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文亮言
樓市爭拗何時了,二按知多少?
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年2月23日

  自從「爆煲論」發表後,社會上認同與反對聲音都有,反對的人認為我危言聳聽,不斷攞數據出來證明我的「爆煲論」是虛言,在回應箱內冷嘲熱諷,亦有人認為大價樓爆煲的機會比細價樓大,又說大價樓的業主向財務公司申請二按比細價樓多,所以,大價樓成為銀主盤的機會一定大過細價樓,有人叫我收回「細價樓爆煲論」,我覺得很奇怪,我只是發表文章,又不是政策,何需收回。

  其實,大家不大明白我的「爆煲論」,目的是阻止細價樓飆升,如果升勢溫和,政府就毋需出招,當供應量大增,加上美國突如其來加息,樓市定必下跌,細價樓更加會首當其衝,會大幅調整,此其時,細價樓就真真正正爆煲,現在「爆煲論」在社會上的迴響甚大,在農曆新年期間,無論新樓抑或二手樓的成交量都非常之少,令人感覺到不少準買家沒有那麼瘋狂,他們情願睇清形勢才作考慮,反而有業主願意減價,我想「爆煲論」應該收到一定阻嚇作用,樓市在未來一段時間會橫行,甚至向下調整,所以,我夠膽講六個月後樓價比現在低,可惜冇人應戰,我只能自說自話。

  當樓市橫行,其實就是下跌先兆,因為現在每日大約有一百宗二按以不同形式登記,一年就超過二萬宗,那些利用物業向財務公司申請二按的人根本是行了一條不歸路,假以時日,那些二按就會進化至三按,四按,甚至直接變成銀主盤,我曾經說過有一萬二千宗四按其實是預告,我特登將數字誇大,亦只不過希望引起社會人士關注,但我又不是亂作,試問大家的身邊的友人當中,有幾多個由財務公司的二按回歸銀行,掉轉由銀行轉去財務公司則時有所聞。如今目的已達,估計財爺在今次預算案中會推出一些措施壓抑細價樓升勢,我希望那些措施有別於以往,明明是細價樓飆升,政府卻出招打撃中價樓及豪宅,令到更多豪宅投資者轉向投資細價樓,做成今日細價樓瘋狂飆升局面,我認為有關官員難辭其咎,希望財爺今次出招能夠作出針對細價樓飆升策略,千祈唔好聲東擊西,不過,我又話俾財爺知道他此舉將會得罪基層,對於他的仕途有不良形響,甚至會有聲音叫他落台,我認為不用理會,本著良心辦事便可以。

 
 
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1. 運輸工人 2015-02-23 09:36:42
博士越來越像C丫,看來博士有機做未來特首。
2. 正苦工 2015-02-23 10:20:23

回應箱內冷嘲熱諷

博士不用理會,繼續本著良心寫文章

3. 港币购买力 2015-02-23 10:27:21

黑天鹅不会是因为2,3,4按,而是人民币贬值。以现在的货币战争,大陆不断有外汇流失,大幅贬值机会越来越大。

据日本媒体2月22日报道,中国国家外汇管理局数据显示,中国资本和金融收支2014年全年逆差960亿美元,其中仅10-12月逆差就达912亿美元。出现此种局面,固然有政府推动下中国企业增加对外投资的影响,但与顺差3,262亿美元的2013年相比,2014年资金急剧外流的局面非常鲜明。在2013年,被称为“热钱”的投机资金大量流入中国,进而导致大幅顺差。

经济学家将目光投向了中国的外汇储备,与经常项目收支的顺差额相比,外汇储备增长有限。瑞银集团(UBS)推测,中国除了对外投资的净资本外流在10-12月出现加速,达到1,600亿美元,与2013年净流入560亿美元相比出现明显改变;2014年全年净流出3,240亿美元,而其中一半发生在10-12月。

4. 蜕变中嘅懒人 2015-02-23 10:29:57
美國加息似有若無、全世界在減息QE美國詐唔知,可能魔鬼就在雙重巨無覇中。
博士预警細價樓爆煲、裁爺出招增加上車難度,樓市睇嚟將風平浪静海泛微波。
12000四按、25000租管嚇你一嚇,震攝力非同凡響,正苦暗地裡做野、買家擺到明缩沙。
細價樓若真傢伙爆煲、大價樓都唔慌好得邊度,其實樓市己經響起警號。
懒人己經打醒十二個精神過馬路、過咗馬路就企响度、不動如山係最好、麥兜話嘅。
5. 在職貧窮 2015-02-23 10:33:02
博士自圓其說的功力高得很,讚!
6. 蜕变中嘅懒人 2015-02-23 10:48:57
好想博士講多啲:
每日大約有一百宗二按以不同形式登記,是否全部係細價樓?
一年就超過二萬宗部係細價樓?
那些利用物業向財務公司申請二按的人全部係細價樓業主
只有細價樓業主行了一條不歸路

7. 博士fans 2015-02-23 11:09:12
博士講樓市要心領神會,通俗共賞;
各界人仕可因個人情況需要,各取所需;


8. 博士fans 2015-02-23 11:10:20
雅俗共賞
9. No honest media in hk 2015-02-23 11:27:00
No honest media in hk, always on self interests alone. This will be my final visit to this blog.
10. 何友加 2015-02-23 11:27:24
又學到野
11. April 2015-02-23 11:42:38
感謝博士!
我呢d未上車嘅,
雖然睇到個市咁癲,
咁高價,
都曾經好想上左車先,
覺得而家唔上之後就無機會上,
但看完博士近幾篇專欄,
都清醒番,
而家個市真係好高風險,
上車都唔應該而家上,
睇定d,租樓住住先,
就算真係之後繼續升唔跌,
都不會後悔,
好過買左之後,變負資產



12. 蜕变中嘅懒人 2015-02-23 11:44:42
9樓兄台要求太高,除了兄台無人做得到,離開極明智,讚。
13. 難得朦朧 2015-02-23 12:08:01
一个中產才是財爺.不曰博士,我們大部分市民都是趟底層。市場上賣菜都是兩斤比一斤的單價便宜.港人已經習慣了.大乜大惊小怪。買細價樓的人通常都去市埸買過菜,所以很自然接受,不能跟財爺和博士那"中產"人仕相論.講來講去,最苦的是想買細價樓的窮人也被他們辣死。另到連買細價樓的要同豪宅一样辣,那他們成功了。這樣很会更加多人排隊上公屋。有乜辦法呢?有.下次再…
14. law student 2015-02-23 12:08:27

"當樓市橫行,其實就是下跌先兆"

股市中屢見不鮮, 正是十個牛皮九個跌.

另外"加上美國突如其來加息,樓市定必下跌,"

美國只要唔再減息, 其實已經加緊息. 因為息率其實是資本回報, 而所有回報都是相對的, 正如樓市現在只得2,3厘回報都有投資者沾手, 2,3厘回報在08年前是不可想像的, 而此情形正正是因為息率更低.

 既然如此, 美國只要唔再減息, 而其他主要經濟体(中國, 歐洲, 澳洲)減息, 亦即美國相對息率已升.

而且西方最大的威脅是通縮, 在通縮下, 名義息率就算是零, 實際息率可以是正數.

15. 在職貧窮 2015-02-23 12:17:16
被篤爆了,只好承認將數字誇大。博士的理據仍站得住腳嗎?
16. 致 10 樓 何友加先生 2015-02-23 12:24:26
你好, 你是<資本一週>其中一位編輯嗎?
其實我都希望博士可以係自己blog, 新報, i-money以外的刊物撰文
17. 蜕变中嘅懒人 2015-02-23 12:31:56
懒人諗野嘅笨方法係:

有圖未必係真相、眼見未必係真、頂級專家評論未成事實前只係预言,或直接叫靠估,任何人要質疑都有路數可尋,预言未必成真或只有部分成真、或全部失真。

當以為真相顯露時都未必係全部,聖人都有私心何必太認真,談笑用兵就好夠了。

真?相對係己經足夠。
18. 貧苦大眾 2015-02-23 12:56:00
私心唔私心, who care?升跌的原因,什麼是黑天鵝,who care?
真正關心的只是升定跌,只要博士準確推測到樓巿走勢,他便是神。
起碼暫時計,博士的預言一切也正在實現中,正正小弟由睇樓開始就遇上了業主心雄反價,到自動減價(雖然仍比反價之前高)的變化。
博士現在的預計是橫行一段時間,甚至向下調整,這第二篇文章更說對半年後CCL比2月13日低很有信心,睇相佬都要呃你10年8年,博士頂多呃到你幾個月,我真心支持博士,絕無冷嘲熱諷,正正小弟是等上樓的一群
19. 惜緣 2015-02-23 12:57:58
支持博士本著良心辦事,犧牲小我、完成大我,在下相信那些冷嘲熱諷會令博士的信念更加堅定。
20. Oscar Lam 2015-02-23 13:03:01
香港樓市何去何從?

現在很多人估計,樓市在今年上半年上升後,下半年將會下跌。但很少人估計,下半年會下跌多少?會下跌多久?下跌之後走勢又會是如何呢?

香港的樓市就像行走中的列車,要剎停它或者改變它的行車方向十分困難,除非有十分巨大的,而又無法估計的因素出現才可以。目前看不到這樣的因素出現的機會很大,因此,博士估計的樓價於半年後下跌多數會失敗。

由於辣招稅的關係,在購入物業後,基本上不可能在二年內賣出。因此,我們在估計樓市的走勢時,估計其三、五年以後的走勢比今年的升跌更有意義。要較準確地估計三、五年以後的走勢,我認為以下幾個影響樓市的基本因素非常重要:

1. 目前的樓價水平
毫無疑問,不管用任何的數據去分析,目前的樓價都處於一個很高的水平,也就是說,未來樓價上升的空間並不會很大。

2. 樓宇的供求
前二天有一幫大學的同學來我家拜年,當中有自住樓的,也有正在租樓的。和他們談起,目前不管是買賣、租賃,不管是大碼或者細價樓都非常缺盤,個人的經驗亦是如此。這個情況,相信大家都會認同。問題是,目前的供求關係會在短期內改變嗎?我認為不會的。個人認為CY連任特首的機會極大(就憑習總說過一句疾風知勁草),其結果是立法局依舊拉布,土地供應依舊不足。樓宇供應不足的情況短期難以得到解決。

3. 美國加息
美國今年底開始加息的機會很大,就算今年不加明年初也會加。重點是會加息多少呢?個人認為,目前歐洲各國、日本經濟差勁,通縮威脅嚴重,而這個情況非短期內可以解決。因此美國加息的幅度不會大,估計美國在累計加息1至2厘後將會停止,並保持在此水平在一段較長時間。3至4厘的利率水平不算高,這對許多業主來說是可以承受的,這樣的低息水平對於樓市來說更可以說是一項利好因素。

4. 香港經濟
香港經濟主要受中、美經濟影響。目前美國經濟前景不錯,中國經濟目標保持7%的增長,中國政府有許多手段保持這樣的經濟增長幅度。只要中、美經濟不差,香港的經濟也壞不到哪裡去。

總結以上因素,在下半年樓市調整10%左右(如果真的調整),有需要買樓自住的,或者有多餘錢想買樓收租的,可能是一個機會。但是,由於樓價基數已高,投資保值可以,但如果希望靠買樓短期內致富,這是不切實際的。
21. 引刀一快 2015-02-23 13:12:36
To 12樓  懶人兄 

人家都話唔再嚟咯,你覆嚟又俾邊個睇呢,係咪?

