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文亮言
細價樓是否會爆煲
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年5月9日

  三個月前,我寫了一篇「細價樓在三個月內爆煲」文章,引起不少網友關注,昨日,三個月期滿,中原指數141.46,不少網友說我預測不準確,我又有多少唔明白,我的「爆煲論」之後幾篇文章,我亦解釋得很清楚,以當時樓市動力,如果政府唔出招,就會上升多六個月,如果政府出招,六個月減為三個月,然後就會下跌,當時中原指數是136.64,到昨日,三個月時間上升了4.82,不能說我錯,反而我的預測上半部份是絕對準確,如果中原指數到昨日下跌10點,我反而覺得唔準確,甚至認為政府出錯招。下半部份今日開始,究竟樓市是否會掉頭向下,結局又會如何,我的預測是否準確,大家不妨多等三個月,在寫爆煲論的時候,我認輸多贏少,現在勝負機會各半,因為我預測的負面因素逐漸出現,不過,又有一些是我預測不到的正面因素,所以,很難以一些過去數據分析樓市,因為樓市亦在變化中。

  有一件事我萬萬預測不到,就是地產商肯割價促銷,我相信導致地產商有這個決定,主要因為在農曆年間,所有地產商的新樓盤只能賣出七個單位,雖然話那些是貨尾,但這個數字提醒地產商若不大幅減價,銷售一定不會理想,地產商於是開出與二手樓同價,甚至還要低過二手樓的新樓盤,銷情相當理想,導致二手樓冰封,雖然,間中有一些創新高價出現,但仍然不能夠刺激二手樓巿場,銷售量與沙士期間相若,在冰封之後樓市走勢,按一般情況是會下跌,所以,我認為新樓盤減價,是令到樓市下跌一大因素,比財務公司的二按危險更甚,不過,很多人仍未意識到這個危機,他們的注意力集中在屢創新高的樓價,認為樓市尚會爆升,我沒有資格說他們對或錯,我只是認為大家睇樓市,各有不同意見而已。

  股市大旺,不少人認為很多人因為在股票市場賺到錢去買樓,我覺得這是一廂情願的說法,股與樓是有分別,有不少人在股票市場咤吒風雲,搵到好多錢,但仍然租樓住,而有物業的人對投資股票亦只不過是小注怡情,不過,股市大旺,始終對樓市是一個正面因素。

  財務公司的後遺症逐漸出現,銀主盤增加,等待解決的二按成千上萬,問題的嚴重性連政府都表示關注,不過,我亦相信,如果沒有爆煲論,財務公司二按可能要多等一年才會被關注,早一點被關注,早一點想辦法解決,細價樓爆煲機會就會減弱,即是我預測錯誤,不過,這又有什麼問題。

 
 
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1. 嘍囉 2015-05-09 08:50:13
支持湯生選特首

只有湯生的語言偽術才可對抗CY

2. 地藏 2015-05-09 09:31:50

『新樓盤減價,是令到樓市下跌一大因素,比財務公司的二按危險更甚』

『股市大旺,始終對樓市是一個正面因素』

強弩之末已!

3. 運輸工人 2015-05-09 09:35:28
如果細價唔爆,其實是博士拯救了細價樓,哈哈!
永遠支持湯文亮博士
4. 封筆吧 2015-05-09 10:44:55
愈兜愈難睇丶 全港花園也遊遍了
5. 專家預測樓市未來走勢 2015-05-09 10:58:09

6. 面皮厚過屎忽 2015-05-09 11:13:54
2月9号寫文話三個月爆煲,

細價樓將會在三個月爆煲

 湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

201529

4月14号話從今日開始爆煲

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015414

從一切跡象來看,細價樓應從今日開始爆煲

今日
到昨日,三個月時間上升了4.82,不能說我錯,反而我的預測上半部份是絕對準確,如果中原指數到昨日下跌10點,我反而覺得唔準確

博士你的小學雞文章當我們五毛還是盲毛?

7. 頂你唔順 2015-05-09 11:47:18
9吹,厚面皮功夫,只有689才夠你比
8. 引刀一快 2015-05-09 12:03:23
好奇怪,點解D抨擊爆煲論嘅人,個個唔注册嘅?

係咪又係一個人唱十幾枱戲呀?辛苦晒。
9. 熊 2015-05-09 12:11:35
.......... 請問.....  我搵左好耐....  可唔可以比條LINK我註冊.....
10. 引刀一快 2015-05-09 12:26:17
熊兄

論壇頁眉有“注册”選項的。
11. 回9樓 2015-05-09 12:29:52
http://www.property.hk/forum_regmember.php
12. 路人A 2015-05-09 12:42:48
我很感謝博士...

