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文亮語
評論樓市,現實與理論有何不同
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年4月29日

  昨日早上回浸會大學與陳校長開會,校長由於李惠利地皮撥回給教育局統籌,可以說尚有生機,我見陳校長心情頗佳,於是趁機要求校長為我的新書寫序,校長答應之餘還講了一句話,這句話很奇怪,好似係讚,但又唔係讚,好似係貶,但又唔係貶,我一時之間亦摸不著頭腦,校長說:給你寫序一定沒有問題,而且,我覺得你很夠膽,成日都講相反的事,人人都講樓市跌,你竟然講樓市升。我唔知道怎樣回答,唯有依開棚牙,笑笑口說,現實與理論有所不同,學者所說的當然有根有據,而我所講的是經驗與現實,沒有所謂對與錯,各人有各人觀點而已,自問答得很得體。

  其實我怎樣答,校長都會接受,但是校長話我夠膽,值得深思一下,一向以來,專職評論樓市的人很少,或者可以說是沒有,過往,大多數樓市評論員都是由股票評論員兼職,他們可能一生從未買過物業,但是他們的書本上知識豐富,隨時都可以將樓市講到一文不值,你向銀行借錢買入一個物業,他們在理論上說你買入一個債項,現實是他們分析那些泡沫公司的時候,莫講說物業那些固定資產,如果是一間科網公司,點擊率都是資產,你買入物業每年的租金回報,他們說太低,理論上隨隨便便一間二,三綫上市公司都不只這個回報,事實上物業升值他們又隻字不提,不過,他們的言論是有科學根據,深得學者喜愛,所以,兩者一拍即合,但是他們並不是唱淡樓市,只不過將樓市的負面訊息表達出來,面對如此強勁對手,物業投資者怎夠膽與他們唱反調,識時務的更與他們一起唱淡,不過,就悶聲發大財。

  其實我做錯,理論上我應該與他們一起唱淡,並不是悶聲發大財那麼簡單,而是出錯的話,有那麼多學者,資深股市評論員打頭陣,幾時會輪到我,但事實上我過不了自己的關卡,明明是租盤缺乏,鎖匙盤失蹤,但我怎樣能夠學報章所說,劈價盤,筍盤湧現,理論上報章沒有報導錯誤,真的是有那些成交,而事實上亦有高價盤成交,記者們或者未能察覺,不能夠說他們違規,如果要找出事實真相,只要找那些地區性地產代理一問,誰是誰非便可以一目了然,何需爭拗。

  理論上樓市好似那班學者,評論員所預料,政府又何需出辣招,或者應該考慮收招,而事實上政府的數據顯示,樓宇仍然不足夠,存在市場內的購買力仍然強勁,倘若一收招,樓市有機會向上飆升,這是政府財金官員不敢撤招主要理由,亦是樓市不會大跌理由,但評論員說樓市大跌的幾個主要因素,辣招不撤亦在其中,但我認為辣招是壓抑樓市上升能力,並非辣招可以令樓市大跌,連對辣招睇法,我們都可以如此對立,有什麼辦法可以有共識,如果有人問我應該相信那些講理論,抑或那些憑實踐的人,我唔知道怎樣答,當時,我在浸會大學會議廳開會,我突然想起當日羅馬人考耶穌賦稅問題,耶穌答:上帝歸上帝,凱撒歸凱撒。所以對於那個問題答案應該是,認為理論好就信理論,實踐行就跟實踐行,我講那些銅臭之事用上聖經道理,希望沒有得罪上主。

 
 
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1. 三希樓主 2014-04-29 09:28:50
古語有云:紙上談兵
本人考車牌時,發覺筆試和路試完全是兩回事,到有牌駛出街,又是另一回事。

2. 同根生 2014-04-29 09:33:12
其實我覺得個d所謂評論員仲夠膽, 每次預測完唔準都唔怕人話, 仲可以當之前無講過,然後再預測, 面都唔紅,佩服!
3. 惜緣 2014-04-29 09:33:24
實踐是檢驗真理的唯一標凖。
4. 毛澤東: 2014-04-29 10:26:44
新中國成立后毛澤東關於軍隊和國防建設的文獻選載

毛澤東:<實踐論><矛盾論>是結合實際總結的革命戰爭經驗

新中國成立后,毛澤東精心指導國防和軍隊現代化建設,領導人民軍隊進行抗美援朝戰爭和多次邊境自衛防御作戰,捍衛了國家主權、安全和領土完整,在支援國家建設等方面發揮了重要作用。這一時期毛澤東的軍事理論和實踐活動,進一步豐富和發展了毛澤東軍事思想。前不久出版的由中共中央文獻研究室、中國人民解放軍軍事科學院編輯的三卷本《建國以來毛澤東軍事文稿》,共收入毛澤東有關電報、批示、講話、談話、書信、題詞等821篇,其中91篇為首次公開發表,比較完整地反映了建國后毛澤東軍事思想的發展和他為新中國軍隊、國防建設所作的歷史性貢獻。本網選載其中重要文獻8篇。
 
  【新聞導讀】

  ·毛澤東:要搞一點原子彈氫彈洲際導彈 沒有人家就說你不算數
  ·毛澤東:以我為主學習別人的先進經驗 自己的寶貴經驗也要總結
  ·毛澤東:敵人教育了我們,兩次失敗使我們學會了打仗
  ·毛澤東:要下決心搞尖端技術 我們要走自力更生這條路
  ·毛澤東:<實踐論><矛盾論>是結合實際總結的革命戰爭經驗
寫《實踐論》、《矛盾論》,是為了給抗大講課。他們請我講課,我也願意去當教員。去講課,可以總結革命的經驗。講一次課,整整要花一個星期的時間做准備,而且其中還要有兩個通宵不能睡覺。准備了一個星期,講上兩個鐘頭的課,就“賣”完了。課不能照書本去講。那樣講,聽的人要打瞌睡。自己做准備,結合實際講,總結革命經驗,聽的人就有勁頭了。

  根據中央檔案館保存的原件刊印注釋

  〔1〕這是毛澤東同部分親屬和身邊工作人員談話的節錄。

  〔2〕鄧、毛、謝、古,指鄧小平、毛澤覃、謝唯俊、古柏。土地革命戰爭后期,他們被王明“左”傾冒險主義者誣為“江西羅明路線”,遭到錯誤斗爭。

  〔3〕克勞塞維茨,普魯士軍事理論家,主要著作有《戰爭論》。
5. 亮劍 2014-04-29 10:31:05

現在日出 4 補地價連進場費,AV 2,279 元。

發展商之後每呎還要俾下列費用:

建築成本----2.300

裝修家电----450

利息支出----800

銷售支出----450

合共每呎費用: 4,000

**每一個發展商都有唔同計價方式,我斷估咋

 

連埋土地買入價,每呎總成本係6,279 元,而現在日出做緊每呎 7,5XX,咁發展商以後如可平均在 8,000元散貨,呢个項目的毛利只係 27 %

但如果之後樓市下滑,咁因為建築及相關成本壓縮空間有限,那被蒸發掉的會是這可憐的 27 %利潤,要是發展商手緊,那隨時 6xxx 或以下都要走,入曬肉。

交了學費仲唔醒一醒?咁之後政府如再開呢個 AV 2,000 元,還有人落搭嗎?AV地價 2,000元,政府做基建就當要俾 1,000元,其餘嗰1,000元係一次過收曬你打後 50 年的基建保養及維修費用,那麼呢个 AV 2,000 元有否下跌空間?

當然唔同地區有好大差別啦,但係你政府在地價有多少減價位可走棧?真係值得三思!