講真,一個消息只要受到一定嘅範圍關注,世界已經改變,幾認真嘅預測都有變數,討論場地嘅意義就係討論,可以一錘定音嘅只有上天。

有日9樓嘅兄台會番嚟架,當佢9樓嘅言論喺所有媒體留言過之後。

22. 大寶二寶 2015-02-23 13:53:49
回20 Oscar 兄

同意。 不過我比你更樂觀,就算下半年樓價會回調我相信會係5%以內。仍然维持CCL 年尾企穩140 以上。

儍強今日出來講話暫時睇唔到四按、按上按有危機問題,你信吾信?今次我就信。

共勉之,哈哈!
23. 魚蛋仔 2015-02-23 13:58:56
To:4/F 懶人兄
你的打醒十二分精神過馬路論點,是否意思是把你的小金豬賣掉,然後一動不動等適當時機換大金豬?
24. 四眼仔仔 2015-02-23 14:07:28
其實細價樓爆煲論一出,博士已經贏咗。
很多人話一命二運三風水,四積陰德五讀書,博士爆煲論正是當中,一個人生活到一定嘅社會地位,一定嘅家財,就應該本著良心做事,將自己睇到嘅嘢講出嚟,提醒年青或低學識嘅一群,就好像過往博士叫人買樓一樣,這叫社會責任。正所謂收身齊家治國---。
其實不在乎6個月後數字上是否達到,將啲快將出問題嘅現象講出嚟,已經對得住自己,對得起社會了,博士都只是一個人,不是神,睇錯市也絶不奇怪,沒什大不了,講出嚟已經有平天下嘅效果了。
25. 流浪漢 2015-02-23 15:52:54
我岩岩先買左,我最期待既畫面出現了,樓市快D爆唔該
26. 流浪漢 2015-02-23 16:00:29
假設現時手持四十餘萬,市場上還有不少350萬選擇可供上車,假若爆煲跌兩成,你估手上既錢仲夠唔夠上車?
27. 蜕变中嘅懒人 2015-02-23 16:12:11
TO 21樓 引刀一快兄

送別友人依依不捨係禮貌,他日9樓兄台重臨(如果懒人仲健在)自當倒屣相迎亦係禮貌,有禮有禮。
28. April 2015-02-23 16:17:04
To 25/F
你係買左定賣左?
29. 流浪漢 2015-02-23 16:20:56
Buy 左
30. 蜕变中嘅懒人 2015-02-23 16:24:40
TO 23樓 魚疍仔兄

懒人其實係諗,現况睇嚟細價樓比大價樓更穩陣,不動如山乜都唔做,攬住4隻小金豬過2015年,年結就算唔升都唔會跌,又收多一年租幾好,諗得過。

因為懶人一向估美國最少16年中至會加息,17年中細價樓至會弱勢,到現在仲係咁諗。

31. April 2015-02-23 16:28:52
To 29/f
買左做乜想爆?
32. LYC 2015-02-23 16:50:11

如果真係會爆,預先點會有咁多人講到似曾曾就快跌幾成。
租金企穩高位,邊有誘因大減價賣樓? 緊係係繼續揸住收租啦!

局長都話加按個案少未見風險!

33. CD ROM 2015-02-23 16:53:33

 

博士開出來的盤口貨真價實一係贏一係輸(haha...), 無灰色位呢樣野已經值得專重啦!!! 我之前都講過靠寫字搵食既係唔會開呢d盤口因為仲要搵食嘛......無必要taked risk......

 

其實你對呢D預測點樣反應真係好睇個人既財政狀況同投資取向.

 

好似懶人兄咁大豬小豬佢好FP又真係唔駛點理太多呢d短期10%, even 20%既上落因為佢最想要可能只係每月穩定既租金收入去飲下茶咁jel...  今時今日你有可以FP小豬既cash係戶口而明知d cash係咁眨值都係一個另類gae煩腦...........

 

又好似1D朋友每個月比萬幾銀租今時今日我都會勸佢上車, even你上到既車你唔願住你放租再貼錢租樓都好都做個對沖先啦.......... 每年比1020萬去租樓對賭個市太貴......

 

再好似小弟, 女細老婆嫩, 就算幾睇好後市, 都唔能夠去lever上多一層收租. 要做好每月供款上限(assume租唔出), cash level以及加息預算; 現階段只能參與車位投資一嘗收租佬滋味…. 過幾年如果收入同市況都改變, 先再考慮其他方案, 如車位轉樓, 甚至大陸樓等



34. 蜕变中嘅懒人 2015-02-23 16:53:43
TO OSCAR LAM兄、 大寶二寶兄、引刀一快兄、魚疍仔兄、打工仔兄.......所有師兄師姐

有件貨品價錢比18年前升咗36%,今日嚟講係好平。
有件貨品價錢比12年前升咗4倍,今日嚟講係好貴。
而呢2件貨品係同一樣野:今日樓價,到底其實今日樓價係好平定係好貴,單單咁睇係無定論,要用其他相對物價、工資或通漲率、生活指數、宏觀經濟......去全面比較,至可以有較明確概念。

懒人係經濟傻豬,諗唔掂,求解簽,先多謝。
35. 流浪漢準備搬大屋 2015-02-23 16:54:41
To 31/F
流浪漢自知才疏學淺,並不能預測未來,只知道流浪街頭之苦,今日於終上車,爆我都要住架?
去年見佔中在即,抱觀望態度,點知我最期待暴動見唔到,只見到好多人訓街,樓市已升一成。
每個人條數唔同,「等待」對某D人黎講可能都係錯誤選擇。
我頭腦簡單,認為遲下爆晒萬二個銀主盤,未來又供應過乘,全香港業主要走貨,你去睇樓多到你慢慢揀慢慢講價,咁真係要等佢爆到七彩我黎陪葬。
否則一直以來政府所做「包括出口術」,即係打擊購買力,樓市要跌一定有原因,即買樓更難,我呢D蠻車邊上車之人,按揭成數,壓力測試,銀行估價,缺一不可。
36. 閒人 2015-02-23 17:02:06
樓上35樓師兄, 感同身受, 共勉之
37. 引刀一快 2015-02-23 17:16:53
懶人兄

向前看唔係你嘅做人宗旨咩?
如果今日嘅價錢會一路延續到10年20年,唔貴
如果今日嘅租價會一路延續到10年20年,唔貴
如果今日嘅價錢會一路微昇到10年20年,直頭抵買喇!
如果往後會跌,咁就睇下係咪早買早享受。
歷史會唔會重複冇人知,不過“比18年前升咗36%,今日嚟講係好平。”只係細價樓,大價樓係升咗三倍,換句話嚟講,你又可以話佢未升夠皮喎。

我個人睇法,中國經濟唔好,係積病多時,必然發作,到時係咪全國皆頽港獨盛呢?我都冇答案。
38. 日日話爆煲好悶呀 2015-02-23 17:33:30

日日話爆煲 - 好悶呀!

等多2日(2月25日), 睇下財政司公布有咩政策對樓市有冇影響!

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To: 港币购买力

黑天鹅不会是因为2,3,4按,而是人民币贬值。以现在的货币战争,大陆不断有外汇流失,大幅贬值机会越来越大。

港購兄, 各國打貨幣戰爭先減息和QE, 不是為了把自家貨幣貶值來提升競爭力? 早幾年(2014年至今除外), 美國不停逼中國人民幣升值?

 

請問各位, 有邊個可以答到我, 近來聽得最多是"通縮",  物價一點也不見回落哦?  師奶我 - 幾十年來見證街市食物加了價的, 就算"通縮"也不肯減價, 香港有一樣特色就係"加了價的肯定不會減", 百物皆貴, 似乎只有衣服沒有那麼貴, 必需品都很貴!

 

39. 流浪漢 2015-02-23 17:34:57
老實講,我身邊不乏97負資產前輩,無二按和供得起的話,縱看無一不安家樂業,帳面上輸了,但人生和家庭上贏盡18年。
40. Oscar Lam 2015-02-23 18:01:53
34樓懶人兄,

小弟說現在樓價處於高水平的原因很簡單,小弟二十多年前大學畢業入8大會計師行(現在變成4大)時的工資是9000。現在大學畢業生入4大的工資大約是15000。即20多年大學生工資大約上漲了60%,在這其間樓價不知上漲多少倍?
41. 引刀一快 2015-02-23 18:11:28
Oscar Lam兄 

樓價增幅遠大于工資增幅,社會加劇分化效率就會下降,大陸依傢正係面對呢様嘢。
42. 大寶二寶 2015-02-23 18:14:48
回34 懶兄

你嘅問題現階段係冇答案,只有事過境遷返轉睇才知道答案。就算今日有師兄話比你知,你都唔知啱唔啱,更唔好話想信佢跟佢行事。經濟學家更加唔好信,處於百年難得一遇嘅QE, 呢D學者都係得纸上談兵,毫冇實戰經驗,信自己嘅觸覺最實際。

其實每個人心中都有既定嘅投資策略,係度吹水只不過係想搵人認同,加強自己信心啫。

學Oscar 師兄話齋,開心一日,担心又一日,不如開開心心過日子。起碼我地有樓嘅心情肯定好過未上車果班喇。係咪?

共勉之,哈哈!
43. 大寶二寶 2015-02-23 18:24:02
回40 Oscar 兄

你用會計trainee 做例子似乎不大適合,係人都知會計師樓壓價做廉價奴工㗎喇,因蝦你哋要靠佢攞practicing cert 嘛。以前人工仲小過一般文員。好可憐㗎!

共遠之,哈哈!


44. 無名字 2015-02-23 18:50:57
增加供應另一方法係鼓勵收租佬放盆,可以增加物業税,由15%加到25%
45. 無名字 2015-02-23 18:54:52
收租物業放賣免ssd
46. 蜕变中嘅懒人 2015-02-23 18:58:37
TO 各位師兄師姐

好多謝回應呢個審死官問题,懶人對經濟理論只懂皮毛,真係搞佢唔掂。

呢個問题對懒人嚟講,難就難在中間出現咗個好戲劇性嘅低谷,而其他相對因素又無咁激烈現象,呢個V形旋渦產生嘅財富大挪移效應,造就咗大部分中產階層身家拉遠咗一個好大嘅距離,有幸隨旋渦快速升上水面嘅,就會覺得樓價18年來CCL只升36%係好平,而仍在旋渦底掙扎嘅,就會覺得樓價12年來CCL升咗4倍係好貴。

也許孖寶兄話:(信自己感覺最實際)係比較無得抝,懶人相信造成今日嘅感覺,全係個人喺過去12年,可以有幾快由谷底衝返上水面嘅際遇所決定嘅。
47. Oscar Lam 2015-02-23 18:58:42
大寶兄,

前二天上我家拜年的同學中有一位是一家四大行的合伙人,她向我訴苦,她現在要跑數,壓力很大,多年來一家人租樓住,還要擔心被公司炒。唉!慘!
48. 中產 2015-02-23 19:13:31
記憶中,博士早一兩年前已經有文章指出,市民轉向財務公司造樓按,是一個潛在危機。 現在提出3至6個月的時間窗,相信是實話實説,而且危機愈來愈大。
49. 亮劍 2015-02-23 19:42:06
回 40楼 Oscar 兄……

我表弟入 4 大的年份应與你相若,但他入職時好似得 7 K咋!

當然佢現時的人工同入職時比,差咗十幾倍啦!



50. Sino Tom 2015-02-23 20:01:26
to:PP兄及亮劍
1)港元升值及國內高消費群減少來港,是香港今年的隱憂,看來本地零售及服務出口會明顯放慢甚至倒退。當今天樓市,尤其細價樓的買家以本地人為主,本地工資增長放緩,樓價便無上升動力。
2)另外,今天人人都説美國不會今年加息,一旦這預期落空,對市場帶來很大震撼。近來,投資市場開始有人轉view ,反而覺得美國聯儲局會加息,以示經濟真的復甦,加強大家對QE復甦經濟的信念,免得大家對歐洲及日本現時QE政策失去信心,導致全球經濟萬刼不復。
3)梁振英政府推地的速度比曾蔭權時代快很多,其暗標賣地方法令政府季季有地批出,唔好再用勾地政策時代的思維,去判斷將來住宅的供應。
4)湯博士的爆煲論令很多人受刺激,更反映了不少人對樓市的冒目,甚至是迷信。這是牛市尾聲的跡象。
51. Oscar Lam 2015-02-23 20:31:55
回49樓亮劍兄,

當時八大剛入職的員工工資均有所不同,其中以Arthur Anderson的工資最高,KPMG的工資最低。至於二十多年來工資升幅的比較,小弟認為應用相同職位作為比較可能會適當一點。
52. 大寶二寶 2015-02-23 20:43:09
回Oscar 兄

噢!对不起,我所指的是8大,不是你那間。

共勉之,哈哈!
53. 打工仔 Andy 2015-02-23 20:50:25
To 懶人兄

對於任何商品( 包括商品房, 既係樓房), 平與貴, 對不同的環境不同的人來講, 自有不同的答案, 你已講出了經濟及供求因素對房價的影響, 但係, 現在要大眾相信現金比資產更有吸引力?  即使因為加少少利息而放棄資產? 我不太相信, 這是我的睇法! 
54. Oscar Lam 2015-02-23 21:04:24
大寶兄,

很慚愧,四大行的工資比小弟公司還多好多呢!