1. 早幾年如果不是因為博士, 沒有勇氣趕上最後列車, 就算現在跌30%, 完全只是回到買價, 但我已經賺租, 及那時我批不批按都成問題。( 當然, 其他3傻兄他們留言很值得看的) ( 可惜他們見博士做淡便不留言。其實, 博士那招叫嘩眾取寵, 沒有大雷聲便收不到真正效果, 這樣做其實間接保住樓市沒有再升得太急而大跌, 如果我是淡友, 反過來其實不高興.....)

2. 地產商不是傻的, 現在開價等於二手樓, 即是以行動去估計二年後樓市最少跌20%,  

3. 博士一直叫細價樓, 現在細樓平均租1.5萬左右, 二年即是36萬, 一般細價是400, 如果你信博士, 信地產商不是傻的, 以36萬租金去賭100萬 ( 即下跌30%), 其實是不錯的值搏。








13. Raymond 2015-05-09 12:47:16
我亦贊同 路人A   的三點說法                      
14. 過路人 2015-05-09 12:51:42
人地湯生多年炒樓經驗,賺錢數以億計,肯同大家分享,就算就算佢睇錯或𨍭軚,你咪學當中既思維囉,有咩問題?股神巴菲特都話自己做啱6成投資決定,已經係全球首富。 謾罵既人唔想睇就咪睇湯生既文章啦。
15. 【百萬Blogger財叔】 2015-05-09 12:58:41

Call Loan的真相

繼爆煲論後,近期湯文亮博士同林一鳴兩位前輩又在空氣中討論有關Call Loan真與假(編按:即要求按揭貸款者「提早償還」),當我睇完兩位前輩的文章後,發覺其實兩位的觀點也沒錯,只是因為兩個人的背景與位置不同,所以才會有如此大分歧吧!

何解我會如此清楚他們的觀點沒錯?因為我經歷過金融風暴、沙士、金融海嘯、負資產和Call Loan,統統試過,憑我的經驗來講,可以說兩位前輩的觀點都無錯。

其實問題是湯博士基於一個投資者角度出發,而林一鳴就基於一個用家的角度去講。老實說,我絕對同意林一鳴所說,如果你每月準時供款,就算負資產,其實都不會被Call Loan,因為如果你負資產,銀行迫死你有何好處呢?當然有讀者第一個反應會話,真係有架喎!係?你唔好話俾我知,係朋友個朋友試過喎!如果有讀者親身經歷只有一層自住樓又準時供款,但負資產時被人Call Loan,歡迎指正,不過這個人我搵咗超過10年都未搵到。

又何解我又話湯博士無錯呢?因為如果你是一個投資者或生意人,Call Loan的機會就大好多了。因為當銀行將你的資產作一籃子評估後,發現有部分物業負資產,如果銀行此時Call Loan,的確可減低他們未來可能遇到的損失,所以湯博士亦講得無錯。

其實有沒有辦法避免Call Loan呢?當然有啦!如果你是生意人,你生意往來的銀行最好就不同於你做按揭的銀行。又如果你擁有好多物業,就最好不要集中在同一間銀行。即使如此,還有無機會被人Call Loan呢?有!這就是我的親身經歷。

話說十幾年前我有一層負資產,約負資產100萬元左右,當時其實負咗幾年都相安無事,但當我再置業的時候,以為已和銀行有感情,所以又去搵同一間銀行做按揭,審批亦相當順利,但誰知成交前一星期,銀行竟然通知我,如果要順利成交的話,就要先償還之前負資產物業的差價。

所以,不要一本通書睇到老,雖然按揭是有抵押品的貸款,但投資涉及風險,物業價格可能會波動,投資者可能要償還全部或部分按揭金額,閣下應自行評估風險及閱讀有關按揭文件。如有需要,閣下應諮詢專業人士……(下刪數百字)。所以睇文章時,不單止要睇文章內容,作者背景才是關鍵。

16. 引刀一快 2015-05-09 13:05:12
To 12樓 路人A

我對第三點有所補充,就係三年嘅息差收入,因爲假設手上同樣有筆首期金,假設為100萬,呢筆錢放定期有利息收入,此為其一。另外,若目標單位三年后樓價下跌100萬,亦即到時按揭金額减少100萬,當中利息總額亦會大幅降低。
17. 引刀一快 2015-05-09 13:11:57
負資産本來就係一種心理負擔,欠一大筆債而所購物品非所值。


