人到建设银行贷款810元,然后去商场买了一台数码相机。商场收到这810元钱后,将它存入交通银行。

交通银行收到这810元钱后,也要按规定将10%存入中国人民银行,它可以将729元用于贷款。这时第三个人到交通银行贷款729元,然后去商场买了一个MP3。商场收到512元钱后,存入北京银行。

  这样一直持续下去,最后那个储户存入中国工商银行的1000元经过商业银行系统的不断扩大,变成了多少钱呢?

工商银行新增加了存款1000元,新增加贷款900元;建设银行新增加了存款900元,新增加贷款810元;交通银行新增加了存款810元,新增加贷款729……整个银行系统账面上的新增存款是10000元,新增贷款是9000元,货币总量增加了10000元,法定准备金是1000元。其实,中国人民银行并没有多印一张钞票,但多出了这么多钱。这些钱就是工商银行、建设银行、交通银行……这些商业银行出来的,也就是我们常说的银行创造货币供给功能。

  这绝不是简单的数字游戏。这里每一个环节、每一家商业银行都在创造财富。在中国人民银行没有多发一张钞票的情况下,商业银行出这么多钱,既拉动了消费,又不会造成通货膨胀。

  

48. 維海野老 2014-05-24 17:00:03
真人真事凑熱閙:
1960年光顧街邊小販檔,  一碗白粥只售五仙(不是五元,不是不角), 一碟腸粉同售五仙。
49. 珍惜香港 2014-05-24 20:05:33
珍惜香港

貨幣系統真相,一共有五套影片,不過唔喺每一套都會自動顯示字幕。開始播放後,見唔到字幕嘅話,可以 CLICK 右下方嘅「字幕」鍵揀字幕語言;如果冇中文嘅話,可以揀「翻譯原文字幕」,再從彈出嘅小窗口裡面揀翻譯中文;如果連「翻譯原文字幕」都唔俾揀嘅話,就即喺只可以睇英文字幕啦。

我試過,第(一)、(四)、(五)集喺可以顯示中文字幕,(二)、(三)就唔得。

貨幣系統真相(一):貨幣與金錢


貨幣系統真相(二):帝國之七個階段


貨幣系統真相(三):美元之死


貨幣系統真相(四):人類史上最大騙局


貨幣系統真相(五):經濟危機.獨裁者崛起
50. 法子 2014-05-24 20:51:18
唔該珍惜香港!
51. 亮劍 2014-05-24 21:35:12
珍惜香港及法子兄……
如果睇晒那幾套片,講真一个有正常思考能力的人,你就算乞當借都会班首期上車,我們真是厚多士,大家不斷教育租客,第二時我們的楼要租给誰?
52. 法子 2014-05-24 21:41:30
亮劍所言甚是。
53. 惜緣 2014-05-24 21:58:49
亮劍兄,
我们拿個人心出來,租客當是狗肺,所以一定有租客的,請放心。
54. 珍惜香港 2014-05-24 22:24:08
珍惜香港

法子兄,唔使客氣!

亮劍兄
,銀紙眨值,債又眨值,轉頭升值,睇嚟真喺好似閣下咁話,乞當借都要班首期上車囉!不過當然都喺果句,量力而為啦!至於第二時租俾邊個,就睇香港呢粒土地供應有限嘅彈丸之地,既喺全中國最自由,又喺全球數一數二最安全嘅城市,唔憂租喎!
55. 礸石山 2014-05-24 23:45:39
to et兄
退休有樓收租就好,好過兩手空空。
56. 法子 2014-05-25 08:09:32
鑽石山:

like!