共勉之,哈、哈、哈!
55. 蜕变中嘅懒人 2015-02-23 21:17:27
TO 53樓 打工仔兄

兄台對物業 vs 現金、利息嘅睇法,懒人100%同意。

共 hold 之,哈哈。
56. 魚蛋仔 2015-02-23 21:25:14
To 46 懶人兄&47Oscar lam兄,

從你同學的情況,可以看到人揾錢是有限的,但利用錢揾錢就可以帶來無限的回報。但是錢揾錢(投資)是有風險的,所以大家在這裏交流,希望集思廣益益,在下一個財富大轉移的旋渦中都可以浮於水面。多謝你們讓我學到很多寶貴的知識!
 
57. 大寶二寶 2015-02-23 21:36:26
回53 打工仔兄

大家都知揸磚頭抗通漲好過揸現金。問題係人係有貪念,好多時都希望賺盡,高沽低買。如果佢覺得樓價已見頂快回落,就會即時沾貨遲D再買返,甚至賣埋自住樓。

此之所以加小小息都會有人放棄磚頭揸現金,因佢地相信樓價會大跌到時平價再翻買也。

共勉之,哈哈!
58. 蜕变中嘅懒人 2015-02-23 22:34:21
TO 魚疍仔兄。

想懶人由04至09年時,加按再加按完全係清兵、勇字當頭炒者無懼心態,(现在雖己蜕变成長线收租佬),但總有些原則遵循:
1. 自住樓無論升與跌、一定死守唔賣。
2. 只要盤算仲有水位,不計較高追搶貨。
3. 出貨時盡可能留番少少水位俾承接者。
4. 必留一手準備黑天鵝出現。

09年時以8厘高息向財仔班水(銀行息2.5厘以下)救命,就係好在留有一手。
14年高追多買一件小豬,现在己升值约15%左右。
懒人所有豬仔及自住樓全部都係高追,或鬥價同對手搶番嚟,04年時出多2萬搶赢对手得自住樓,现在升值差不多4倍,若當年吝嗇嗰2萬损失就不菲。

懶人唔係想晒命,只不過想與老友分享心得,此網站中真正高手如雲,如打工仔兄、OSCAR LAM兄、大寶二寶兄.....多到不能盡錄,都係懶人羨慕、有成就有學識嘅高手。
59. 打工仔 Andy 2015-02-23 22:40:36
孖寶兄

如果真有這情況出現, 依家儲等彈藥, 到時一於再買買買! 哈哈哈! 
60. 打工仔 Andy 2015-02-23 22:48:03
懶人兄

想當年, 九龍灣三寶, 市價做緊145萬左右時, 中介同另一個客埋牙時, 我對中介說, 我出152萬搶過來, 現在值4M! 哈哈! 
61. 蜕变中嘅懒人 2015-02-23 22:57:27
打工仔兄真係深明此道嘅高手,唔怕最高、最緊要會更高,咁當然仲要有睇市能力囉。

共勉之,哈哈。
62. 打工仔 Andy 2015-02-23 23:16:47
懶人兄

不敢當不敢當, 小弟只是小學生不是高手, 我絕對相信這裡有d不註冊的真正高手! 
哈哈哈! 
63. To 引刀一快 2015-02-23 23:18:16
64. hk123 2015-02-23 23:26:59
只要柴灣東大填海,港島區樓價就會跌回合理水平。
65. 魚蛋仔 2015-02-23 23:34:02
懶人和一衆師兄都是我的良師!一
66. Sino Tom 2015-02-23 23:57:52
大家為何這樣麻木,所有資產價格必有周期。
金價由九十年代未上升至近年已由高位回落3成。
港股由03年升至07年爆煲,期後在08年見底回升,近年半生不死。
樓價由03年見底,由最初很多人懷疑樓市的升勢可否持續,直到近年大家見樓價長升,由懷疑變升到迷信,迷信買樓一定無蝕底。
樓市已升了十四年,今天還去買樓自住,隨時蝕一百幾十萬,這筆$或可足夠交十年租有餘。若還以為永遠有人幫你供樓,實在太麻木,當更多細單位供應,而又碰上香港經濟放緩,租金必回,到時租金收入夠頂差餉、地租及供款嗎?今天還入市投資細價樓的人,太不懂控制現金流了。
當今天大家都信買樓能至富時,唔通發達真係咁易?!有賺無賠!如何係咁,李嘉誠都唔會分拆地產業務及無買政府地兩年了。
67. 笑看人生 2015-02-24 00:09:46
To 38樓

可能博士的言論傷害到你的利益,你先會咁講啫,唔好咁自私啦。


68. 大寶二寶 2015-02-24 00:27:23
回66 Tom 兄

師兄請攪清楚:

1. 我們绝冇叫人買樓,我們只是分享投資心得同知識。
2. 樓價當然會回調,個人覺得不是現在,也不是今年。
3. 同意現在不是買投資樓時机,因回報率不佳,值搏率不高。
4. 你似乎太䏲小呢度D師兄。佢地大部份物业都係FP, 每個月淨袋現金流租金。仲有佢地D物业喺好多年前買落,回報率一D都唔嘢小。

共勉之,哈哈!
69. 蜕变中嘅懒人 2015-02-24 05:51:03
投資世界最好玩嘅地方,係同玩無圍骰通殺嘅大細一樣,各有各落注覺得呢鋪會開嘅大或細,或者做塘邊鶴唔落注齋吹水都得。

未揭盅時各抒己見話自己醒又得、話对方渣又得、粒聲唔出扮高深莫测等揭咗盅先馬後炮又得、大條道理扮先知又得,總之任你點噏都得。

揭咗盅開估後,贏家唔出聲陰陰笑住收錢又得,潤輸家2句又得;輸家谷住度氣唔聲又得、咒贏家下次無咁好彩又得;馬後炮一番都得隨你鍾意。跟住又玩下一鋪。

離枱赢家笑晒口,輸家喪家狗。明日再戰江湖,有玩未為輸。
70. Sino Tom 2015-02-24 07:14:14
回:大寶
我唔係睇小大家,只是按數據,起碼香港仲有4至5成業主要供樓,尤其係近年買的人。
另外,之前幾年,坊間夠大把人講大陸好多人係FP買樓,唔使做按揭,今日大陸樓唔係一樣下跌嗎?
回報率唔係應該用今日的價格計㗎咩,用很久之前的買入價計是歧途,自己扼自己扼,正路的投資者唔會咁計。
71. Oscar Lam 2015-02-24 07:16:03
69樓懶人兄,

兄台的比喻很貼切。但有一點不同,買大細贏錢的機會率是50%。投資物業,只要你長揸,你贏錢的機會率則遠超50%。

和懶人兄一樣,需說明一點,在下並沒有鼓勵大家在這個時候買樓。
72. 亮劍 2015-02-24 09:05:50
To Sino Tom 

喺呢度小弟講過無数次,現在那些 80~90 後能否買楼上車,除了睇佢每月有多少收入外,最重要係觀察他們的老豆老母,可班倒幾多錢出來幫拖!
現在我睇倒既事實,係 90 %的人坐定粒六認為美國今年會加息喎,好似小弟同我呢度D老友估今年最多加四分一厘者,係極少数中的極少数先真!
CY 比 DT 推出更多土地出市場?估唔倒又多一個人上當!不過要是你单計幾多塊地唔理伙数;单計伙数唔理平均呎数及地積密度……咁CY又真係做倒嘢啩!


73. 引刀一快 2015-02-24 09:11:27
To 71樓 Oscar Lam兄

如果作爲自住嘅細價樓,近日價位,某程度上可以視爲先洗未來錢。
74. 大寶二寶 2015-02-24 09:44:13
回70 Tom兄

計算回報率坊間兩個方法都有人用,唔可以話正路唔正路。反過來說,用你的方法有以下幣端, 我亦都可以話唔正路:

1. 間間銀行同估價行对同一单位估值都唔同,你用边間?(唔好話比我聽用平均價)

2. 估價可能每月,甚至每星期都在變,你跟边一刻?(唔好話比我聽話你買果一刻)

3. 即使比你搵到估價,但唔代表成交價。冇成交價,計算回報率都係纸上談兵!真金白銀攞錢出來先至計到回報率,咪即係你當初買入嘅成交價囉。

相信再拗師兄都未必會同意。投資市場,各施各法,靈活變通,自己鍾意咩方法啱自己就得,冇咩所謂。
75. 大寶二寶 2015-02-24 09:54:19
回70 Tom兄

補充一点。用你的方法計算可以叫"參考回報率", 用我的方法叫"實際回報率"。

共勉之,哈哈!
76. 打工仔 Andy 2015-02-24 10:33:12
其實博士都講過, 現在可用逢三退一的方法優化物業, 就算唔做, 只要唔加碼就可以, 
這點小弟非常同意並實行緊! 

講返細價樓下跌的睇法, 只有計掂數, 為樓房作一些減值, 例如下跌三成都頂得順咪得囉, 

賣咗好難買得返係事實, 小弟在1997年樓市爆煲前, 將所有投資物業賣出, 只留自住樓一間, 雖然如此, 但到現在回頭看, 也有後悔的感覺, 好難把握機會買回一些賣出的優質物業! 


77. Sino Tom 2015-02-24 14:15:30
回:大寶
若以入貨成本計回報率,這個世界怎會有人將物業重建或出售呢?
你個計法是揸一兩層自住樓的想法,目的是叫自己死揸不放。

78. Sino Tom 2015-02-24 14:36:13
回:亮劍
1)今天買樓的是panic buying,父母出$幫忙買樓,同政府借錢幫人上車一様危險,最終好心做壞事。
2)今天細價樓仍升,代表這些人根本當加息無料到,或唔信今年會加到。
3)近年政府賣出許多限尺地,豪宅地反而少,將來細單位供應必然節節上升。
4)今天以準備長揸作為買入理由,正代表了買家入貨價偏高,要自我安慰,這樣實在太麻木了。
79. 大寶二寶 2015-02-24 15:16:33
回77 Tom 兄

你似乎計漏咗capital gain 呢樣嘢。隨者樓價升值,每年有條unrealized capital gain 你係賺緊嘅,當你賣左单位後就一次入帳變做  realized profit. 你诀定賣唔賣樓就梗係兩樣嘢都要考慮。

你拉扯到去舊樓收購重建就復雜好多,買家就梗係以市價計回報率或未來估計回報率(如果拆除重建)。但係依家係講緊賣家身份,你唔好撈亂黎講。
80. 亮劍 2015-02-24 15:25:02
1)無可否認今日仲入市者,係有恐慌性吸納情況,但同政府用公家錢資助市民買樓不同,小弟眼見上一輩呢家借/畀下一代買楼的首期,其實只係面果浸,係真正呢幾十年家族的累積,因為你不要忘記,現在上車呢班,大部分首期係嘔倒 3~5成出黎,而不是借足九成盲上車果隻!

2)今天你認為加息無料到不要緊,因為銀行已經同你做定壓力測試,防止你做儍事!

3)呢幾年政府係咁推限呎地,我同意終於會成為計時炸彈爆大鑊,但事發時間並不是今明兩年,而是 2017 下半季。

4)今天仲買楼的人不是太麻木,而是他們被市場懲罰得死去活來咋,佢哋現在面對係兩條死路:「一條係繼續交貴租」;「另一條係焗上貴價車」,根本就無得畀你慢慢揀!