18. 地藏 2015-05-09 13:24:48
登記完成,謝謝引刀兄!
19. 山高雲低 2015-05-09 13:28:49
博士的確在爆煲論出街後多番解釋說细價再升多三個月就到止升回跌的轉折點。 
然而,假若再3個月後,细價真的開始下跌。但要跌多少才止跌呢? 
更重要的是跌完後又如何呢? 
鄙人認為楼市被過度扭曲。如果沒有辣椒,楼市的確會在比現在高出許多許多後,爆煲回跌。 
但現在的楼市,某%的升幅已被辣招凍结,若不自然地又在爆煲論下跌若干%。這該升未升,不該跌而跌的%。就當是40%吧。 
這40%的幅度,由於都是人為的结果,而不是市場自然運作的结果,因此是要償還的。(下略89字)。。 

20. 維廉 2015-05-09 13:34:30
同意14/F
寫文章係分享心得,冇叫你賣晒啲樓等跌,每個人都係獨立思考,加埋自已嘅因素,作出決定。
漫罵只顯得自已無見識。
21. 熊 2015-05-09 13:38:03
thank you!
22. 地藏 2015-05-09 14:04:22
對於波浪理論等技術分析,應該無分人為抑或市場
23. Raymond 2015-05-09 15:05:48
任何投資市場,有人睇好,有人睇淡,十分正常。別人的觀點只可作為參考, 每個人最後都應該為自己的投資決定而負責,不可怨天尤人。
24. 引刀一快 2015-05-09 15:16:17
To 18樓 地藏兄

多謝11樓就真。
25. 引刀一快 2015-05-09 15:18:49
料係人地俾,决定自己做。

26. Gorcott 1 2015-05-09 18:05:01
亞投丶深港通,為香港造就最後一次牛市,請珍惜!
27. 註冊唔到!!! 2015-05-09 18:56:16

各位師兄師傅, 我試過用 11 樓 sent 出黎條 link 註冊但 search 唔到 網頁, 又試過 引刀一快 兄講的 "論壇頁眉有“注册”選項" 但又搵唔到系邊到???

各位可否多再指點一次

謝謝!!!

 

28. To Gorcott 2015-05-09 19:18:44
點解係最後一次?真係打仗?
29. 地藏 2015-05-09 19:24:28

To. 27:

http://www.property.hk/forum.php?p=1

=> 註冊成為新會員

30. 小業主 2015-05-09 19:47:50
其實, 如果邊個想見到樓市爆煲, 咁咪試下叫親戚朋友借財仔買樓囉....有乜好嘈呢....買多d 都無事嫁....因為你地覺得博士講既野都唔會發生....咪証明比大家睇, 好過係到嘈
31. 胡中 2015-05-09 20:25:59
很担心商舖會否爆煲
32. 中港平交道 2015-05-09 20:33:24
To: 29樓 地藏

註冊成功,謝謝!
33. Pat Pat 2015-05-09 20:42:48
兜啦,兜啦,唔亂 up 咪唔使兜 law
34. 生湯 2015-05-09 21:13:17
如果核對現實與爆煲論預測算是攻擊的話,那湯博士太不堪一擊
35. 為什麼縮沙成二按 2015-05-09 21:59:52
二月九日湯大博士係講四按有12000個。指明不是二按咁小事,所以才會爆煲的。
請清楚交待二月存在的12000個四按,為何現在會消失得無影無踪呢?
36. 湯博士二月九日的原文 2015-05-09 22:04:05
現在,最基本的就是每一間財務公司最少都有十個四按物業,即是市場上最少有12,000個四按物業,這是一個火藥庫,莫講話樓價下跌,就算平穩都會引發危機,我認為快則三個月,慢則六個月,這個危機一定會爆發,結果當然是樓價下跌,如果政府管制財務公司,這個危機會立刻出現,大家驚唔驚
37. 小黑 2015-05-09 23:23:22
博士,我支持您!根據2014年8月1日的報導:「(節錄)會上又有分析員提到,中原指數顯示本港樓價回升,李澤鉅即反問:「這個數據都信?」又指除了地價,樓價受多樣因素影響,反映他對本港樓價持審慎態度。」

其實唔服或唔信博士嘅人,就一定好片面咁覺得呢一刻指數無下調,就係博士輸。但撫心自問,個市係咩情況,經濟係咪想5中咁好?大家心照!