6. Albert 2014-04-29 10:41:46
造中菜要靠實踐靠經驗,
造蛋糕如化學,跟理論跟食譜就做到!

7. 自我陶醉 2014-04-29 10:50:24
博士: 在下認為只靠理論有如紙上談兵, 只靠經驗則如瞎子摸象, 只有兩者結合才會找出真理。

8. 唯一標準 2014-04-29 10:52:32

鄧小平『摸著石頭過河』、『實踐是檢驗真理的唯一標準』才是至理名言。 到北京旅遊就是歷史之旅,這北京地陪姑娘在我們到達北京首都機場後第一句話。她說論高樓大廈,北京比不過上海,論山水風景北京根本就沒有...

關於本文 《實踐是檢驗真理的唯一標準》,由 南京大學 哲學系教師 胡福明 原作,經過多人修改,最終由時任 中共中央組織部 部長 胡耀邦 審定一篇文章。這篇文章發表, 鄧小平 等人對 中共中央主席 華國鋒 等人主張「 兩個凡是 」理論 ...

1978年5月11日 《光明日報》:實踐是檢驗真理的唯一標準 《光明日報》特約評論員 檢驗真理的標準是什麼﹖這早被無產階級革命導師解決了問題。但是這些年來﹐由於“四人幫”破壞和他們控制下輿論工具大量歪曲宣傳﹐把這個問題搞 ...

老鄧講過「實踐是檢驗真理的唯一標準 」,這句話有道理,因為「實踐」聯繫了現實與抽象、理論與實務,但什麼是實踐?它單指在工作過程中勞動付出?還是指實務操作後結果?實踐的具體內涵又是什麼?嗯~你來上課,我就告訴你 ...

9. 蜕变中嘅懒人 2014-04-29 11:03:58

(你哋全班都是九流分析員!)DT-1997

呢句豪氣干雲、擲地有聲嘅評語係DT-1997年任財政司長,擬悉數動用香港數千億儲備,迎戰大鱷襲港,面對眾多財經評論員警告行動過於冒險時,以諸葛亮舌戰群儒嘅氣概,毫不保留嘅正面反擊言論,如今事後證明DT真係當時嘅拾加(拾分滿分仲要加分)分析員,智者應該係號稱金管局沙皇任總,懶人估仲可能有中方幕後支持。

(只要政府一出招,樓價就馬上跌三成!)DT-2010

呢句同樣豪氣干雲、擲地有聲嘅樓市評語係DT-2010年任特首時,因應一對高薪專業人仕夫婦投訴買唔到理想居庭,歸咎炒家而出SSD1辣招,如今事後證明政府出招後,樓市僅作短暫輕微下調即作V型反彈,歷三年多至今,再挨新3D痛擊後仍升差不多一倍,今次DT竟成為自己之前力貶嘅九流分析員,莫非風水輪流轉,地球玄又玄。

懒人好想諗吓,1. 到底DT英明神武同英明神武事件部,到底同有無任總教路有無關係呢?2. 逆英明神武事件結果事願違嘅原因何在呢?我而家去厠所坐坐諗諗,最好都係呢度有前輩高人明示,咁就諗都唔使諗,唔使用舊個腦。

10. 大寶二寶 2014-04-29 11:14:25
回 7 自我陶醉兄

但現實係好難揾到呢個人。 你找到了麼?

共勉之, 哈哈!
11. 鴻運地產 2014-04-29 11:19:42

[2003-02-18] 美聯商「拯救鴻運」方案 放大圖片 美聯物業主席黃建業昨日表示有意收購鴻運地產。 【本報訊】鴻運地產昨宣布盤後,香港兩大物業代理公司美聯及中原旗下利嘉閣表示有興趣接收鴻運鴻運部分員工,其中美聯物業更已去信予鴻運的臨時 ...

一度躋身港四大地產代理  無奈僧多粥少遭淘汰出局
廿載“鴻運”宣布清盤

    鄭理

    開業超過20年、曾擁有近100家分行及千名員工、一度位列全港四大地產代理之一的鴻運地產2月17日宣布,因樓市持續不景導致長期虧損,20家分行當天起全線結業,并申請清盤。
    業內分析員指出,地產代理收縮反映了香港經濟轉型期的“陣痛”。鴻運結業事件說明地產代理業出現“兩極化”的情況,即大型地產代理公司將會并購中小型同業,而小型地產代理商的生存空間將越來越小。
    地產代理“風光”不再
    鴻運地產由該集團董事總經理田國強于1983年一手創立,曾是香港第四大地產代理。基于近年樓市長期積弱及行內競爭激烈,鴻運持續虧損,分行數目由1997年的80家減至結業前的少于20家,員工人數由最高的1000人減至200人,營業額只是高峰期的五分之一,集團平均每月開支比高峰期的2000多萬元減少高達60%,財政上再不能應付日常運作。
    鴻運地產宣布清盤后,香港兩大物業代理公司美聯及中原旗下的利嘉閣表示有興趣接收鴻運或鴻運部分員工,其中美聯物業更已去信給鴻運的臨時清盤人,表示有興趣收購鴻運地產。美聯物業主席黃建業指出,美聯董事會特別開會商討“拯救鴻運地產”方案,考慮到鴻運有知名的品牌、良好的管理及簡單的架構,加上美聯亦需要拓展市場,故美聯有興趣收購鴻運地產。
    不過,黃建業指出,由于香港物業代理市場“僧多粥少”,預期今年將有15%至20%的中小型物業代理行被淘汰。
    北上“淘金”延續地產夢
    香港專業地產顧問商會副會長汪敦敬表示,未來大型地產代理商的經營壓力仍大。雖然政府已推出“孫九招”穩定樓市,無奈市場仍持續萎縮。他預料,地產代理業將繼續大量收縮,并會有地產代理商陸續結業。
    香港樓市交投持續萎縮,在“僧多粥少”的情況下,物業代理行北上發展無疑將成為逆市中的出路。美聯物業主席黃建業將內地市場比喻為物業代理行的“黃金夢”。他表示,內地市場是物業代理行的出路,香港代理行亦早已到內地“淘金”。
    中原(中國)董事總經理黎明楷指出,雖然內地市場邊際利潤比香港低,但發展空間確實大于香港。香港代理行可以以“薄利多銷”的方式拓展內地市場。
    中原地產早于1992年開始拓展內地市場,并成為該集團另一盈利動力。目前該集團在內地14個城市總共有逾50家分行,內地業務占集團整體營業額及盈利分別約為20%及10%至20%。去年更大增人手約50%,令內地員工人數達到約2500人。中原地產主席施永青表示,將更積極拓展一手新盤及租務市場,并致力發展內地市場,他對內地未來業務發展感到樂觀。
    港地產代理亟需“變身”
    亞洲金融風暴后,地產代理不斷結業和兼并,先后有美聯物業收購香港置業、中原地產購入利嘉閣地產等,加上這次鴻運地產結業,其實都是香港經濟轉型的反映。
    1997年香港地產高峰期時,物業買賣一年逾20萬宗,成交總額達8680億港元。1999年成交跌破10萬宗,成交總額為2500多億港元。到了去年,全年只能維持約8.6萬宗的物業成交。1997年地產代理從業人員逾3萬人,有的地產經紀賺得數百萬年薪,月入逾10萬者不計其數。市道逆轉后,根據地產代理監管局數字,至去年5月,擁有主管牌及營業員牌照的地產代理,只剩下1.47萬多人,從業人員收縮已過半。
    目前,香港地產代理市場僅可容納數千人生存,卻有1萬多人爭飯碗,所以一些地產代理被淘汰,這是市場規律作用的結果。香港地產代理業面臨兩種選擇:一種是接受被淘汰的現實,轉向其他行業發展。另一種是向北望,將自己的業務向內地拓展。香港的地產行業大幅萎縮,但內地的地產業正在蓬勃發展。近年來,中原、美聯等地產代理商在開拓內地業務方面有明顯的進展就是很好的証明。
    