81. Sino Tom 2015-02-24 16:20:01
回:大寶
無論買家或賣家都要用將來的租金收入及物業現價來計算回報率,不會有分別。
有分別的只會係買賣雙方對將來租金及物業現價的評估。
另外,以現價來計回報率就是認真考慮了capital gain的存在,今天潛在的capital gain正正是不沽樓成本,豈可不計。
82. Sino Tom 2015-02-24 16:44:07
回:亮劍
1)銀行同客戶做壓力測試,不是避免客戶做儍事,而是避免自己做儍事。
2)至於今日很多父母拎到3-5成比仔女做首期,有證據支持嗎?
3)為何2017才跌?樓價要跌不用等到大量地盤落成才跌,只要發展商對供應預期上升有戒心,他們就會用長期樓花推低個市。唔好成日以為二手業主唔沽,個市就唔跌啦!
4)其實買樓的人點會覺得自己找死,他們只是怕蝕底,就如買大細的人想呢張枱連續開大,開到永遠,乜可以既咩?
83. 亮劍 2015-02-24 17:18:36
1)正確D講係金管局驚大家做儍事。

2)根據小弟相熟地產代理告知,現在上車那班 80~90後,超過 7成以上得父母關照幫手睇数,再結合政府公開数据,現在買楼果班有權攞4成以上做首期,咁呢D是否證據支持呢?

3)為何最低限度要 2017 年才跌?呢下請睇屋宇署最近公布, 佢地話 2014 年私樓嘅施工量,係 「6,257 」伙咁大把,而對上一年就係緊緊過万!請問地產商呢家食左幾十擔豬油,唔嗱嗱声动工以便盡快取得銷售樓花同意書,然後極速喺「高位」銷售樓花,係驚個市冧;定係驚自己賣平咗但又補唔翻平麵粉?

4)任何投資市場,都是由恐懼與貪婪交織而成的,小弟恐怕呢家入市的買家,係恐懼佔壓倒性!

84. Sino Tom 2015-02-24 17:34:39
  《經濟通通訊社記者孔永彥24日報道》長和系「世紀重組」萬事俱備,只欠股東首肯這陣「東風」,明日將會召開重組方案股東會。市場預期,今次重組方案將很大機會獲得通過。但有分析指出,長實過去兩年沒有買地,又頻頻出售投資物業,反映長和系正「減持再減持」地產業務;有投行亦發表報告,重組後的長地有機會繼續出售非核心投資物業套現,以令防止長地的回報下滑。
85. 大寶二寶 2015-02-24 17:39:25
回81 Tom 兄

其實當物业賣出時,用边個方法計算嘅 profit 都係一樣。而回報率只不過係 one of an assistant factors in making decision。學我之前話齋,各施各法,用自己覺得適合自己嘅就係最好嘅方法。
86. 亮劍 2015-02-24 17:49:22
Tom 兄……
小弟点解估計 2017 年爆煲,其實係我睇見李+x 呢兩年忍手唔入地,計及發展年期、推售楼花散貨時間係 2017~19年,較好錶剛剛夠時間清倉…………

其實如果唔係長和系睇淡,我仲牛過PP呀!
87. Sino Tom 2015-02-24 17:52:06
回:亮劍
1)既然你都同意細單位的潛在供應是計時炸彈,就不要以過去一年的低動工數字去作為支持樓價不跌的理由。反過來說,低動工數字更是潛在危機,代表日後累積了更多樓宇供應。2)要留意,現時發展的樓花開售期是2年,提早賣樓的彈性增加。

88. 亮劍 2015-02-24 17:54:55
好失望,原來你不是政府代言人……
現時發展的樓花開售期是「30 個月」,提早賣樓的彈性增加。
89. Sino Tom 2015-02-24 21:16:18
回:亮劍
什麼政府代言人?你覺得政府同我一樣認為樓市會跌咩?
另外,30個月的預售期豈不是比24更長,令市場潛在風險更多!
90. Sino Tom 2015-02-24 21:25:33
回:大寶
一個理性的投資者,不是以將來的回報作投資決定,還可以仰賴什麼?
用你的方法計回報率,本身就是騙人騙自己的行為!
91. 大寶二寶 2015-02-24 21:36:58
回90 Tom

咁請你理性地回答我 74 嘅 1. 同 2. 嘅問題?
 
92. Sino Tom 2015-02-24 21:44:13
回:大寶
當有人向你出價時,便知確實答案!
唔通還有其他答案嗎?
93. 大寶二寶 2015-02-24 22:01:37
回Tom

咁如果你的物业係五年前買,而家放緊租吾賣住,咁你如何計算回報率?
94. 大寶二寶 2015-02-24 22:02:02
回Tom

咁如果你的物业係五年前買,而家放緊租又吾賣住,咁你如何計算回報率?
95. Sino Tom 2015-02-24 22:12:50
回:大寶
李嘉誠在90年代初,將中環剛完成大翻新的希爾頓酒店拆卸,重建成甲級寫字樓(即今天的長江中心)。我想問你究竟李生如何做這決定?
96. 亮劍 2015-02-24 22:27:31
Sino Tom……

根據屋宇署動工量 Table 1.6 顯示:
05 年   9060 伙
06 年 10057 伙
07 年 10188 伙
08 年   6992 伙
09 年   7367 伙
10 年   5397 伙
11 年  11061 伙
12 年  14327 伙
13 年  10064 伙
14 年    6257 伙

其實除 12 年趕發水則嗰年動工超過 14 K 外,最近 10 年每年有多少私人楼動工有眼見!
唔行埋不會有细路哥;唔動工怎會有楼宇落成?
冰封三尺、非一日之寒,請問你還堅持己見嗎!?

97. Sino Tom 2015-02-24 22:39:33
回:亮劍
12-14年夾埋有成3萬伙,加上預售樓花期延長,睇嚟隨時大把樓賣就真!
98. 大寶二寶 2015-02-24 22:58:43
回Tom

你的問題好易答:

1. 我唔係佢肚裏的蟲
2. 我唔係Canning Fok
3. 我冇偷睇佢D文件

所以我唔知答案。其實你係想我答因為拆後重建未來回報率更高,係咪?

事缘係你話用買入價計算回報率唔啱,要用市價計。我問番你如果一直放租唔賣点樣揾市價計算,你又搬龍門講拆樓重建,將兩樣嘢混為一談。其實你講咁多都係想搵人應同你的計法,但对不起,你convince 唔到我。我同你講各施各法就此完結,但你係都要人話你啱,咁我唯有借惜缘兄嘅一句……阿彌陀佛。

師兄,我唔想係網上同你爭論,如果你冇新觀点.,我不會作回應……阿彌陀佛!
99. 亮劍 2015-02-24 23:16:02
上年初小弟不停喺湯生呢度問長江三宝……鲩鱼、蓝衫同至南天幾時開波,終於政府忍耐唔住開了一條DSD換楼有D鬆动作回應,李+x好識做投桃報李,係咁2開咗兩個大盤出來應市,以解萬人求楼若渴之苦。
現在輪到新地,下幾年的重頭戲有南昌站、沙埔村峻巒及YOHO Town3期,呢度夾埋成萬伙。

要是新地睇淡中细價楼楼市,他們可能在 15~16 財政年度,盡推呢「三寳」,咁我亮劍敢寫包單,個一手市唔冧有鬼。

呢家香港楼市食粥食飯 Or 食屎,還要睇江仔面色……哈哈
100. Sino Tom 2015-02-24 23:20:58
回:大寶
我從來沒有搬籠門,一理通百理明。
拒絕學習成功者的思考模式是為了什麼?
放下面子,便有進境。
捨得,拾不得。無捨,如何有得!


101. Sino Tom 2015-02-25 06:22:05
人們多是如羊群般喜歡從眾,喜歡站在大多數人的一邊。合群讓人感到自己正確。《信報郝承林》
102. 引刀一快 2015-02-25 07:33:09
To 98樓 大寶兄

計回報率,如果針對你個人嘅角度,可以用物業買入價,假如係作爲客觀分析,應該要以市價,因爲買入價只對業主有意義。一棟大厦租金呎價出入唔大,但係買入價可以差好多倍。
103. 大寶二寶 2015-02-25 10:22:22
回刀兄

由始至终,從問題引申開始,我都係以业主收租佬身份計算自己物业嘅回報率。做得收租佬心態梗係揸長唔打算賣。如果站係買家身份就梗係用出價(應該接近市價)來計算回報率。咁如果我係唔賣嘅話用市價計嘅回報率对於我黎講只係一個"參考回報率"。因為冇確實嘅成交價嘛。

如果睇呢個只係一個"參考回報率",74 嘅問題就可以解決咯。就係咁簡单之嘛。

共勉之,哈哈!


104. 珍惜香港 2015-02-25 13:43:21
珍惜香港

乜今次呢個留言區咁爆?過百個留言,以為有啲乜好嘢講,原來,喺因為阿 Tom

阿 Tom 提出四大論點,又搬咗堆歷史嘢出嚟,根住話我地麻木、迷信喎!

我雖然冇湯博士咁勁,但都喺碩士畢業架,應該唔算喺文盲嘅;而我又喺一個擁有 N 個物業嘅收租佬喎,或者好聽啲,就叫物業長線投資者啦!不過,好慚愧,我睇咗呢個留言區兩次,都搞唔清阿 Tom 想表達啲乜。

今時今日,市場上主流嘅住宅收租佬,手持物業都已經唔喺呢幾年入嘅貨,同我地講乜回報率,喺冇意義嘅。我地投資物業,只喺為咗老來唔使求仔女或政府養,唔好以為我地要發達,你想發達,就去炒股票,唔好做收租佬。不過,阿 Tom 認為,正路嘅投資者,梗喺要睇住個「價」啦!我地呢班唔長進嘅收租佬,淨喺掛住月月有租收就滿足,喺自己呃自己,入咗歧途喎!唉,唔怪得亮劍兄、大寶兄,同佢拗咗咁耐都拗唔完囉!

其實我仲好後生啫,又喺碩士畢業,但一講到收租,就即刻變身成一個六十幾歲嘅文盲啦!點解?

因為收租佬心態,根本就喺退休心態。

市場,喺由一大堆市場參與者組成,而市場參與者嘅心態,對市場喺有決定性嘅影響。我地呢班收租佬,雖然唔喺住宅樓市嘅全部,但已經佔咗一個好可觀同好重要嘅部份。

唔了解市場參與者嘅心態,就冇資格評論市場,搬幾多學術同理論出嚟,都喺冇意義嘅。
105. 引刀一快 2015-02-25 13:55:53
大寶兄

我明你意思,大寶兄係鐵桿持貨者。
106. 大寶二寶 2015-02-25 14:02:30
回刀兄、珍港兄

都係你地明白事理,知我心態!

共勉之,哈哈!
107. 引刀一快 2015-02-25 14:11:44
Tom兄係新晉淡派,大家唔好圍攻喇,俾D新隊友我好喎!
108. 亮劍 2015-02-25 14:25:43
大家理性討論楼市,真理是會越辯越明的。
珍惜香港兄,你呢個收租佬心態,正是呢度 D 師兄師姐普遍想法,可能 Tom 兄比我們年輕,所以唔知我們呢班老人家所思所想啫。
其實小弟多次提到,我喜歡用「易地而處」來思考問題,所以本人成日將自己變身做四大老闆,思考點解拆政府打房招式,呢幾年總算托賴,小弟所寫同發展商所推的「回應」,好多時不謀而合!
最後我當Tom 兄係有質素的對手,因他的回應都唔係求求其其果隻,所以我會尊重佢的,呢下引刀兄請放心……哈哈!
109. 流浪漢 2015-02-25 14:50:34
大家放心討論啦,因為市場係會懲罰睇錯市既人,Tom兄以後就可以有更多歷史參考下喇。
110. Oscar Lam 2015-02-25 14:55:47
回刀兄,

你而家D隊友人強馬壯,連湯文亮博士都幫你啦,你又何需擔心?