中原領先指數,其實係為樓市製造 “興旺” 嘅假像!撻咗訂嘅根據無反應入去!

38. 中女社社長 2015-05-10 03:58:14
因為我預測的負面因素逐漸出現,不過,又有一些是我預測不到的正面因素,所以,很難以一些過去數據分析樓市,因為樓市亦在變化中。

在下報CCL時, 忍不住插博士兩句, 如下:

中女社研究部認為:現時CCL表現暫未有出眾表現,因應現在為學校考試時期,故無論租或買也屬兩閒局面,然而暑假旺季高峰期將至,到時CCL應會破頂再上。技術指標方面顯示各分區上升動力正在減弱,看來未來一個月CCL會在高位上落整固,然後再次破頂。

有聞細價樓爆煲論,看淡樓市者必然熱烈期待細價樓爆煲的日子,但三個月期限已過,龍門搬完又搬,負方如何反應有待觀察。至於一眾學者,甚至本社也預 測樓市九月調整在即,準置業人士是否應暫時放下置業念頭?絕對非也!過去日子準置業人士面對沒盤、追價、甚至準賣方反價等情況,準置業人士宜於調整週期內 慢慢看清楚才簽訂買賣合約。

其實樓市無論大升或大跌,對準置業人士相當不利,準置業人士最適宜先看樓,了解樓市情況再決定置業策略。然而絕大部份準置業人士只會懂得在樓市大旺時追價,此舉實屬不智。


39. 中女社社長 2015-05-10 04:14:28
感謝博士陽明山莊及福臨門飯局, 事已到此令本社長眼界大開! 原來一名淡友可以如此這般...就像賣出自住樓的人一樣...

樓市發展下去到底如何? 如果博士估算下跌幅度不達到某一個程度, 大可開局齊來估算! 可在2015至2018年內找數.

我也看2015年Q3後樓市回調, 不如大家訂下基準及幅度, 輸者請客, 這是我跟博士的對賭, 不知博士有興趣否?
40. 秋原 2015-05-10 08:11:53
在此論壇看文章都有一兩年了,剛剛注册了。多謝博士及其他師兄師姐的無私分享,小弟獲益良多。深知此論壇有很多物業達人和資深投資者,各位師兄師姐,可否再次分享一下物業投資故事或經驗呢,(可能我先前錯過左),感謝各位師兄師姐
41. 奇妙 2015-05-10 09:32:47
多謝社長和一眾師兄姊多年的觀點與角度(淡友及好友及塘邊鶴),真令小弟大開眼界。其實博士目的已達,雖然今次用謀不為一眾師兄姊所接受,但總為一些力有不逮人士及真政府提供有效建議。我想目的已達就無謂拘泥於勝負。蔡生晤見左隻馬,可能是福。相隘唔好口,和氣生財,有料大家報′有錢大家賺,何須分好淡。謝謝
42. 引刀一快 2015-05-10 09:52:39
To 27樓



睇到未?
43. TO: 8樓 引刀一快 跟博士理論而沽樓者結果是否如此? 2015-05-10 10:35:49
2015年05月09日

【名家搶先睇】爆煲預測全錯了(何熊輝)

24,705
建立時間: 0509 19:45

19
(蘋果日報)

過去三個月細價樓爆煲的預測沸沸騰騰,不過預測中的所有細節,至今全數落空,其中包括樓價指數不跌反升,細價樓樓價沒有調整反而又屢創新高,至於預料將湧現的數以萬計銀主盤,變成零應市,爆煲預測可謂全錯了。

筆者翻看新界區某一細價屋苑的成交價,實用呎價竟由3月前的平均約10,000元,升至近期的11,000元,升幅竟達百分之十,單位均價由500萬元,升至550萬元,換句話說,倘三個月前信爆煲預測,並沽了樓的該屋苑業主,三個月內的潛在損失,竟達50萬元。雖然這是個別屋苑的個別表現,但細價樓的升勢仍然明顯。

有業主問筆者說,倘真想沽自住樓,有冇一些意見可參考。筆者認為最好不沽,若要沽的話,賣樓後的淨收入,足以維持30年的租金支出,這就可以考慮賣樓。何解?因為接近供斷樓的業主,大多年過50,倘按港人平均壽命約80餘歲計,故賣樓後要租樓30年,因此賣樓後的收入不足此數,意味可能人生最後的十餘年,可能會好難過。