    《人民日報 . 華南新聞》 (2003年02月19日第二版)

 

12. 名劍 2014-04-29 11:23:49
懂得問相反的事是藝術,因要找出相反的理由,不是一味反對
13. 小陽 2014-04-29 11:26:51
回自醉兄,
所以dr tong 和Peter Parker 亮劍兄、法子兄等網友一齊合作,理論和經驗結合,靠一人之力一定有盲點
14. 名劍 2014-04-29 11:35:20
以偏蓋全便是最大盲點,例如有一次汽車失事,不理是人為或機件失靈,就說發明汽車是錯的
這是分不清理論和經驗
15. 痛苦指數 2014-04-29 11:35:58

過往,大多數樓市評論員都是由股票評論員兼職,他們可能一生從未買過物業,但是他們的書本上知識豐富,隨時都可以將樓市講到一文不值,你向銀行借錢買入一個物業,他們在理論上說你買入一個債項,...........

說你買入一個債項.........的痛苦指數???要供30年的樓,仲有樓房折舊???.

16. 自我陶醉 2014-04-29 11:40:27
To 10/F 大寶兄

其實唔係無呢啲人, 只係呢啲高人唔會出嚟話畀我哋知佢嘅部署, 金融方面索羅斯同耶倫係其中代表, 香港樓市方面, 趙國雄是其一。

共勉之, 哈哈哈!

To 13/F 小陽兄

小陽兄所言亦有理, 從他們幾位對本地整體樓市的分析力, 小弟絕不懷疑, 但由於小弟在此網日子還短,他們在宏觀經濟方面的分析, 還有待體驗。
17. 名劍 2014-04-29 11:40:53
若理財有道,借錢是融資 -- OPM
若理財冇道,借錢是債項
18. 法子 2014-04-29 11:43:49
成日都講相反的事,人人都講樓市跌,你竟然講樓市升。我唔知道怎樣回答,唯有依開棚牙,笑笑口說,現實與理論有所不同,學者所說的當然有根有據,而我所講的是經驗與現實,沒有所謂對與錯,各人有各人觀點而已,自問答得很得體。

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點解學者講理論,我地討事實?


因為學者係「納稅人」出糧。

我地係「市場」出糧。
19. 擔沙填海 2014-04-29 11:47:23

周顯社評(每日連載) by: greatsoup38

對於「全民退休保障」這六個字,我們在原則上是絕對贊成的。但是在細節方面,卻大有商榷的餘地。然而,在這問題上,其細節之多和複雜,及資本主義份子和社會主義份子的想法南轅北轍,根本無法調和,想在其中找出一個「最大公因數」,看來也是不可能的任務。
所謂的「求同存異」,現在先讓我們找出各派相同的意見,也即是大家同意的大原則。第一條:全民退休計劃是必須處理的,因為在很快的將來,香港即將踏上老人社會的路,現在未雨綢繆,是必須的。第二條:無論甚麼樣的全民退休計劃,必須能通過精密計算,在實際上行得通的。以上兩條,是人人同意的先決條件。
就實質數據討論才有意義
但很明顯,在今日有關這個問題的討論當中,單單在精算方面,已經無法得出共識。福利主義者認為社會負擔得起,但是很多人則認為社會負擔不起,由於沒有人人相信的數字可作參考,所以所有的人都在原則上兜兜轉轉,互相指責,你說我無良不體恤老人,我說這種福利主義根本行不通、付不起。但實則上,雙方的原則是相同的,只是精算上並沒有共識,但是由於現時並沒有一個雙方信服的精算數字公諸於世,所以大家的爭拗也只是無的放矢,在煮無米之炊,停留在哲學的層次,並沒有任何實質的意義。
有關精算方面,政府應該設立獨立的精算委員會,由大學經濟學和統計學的學者去主持,評估未來的人口增長、退休人數、社會收入,來供整個社會作為討論這個重大議題的參考資料。當然了,供款的數目豐儉由人,福利主義者和資本主義者也會有不同的意見,但是擁有基本的數據,兩者的爭拗才有其根本,有其意義,否則其討論只是流於哲學層次,沒有實質的數據去支持,爭拗來爭拗去,也只會是無稽之談而已。
而供款的數目,退休的安排,是精算的層次。但是,究竟用甚麼模式來作供款,卻是制度上的安排。23名泛民主派立法會議員聯署,要求政府盡快成立專責委員會,研究制訂全民退休保障制度。在這一點,我們是同意的,因為這問題刻不容緩,必須馬上去策劃,不能再拖下去了。再者,現時縫縫補補、架床疊屋的退休保障方式,也實在應該有一個統一的、簡單的制度,去加以取代。

然而,23名議員一致贊成以政府、僱主、僱員的「三方供款」形式,推行全民退保,並將每月2,200元的長者生活津貼,作為全民退保的過渡方案。對於後者,我們說過,不會贊成不經資產審查的長者生活津貼,而對於前者,我們是反對的,原因下述。
政府應留「彈藥」作緩衝
我們曾經用過一首名曲:《Que Sera Sera》來描述未來世界的不確定性。退休計劃是30年以上的長遠大計,而未來充滿了不確定性。因此,如果以為單單一個三、四十年供款的長期退休大計,便可以安枕無憂的話,是很危險和很錯的。在這方面,我們必須預留一個緩衝,以防在這三、四十年之間,出現甚麼變故,也可以作應變之用。而這個緩衝,只落在政府的身上。
所以,我們的看法是有關全民退休供款的,只有市民和僱主兩者負責,而政府則不用供款。政府負責的,是一種類似現時,隨收隨支的方法,去支付退休人士的福利。這為社會保留了一點彈性,假設退休計劃不如理想,要作出補救時,政府可以留有「彈藥」,去作出最後的救濟。
為甚麼我們會認為,必須要留下政府隨收隨支這一個緩衝呢?答案很簡單:早在十多年前,香港政府已經「未雨綢繆」,為全民退休作出了「妥善」的計劃,這就是今日的強積金計劃。到了今日,強積金計劃的效果如何,大家應該是有目共睹,有口皆「悲」的,已成了香港人的夢魘。強積金的問題還未解決,現在又冒起了一個「全民退休保障」,正是一波未平,一波又起,香港人的一難未過,另一場可能更大的災難又再面臨了。
全民退休保障是必須馬上計劃的,可是在計劃之前,首先要解決的是改革,甚至是取消今日的強積金計劃。如果政府和泛民心目中的全民退休計劃,是強積金的擴大版,那麼,市民的捐款只會是擔沙填海,政府和議員們也將會成為千古罪人,受到未來港人的唾罵。正如我們一直以來的比喻:人病了,吃藥是必須的,但是必須吃正確的藥,才有治療的作用,如果是亂來一個全民退休保障,而這又是強積金的翻版,即是用「神茶」來治病,那我們當拒絕吃藥,才是最上算的!

20. 大寶二寶 2014-04-29 11:56:49
回16

小陽係師姊黎㗎。

共勉之, 哈哈!
21. 自我陶醉 2014-04-29 12:07:09
To 大寶兄

謝謝提醒! 那對小陽妹妹說話要溫柔點了。哈哈哈!
22. To 7. 自我陶醉 2014-04-29 12:10:44
經驗要有理論基礎,否則如瞎子摸象
問題是
1. 理論五花八門,用那套理論?
2. 如何能兩者結合? 