共勉之,哈哈!
111. 打工仔 Andy 2015-02-25 14:57:16
To 104 珍惜兄

你講好, 我的想法也一樣! 
112. 引刀一快 2015-02-25 15:01:51
冇懲罰呢囬事,投資者係市場嘅老細,你只能講市場回報咗捉到市嘅人,講清楚,唔係睇對市,而係捉到市。
113. 流浪漢 2015-02-25 15:04:46

站得太久分岔口怎麼去走
我夠膽孤注一擲
完全沒有顫抖

愛你那段時侯
簡簡單單經已足夠
到任何東西應有盡有
誰還留力舐傷口

人生太短出手要更大
旁觀者不需理解
贏得風光豪得精彩
自己偏偏感覺失敗

自尊心都可以出賣
忘記我也是無壞
連幸福都輸掉醉在長街
依然是我最大

奇跡太小這心癮更大
受傷都不需慰解
誰手可得全個世界
自己的一生卻失敗

自尊心都可以出賣
忘記我也是無壞
連幸福都輸掉醉在長街
依然是我最大

連夢想灑一地再任人踩
依然笑得爽

114. 引刀一快 2015-02-25 15:12:36
To 110樓 OscarLam兄

講真,我到今日都未覺得過湯生真係睇淡,我覺得湯生呢排嘅動作,有D似以前食pizza hut嘅自助沙律。


115. 收藏佬心態 2015-02-25 15:38:19

珍港兄分析到家, 早期買樓那批收租佬, 成本低, 租金越收越多(當然樓宇都有折舊), 好似酒咁, 越飲越醇, 越來越和味, 當古董咁收藏, 越來越好價值, 又可養老又可升值! 點止收租佬咁簡單, 做埋收藏家(佬)!

陶冬&上海謝博士說香港樓價跌一半, 唔好仲係當古董一樣, 搶著收藏,價值越來越高,  陶冬後來又說不過樓價調整到一定程度, 自然有佢的存在價值, 點解?

因為香港法治的基礎, 司法制度健全, 好的醫療系統, 很多人很想買樓在香港居住, 陶冬媽媽在國內睇醫生, 冇病都睇到有病, 都係香港醫生有醫德(梗係啦! 香港醫生人工高^_^)

116. 2011年開始 2015-02-25 16:03:41
回珍惜香港兄,我就是從2011年開始長揸物業只買不賣的,哈哈!
117. Sino Tom 2015-02-25 16:33:58
回:珍惜香港
大寶根本一直未參透其計算回報率的方法的利弊,一味用我鐘意唔好理我來拒絕學習。
而你卻悟到不計回報率的玄機,因你在乎的係有足夠現金流去支持生活,而並非想發達。你很清楚自己的理財目標,我心感欣賞。

118. Sino Tom 2015-02-25 16:46:52
回:珍惜
但若你是借$買樓的收租老,就不可不留意回報率了,因將來的利息及租金的變化會影響你的現金流。
其實,論點正確與否並不與年齡及學歷有肯定的關係。我學歷不高,但我很高興去學野。有些事情,晚輩(或學歷低)可能比長輩(或學歷高)理解得更多,因晚輩用了很大心機去學習呢!
119. Sino Tom 2015-02-25 16:53:18
回:珍惜
不要再用我識得比你多,你講野唔清楚為理由,批評我了。

120. 亮劍 2015-02-25 18:46:43
Tom C 弟……
我同珍惜香港食過好多次飯,依我觀察佢係一名好保守的長線投資者。
其實不單止珍惜香港兄,喺呢度有留言而我又同佢食過飯嘅,他/她們的投資取態,都是保守型。
如果你翻睇湯博士的文章,同埋那班成日答嘴的回應,你就知我們的投資取向,是揾時間做朋友,以長線為主,嚴控注碼槓桿,注重現金流及風險水平……

請記住:「長線投資能獲其利,係比拼資料搜集、數據分析、原始資本多寡、資金成本、工具運用技巧及投資常識,盡量使用複式增長,而並不是在踫運氣!」
而湯文亮就是箇中高手。
121. Sino Tom 2015-02-25 20:12:50
回:珍惜
剛剛透過連結看你過去的分享,發現你擁有良好的投資心態,投資目標合理且清晰,心悅誠服!
122. 珍惜香港 2015-02-25 20:53:29
珍惜香港TO:Sino Tom

嘩!乜開口晚輩,埋口長輩?都話,我仲好後生咯!

其實,學歷有幾高,唔喺最重要。我覆你,唔喺用學歷,而喺用經歷。每個人都有自己嘅經歷,而每當我地用三言兩語,總結一啲生活、態度、投資嘅經歷果陣,短短三言兩語嘅背後,就喺一件件可歌可泣嘅故事。

我响上面話,市場,喺由一大堆參與者組成,市場參與者,喺人,唔喺數字。記得我曾經响呢度,POST 過一幅花園街景,仲將佢擺咗响自己個專頁封面度,果個就正正喺香港嘅縮影,市場嘅縮影。好多所謂學者,對市場作出預測,一唔兌現,就批判羊群麻木、迷信,但原來,羊群先至喺影響市場嘅前線參與者,而唔喺自己果一套理論。

如果我地對羊群,冇果份憐憫、果份體諒、果份支持、果份尊敬,單憑一套學術理論,一堆歷史憑證,一個批判態度,喺唔會睇得穿市場真相嘅。

關於閣下 118/F 嘅問題,我會引用自己一篇舊文覆你。我寫緊呢篇回應果陣,仲未睇到你 121/F 嘅回覆;咁果篇舊嘢,你應該已經睇咗。

篇舊文講嘅,唔只喺我一個個案,大部份可以維持到今時今日嘅收租佬,就算同我唔一樣,都喺好接近。所以,我地嘅心態,就代表咗租務市場嘅現實。而點解個樓市咁硬,其中一個關鍵因素,就正正喺基於呢個市場現實。
123. 引刀一快 2015-02-26 05:38:20
係基于升市心態,如果樓市逐年遞减6%,好多人都唔制。
124. How To Calculate ROI For Real Estate Investments 2015-02-26 08:40:17
125. 大寶二寶 2015-02-26 09:28:53
回124 有心人

多謝提供租金收入回報率計算方法,同我講嘅一樣。Annual Rental Income ÷ Cost of Investment . Cost of Investment 就係當初真金白銀攞錢出來嘅數字。

果真夏蟲不可語冰,還說他人井底蛙,吾識答又搬籠門,改變求學心態應該係自己才对。
126. 麗娜 2015-02-26 10:39:37
To Sino Tom:
佩服你有勇氣和這裡的前輩理性討論,小妹(我都話我唔會認老個咯)衷心鼓勵你繼續積極發言,不錯!其實就算如何計算回報率都好,只是不同的參考數字,資深投資者做投資決定,絕不是只靠一個數字的。
珍惜香港兄的留言,我一向都很喜歡看!這裡的前輩全都不是等閒的,謝謝各位前輩有建設性的意見,給我每天很好的充實。
127. 請珍惜香港兄賜教 2015-02-26 11:09:01
睇返珍惜香港兄之舊文提到租金不及供款一半都照樣置業,
是否可以不理任何樓市週期,只要有能力供到樓就得呢?
128. 亮劍 2015-02-26 12:10:16
127 楼……
任何投資除了看回報之外,其實最主要係睇呢隻嘢有無升值潛力,隨時後者先係決定因素。
在 90 年代初,當時你同銀行申請按揭貸款,按息計 P 加,實際供款息率係 12~13 厘,但當時私楼的租金回報,只不過係 6~7 %,理論上你唔去租楼正儍仔。
以下是實際例子……

楼價……100 萬
按息…… 13厘
首期…… 一成
年期…… 15年
租金回報…… 7 %

兩年死约後租金當升兩成,那三年後業主的情況如下:
還剩…… 82 萬左右
利息…… 30 幾萬(佔供款8成以上)
收租…… 22.4 萬
税費…… 6~7萬

如果楼價唔升甚至反跌,咁業主真係疴 but 甩!!
但是若層樓升咗例如 4~5 成,咁租客可以用「合理價」租屋;而業主可享資產增值。



129. 運輸工人 2015-02-26 12:11:23
係博士的爆煲論引領下,昨天再沽出一個香港仔細價單位,本來今年策略係唔買唔賣,點知變成多賣少買.所以話市場真係千變萬化,一個人一編文章就改變咗市场形態,這個真的不能不佩服博士.
130. Sino Tom 2015-02-26 18:06:52
回:大寶
要悟到投資的奧妙,要明白cost是指機會成本,而非會計成本!
李生重建甲廈便是一例。蘇民峰買賣舖位的邏輯再是一例。
大寶,想想吧!
131. 運輸工人 2015-02-26 18:52:34
sino tom 兄:
我諗你真係唔明白收租佬心態,講機會成本留翻同D炒家講適合D。
132. 大寶二寶 2015-02-26 19:19:33
回130 Tom

師弟(稱呼你為師弟因為從你嘅回應同處事技巧,我想信我年紀比你大), 你又搬龍門!

我剩係問你坊間一般收租回報率点計你就搬龍門去清拆重建,依家又同我搬龍門講opportunity costs? 之前你同珍港兄講嘅嘢似乎顯示你始終吾問題所在,或只係口服心唔服。

師弟,我曾經講話投資嘅嘢係各施各法,边個方法你覺得啱自己就係最好嘅,係比机會大家下台,你唔明不突矣,還拙拙迫人。有心人己将一般計算方程式post 上來,證明我嘅講法,你如果仍然堅持自己計法係啱,硬要話其他方法唔啱。我冇說話好講。不過如果你一日都答唔到我74嘅問題,我都唔會再回應你。

共勉之,哈哈!
133. Sino Tom 2015-02-26 19:25:01
回:運輸工人
哈哈!我伯父在70年代以$40000買入一工廈物業,今天每年租金淨收入$100000。請問回報率是多少?以大寶的方法計回報率有何利弊?
考慮機會成本,就是考量將來,所有投資都是為了賺取將來收入,收租佬,食息佬都要考量將來收入的變化嘛!
134. Sino Tom 2015-02-26 19:28:21
回:大寶
想下我的説法,對你無蝕抵。
你真是有些投資心法無掌握到。
135. 大寶二寶 2015-02-26 19:41:18
唉……

樓市爭拗何時了,今篇特別多,
小樓昨夜又升温,舊價不堪回首月明中。
坊間熱錢應猶在,睇好未曾改。
上車能有幾多愁,恰似中原指數向上流!

唉……
136. 惜緣 2015-02-26 20:30:59
To Sino Tom兄

當在下代入兄台的角色度去睇上面各師兄師妹們的言論時,發覺佢地是理性、善意的;反而,當在下代入上面各師兄師妹們的角色度去睇兄台的言論時,卻感覺到有些拙拙逼人。或者兄台不認為是這樣的,其實,這就是問題所在。

同一件事情,不同的人有不同的看法是非常正常的,但是,如果一個人不給他人下台階的話,其實是不給下台階自己。
137. Sino Tom 2015-02-26 20:45:08
回:大寶
你都幾在乎樓價的升跌喎!
投資的心理質素麻麻地。
138. Sino Tom 2015-02-26 20:50:50
回:惜緣
我分析錯的話,我要認,要檢討,並且視別人的批評為提醒,警剔。
面子可以害人不淺。
139. Oscar Lam 2015-02-26 21:00:17
孖寶兄,

小弟真的很佩服你的耐性!其實,不管是實際成本、理論成本、真成本、假成本,能夠用低成本買到貨的就是好成本。算吧了,能明白的,你不說他也能明白,不明白的,你說再多他也不明白。

共勉之,哈哈哈!
140. 引刀一快 2015-02-26 21:00:20
Sino Tom兄

你考慮多兩樣嘢,就係升市收租佬心態同跌市收租佬心態,咁你地就一定可以溝通得好D。
141. 引刀一快 2015-02-26 21:04:54
Oscar Lam兄

大陸個大浪如果真係勘過嚟,唔係講玩,今日李生話冇咗自由行,恆指跌1000點,玩咩,跌5000點都唔止喇。
142. Sino Tom 2015-02-26 21:19:18
回:惜緣、大寶
你地同珍惜講的收租心態有明顯差別。
珍惜説自己是個長缐收租佬,我信服,值得學習!
做個理性的投資者,就要思想開放點,不要只懂互相恭維,我話你地麻木係有原因的。

143. Sino Tom 2015-02-26 21:21:40
回:Oscar
上面的話包括講比你聽的
144. 惜緣 2015-02-26 21:26:57
To Sino Tom兄

那是互相尊重,不是互相恭維。

做個理性的投資者的確重要,但做個理性的人更加重要。
145. 大寶二寶 2015-02-26 21:31:45
回眾師兄

算吧啦。我都放棄再同佢爭論。講嘢自我矛盾,前言不对後語,一時一樣,有幾多師兄師姊會明佢講咩?