有些業主認為,數年前買入的物業現在已升價逾倍,不妨先沽樓,等樓價大跌後再回購,這是十分理想的諗法,情況就有如上述的爆煲預測,先估樓價幾時跌,又估中跌幾多,然後又在最低位買回,賺盡所有機會,結果就大多會像爆煲預測一樣,無一估中。 


44. 引刀一快 2015-05-10 11:16:56
筆者認為最好不沽,若要沽的話,賣樓後的淨收入,足以維持30年的租金支出,這就可以考慮賣樓。”

賣樓后,手上并非只有沽樓純利,還有本金,所得款項,若利率無大變化,存定期足以一直交租。
賣樓獲益,是否一定要規劃於再買樓呢?呢樣嘢似乎有點輕視普羅大衆,唔少人有一技或數技之長,或者有其它路數,有資金就可以發圍,點解要將所得限死喺交租上面?每月交租只係生活開銷之一,有錢交租冇錢開飯仲死得快添!如果全民靠炒樓發展事業,個社會有咩競爭力?換句話講,樓市獲益后本來就應該自由發揮,冇需要將所得局限喺住屋嘅規劃裏面。


筆者翻看新界區某一細價屋苑的成交價,實用呎價竟由3月前的平均約10,000元,升至近期的11,000元,升幅竟達百分之十, ”

要計埋成交量先得!

有些業主認為,數年前買入的物業現在已升價逾倍,不妨先沽樓,等樓價大跌後再回購,這是十分理想的諗法,情況就有如上述的爆煲預測,先估樓價幾時跌,又估中跌幾多,然後又在最低位買回,賺盡所有機會,結果就大多會像爆煲預測一樣,無一估中。”

如果個個都咁“識諗”沽貨,到時你敢話樓市唔會大跌?一定契弟走得磨。
如果遲三個月先爆煲,依傢買樓就唔駛蝕錢?遲半年爆煲又如何?
如果有人話要
肯定往後30年唔跌價先好買樓,唔知大家有咩諗法?
45. 43樓 引刀一快 2015-05-10 12:53:25
有一個550萬的樓宇而全無銀行按揭者,你估嗰位人士會係18-22或是神童輝咩,仲可以衝鋒陷陣橫衝直撞咁【可以發圍】? 

阿叔叫你咪玩啦! 正所謂:多一樹,不宜少一樹。而且,『細價樓爆煲』就當是 50/50 機會,無謂下注碼走去博,留返啲時間精力飲茶食飯在此博士論壇鬥吹水,睇吓啲人為層樓買上買落而  過足失常癮  咁樣過日晨好過啦。。。
46. 中港平交道 2015-05-10 13:57:30
回42樓引兄

我現知之找不剄註冊的位置,原因是我用另ㄧ途徑進入"科一” 綱頁內的博客三綱頁,其介面与你 sent 給我的完全不同亦沒有註冊的 icon,但可以用路人甲乙丙F來回應。 後來經地藏兄指下成功註冊了,謝謝!!
47. 路過 2015-05-10 14:13:26
為咗D膠論,值得註冊嗎?
48. 中港平交道 2015-05-10 14:37:38
之前是什至現在都是經 "科一物業資” (www.cnp.hk) 看博客文章利回應。至於註冊与否,每人都有不同想,个人認為註了冊可以給自已ㄧ點約束,不容易隨便亂嗡一通
49. 引刀一快 2015-05-10 14:51:58
其實注册嘅意義係確立發言人嘅代號,加强網友間交流嘅準確度,令大家交流得更好。


50. 引刀一快 2015-05-10 14:59:03
To 45樓 

550萬放一年定期,夠交租有凸,如果對自己行頭有信心,好多行都已經夠晒錢開檔做生意。
一世人有幾多咁嘅機會吖,攞住間自住樓唔返工唔做嘢有飯食咩?
51. 細價樓必爆 2015-05-10 15:55:30
既然係膠論,還值得看嗎?
52. 引刀一快 2015-05-10 16:06:33
你一句膠論就否定咗人地,咁你咪係鐡論?
53. 雲在青天水在瓶 2015-05-10 17:42:04
博士最大的失算,在於把時間講死。而對於時間,即使是波浪高手,也不能準確地作出預測。我等草民,隨口說說,錯了無所謂。博士是有知名度的人,不準確就難免被人奚落一番。