23. 亮劍 2014-04-29 12:51:45
回自醉兄,
 
其實唔係無呢啲人, 只係呢啲高人唔會出嚟話畀我哋知佢嘅部署, 金融方面索羅斯同耶倫係其中代表, 香港樓市方面, 趙國雄是其一。
 
趙國雄背後有成隊專家以全職時間揾料做報告,仲可以用真金白銀落注影響市場走向,拒哋每次交易、每次定價,關係到每個成員份工、榮辱同花紅,咁雄哥當然唔會同你講拒哋點行下一步棋啦!
而我亮劍、Peter Parker 及法子兄,只是用空餘時間來挖料,同他們係蚊髀比牛髀--------
24. 小陽 2014-04-29 13:10:19
還有dr tong d 同事呢!
25. 亮劍 2014-04-29 13:10:27

其實我做錯,理論上我應該與他們一起唱淡,並不是悶聲發大財那麼簡單,而是出錯的話,有那麼多學者,資深股市評論員打頭陣,幾時會輪到我,但事實上我過不了自己的關卡,明明是租盤缺乏,鎖匙盤失蹤,但我怎樣能夠學報章所說,劈價盤,筍盤湧現,理論上報章沒有報導錯誤,真的是有那些成交,而事實上亦有高價盤成交,記者們或者未能察覺,不能夠說他們違規,如果要找出事實真相,只要找那些地區性地產代理一問,誰是誰非便可以一目了然,何需爭拗---------

湯博士一你一言驚醒我呢個夢中人,其實我同PP及法子可以咪咁多事,大家隨波逐流齊心戮力唱淡,隨時大把「田雞貨」俾我哋執----哈哈!

但我睇見身邊嘅親朋好友,人人雷打不放,好多仲手執球球声等入貨,那教我如何唱淡?

26. 順民 2014-04-29 13:36:30

理論(Theory)或一種大眾化觀念(Exoterica)的由來源出於經驗(Experiment)。理論的成立須經過將事物進行多次連續測試(Continue Test)以進行確定。測試過程是先收集事物的原始數據(Given Data)在同等狀態/環境(Condition)下進行多次的可靠性測試(Reliability Test)及重複性測試(Repeatability Test)﹐再將測試得出數據進行排列﹑布局﹑分析後變成已知數據(Estimated Data)。

所以講到底理論的始祖就是實踐和經驗。

27. 自我陶醉 2014-04-29 13:37:16
To 23/F 亮劍兄

在此先感謝博士及PP兄、亮劍兄、法子兄幾位嘅分享, 及無私奉獻。 

至於趙先生, 雖然他們有不少專家, 但個人能力亦不可缺少, 看看x和, x隆, 他們沒資源嗎? 趙先生當然唔會同我哋講長寶嘅部署喇, 作為小投資者亦只好從他們投地及推盤活動自己推敲了。
28. 股市專家周顯發達之路 2014-04-29 14:08:37

樓淡股市專家周顯概念股8202 一日插50%

(不過佢先前生cancer好似用左好多錢醫,都唔怪得佢)


  新浪財經訊 4月29日消息,據香港明報報導,近期不少細價股大幅波動,其中創業板細價股匯創(8202)昨日早上突然公佈合股兼大比例供股,抽水最多2.8億元,供股價更較停牌前大幅折讓九成,股價復牌後急挫逾五成。計及過去十年已多次供股合股紀錄,匯創昨日收市價0.101元的一股股份,12年前價值超過5000元,而同類股份更不在少數,再一次證明股壇危險處處。



周顯
穿窿殼也有賣點
2014年3月24日

【明報專訊】有一些股票,是我買了之後,推介過,後來也沽出了的。也有一些股票,是我在買了之後,推介過,但卻堅持不放,沒有沽出的,匯創控股(8202)屬於後者。

表面上,匯創控股是一間爛公司﹕本業蝕本,欠下接近十億元的巨額可換股票據,在技術上,它已經是資不抵債的「穿窿(loan)殼」了。

然而,在罵它「穿窿」之前,我們得去問一個問題﹕現時創業板的殼價不過是兩億元至三億元之間,它有接近十億元的債項,怎麼還可能存在到今天呢?

市值細易炒高 種債助賣殼

原因只有一個,就是這些債項的持有人,也正是公司的真正老闆。在財技的專業術語來講,這叫做「種了一條債」在公司。

既然這條債是「種」出來的,也就可以當它不存在,因為它是永遠不用真正償還的,因此,它的資不抵債,隨時破產,也不會成為事實。

所以,在這個情之下,正確的做法,是只計算它的市值,因為市值代表了它的股票的供求關係,也可以藉此計算出把它的股價炒高的成本。如果它的市值是只有5000多萬元,要把股價舞高一至兩倍,一、兩千萬元成本就足夠有餘了,在細價股炒到「烚烚」的今天,這個可能性是不容抹煞的。

如果從賣殼的角度去看,這公司的市值低、可換股債券多,也是非常吸引的。試想想,如果我是新買家,買下了這公司和其可換股債券(當然是用不同的人名),花少少錢,把股價舞高了幾倍(前面說過,這是易如反掌的事),然後把可換股債券換回股票,馬上就是一間有幾十億市值的上市公司了,幾十億,想點玩財技都得啦!



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29. 或者買俾外母住 2014-04-29 14:27:27
如果個團隊咁掂,就唔使外母乸明明有酒店一樣嘅房住都落空左!
30. 亮劍 2014-04-29 15:13:27
李嘉誠作為一代宗師,旗下謀臣如雨、猛將如雲,摘葉飛花在彈指之間,已可重創對手,他對市場價格之拿捏,已經達神級地步,總之睇佢頭做嘢,唔好做佢對手,都冇乜點衰。
 
31. 同根生 2014-04-29 15:35:04

To : 28

唉,股票=估票,真係點計都係物業相對穩陣 ! ( 純粹個人意見 )

32. 蜕変中嘅懶人 2014-04-29 17:41:09

2010年11月SSD1出招前夕,我以出多2萬蚊搶贏另外2個買家,奪得屯門區一個佰多萬細單位投資收租,當時搶盤火爆程度比法子兄预示今次爆邊程度,以人數眾多出盡價搶一個盤,有別於現在多數人搶夠厘數回報嘅筍盤;在此拜服法子兄神算。

翌日,老婆驚聞SSD1公佈,DT話要樓價下跌3成,即刻叫我撻訂,重叫我將屯門收緊租另外嗰2個細單位放賣,我都驚咗一驚,但係我話諗諗先,橫掂重有2日先落大訂,我諗咗成晚,平日,我覺得樓市似個巨型黒箱,亦似一架超重型貨車,起步加速難,要刹停亦唔係1腳brake就可以停得住,何况當時樓市熱火朝天,架超重型貨車正以高速向前衝,边有咁易停得住,諗到呢度我就決定完成咗呢單交易。

至於另外嗰2個屯門收緊租嘅細單位,我都唔會平賣,我諗,只要樓市熱潮仍在,我呢3個單位都唔使俾SSD1綁2年,如果有被SSD1綁嘅相近似條件單位同我爭買家,我賣貴過市價10%都贏,何況被綁者多數等鬆綁至會賣,咁就造成供應少咗同埋SSD1托起咗樓價,嗰3個單位現在已升值近或超過1倍,因為睇跌我13年頭將中價樓套現,嗰個單位現在估價低約10%,我現在仍然睇好细單位,遲啲筍盤無晒價就會被搶高,心水價會套現。

其實我現在對樓市3、4年後有戒心,樓市呢架超重型貨車俾DT 輕輕brake咗1野,跟住俾CY重重哋又brake咗1野,下一次會唔會俾佔中三子1野刹停咗呢?