我上黎呢度係想分享吓投資經驗,學習吓D知識,講吓笑、吹吓水、輕鬆吓。唔係黎參加辯論比賽,要有輸羸,攪到自己唔開心。

期待同眾師兄師姊繼續作理性交流。

共勉之,哈哈!
146. LYC 2015-02-26 21:39:55
買樓收租緊係好啦,穩陣每個月有錢袋!
我都係在其他投資產品奶過野,才發覺收租最實際,最好!有租客幫你供樓,還loan,好易有save一球!
147. Oscar Lam 2015-02-26 21:47:47
致141樓刀兄,

時代巨輪浩浩蕩蕩,沒有人能夠剎停它。自由行只會優化,而不會停止。

只要我們做好準備,預準充足的現金,哪怕巨浪來,我們一樣穩坐釣魚船!
148. Oscar Lam 2015-02-26 21:52:49
回145孖寶兄,

師兄所言甚是!

共勉之,哈哈哈!
149. 李嘉誠信老外 2015-02-26 23:11:56
外國經濟報告話自由行佔香港經濟4%,24800*0.04, 剛剛就係1000點,李嘉誠果然信老外多過信CY。
咁既年紀數口同心算都咁勁,真係難得!
我估李生對樓市數據掌握一定比自由行深入,如果佢都叫人上車,咁有能力(包括屋企)既人,真係要快手。
150. 引刀一快 2015-02-27 00:48:14
Oscar Lam兄

你今次完全冇理解我嘅含意,我意思係,如果冇咗自由行,連帶關係,香港同大陸會出現好多好多問題及衝擊,股市點會僅僅跌一千點?李生今次講嘢大部份都言不由衷呀!
151. 同不同 2015-02-27 01:21:29
今天真熱鬧,不亦樂乎。哈哈哈。長知識了。換位思考。
152. To Sino Tom 2015-02-27 02:46:21
非常同意幾時都係租樓好過買樓,如果唔係我03,04年買過幾YOHO邊個供呀! 供樓是租客的責任, 租樓日日賺!
153. Oscar Lam 2015-02-27 07:43:54
回150刀兄,

小弟當然明白刀兄的意思。現在香港政府正在評估收緊自由行,個人估計應收緊或取消一簽多行,這對水客有影響,但不會影響真正旅客。

小弟同意如果全部取消自由行,這對中國沒有影響,但對香港的經濟、樓市會有致命的打擊。李先生是在警告香港政府不要胡來。我用時代的巨輪來比喻自由行,意思是這個政策不會逆轉,只會優化。小弟說的不清楚,請見諒。
154. 引刀一快 2015-02-27 09:29:44
Oscar Lam兄

如果完全取消自由行,其實對大陸都有一定嘅影響,主要係和諧問題,如果一下停止自由行,好多地方嘅人都會覺得有嚴重國民等級分歧,近年大陸一直有計劃處理戶籍問題,其中一個目的係消茸呢様嘢,第二個就係食品安全,依傢有米果班仲有個選擇去買嘢食,雖然呢個選擇只係心理上嘅慰籍,不過就幫輕大陸唔少。
155. 亮劍 2015-02-27 10:11:33
今年農曆新年,我同家人去泰國差電,根據那裡的導遊告知,大陸客今年來泰消費創新高,而我亦親眼見泰國嘅大型購物商場,真的人頭湧湧,充斥大量國內同胞瘋狂購物!
寄語香港人:「此地不留人、自有留人處,幸福不是必然的」!
156. Oscar Lam 2015-02-27 11:07:20
回154刀兄,

你提出了一些經濟以外的事情,這個我倒沒有想到。
157. 自由行 2015-02-27 11:22:29
當年大陸開放自由行,股市應該不止漲1000點吧?取消自由行後影響的不會只有零售,還有旅遊,還有貨運。。等等連鎖的效應。。1000點應該是“至少”1000點才對。近幾個月,大陸人在香港的遭遇,在電視上播了很多次, 我想對香港的經濟一定會有影響的, 阿爺應該是準備要出手教訓任性的小朋友了。。大家要小心經濟會走下坡。樓市會不會跌, 那是另外一回事, 但經濟一定會受影響。
158. 末路狂歡 2015-02-27 11:32:44
「中國殭屍工廠的虛假繁榮」 《金融時報》

「殭屍工廠」是應死但沒完全死掉的工廠,在中國四處可見。《金融時報》訪問一間位於山西的鋼廠,經過多年虧損,最近工廠終於獲准破產。記者見到鎮上只剩下老人和小孩,情景悽涼。這些工廠曾輝煌過,養活全鎮的成年人,地方政府引以為榮,可是這些工廠競爭力不濟,市場稍為逆轉,惡性競爭導致產品價格崩潰,工廠陷入困境。這些工廠欠缺能力轉型,兵敗如山倒。然而,這些應死的工廠不會輕易死去,因為地方政府不批准。

地方政府不讓工廠破產,目的是維持繁榮景象,工廠一旦破產,失業率上升,經濟數據變壞,官員政績蒙污。殭屍工廠的假象不是工廠自編自導自演,而是一齣由多個單位策劃和演出的群戲,由地方政府帶頭監製。工廠虧損,留下一個大洞,最後需找人「填氹」,負責救工廠的單位是地方銀行。明知是「填氹」,銀行也要借,因為這是關乎整個地方的命運,銀行不可獨善身。

中國殭屍工廠是一個政治,而非經濟問題,外國經濟學家不會明白中國式供求,沒有人需要的東西,也不斷有工廠製造。

159. 珍惜香港 2015-02-27 11:44:01
珍惜香港TO:127/F

閣下冇署名,本來唔想回覆,不過講開又講,就講多少少。

我篇舊文提到果種先苦後甜嘅退休心態,其實正正就喺我地上一代中國人,特別喺香港人,對待物業嘅傳統心態。前人對土地、房屋,喺有一份特別嘅感情,佢地認為,冇嘢比土地、房屋,更實在,更保值。基於呢個傳統,佢地就算冇乜學識,甚至喺文盲,都會响自己嘅能力範圍之內,不斷購入物業收租。

所以我話,一講到收租,就即刻要變身成一個六十幾歲嘅文盲啦!

不過,你可能會認為,依家時代已經唔同哂,咁嘅話,我就會問你一個問題:今時今日,香港嘅銀行體系裡面,最有效、最普遍同最認受嘅融資抵押品喺乜嘢?答案,咪又喺物業!

我地買樓收租嘅原意,從來都只喺當儲錢,喺保值,為退休鋪路,冇諗過要發達。所以你問喺唔喺只要有能力供到樓就得,答案喺肯定嘅。至於你問喺唔喺可以唔理任何樓市週期,我只能夠話,你所講嘅週期,唔喺定律,只喺一個「如果」。我好多篇舊文都有談過如果呢個 TOPIC,既然只喺「如果」,我地呢班長線收租佬,喺唔會關心嘅。

引刀兄話,呢個喺基於升市心態啫,如果樓市逐年遞减 6%,好多人都唔制啦;又話,要考慮升市收租佬心態,同跌市收租佬心態呢兩樣嘢喎!如果你問我,個市要跌幾多啲收租佬先至肯賣,咁又喺一個「如果」嘅問題,我真喺唔識答你。又或者可以再提下已經講過 N 次嘅親身經歷,我開始投資物業果陣,喺樓市高峰期,跟住經歷金融風暴,然後再嚟一個沙士,個市喺咁跌,仲搞到負資產,其間,我只有入貨,半間物業都冇沽過,呢個經歷,唔知算唔算有代表性?

一個具炒樓心態嘅人,喺會好著意個樓價,所以升市對佢地沽貨嘅推動力,同跌市對佢地沽貨嘅推動力,其實都喺一樣,呢種心態,就好似炒股票咁。反之,我地呢班冇炒樓心態嘅傳統收租佬,既然唔會因為樓價飆升,就貪心賣樓賺錢,咁更加唔會因為樓價跌,就貿貿然殺咗隻雞。我唔可以好武斷咁話,一定唔會,但要我地沽貨,阻力喺好大,只會喺基於好非一般之中嘅非一般嘢。

由金融海嘯到依家咁多年,個市喺咁升,具炒樓心態嘅人,好多都忍唔到手,已經沽咗貨,而政策又喺咁阻止啲新嘅收租佬入行。所以點解我响上面話,大部份可以維持到今時今日嘅收租佬,就算同我唔一樣,都喺好接近。呢個就喺我話,依家個樓市咁「硬」,嘅其中一個關鍵因素。
160. 打工仔 Andy 2015-02-27 12:03:43

To 159 珍惜香港兄,

完全同意!

 

161. 元朗仔 2015-02-27 12:13:19
To 127樓,我03,04年都借九成買左4層yoho ,我都冇睇樓市周期,求其租客幫我供完層樓等退休算了
162. Oscar Lam 2015-02-27 12:24:24
致159珍港兄,

看到珍港兄寫樓市,小弟也過來趁熱鬧。珍港兄不著意樓價,只入貨、不沽貨的心態確實代表了許多物業投資者的行為。

小弟也是一名物業長期投資者,投資的物業起碼三、五年以後才會出售。很慚愧,小弟非常著意樓價的變化,並積極奉行博士的蓬三退一的投資策略,旺市時,以高價出售手上不太優質的物業,低潮時,以低價購入優質物業,因此,基本上每年都會有買賣。小弟時刻在優化自己的投資組合,因為我想,如果不出貨,哪有錢入貨呢?
163. 元朗仔 2015-02-27 12:42:08
現時入市,值搏空間不大,美國一加息,供款將大增,而且樓價已較我買入時升了近七倍,現時買入好大可能變負資產,都係租樓最穩陣,租樓日日賺
165. 大寶二寶 2015-02-27 13:21:15
回162 Oscar 兄

你唔介意要比DSD 咩?
166. 運輸工人 2015-02-27 13:24:50
情況就好似我朋友個媽咪咁,佢今年八十有三,真係文盲,但係佢三十幾年前開始買005,有入無出,平又買,貴又買,從來未賺過一分錢(隨咗派息)好多人都話佢蠢,唔識投資,唔識計回報,唔識計機會成本,但係幾年前開始佢個仔話佢媽咪久唔久就收到信叫佢出席股東大會……
167. 大寶二寶 2015-02-27 13:55:08
難得仲有師兄講呢個話題,我又再睇呀TOM 嘅留言,發覺佢混淆咗以下兩樣嘢:

1. 用有心人的例子,年收6,000 租金,買入價10,000 租金回報率 ROI 60%。假設risk free 債券年息3%,咁扣埋opportunity cost 佢嘅 租金Real ROI 就係57%。

2. 假設物业市值已升至50,000 如果佢唔賣繼續放租、佢嘅 opportunity costs 就係少袋嘅 40,000 加將呢 40,000 投資係其他地方嘅回報或拆除重建後嘅價值。為簡化計算,以上唔計通漲因素。

我由始至终都係講緊1, Tom一時講1, 一時講2,一時講1加2。都唔明佢講咩。

賣唔賣或者重建 opportunity costs 只係其中一個考慮因數,仲要睇佢係咪一個risk taker or adverser 同 expected return of the new investment against the present investment.

運輸工人兄,希望你明我講咩。

共勉之,哈哈!


169. Oscar Lam 2015-02-27 14:50:05
回165樓孖寶兄,

蓬三退一的精髓在於在樓市低潮時購入優質物業。8.5%的DSD我已打入成本,這個成本相對於日後出售物業所得的利潤是小數,我不太介意。

以個人愚見,目前是蓬三退一的出貨期,特別是細價樓。
170. 大寶二寶 2015-02-27 15:00:22
回運輸兄

依家先知大家庭嘅好處!哈哈哈哈……
171. 引刀一快 2015-02-27 15:37:23
珍惜香港兄


引刀兄話,呢個喺基於升市心態啫,如果樓市逐年遞减 6%,好多人都唔制啦;又話,要考慮升市收租佬心態,同跌市收租佬心態呢兩樣嘢喎!如果你問我,個市要跌幾多啲收租佬先至肯賣樓,咁又喺一個「如果」嘅問題,我真喺唔識答你。又或者可以再提下已經講過 N 次嘅親身經歷,我開始投資物業果陣,喺樓市高峰期,跟住經歷金融風暴,然後再嚟一個沙士,個市喺咁跌,仲搞到負資產,其間,我只有入貨,半間物業都冇沽過,呢個經歷,唔知算唔算有代表性?”