過去我對香港樓市的升勢判斷,主要是基於兩個最主要的因素,一是美國的利率趨勢,一是中國的通脹率。原因是聯匯制度下香港利率必跟美國,而經濟形勢香港必隨中國。

美國加息已成定局,只是時間早或遲未定。中國最新公布的4月份通脹率,只有1.5%,連續數月保持在低水平,這必然影響香港的通脹率走低。

這就是說,資金成本將上升,而租金回報率將下降。因此,中短期的樓市趨向不樂觀。現在入市的人,恐怕至少要有一年半的驚嚇期。

投資市場上,智者往往提前半年至一年時間看到危機的端倪。也可能講得太早,投資大眾又往往會認為智者的預見落空,而繼續吾往矣。
54. 支持雲大師 2015-05-10 18:30:11
精神,雲大師一出現我們讀者有褔,感謝分享
55. 大寶二寶 2015-05-10 18:45:45
回53 雲兄

睇好,睇淡,轉呔都不是問題,最大問題係理據不足。甚麼$25,000租管論,財仔論,二、三、四按致剩係細價樓爆煲論,理據不足,矛盾犯駁,不能以理服人,還時常今天的我打倒昨日的我,這樣怎令人信服。要知博士近年以成大紅人,言論足以影響政府房屋政策,會影響部分市民入市出市決定。所以言論定要負社會責任,唔係講完算數。

雖則買賣決定要自己負責,但日日相同嘅言論恐已將部分人潛意式地洗腦, 影響買賣決定。

反而雲兄嘅理據令人耳目一新,值得深思。

共諗之,哈哈!
56. 三個月前放左樓:-( 2015-05-10 18:53:45
請一死以謝天下,Pls
57. 樓市好友 2015-05-10 19:33:24
博士輸咗! 好嘢!  是否請我地食飯?
58. 引刀一快 2015-05-10 20:15:39
“博士最大的失算,在於把時間講死。而對於時間,即使是波浪高手,也不能準確地作出預測。”

将时间讲死先可以决胜负,唔係就要等到猴年马月,定下时间越紧促,越显信心气度,简而言之,即赌注越大。

再简而言之,即係赌大咗。
但係路向冇错。
59. 引刀一快 2015-05-10 20:15:54
“博士最大的失算,在於把時間講死。而對於時間,即使是波浪高手,也不能準確地作出預測。”

将时间讲死先可以决胜负,唔係就要等到猴年马月,定下时间越紧促,越显信心气度,简而言之,即赌注越大。

再简而言之,即係赌大咗。
但係路向冇错。
60. 山高雲低 2015-05-10 21:53:16
To:53
利息一日未升,都不可說資金成本已上升。美国佬五年前已叫加息,事實是加到現在也未真正加過。 
中国通胀低,其实是更有利於中國實施宽松貨幣政策。今日減息0.25,正是最好證據。 
至今租金回報率的考慮,在没有更好的投资工具可以取替磚頭之前,現時仍是上選。皆因最新數據顯示,租金仍在上涨。
61. 引刀一快 2015-05-10 22:29:42
To  55樓 大寶兄

雲兄講緊嘅嘢,引刀講咗年幾喇,冇佢咁專業細分啫。

大陸經濟走向對香港嘅影響,唔會淨係通唔通漲一個途徑。

講簡單D,咪就係樓市多數會走低囉。
62. 大寶二寶 2015-05-10 22:49:58
回61 刀兄

如果香港樓市冧檔,我第一個記得嘅一定係你。哈哈哈……


63. 引刀一快 2015-05-10 23:15:03
哈哈哈哈,大寶兄,無論香港樓市係點,希望你都唔好忘記我。
65. 中女社社長 2015-05-11 03:54:36
無言...

香港樓市價格升跌從來都是供求關係, 不想多講, 因以前博士言論尊重, 但現在盲從附和...

有幾多人因為博士言論賣出自住?
66. 湯文亮 2015-05-11 05:34:36
中女社社長,
我起身寫文章,睇到你的留言,覺得你不負責任,我幾時有叫人賣走自住樓,我的「細價樓爆煲論」是叫實力不足的人不要現在上車,尤其是那些用財務公司才可以上車的人,你不能夠發放不是真實的言論,請修改
67. 支持湯博士 2015-05-11 06:47:46

我是80後的小伙子,謝謝博士分享文章
68. 笑看人生 2015-05-11 07:09:38
回64樓人兄

日日睇你表演,真係很精彩。

永遠支持運输工人

69. 引刀一快 2015-05-11 07:28:18
想湯生親筆回應嘅最有效方法,就係老屈!