33. 蛻变中嘅懒人 2014-04-29 18:09:24

我想講我靠估嘅方法唔係盲人摸象,我係睇到野嘅,我係用玉石買手嘅方法,在無得切開嚿玉石嘅情況下,靠經驗,先睇老行尊落標嘅動作同興趣,再睇玉石外表形態,估裡裏有無可能有翡翠,段嚿估,然後決定落唔落價、落乜野價。

其實我非常欽佩呢個網站嘅前輩高人,佢哋發表嘅資料、圖表、數據、經驗,都係極之詳盡嘅無私奉獻,呢啲才能令我羨慕不已,奈何我學歷太低、英文又差,唯有好似盲人咁優化其他官能輔助,方法係玉石買手段嚿估。

34. To 33. 蛻变中嘅懒人 2014-04-29 18:35:45
買玉石翡翠,可能有假野,記著攞收條,唔系都幾L煩
35. 大寶二寶 2014-04-29 19:03:19
回33 懶人兄

很佩服你嘅“段嚿估”投資策略,有机會向你多多學習。 你似乎对屯門樓好有信心, 不分散區份投資,吾怕 put all eggs in one basket 咩?
36. To 大寶二寶 2014-04-29 19:07:25
大家交流下啦,唔好話学。應該系Put all good eggs in one basket. 問題系你有冇本事搵到good eggs, 唔系得支大炮,得个吹字,就要睇你有冇料到了
37. Hongkong People 2014-04-29 20:25:35
買樓買邊區好,有時都要睇市況,如果樓市己升咗幾年,買落後地區升幅往往大過藍籌屋苑,懶人兄10年買屯門,升幅大過太古城多多聲;買樓有數據支持當然淡定D安樂D,但亦有唔少人憑直覺,有一個對的概念勇往直前,一樣得。
38. 蜕变中嘅懶人 2014-04-29 20:38:59

TO大寶二寶兄

36樓唔係我,我英文好差唔識指正人。

我時時有留意兄台嘅留言,係我尊敬嘅前輩之一,我成日靠估其實都係知識唔多之過。我係對屯門區有信心,又貪啲樓當時價平啫,多啲交流係開心嘅事,期待。

39. To38. 蜕变中嘅懶人 2014-04-29 20:56:32
 其实各区樓價走勢差唔多,97年后屯門樓市区樓一齊升亦一齊跌。而且97當時有3号干线概念,升幅仲大过市区。但整体趨勢(不是水平)不会相差太遠。而家屯門新樓都要賣到成万元一呎。不过市区樓租客会好d稳定d
40. 大寶二寶 2014-04-29 21:20:45
回38 懶人兄

懒人兄太謙喇,觀乎兄台言論很有邏輯性, 也會引發我的反思。獲益良多。

1. 你何不開一個户口, 以免被人盗名。

2. 你會覺得屯門樓價長遠會跑贏元朗區楼價嗎?

共勉之, 哈哈!
41. To 40. 大寶二寶 2014-04-29 21:27:57
所謂啦,我間中來
謂跑贏?理論上,多1%都叫
跑贏
但多1-2个%是 not significant statistically
所以你的命題並不 specific
但若大幅跑贏(>10%),我相信机会唔大,因為两区前机建發展己差不多完成
人口增長亦相若

42. 大寶二寶 2014-04-29 22:40:53
回41

我都係咁腍,但正苦似乎想锐意發展元朗區多D, 兼且元朗西鐵出九龍市區會快過屯門。 如果二選一都幾難選擇。
43. 蛻变中嘅懶人 2014-04-29 23:09:52

TO各位兄台

我其實知道嘅區分前景唔多,暫時只知道元朗及將軍澳会係供應重災區,唔敢掂。

我10年前係買九龍塘區樓,之後4-6年間,加按又加按買咗幾間屯門細單位,亦有買賣過上水同奧運站君滙港單位,托頼都有得賺,97年賣過自住樓雖然銀碼細都有7、8倍賺,06年賣將軍澳新都城同車位蝕少少,不過計埋自住慳租計都有微赚當打和,我覺上天待我不薄,其實我都唔知我到底係炒家定係投資者,不學無術乱打誤撞靠估,其實真係好知足,好開心繼續喺呢度學野。

44. 大寶二寶 2014-04-29 23:31:16
回43

懶人兄好勁喎, 就算幸運都要你有勇氣加膽色先得, 正所謂知識同經驗贵由實踐開始。好彩你仲揸住三件收租貨, 迎接未來升浪,吾係你就會變成淡友喇。

共勉之, 哈哈!
45. 70後 2014-04-29 23:47:41
回43

其實你都好有經驗,巿區新界樓都有投資過。未有3D前,相信很多投資者本來不是炒家,但見手持嘅單位喺短時間內有唔錯升幅,好多人都會先食糊,套現吼位再買。3D後就逼大家坐貨賺多d。

我從未投資新界樓,因以前聽d前輩講,新界樓d租客質素始終差過巿區樓租客,加租或想收番層樓都較難。請問現在屯門區d租客質素如何?
46. 蜕变中嘅懶人 2014-04-30 00:04:48

TO44樓大寶二寶兄

我講漏咗其實我將6M現金轉咗人仔及其他基金,等多3、4年市跌再衝,咁會唔會喺兄台心中即時变咗淡友?我估計現在有好多人持有大量現金億億聲等市跌掃貨,我係樓市大好友,認為樓市長遠必升,但係樓市必有波幅,能在高位套現低位入市係所有投資者嘅心魔,我覺得無論手中有樓或無樓,只要心中時常想住有樓就係好友,語無倫次講多咗,唔好意思。

47. 蜕变中嘅懶人 2014-04-30 00:13:22

TO45樓70後兄

屯門租客質素好唔好我無研究,但係我而家租出嘅3間细単位嚟講,租客交租歷史無乜問题,我諗屯門而家已經富起來,同以前唔同咗,請參巧。

48. 法子 2014-04-30 00:21:35
回13樓 小陽:

其實你也應該多些加入你的意見,例如,我對利息的睇法,今日得你行內專業意見印證,即時通哂。

以現在銀行情況來說,大幅加息的可行較低。

美國應該只是「出口術」,令到美元繼續流通國際間。
49. 投資者 2014-04-30 04:35:01

To 43. 蛻变中嘅懶人

你想將炒家-投資者「偷換概念」?,根本好少存在純炒家/投資者。就算巴菲特這樣投資者,都話有部分資金用來炒。投資最怕systematic risk,投資什么都無法倖免。七分天意,三分技術。

50. 路人 2014-04-30 08:40:09

樓主:

其實香港只要不衰落(有中央撐住),土地肯定值錢,長遠一定升,你分不分析也如此。

香港大多數人都不知樓主你的理論,樓價升與你無關; 正如: 香港傳媒全天候 不停唱淡了年幾,樓價也不跌;

因此,唱升,唱跌,分析升,分析跌,意義不大。

公雞  以為太陽是它 叫 出來的,你說可笑不可笑?