我講緊呢個唔係如果咁簡單,係處境問題,你咁多年一直唔出貨,係珍港兄個人處理方式,如果你可以影響到其他人全部都同你一樣嘅做法,咁樓市係好難跌嘅,亦即係跌市根本唔發生喇,係咪?再講,負資産唔使填氹仲有錢入貨,估計亦係珍港兄妙技,希望分享分享。至于代表性,呢個詞我有保留,你係高位出唔到、低位繼續入,即係溝貨,難道你明知可能會資不觝債你都唔出?除非間物業好有紀念價值有特殊意義啫。

另外,“如果你問我,個市要跌幾多啲收租佬先至肯賣樓,

我絕對唔會咁問你,唔係個市要跌幾多收租佬先肯賣樓,如果已經跌咗67成,仲分分鐘入貨添,好似你咁,係咪?賣樓係收租佬對應市場情況嘅决定,每個人心裏有盤數,有人趁未跌得多快手出貨,有人跌到怕跌到失信心先賣,大多數人都覺得賣有著數嘅話,就會成爲市況。
172. 引刀一快 2015-02-27 15:45:35
To 167樓 大寶二寶兄

如果你要用買入價計算絕對回報率的話,加入通漲率去計算會比較準確。
173. 大寶二寶 2015-02-27 15:56:42
回刀兄

对。不過如果用埋 discounting cash flow, 驚更加難明。
174. 引刀一快 2015-02-27 17:46:31
大寶兄

你地都知引刀係街市仔,你咪揾英文大我喇,discounting cash flow睇唔明呀............
175. 大寶二寶 2015-02-27 18:57:58
回刀兄

咪玩小弟啦! 我習慣用會計英文詞語,如果要翻譯返中文可叫“現金流折讓法“。

不過我攪錯咗一樣嘢,呢個方法係將未來現金流除以每年通漲率折算返現在價值。而相反喺今年之前嘅數字乘以每年嘅通漲率就得喇。

多謝提醒。

共勉之,哈哈!
176. 珍惜香港 2015-02-27 21:06:44
珍惜香港TO:171/F 引刀一快兄

閣下喺唔喺唔太了解當時嘅環境?我第一次响度分享果段經歷嘅時候,我話,唔好奇怪,負資產但喺有 CASH,一啲都唔出奇,當時好多人都喺咁。呢個喺親身經歷,果陣帶住口罩去睇樓,見到好多賣家,全部都喺咁,唔通佢地個個都有妙技

當然,有人失業,亦有人生意失敗,但唔喺全部人都咁唔掂架!我曾經話過,果啲悲慘故事,都只喺响報紙見到,反而自己遇過嘅賣家,個個實力都唔嘢少。果陣我都唔明白點解,但事後諗番轉頭,咦?又喺噃!你冇 CASH 抬俾銀行,點賣樓?真喺唔掂果啲,早就變哂銀主盤啦!仲點會俾你見得到?

再講,邊個話負資産就要填氹?你唔賣樓,使乜填氹?除咗好個別嘅銀行之外(喺邊間就唔講啦),你準時供樓,喺唔會俾人 CALL LOAN 嘅。記得我之前分享過一段疑似 CALL LOAN 經歷,即喺後嚟俾自醉兄話我用非常規手段果單嘢呢,都唔算喺真正嘅 CALL LOAN 啦。不過,我果次仲未透露最後有冇接受銀行嘅 OFFER 噃,咁今日,不如就開估啦!

答案,喺冇!即喺繼續供囉!

吓?乜咁著數都唔接受?點解?當然唔喺因為冇 CASH,但唔好要我再畫埋出腸啦!

至於閣下認為,我呢種心態同做法,只喺我嘅個別情況,咁我上面話,大部份可以維持到今時今日嘅收租佬,就算同我唔一樣,都喺好接近,你應該唔會同意。呢樣嘢,我又真喺好難响數字上證實到俾你睇嘅;159/F 嘅解釋,喺嚟自實戰嘅體會,其實已經講得好清楚。

總之,好多嘢,理論上喺咁計啫,實戰上,好多時都喺另一回事!
177. Sino Tom 2015-02-27 22:11:04
回:大寶
以下的回覆係好野:
1)計算回報率時要將所用的回報率、無風利率、或折現率化作同一時期,例如全部化作年率計算。
2)昨天的$1,與今天或明天$1有着不同價值,不應直接將他們相加或相減
3)今日唔賣樓的機會成本,是放棄套現資金,運用在其他地方所帶來的收入。
我之前講的野,用心學習的人一定會明白。哈哈大笑
178. 大寶二寶 2015-02-27 23:02:24
回 Tom

你率之明我講咩。期待師弟繼續發言,理性討論。

共勉之,哈哈!
179. 引刀一快 2015-02-28 09:20:50
珍港兄

點講你果次都係溝貨啫,我話你出貨慢咗亦冇講錯吖。到負資産嘅時侯,已經過晒出貨時機啦,頂硬上繼續供係大部份人嘅選擇。
有錢溝貨唔出奇,就係唔知你件新貨係咪fullpay啫,如果銀行唔CALL LOAN仲俾你做第二單按揭 ,咁係咪妙技?
180. 珍惜香港 2015-02-28 16:47:38
珍惜香港TO:179/F 引刀一快

引刀兄,點解我成日話,主宰命運嘅,喺人,唔喺數字

如果只喺單睇數字表面,你話我沙士果陣溝貨,喺無可厚非嘅。但坦白講,我投資物業,由 DAY ONE 開始,都只喺為咗長線收租,為退休鋪路自己嘅能力,喺首要,個市嘅高低,只喺次要。每當有能力,我就會買;到買果陣,至去尋覓市場上最抵嘅貨,而最抵,又唔一定喺最平喎。對於已經買入咗嘅物業,我又從來唔會著意自己買貴咗,定喺買平咗。

所以,我唔會用溝貨、撈底,嚟形容我當時嘅行為,因為我根本就冇咁諗過。當然,你可以話,數字上咪一樣!有乜分別?咁我可以答你,分別喺好大!你錯估咗我呢個市場參與者嘅心態,自然就冇可能預測得到,將來面對市場變化果陣,我呢個市場參與者,會以乜嘢行為去應變啦。就正如你認為,我只喺出貨慢咗,但事實上,我根本就冇諗過要出貨。

同樣地,好多所謂嘅學者,錯估市場,就喺因為佢地只會睇到數字嘅表面,波浪嘅表面,憑一廂情願嘅邏輯,就去判定市場參與者嘅心態。而每當有人提出,有市場參與者,同佢地嘅思維邏輯有別果陣,佢地就會話,呢啲,只喺個別情況啫!

好多人,窮一生之力,去研究價錢呢樣嘢;目的,就喺想要摸頂、撈底。但有幾多人,真喺睇得咁準?所以,我响 176/F 問你,喺唔喺唔太了解當時嘅環境?果陣買樓,人地點只喺當你傻仔咁簡單,佢地認為,你簡直就等同於自殺!由身邊嘅朋友,以致喺至親中嘅至親,個個苦口婆心,好言相勸,甚至極力阻止,你作出呢個咁愚蠢嘅自殺決定。好彩佢地冇以死相諫啫,咁嘅話呢,我就真喺唔會買啦,冇法啦,人命關天嘛!

响果種環境下,仲會入貨嘅人,唔喺好似我呢啲咁嘅傳統收租佬,就喺大師級嘅投機者,咁你話,邊個喺主流?如果你話喺後者,我就真喺冇嘢好講。但要注意嘅喺,大師級投機者,都喺投機者,而所有投機者,都有一個特性,就喺好著意個價嘅起跌。沙士之後,經歷金融海嘯,跟住個市就喺咁升,你話邊個沽貨嘅機會大啲?而政策關係,沽咗又買唔番噃。至於你話當時頂硬上繼續供果班,講到佢地咁慘,之後大把機會甩身,唔知又剩番幾多?咁你話,時至今日,市場嘅主流持貨者,喺好似我呢啲咁嘅傳統收租佬,喺大師級投機者,定喺果陣好慘頂硬上果啲?如果仲咁堅持,認為喺後兩者嘅話,咁我就惟有扯白旗,真喺冇嘢好講啦!

至於你問,銀行點會唔 CALL LOAN,仲俾你做第二單按揭?睇嚟,閣下似乎真喺唔太了解當時嘅環境。果陣嘅按揭監管制度,邊有依家咁緊,又冇信貸資料庫,入到銀行搞按揭,見到張 FORM 有申報手持物業資產果項,個職員就會同你講,呢項喺 SKIP 得,講真,佢喺驚死你會填,你填咗,仲會碎咗佢要你填過添!果陣啲風險嘢,真喺要食自己,唔喺靠人地管架!你做 N 個按揭,只喺常識啫,算乜妙技

所以,點解我又成日話,今時,唔同往日啦!依家唔再喺一張臨約就可以攞嚟炒嘅年代,仲用舊嘅思維去諗嘢,已經不合時宜。好多學者,搬哂啲歷史數字出嚟,將今日個樓市,同 97 果陣比,又講埋哂啲週期論。今時今日,無論响環球經濟、本地政策,而更重要嘅喺,主流市場參與者嘅實力同心態各方面,都經歷咗好徹底嘅改變,以致所謂嘅經濟週期,可能比以前更長,波幅更窄,甚至可能已經冇咗週期

當年,我喺一個走在前線嘅市場參與者,而今日,雖然我已經唔再响前線,但仍然喺一個市場參與者。而我睇市場,喺以人嘅心態為先,而果啲數字嘢,只喺參考一下啫,點解?

因為,主宰命運嘅,喺人,唔喺數字囉!
181. 元朗仔 2015-02-28 19:09:54
182. 打工仔 Andy 2015-02-28 21:48:28
珍惜香港兄

寫得好! 
183. 打工仔 Andy 2015-02-28 23:14:38
引刀兄

講真果句, 我買入第一件收租物業時, 我會睇樓價, 因為要做一變二, 二變四, 四變八! 當我入齊貨時, 我只會計算物業的租金回報多過睇樓價! 因為我的想法跟珍惜兄一樣, 是用來退休的! 

時代已經改變, 仲用97時的思維行事, 就.......! 


184. 引刀一快 2015-02-28 23:21:42
珍港兄
如果係大陆人会送你一个字“扯”
我就送你四个字”扯王之王“
185. 引刀一快 2015-02-28 23:24:27
同珍港兄玩文字游戏,胜过捉围棋!
186. 引刀一快 2015-02-28 23:30:45
打工仔兄


坐紧大巴番广州,难打字,夜d陪珍港兄论论,你做观众喇,哈哈

187. 打工仔 Andy 2015-02-28 23:41:31
引刀兄

你坐車返廣州, 明天上深圳再坐朋友車上清遠! 
188. 引刀一快 2015-03-01 02:18:13
打工仔兄

清遠大把好嘢食,仲有溫泉,好好咁歎下喇!
189. 引刀一快 2015-03-01 10:29:29
珍惜香港TO:179/F 引刀一快

引刀兄,點解我成日話,主宰命運嘅,喺人,唔喺數字主宰命運嘅係主

如果只喺單睇數字表面,你話我沙士果陣溝貨,喺無可厚非嘅。但坦白講,我投資物業,由 DAY ONE 開始,都只喺為咗長線收租,為退休鋪路自己嘅能力,喺首要,個市嘅高低,只喺次要。每當有能力,我就會買;到買果陣,至去尋覓市場上最抵嘅貨,(問題喺呢度,最抵買嘅貨一樣會變負資産,係咪?)而最抵,又唔一定喺最平喎。對於已經買入咗嘅物業,我又從來唔會著意自己買貴咗,定喺買平咗。