除非政治因素,供求關係同經濟環境息息相關。
70. 路人丙 2015-05-11 08:23:29
博士今日嘅心情應該唔太好,大家就比小弟一點面子,不要再不斷咁踩佢啦,最多輕輕踩兩腳就好啦.
71. 珍惜香港 2015-05-11 11:37:25
珍惜香港

TO:44/F 引刀一快

引刀兄,其實閣下同博士,都冇叫人沽自住樓。要回應 43/F,只要好似博士咁,否認就得。你同佢拗,會令人以為你真喺叫人沽自住樓架。

TO:65/F 中女社社長

博士的確冇叫人沽自住樓,只喺強調唔好借財仔,同逢三退一之說啫。但如果有人真喺誤解博士嘅意思,覺得細價樓真喺會好快「爆煲」,就連自住樓都沽埋等跌嘅話,咁對於呢種只睇標題,唔睇內容嘅人,博士亦唔使負責啲乜嘢嘅。

TO:66/F 湯文亮

博士,我知道提林一鳴,你會唔高興。不過公道說話,林一鳴只喺對樓市作出正面預測,同埋唔認同閣下講財仔對樓市影響嘅程度。佢冇叫人不自量力高追買樓,更加冇叫人借財仔上車。其實,兩位都強調過,買樓置業,量力而為。所以同樣地,如果有人睇咗林一鳴嘅言論,見到樓市會繼續升,冇能力都要頂硬上,不惜借財仔上車嘅話,咁對於呢種只睇標題,唔睇內容嘅人,林一鳴亦唔使負責啲乜嘢喎!

唔好高估呢個論壇嘅威力。都喺果句,如果有人自以為是,以為一味唱跌,個市就會跌,又或者一味唱升,個市就會升嘅呢,咁就請你先落去樓下,搵一條石屎柱,出盡你鋪牛力喺咁推,睇你推唔推得郁。
72. 引刀一快 2015-05-11 13:02:50
To 72樓 珍惜香港兄

先多謝珍港兄嘅解圍,湯生叫人唔賣自住,但係引刀一路都支持賣自住,呢點珍港兄可能有所誤會。

對于有大把物業嘅人士,如珍港兄,賣自住係完全冇必要,但係對于冇資金嘅人嚟講,賣自住係上位一途,特別係依傢樓價咁高,最穩陣嘅定期存款都夠交租!怕咩賣?香港社會係一個生態系統,唔同嘅角色需要唔同嘅人去擔當,有一技之長或者有各種社會脉絡嘅人,如果需要資金發展事業,點解唔可以賣自住樓?每月付出一萬五租屋但係每月收入可以多兩萬,有何不可?再者,好多人就係因爲適時賣出自住樓,往後先有條件發展成為收租佬,咁我真係唔認同今日收租人士叫人唔賣自住樓嘅保守做法。

賣自住樓係一個積極嘅做法,係一種理念,係一個追求發展嘅可能性,至于時機、風險係必須留意嘅,自己要負責,岀嚟社會連咁基本嘅心理準備都冇嘅話,咁就真係唔好謀求發展,安安穩穩過一生亦係好多人嘅夢想。
73. 路人丙 2015-05-12 08:53:31
雖然我一向都唔多同意引刀嘅意見,但今次引刀所講的確係事實,諗返起多年前住係無雷公咁遠嘅爛屋,想改善環境但又無閒錢,最後連續賣自住樓7次,換樓換到而家住1200呎市區洋樓,如果按照湯生所講千祈唔好賣自住樓,咁就真係死L得啦.

引刀,呢幾年你講咗好L多唔L make sense嘅嘢,呢次終於講返一次人話,比你一個讚.
74. 引刀一快 2015-05-12 13:30:42
唓,我講嘅嘢全部都有理據,你可以唔同意,但係要話我唔make sense,咁唔該俾出你嘅理據。
75. 珍惜香港 2015-05-12 19:53:48
珍惜香港TO:74/F 引刀一快

引刀兄,人地 LIKE 你,咪喺咁易收貨算囉!但佢老屈博士反對換樓,就真喺要澄清一下啦!