51. 小陽 2014-04-30 08:53:49
回法子兄
我真係小蝦毛,這些多是本人愚見,比起網上其他大師兄,我要學嘅嘢很多
52. 自我陶醉 2014-04-30 11:02:11
To 26/F 順民兄

在閣下嘅定義中, 忽略了一個很重要的因素, 就是“時間段”, 要成為一個理論, 要經歷不同的人, 在不同情況, 不同時間段的考驗, 才會成為真正理論。 如瞎子摸象一樣, 不同時段, 不同瞎子, 摸不同部位, 摸的象都不一樣, 就算是同一部位, 現今瞎子摸的象, 跟十萬年前, 一百萬年前, 都有巨大差異。

要分析樓市, 除微觀的供需因素外, 經濟週期及息口去向, 才是左右樓市大方向的重要因素, 若論個人經驗, 一個70年代買樓, 跟80年代買的, 所得經驗不一樣, 97年買樓人的經驗, 當然跟03年才開始買的亦截然不同。 當然, 像博士經驗豐富, 身經百戰的前輩, 跟我們摸的象也有分別。 但各位必須明白, 聯邦基金利率從1981年5月的20厘, 走到現在跌無可跌的水平, 已經歷長達33年的下跌週期, 資產價格也因而受惠, 對很多這時間段的參與者來說, 樓市長綫當然是有升冇跌喇。 請問在這裡的大哥大姐, 有多少經歷過如70年代的利率由3.5厘升至20厘的息率上調大週期呢? 如果有, 小弟也很想向這些前輩請教請教。 這就是小陽妹妹所說的盲點了。 而懶人兄其實非常聰明, 他懂得利用前輩所累積的經驗助他買美玉, 而那些前輩的經驗, 也是他們前輩之經驗長期累積的成果。
53. 物業初哥 2014-04-30 11:57:24
查理蒙格的話來引証下懶人兄的睇法

「我覺得先好好掌握別人已經整理好的知識才是靠譜的學習方法。我不認可那種閉門造車自己鼓搗出結果的方法。沒人能那麼聰明。」

其實懶人兄好成功,只有知道自己不足既人,才能虛心學習別人成功之處!

54. 順民 2014-04-30 12:47:26

陶醉兄:

你所說是有的﹐即相關性分析(corelation)﹐採用多個參與對象﹐對象身分包括不同身分及參與時段﹐以他們的實際結果(Actual result)作基準(Reference count)﹐計算出平均值及比例﹐最後當然以佔大比例者作為理論的依據。這是一個很漫長及費時的實驗﹐除了講究經驗和實踐之外 ﹐別無二法。至於蛻變兄的"買玉石論"﹐當中亦包含了經驗和實踐的重要性﹐就已經是一條很好的理論了。

55. to 自我陶醉 2014-04-30 17:44:40
你要人答如果利息加到20厘,就先要分析下呢個如果既可能性。
宏觀上,以美國國債都係用美元計價既情況,20厘係損己利人,呢個"如果"可能性好低。
你提出呢個如果,都係信歷史同價格有明確週期,會回歸歷史高位,但現實係,社會己經改變左
何如女人同大學學位既市場(職業同婚姻)係70年代係好高,但而家就係兩者都過剩,你認為用"週期/回歸歷史"既情況會發生係上以上者嗎?我想你分柝下呢個如果。
56. 小陽 2014-04-30 19:53:52
1971年8月美元与脱钩后,联储局可以滥发钞票,不再需要黄金作储备。到1979年底联储局上述做法差不多毁了美元的信誉(8年内美元失去90%购买力)。伏尔克在1979年底临危受命,为恢复美元的信心,1980年中将利率推高至20厘,令牛市在1980年1月结束,道指自1982年8月起恢复牛市。copy from曹仁超
57. 惜緣 2014-04-30 20:05:45

小陽師妹:

我記得曹仁超之前還講過:''我有生之年只會看到美國加息1/4厘息, 我估我有100歲命.''

58. 小陽 2014-04-30 20:10:29
回to自醉兄,
我贊成你講法,因為20年後的美國又大躍進,

1,天然氣出口,拉歐洲做朋友,反俄羅斯
2,叫日本放心霸住釣魚台,不過要日本印$去買us debts. 
3, TPP 條約,叫東南亞聴佢話
4,有頁岩氣,開廠成本大降
5,科技人才全在美國,下一期科技革命在USA 
6, 航空武籃周圍游,一有仗打,即刻在你家門口。
最後,你能敢對美國冇信心嗎?
59. 引刀一快 2014-04-30 22:08:55
講嚟講去,都係果句,大陸冧冇理由香港獨善其身,大陸個個都話冇得冧,未冧過咩?
60. 引刀一快 2014-04-30 22:22:17
全世界幾多經濟學精英研究緊大陸冧唔冧幾時冧,表面上係各有說法,其實莫衷一是。個個都大把數據資料,加上深厚嘅理論基礎,又如何?信邊個大師,咪又係一場賭!
61. 小陽 2014-04-30 22:52:36
To 引兄,
信自己
62. 自我陶醉 2014-04-30 22:57:32
To 小陽

多謝你的資料, 唔知會唔會有70年代香港樓市受高利率影響下的走勢資料, 真係幾有興趣多知一點。 經濟本來就是高低循環, 未來十年, 最令人擔心是美國債務及貧富懸殊問題, 學者門最擔心是他們步日本的長期通縮後塵, 如果你對貨幣系統歷史有興趣, 可以看看:http://en.m.wikipedia.org/wiki/Gold_standard, 那裡也有提及學者對1929大蕭條的研究。 至於二十年後, 相信美國和中國會更均勢, 如果美國真的孤立俄羅斯, 必定注成大錯, 而那時的日本可能已是老化經濟體了。


To 引刀兄

睇最近內銀出嘅首季業績同壞賬撥備, 唔似噤嚴重, 係差但應該未至大冧啩。


To 55/F 

呢位“精算師?”仁兄, 你唔係好忙嘅咩? 訂左機票未呀?  

唔知你邊度見到我話利息會升到20厘呢? 如果我有講過, 我一定可以分析你聽, “如果”我冇講過, 而你又睇到, 呢個“如果”就可以分析, 可能係你眼花, 又或者因為你語文問題所以理解錯, 又或者你見到20厘3個字, 已經驚到失去理解能力... 我只係話想了解吓經歷過70年代加息大週期嘅前輩啲經驗之喎, 哈哈哈!


63. 小陽 2014-04-30 23:18:57
回自醉兄,
講到1980年10幾廿厘年代,我冇數㯫,但是我爸爸同我講那個年代D人都唔怕買樓,因為那時候香港經濟起飛,人工加十幾二十%閒閒地,佢都係結婚先買房,好快供完,重有當時需求都很大,樓價升得快,佢話什麼年代供樓都辛苦,除非係二世祖。
64. to 耍無賴 2014-05-01 00:25:47
20厘也好,10厘也好,同core argument無關係
例如我問日股由四萬點到而家係乜既週期,你就笑9我話日股只係上到3萬9, 根本唔係論述既核心,但係就以似回左我咁,完全係無賴所為,呢D係魯迅講既中國人精神勝利法。但其他人會見到的。
好了,我唔花時間吋你了,我都多次提到實際利率問題,小陽亦提出實例。如果你睇下報紙,紐西蘭三個月加兩次息了,樓市有大跌嗎?希望你都留意下世界新聞先係講你既"加息即跌"偉論啦!