所以,我唔會用溝貨、撈底,嚟形容我當時嘅行為,因為我根本就冇咁諗過。當然,你可以話,數字上咪一樣!有乜分別?(唔係數字上一樣,而係意義上等同,係呢個動作就叫溝貨,無論係證卷、物業,甚至係買菜,都合用,喺第一檔菜買貴咗一倍,發現第二檔居然半價,咪再買D摻落去,最多放雪櫃,唔駛俾事頭話買貴咗咁多。)咁我可以答你,分別喺好大!你錯估咗我呢個市場參與者嘅心態,自然就冇可能預測得到,將來面對市場變化果陣,我呢個市場參與者,會以乜嘢行為去應變啦。就正如你認為,我只喺出貨慢咗,但事實上,我根本就冇諗過要出貨。(如果明知會變負資産嘅貨,你都唔出,係唔合邏輯嘅,會出現負資産嘅情况,就係之前嘅判斷錯,預期負資産出現嘅時候,根本唔存在“賣咗買唔番”嘅情况,變成負資産之前冇賣出,一定係出手慢,除非係有特殊意義嘅物業,不在討論範圍內。)

同樣地,好多所謂嘅學者,錯估市場,就喺因為佢地只會睇到數字嘅表面,波浪嘅表面,憑一廂情願嘅邏輯,就去判定市場參與者嘅心態。而每當有人提出,有市場參與者,同佢地嘅思維邏輯有別果陣,佢地就會話,呢啲,只喺個別情況啫!(發生負資産點會唔係判斷錯誤呢?無論係買家定銀行,都判斷錯誤。你唔係明知負資産都照買卦?銀行亦唔會明知負資産都照做按揭,兩者都係受市況變化所累。)

好多人,窮一生之力,去研究價錢呢樣嘢;目的,就喺想要摸頂、撈底。但有幾多人,真喺睇得咁準?所以,我响 176/F 問你,喺唔喺唔太了解當時嘅環境?果陣買樓,人地點只喺當你傻仔咁簡單,佢地認為,你簡直就等同於自殺(你講緊嘅97頂,定係之後幾年先?)由身邊嘅朋友,以致喺至親中嘅至親,個個苦口婆心,好言相勸,甚至極力阻止,你作出呢個咁愚蠢嘅自殺決定。好彩佢地冇以死相諫啫,咁嘅話呢,我就真喺唔會買啦,冇法啦,人命關天嘛!

响果種環境下,仲會入貨嘅人,(你講緊嘅97頂,定係之後幾年先?)唔喺好似我呢啲咁嘅傳統收租佬,就喺大師級嘅投機者,咁你話,邊個喺主流?如果你話喺後者,我就真喺冇嘢好講。但要注意嘅喺,大師級投機者,都喺投機者,而所有投機者,都有一個特性,就喺好著意個價嘅起跌。沙士之後,經歷金融海嘯,跟住個市就喺咁升,你話邊個沽貨嘅機會大啲?而政策關係,沽咗又買唔番噃。至於你話當時頂硬上繼續供果班,講到佢地咁慘,之後大把機會甩身,(甩身唔止係經濟上嘅原因,好多係出于甩身情意結,大佬,佢地望咗十幾年喇!)唔知又剩番幾多?咁你話,時至今日,市場嘅主流持貨者,喺好似我呢啲咁嘅傳統收租佬,喺大師級投機者,定喺果陣好慘頂硬上果啲?如果仲咁堅持,認為喺後兩者嘅話,咁我就惟有扯白旗,真喺冇嘢好講啦!

至於你問,銀行點會唔 CALL LOAN,仲俾你做第二單按揭?睇嚟,閣下似乎真喺唔太了解當時嘅環境。果陣嘅按揭監管制度,邊有依家咁緊,又冇信貸資料庫,入到銀行搞按揭,見到張 FORM 有申報手持物業資產果項,個職員就會同你講,呢項喺 SKIP 得,講真,佢喺驚死你會填,你填咗,仲會碎咗佢要你填過添!果陣啲風險嘢,真喺要食自己,唔喺靠人地管架!你做 N 個按揭,只喺常識啫,算乜妙技(你都知道會有有樓冇人買、望人買嘅時候,咁就好喇。)

所以,點解我又成日話,今時,唔同往日啦!依家唔再喺一張臨約就可以攞嚟炒嘅年代,仲用舊嘅思維去諗嘢,已經不合時宜。好多學者,搬哂啲歷史數字出嚟,將今日個樓市,同 97 果陣比,又講埋哂啲週期論。今時今日,無論响環球經濟、本地政策,而更重要嘅喺,主流市場參與者嘅實力同心態各方面,都經歷咗好徹底嘅改變,以致所謂嘅經濟週期,可能比以前更長,波幅更窄,甚至可能已經冇咗週期(呢種思想係源于樓市走向多次打破大部份人嘅判斷,暫時固化咗心理樓價,呢一波會比97金融風暴來得更猛,呢度嘅所謂"專業分析“,全部都係側埋一邊嘅,你估我唔識做數據分析咩,我懶搵數據所以我就分析人地攞岀嚟嘅數據,只揀啱心水嘅數據,去頭尾,做盤數岀嚟影響其他人判斷,係好多人日日攞嚟食飯嘅技藝,我喺大陸咁耐係睇到厭,成日話貢橙檔呃人,實質呢D嘢喺香港一樣遍地開花。)

當年,我喺一個走在前線嘅市場參與者,而今日,雖然我已經唔再响前線,但仍然喺一個市場參與者。而我睇市場,喺以人嘅心態為先,而果啲數字嘢,只喺參考一下啫,點解?

因為,主宰命運嘅,喺人,唔喺數字囉! (珍港兄,D勵志嘢的確好多人啱聽,引刀不在此列。)
190. Sino Tom 2015-03-01 16:35:28
回:珍惜
我很欣賞你的理財哲學,不理價高價低,只著重現金流入以支持生活所需,很踏實的想法。
但在現實中,很多人在意價格的變化,尤其利用槓干的人,會較大貪或較容易唔輸得,看昨天不少人趁政府調低按揭成數前趕快買樓就得知,所以人性的貪婪與恐懼導致了周期。
今天雖然不少業主持貨信念強,但樓價下跌可由一手樓帶動,發展商看到未來供應不斷累積,而本地經濟又轉弱時,便不得不減價,到時二手跌價便不可幸免。
191. 珍惜香港 2015-03-02 03:13:39
珍惜香港

TO:190/F Sino Tom

就如首富成日講,買樓自住,只要量力而為,幾時都喺 OK 嘅。至於買樓投資,以傳統收租佬模式喺最好,不過依家先至新入行做收租佬嘅話,就真喺唔太啱環境啦!

我地嘅模式,响市場裡面喺好普遍,但由於好低調,就往往被人忽略咗。至於投機者,因為响市場上比較活躍,而大眾又鍾意注意埋啲刺激嘢,咁就算佢地唔喺市場嘅主流,都會被誤認為喺。基礎上,香港行低稅率,傳統收租佬模式就自然生成,加上過往十年經濟環境同政策嘅改變,好多投機者已經被淘汰,又或者被迫轉營至我地呢種模式。而呢種模式,久而久之,就會衍生出惰性,適應咗之後,喺好難會番到轉頭嘅。所以話,時至今日,我地喺主流,呢個講法,唔喺斷估。

至於你提到槓桿,呢樣嘢,我投資方面,其實攞得好盡。不過,我行使槓桿嘅原則,就喺一定唔可以投機,即喺話,要放响以現金流為主導,而價格死牛不變嘅投資目標度。

TO:189/F 引刀一快兄

閣下又嚟呢套。

我從來留言都喺有感而發,為分享、為交流。我寫嘢嘅時空好有限,所以唔鍾意同人鬥咀;人地要玩,我只會當佢透明。如果你唔喺引刀兄嘅話,我真喺唔會再睬你。

我諗,我可以直接回答你嘅,應該喺你响中間問咗兩次果條問題,答案當然喺沙士果陣啦,點會喺 97 頂呀?你就算唔响香港住,都喺香港人嚟架?你咁都要問,其他嘢我真喺唔識點答你。

你果啲鬥咀嘢,我唔覆啦!我只能夠話,如果閣下唔肯放低用一個投機嘅心態,去睇呢個市場,同裡面嘅參與者嘅話,咁你就冇可能了解依家個樓市發生緊乜事。你自己投機,唔等於我同你一樣咁投機,所以你話果啲乜嘢負資產、乜嘢判斷錯,對我嚟講,喺冇意義。我本來就冇去關心,冇去判斷,又何來判斷錯?你唔肯相信,呢個世界,竟然會有只求收租,但唔關心樓價升跌嘅物業投資者,喺你自己嘅事,唔等於呢種人唔存在。而我話你知,我就喺呢種人,唔止喺咁,依家主導緊個市場嘅,都喺我呢種人。如果你唔相信,認為我講大話,不如姑且直接啲講,咁我就唔使花咁多時間覆你。

人地嘅分析,點樣分析,用乜數據分析,你可以唔同意,可以提出相反論點。但你批判人地嘅動機,就喺小人之心。呢度留言,喺冇錢收嘅!我同部份留言者見過面,亦大概了解過佢地嘅背景,全部都喺業餘,寫嘢亦只為興趣,冇你講果啲呃飯食或者要點樣做數托市果啲,反而擔心自己分析嘅結果太正面,驚刺激到市場而放棄出文,或者延遲出文嘅就有。

至於你話我果啲諺語式嘅所謂勵志嘢,我稱之為三言兩語,响 122/F 已經解釋過。用呢啲三言兩語總結主題,喺我一貫嘅習慣,隨心而發嘅表達。就好似,主宰命運嘅,喺人,唔喺數字,呢句嘢,我用過好多次,同一句嘢,响唔同主題嘅文章裡面,有唔同嘅表達,唔同嘅體會。後嚟我將佢地分咗做特首篇危機篇,依家又多咗上面嘅樓市篇

我寫嘅文章,表達嘅三言兩語,人地啱唔啱聽,你 BUY 唔 BUY,我一啲都唔關心。你有權信,亦有權唔信,但唔好以小人之心,去作武斷式嘅批評。
192. 引刀一快 2015-03-02 05:52:10
珍港兄

我冇鬥嘴,你篇文咁長,唔插字提問,好難問出重點,最主要係珍港兄好多時主題游離,好多嘢都唔知你係邊度揾出嚟講嘅,若然唔對準位置插入,分分鐘我嘅回應輪到你睇唔明。

簡單簡明D

如果你唔喺引刀兄嘅話,我真喺唔會再睬你。“
如果珍港兄唔係以死都詏番生稱著,我亦冇咁大興致陪你打咁多字。

但你批判人地嘅動機,”   我係咩動機?你講講唔該。

主宰命運嘅,喺人,唔喺數字”   可以係人,但唔一定係自己,呢類“勵志語句”,可以免,因爲講緊嘅同人、命運、數字都唔係直綫關係,本來講緊嘅係”如果可以早知會負資産,絶大多數人都會提前出貨“,點解會去咗”人、命運。數字“果度?
再講,所謂數字,正正就係呢個論壇、呢個社會個個人都關心嘅一樣嘢——錢!邊個話唔關心嘅,舉手唔該!

你可以唔同意,可以提出相反論點。但你批判人地嘅動機,就喺小人之心。“
可以唔同意,但係作出批判就係小人之心,你呢段係誤導性嘅歪理,係對我嘅誣陷,誹謗。


我寫嘅文章,表達嘅三言兩語,人地啱唔啱聽,你 BUY 唔 BUY,我一啲都唔關心。你有權信,亦有權唔信,但唔好以小人之心,去作武斷式嘅批評。”

請唔好忘記呢個係論壇,而且你用“小人之心”呢個詞,唔該講清楚出處。

我諗,我可以直接回答你嘅,應該喺你响中間問咗兩次果條問題,答案當然喺沙士果陣啦,點會喺 97 頂呀?你就算唔响香港住,都喺香港人嚟架?你咁都要問,其他嘢我真喺唔識點答你。“

俾人勸嘅人係你,又點會係香港人都一定要知道係幾時呢?你又冇講你幾時買。

 你唔肯相信,呢個世界,竟然會有只求收租,但唔關心樓價升跌嘅物業投資者,“

我有話唔信咩?我話”可以早知負資産的話,大多數人會提前出貨“,樓價升跌同資不觝債係兩回事。

193. 引刀一快 2015-03-02 11:43:43
本來我表達嘅嘢好簡單,就係”可以早知出現負資産嘅話,個個都會提前走貨,唔存在賣咗賣唔番嘅情况“

無論同意與否,冇必要複雜化,問題就討論到呢度爲止。