沽自住樓等跌,即喺見個市高,連自住樓都賣走,番咗啲 CASH 儲埋,或者投資响非磚頭嘅產品度。至於居住問題,就租樓住住先,等樓價大跌,再上番車。呢種喺屬於「炒跌」嘅投機行為,虛耗光陰之餘,風險亦好大,博士同一眾資深網友,從來都喺極力反對。

73/F 路人丙,講嘅樓換樓,喺基於樓價升值,加上個人累積實力嘅提升,就細樓換大樓,偏區換旺區。呢種行為,為咗改善生活,喺一種資源交換;即喺要買更好嘅嘢,所以賣走現有嘅嘢,同「炒跌」根本就喺兩回事!只要量力而為,博士同一眾資深網友,莫講話唔會反對,仲舉腳讚成添啦!
76. Raymond 2015-05-12 21:51:03

TO: 71. 珍惜香港                         

我十分贊同你以下一段的意見!

"唔好高估呢個論壇嘅威力。都喺果句,如果有人自以為是,以為一味唱跌,個市就會跌,又或者一味唱升,個市就會升嘅呢......."

77. Oscar Lam 2015-05-12 22:31:19
回72刀兄,

賣出自住樓做定期,或者用來發展其他事業幾時都係冒險的行為,小弟絕對不贊成。雖說現時樓價比較高,但誰能保証樓價一定跌?事實上,樓價大部份時間都在上升,估跌估錯的機會很大!

另外,大有數收租佬都是一有錢就買樓,靠多買少賣來累積手上的物業,很少能夠靠頻繁買賣來累積財富。因此,他們很少會賣出自住樓,除非是換樓。
78. LaLa 2015-05-12 22:43:07
賣不賣樓全憑個人決定,自己喜歡與市場對賭與人何尤!
79. 倫 2015-05-13 09:16:14
其實賣自住樓最重要可否將賣樓後的錢增值,去支付日後樓價和買樓的使費,加上租樓的支出。如果果時吾能FP,要考慮日後因年紀大去銀行做樓按的困難。
80. 引刀一快 2015-05-13 11:18:35
Oscar Lam兄 、珍惜香港兄

我對賣自住樓呢個觀點有必要闡釋清楚,我建議賣自住樓係爲咗鎖定盈利,從而有資本和條件進行事業發展或者謀求更佳投資。

如果以自住物業按揭作爲生意資本,無論現時息口幾低,一則要付上利息,二則每月亦要歸還本金,對于需要動用大數額資金作爲發展嘅人士,按揭遠不及沽樓有利。

我認為冇必要保證將來100%會跌先至值得賣樓,市場上大部份人認爲唔值得入市嘅時侯已經係賣樓時機,世上必賺嘅生意唔多,要求必賺是否一個定得過高嘅標準呢?如果以必賺為標準,相信就算百業皆獨市都不一定全部可以符合必賺嘅要求。

况且,低買高沽已經賺咗,點解仲要求高沽之後一定可以再低吸?呢個理念,其實係擁有超過一件物業嘅人,將賣出自住物業嘅麻煩同非必要,轉化并强調成自置物業嘅必要性,可以講係一個人資産累積之後,隨著自身條件改變而出現嘅觀點改變,對只有一件物業嘅人并不一定適用。

簡而言之,有十件物業,考慮嘅係賣幾多件同需唔需要賣埋最后一件,而只有一件嘅人,就只有賣与唔賣。

講到收租佬買多賣少,我睇法係今時今日嘅樓價,除非係高收入群體,否則供緊樓嘅人想晉身收租佬行列都幾難,由打工仔發展成收租佬,第一步應該係最艱難嘅,好好把握盈利嘅時機,就有機會扭轉命運。


ps.珍港兄,如果我咁都收貨,即係話自己唔make sense啫。
81. 引刀一快 2015-05-13 11:29:27
自己喜歡與市場對賭與人何尤!”

以今日樓價而言,絕對唔係對賭,而係贏咗捨唔捨得離枱。
82. 想上車的80後 2015-05-13 12:43:41
回引刀兄, 

呢句"而係贏咗捨唔捨得離枱" 好到POINT~~十分同意
83. 引刀一快 2015-05-13 12:52:10
珍惜香港兄

唔好高估呢個論壇嘅威力。都喺果句,如果有人自以為是,以為一味唱跌,個市就會跌,又或者一味唱升,個市就會升嘅呢,咁就請你先落去樓下,搵一條石屎柱,出盡你鋪牛力喺咁推,睇你推唔推得郁。”

依傢連梁特首都嚟呢度發文,你都唔好低估呢度嘅影響力,想買樓嘅人考慮問題、搵料,呢度係一個點!

另外,點解要搵石屎柱嚟推先?你估你係Samson咩?
要推,就推動別人嘅思維!
84. 引刀一快 2015-05-13 12:54:58
To 82樓  想上車的80後

多謝,呢個like我真係好受!