(不過你連中國係美國最大債主咁out都信,估你都係唔睇,由其係英文)

希望你今次唔好亞Q,比D貨大家brainstorm下。謝。
65. 小陽 2014-05-01 07:26:48
To 55 floor ,
你講女人地位個point好岩,我爸爸話個陣時找老婆好難,因為落來香港搵食大多係男人,D真正港女可遇不可求,所以阿媽禁惡都要硬食
66. 自我陶醉 2014-05-01 08:45:28

To 64/F

好的, 既然你噤有誠意討論, 就同你brainstorm吓, 不過討論有三個原則:
1. 互相尊重, 亦不要粗言穢語, 我是水, 什麼形態都可以的, 別人無賴時, 我可以比他無賴十倍, 別人自大時, 我都可以比他自大百倍
2. 唔好用質問嘅態度, 我唔係你犯人, 亦唔係你學生, 所以唔一定要答你嘅問題, 亦冇必要證明畀你睇我識啲乜
3. 唔該用返你本來個筆名, 唔好鬼鬼祟祟

言歸正轉:
1. 每個國家都有各自情況, 不可一概而論, 閣下提到紐西蘭加息, 當然冇問題, 因為他們經濟狀況非常好, 尤其近年乳製品價格和需求上升, 以至經濟持續強勁, 加息對他們來說是有效控制過熱風險的辦法。 而香港就因為聯滙無法調節息口及滙率, 所以做成惡性通脹, 樓價急升, 既然樓價上升主因係利息因素, 利率向上樓價當然下調。

2. 美國經濟發展, 個人並不樂觀, 原因係經過咁大量寬, 失業率同通脹無明顯改善, 認為未來有兩大方向, 其一是退市後經濟平穩而加息, 引發再度衰退, 其二是, 退市後經濟轉壞無法加息, 開始日本式經濟衰退, 再度量寬亦只會做成更大泡沫。 兩者皆對香港不利, 個人相信第一個可能性較高。 會否真正好轉? 未退市也無好轉勢頭, 退市更不樂觀, 所以暫時未見到好轉嘅曙光。

請記住討論嘅三個原則, 因為我隨時會變返水, 哈哈哈!


67. 法子 2014-05-01 10:09:09
65. 小陽 2014-05-01 07:26:48
To 55 floor ,
你講女人地位個point好岩,我爸爸話個陣時找老婆好難,因為落來香港搵食大多係男人,D真正港女可遇不可求,所以阿媽禁惡都要硬食


------
65樓:

唔好以為而家有改善,而家都一樣要硬食。


68. nobody (re 自我陶醉) 2014-05-02 12:10:39
我而家用nobody呢個名。
你所手提出既唔係合理化耍無賴既藉口。
anyway, 先前網友都指出,你又話美國pK又話會加息,但其實對美國係muturally exclusive, 只要好多以外幣計價外債既國家先會咁,如美國/日本就唔係。如果美國經濟唔好,情況一定係似日本多過以紐西蘭。日本既低息週期25年都未元。

又用女人叫價力做例子,如果女人要等到70年代既光景重臨,可能30等到50都未到,而家低利率係打勢無樓人士進頁業主,若20年後真係發生經濟唔好又加息,佢地D樓都供完。


69. nobody 2014-05-02 12:16:00
港樓最大既危機,都係大陸:

中國的美國國債對不上賬?

http://zh.cn.nikkei.com/columnviewpoint/column/9026-20140430.html

這麼算來,美國財政部的統計數字就有點讓人摸不著頭腦了。按照美方的數字,截至2014年2月底,中國持有的美國國債為1萬2729億美元。而根據劉明康的發言,應該有1萬9750億美元。兩者出現了約7000億美元的缺口。劉明康大概不會刻意誇大中國的持有額。


假設大陸冇講大話,即係有7000億係用其他"人頭"hold 住,如果人民幣出事,呢D人重信唔信得過,或者打貪打到呢D"人頭'都要走佬,人仔插起上來,其實1萬3千億根本守唔住?

70. 自我陶醉 2014-05-02 16:26:18

To nobody

又開個新名, 四五個用戶名, 記唔記得晒㗎?

你話美國啲債係美元, 唔係外幣債就冇事, 講法同白藍黑一樣, 都係自欺欺人, 佢都只係話技術上無可能違約啫, 都有啲譜, 你仲叻話經濟差無可能加息, 聯儲局加唔加息唔係佢話晒事, 要睇兩樣嘢, 一係短債息口, 二係通脹, 兩樣都唔係佢可以完全控制, 如果經濟差繼續大量放水, 仲有冇人會信美元同美債, 股債齊跌, 債息自然升, 最驚仲係銀行嘅系統性風險, 而家都仲有銀行過唔到壓力測試。 況且, 美國經濟如果真係好似日本咁, 主權評級會點, 評級跌, 債價又會點? 美國死, 全世界都唔掂, 你估香港經濟又會點, 咪以為低息就冇事。

至於嗰7000億, 其實唔使咁大驚小怪, 我係大戶, 要沽貨都唔想人知, 亦絕對冇可能畀人計到我倉位有幾多貨, 分開其他冇人識嘅戶口, 十分正常。 另外, 我勸你千祈唔好望人仔跌, 人仔大跌, 港樓肯定墊屍底, 啲友借港紙買樓, 係諗住人仔升還少左, 變相平左, 如果人仔死得金, 負債比高嘅樓肯定要斬倉, 兼且會少左人落嚟買, 唔明? 自己睇:
http://m.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=30101
71. 惜緣 2014-05-02 19:04:55

To 自我陶醉兄,
我於4月12日在呢度的回應對你講:''現在說市埸上有炒家简直是白痴,在政府的辣招下已几乎絕迹。'' 到現在為止我對於講了''白痴''呢兩個字一直耿耿於懷、很內疚, 覺得自已說話過份了, 在呢度真誠地對你說聲:''對不起!''  所以我用''惜緣''代替之前的''沈默人'', 提醒自已講嘢要有分寸, 希望可得到你的諒解和包容,  互相珍惜理性溝通的緣份.

72. nobody 2014-05-02 23:36:15
我只係用過Re人既命,或以subject代名,從來冇用乜X寶之類,你又一次自以為是而錯了。
經濟差繼續大量放水,仲有冇人會信美元同美債
己經做左幾年,都唔見冇人信,你都可以話人總有一日會死


我勸你千祈唔好望人仔跌
我提出人仔跌先係港樓最大危險,咁又等於望人仔跌?
不過我知你重倉大陸,係你驚多D。你知的話,就唔好咁重倉了。
人仔PK港樓一定跌,但以港樓既yield同槓桿率計,情況會好以紐約咁,先插後破頂(我估北上廣深港)都係,問題係呢一插會有幾耐。

73. 小陽 2014-05-03 00:42:07
19. 小陽 2014-04-23 19:13:17
我個人認為最大泡沫在大陸經濟,我見大陸人打寫字樓工都有兩三層樓,寧願凋空都不要租金,其實我不太熟大陸market , 但普遍大陸人對樓有十二分信心,銀行借貸風險難以預測,因為數字不知是真是假,我都想有師兄話我知。全世界睇住大陸,個個想佢經濟爆煲,但是中央一定要托住,爆煲左政權不穩

To nobody兄和其他返大陸工作做生意師兄,
你地有冇什麼資料関於大陸現況
74. 一切源自量寬 2014-05-03 02:16:12
一切源自量寬
75. 自我陶醉 2014-05-03 12:14:36
To 72/F nobody

你話: “己經做左幾年,都唔見冇人信” , 就舉啲係:
1. 美元作為各國儲備貨幣比率一直下跌中, 連黃金之前都被炒到成2k 1 oz, 原因係其他央行吸金太快, 再加埋散戶買過龍
2. OPEC 點解要攪非美元結算? 就係唔信美金囉。
3. 唔係冇人信, 長債息上年又點解會升一倍呢? 明顯係大戶出貨喇!

至於人仔, 先多謝你關心, 我非常著重風險管理, 單一地區貨幣都唔會多過portfolio嘅25%, 就算買股票額大都會做番protective put, 所以無咩所謂。 其實對人仔唔使太悲觀, 起碼大陸肯面對問題去做嘢, 其他人點睇人仔可參考吓http://www.cnbc.com/id/101450365, 跌吓仲反而有平嘢執。 至於對港樓睇法同你剛好相反, 個人認為先升發狂插幾會更大。
76. 惜緣 2014-05-03 12:28:40
小陽師妹:
認同你的睇法, 我間中都會返大陸睇貨, 間廠幾年前在寶安西鄉, 舊年搬去龍崗, 當我坐地鐵望向窗外的建築物時發覺有很多是空置的, 另外還有很多在建築中, 即使那些出租的物業回報率都很低, 反應價格偏高及有相當程度的泡沫, 至於大陸經濟會否爆煲? 愚見認為如果大陸樓市爆煲的話經濟就爆煲, 大陸的樓市已經同08年的AIG及10年的歐債危機一樣是大得不能倒的, 最後只有一個方法解決: 印錢!
77. 珍惜香港 2014-05-03 19:01:46
珍惜香港TO:73/F 小陽、76/F 惜緣

見到兩位响度講啲危嘢,忽然又有啲長嘢想寫。我成日都話,主宰命運嘅,喺人,唔喺數字,不過我 REFER 嘅連結,總喺我批庸梁果篇。今次,應該有番一篇較貼題嘅連結啦。

其實,我成日講到自己好似乜都唔驚咁,歐債危機未驚過加息,我又話當佢冇到;咁我究竟驚啲乜?定喺真喺乜叉嘢都唔驚?我諗,應該有啲嘅,例如,香港地震啦!唔好以為我講笑,我真喺認為,就算大陸經濟爆煲,都喺冇乜好驚,要驚嘅,不如驚地震。

我想問,歷史上,究竟有乜嘢經濟災難,發生之前,已經有 N 咁多隻牛咁眼喺咁盯實?

响各位提及嘅一切有機會發生嘅危機裡面,冇一個唔喺有 N 咁多隻牛咁眼去盯實,最大鑊嘅,大陸經濟爆煲問題,成個中央嘅高人,都搞盡腦汗聚焦响果度,佢地每一隻牛咁眼,都勁過哂我地呢個博客啲人嘅總和,咁我地仲擔心啲乜?人仔跌,只喺人為,要保住個大局,總要犧牲一下啲投機者嘅利益;要知道,人地真喺响後面做緊嘢嘅,所以做人,千祈唔好咁投機。

真正嘅災難,喺預計唔到,預計得到嘅,早就處理咗。我响一篇舊文度都話過,各界過份聚焦樓市,真正危機嘅種子,反而視若無睹。我地可以做嘅,就好似自我陶醉兄話齋,做好風險管理。坦白講,我好唔鍾意風險管理呢個技術名詞,太浮誇,自以為可以駕馭風險,就好似人類自以為可以駕馭大自然一樣咁無知;管理得到嘅,就唔叫風險啦!所謂風險管理,不外乎喺响一系列投資組合裡面,設一啲上下限,同一啲預期之內有可能發生事故嘅應變流程;但如果以為呢啲咁嘅嘢,可以令你立於不敗之地,就真喺太過自以為是

我自己嘅投資理念,喺好保守;簡單嚟講,連我都出現經濟困難嘅話,就等於大半數香港嘅社會棟樑都已經出現哂經濟困難。所以,就算呢個情況真喺出現,响個環境惡劣到影響自己之前,都可以利用比羊群優越嘅一點優勢,以自己嘅 BARGAINING POWER 扭轉局面,化危為機。喺唔喺講得太複雜?

咁我又要講吓 2003 年發生响我身上嘅故事。當時好多人負資產,我都唔例外,呢樣嘢,我之前都寫過,不過今次唔喺講買樓。果陣,有間銀行寄咗封信俾我,話留意到我資產嘅價值,低過負債,又話會密切注視呢個情況,隨時有機會採取啲唔知乜嘢行動喎。吓?咁喺咪叫恐嚇先?我最討厭啲人做埋哂啲咁嘅嘢,你要玩,就放馬過嚟,搞乜拖拖拉拉?結果我一於停供,三個月後,銀行就有人打電話嚟,問我做乜唔供樓,我就話,我一向準時過數,不過你地寄埋哂啲咁嘅嘢過嚟,喺咪即喺唔使再供先?佢即刻好唔好意思咁話:我地唔喺咁嘅意思!結果我當然喺食住咁上,經過幾日溝通,佢最後開咗個 OFFER,就喺銀行出一半,我出一半,清咗筆按揭佢。至於我有冇接受呢個 OFFER,就唔方便講啦,留番少少秘密嘛!總之,我從來冇真正俾銀行 CALL 過 LOAN,或者應該話,佢地冇咁嘅 GUTS!

要強調一點,我呢啲做法,唔好亂學,爆咗鑊唔好走嚟搵我。我想講嘅,喺風險管理,只喺一啲基本嘢;數字、分析,只可以參考;最重要喺,裝備自己嘅能力,去面對隨時會出現嘅危機。危機有一個共通點,就喺選擇,每當危機出現,都一定會涉及選擇。正如沙士果陣,你選擇咗用你手頭上嘅 CASH 做首期入貨,定喺用嚟抬哂俾銀行賣樓?一個明智嘅選擇,可以化危為機;一個錯誤嘅選擇,可以令你 PK!

選擇,唔喺靠運氣,亦唔喺靠數字;最重要嘅喺,做人嘅態度

主宰命運嘅,喺人,唔喺數字嘛!
78. CH 2014-05-03 20:23:42
純粹靠估,一啲防唔到嘅危野:
特大天災
大亞灣核電廠出事
新變種致命病毒廣泛傳播
唔跟常理出牌嘅國家發動戰爭

79. 小陽 2014-05-03 22:35:53
回惜緣兄,
你個解決方法我認同,而且中國企業債務主要是人民$,印人民幣可以解決到,但是人民$會貶值,出口會好,如果港府醒目,可能脫勾再聯人民$,到時港幤貶值,樓價會上,不過要行到尼一歩,中間一定很chok。


回珍港兄 and ch,
謝謝你講的態度學,如果危機預測到就不是危機,好好搞好自己還重要,執生好緊要

80. nobody 2014-05-03 23:26:09
1,你經常用"滑坡推理法",瘦死的駱駝比馬大,BB仔身高增長快,但好快就會減慢,以為一個人身高會好似BB咁增長三十年係傻的。如果儲備佔量就等如信任度,咁中國就連日本加拿大都比唔上, 用返你既說法,債同金都係一樣先比人炒高,而家回歸正常。
3,你quote既文係2月,人仔未開始跌,如果用近一個用既跌法linearly project, 今年要插3成了。
2, 搞美元結算油既國家冇好結果,比推翻,高通脹同暴動係常態。另外,而家油己經唔係咁重要。

81. nobody 2014-05-03 23:32:07
中國既氣氛好怪,又時連撘地鐵都要查袋。帶兩個車用DVR都比人沒收。重有四圍都有好多民變。
伊朗又取消中國既石油開採權,到底係中國油公司比人鬧到冇錢比,定係中國都認為油價會PK,大家自己諗

Iran cancels $2.5 billion Chinese oil contract

http://abcnews.go.com/International/wireStory/iran-cancels-25-billion-chinese-oil-contract-23526828
但最可怕既係,外國報以外完全冇報呢單新聞。