在過去幾年，有報章以痛苦指數來警告買樓的人，不時說，買樓的人窮十多年收入，不食不用才可以買一個物業，是非常痛苦，雖然語重心長，但願意接受教誨的人又不多，那些人不但買樓自住，甚至買樓投資，越買越多，不但毫不痛苦，而且越來越開心，.............

孟子曰：「天將降大任於斯人也，必先苦其心志，勞其筋骨，餓其體膚，空乏其身，行拂亂其所為，所以動心忍性，增益其所不能。」 

意思是:
上天將要把重大使命降落到某人身上，一定要先使他的意志受到磨練，使他的筋骨受到勞累，使他的身体忍飢挨餓，使他備受窮困之苦，做事總是不能順利。這樣來震動他的心志，堅韌他的性情，增長他的才能。

其實我認為這是孟子教人要有EQ (情緒智商) ，面對逆境時的態度。我不反對上天真的有安排，但無論如何能用正面處理逆境，過後必定有所得益，對將來再面對困難必定更容易解決，這樣的人必定更容易成功做出一番大事。

我們每天早上醒來，就只有兩個選擇：希望這一天過得快樂還是不快樂。其實這只是一種心境的差別，就看我們自己的決定了！

9成按揭上車其實真的唔痛苦。

而且有個安居之所，日後身心都愉快些，事業也自然順利些呢。

二年前論壇往事回味.........

回看舊文:中大財務教授王澤基﹕現持「磚頭」低回報高風險 

呢條友更身體力行，不單繼續租樓住，更成功說服兄弟及父親出售自住物業。佢爸、兄弟聴佢講賣自住樓後，每月交租的感覺是否良好？

中大財務教授王澤基﹕現持「磚頭」 低回報高風險 （2012年6月28日星期四 文章）
【明報專訊】理性的投資決策，必要考慮回報與風險，曾任巴克萊、瑞銀、高盛及大摩等國際投資銀行高層、現為香港中文大學財務專業應用教授的王澤基就認為，現在持有「磚頭」，絕對是屬於低回報和高風險的不理性投資行為。

他更身體力行，不單繼續租樓住，更成功說服兄弟及父親出售自住物業。

王澤基指出，一般人買樓，往往混淆了自用和投資的需要，純自用太個人化，不容易說對與錯，但若然有投資成分，就必然要計算好回報與風險，才是理性。

他以現時租住的奧運站一帶的一個約1900呎複式單位為例，市值2000多萬元，月租約4.3萬元，表面看回報率有約2厘，但若扣除業主每月要支付的管理費、差餉、維修，以及建築折舊，實際回報率只有約1厘或更低。

若以此類比於股票的市盈率，便高達100倍，即往後如租金停留在現水平，業主現時持有「磚頭」，便等同要100年才可「回本」，「一般正常投資，絕不會買入市盈率高達100倍的股票！」

收租要100年才回本 賣樓誘因大

他進一步以財務投資角度分析，要衡量投資的回報與風險比率是否合理，一般會以其他低風險（或接近零風險）投資工具的回報作比較。

「比方說，如港人知道渠道，在內地銀行進行港幣定存，年息率可高達3.1厘，人民幣定存則為5.25厘，兩者風險都不大，相比投資物業僅有約1厘的實質租金回報，等同每年『倒蝕』4.25厘（人民幣收息減去收租實質回報），若以5年期計，則期內除非樓價再升2成，否則便等同蝕了！」

他又指出，一個普通家庭，數年前買入一間400萬元物業，現已升值至800萬元，現時賣樓可獲利400萬元，若以該家庭每月可儲1.5萬元計，然則400萬元的利潤，已等同其20多年的積蓄，賣樓的誘因極大。

樓價或因投機續升 租金自動「煞掣」
「租樓住，其實係買樓自住嘅perfect substitution（完全替代），雖然近期樓價續升，但如奧運站附近的住宅租金已回落，隨經濟放緩和外資金融機構收縮，租務需求回落，租金一定會調整。事實上，樓價可因投機因素續升，但租金追不上，便會令租金回報下跌，這是典型泡沫形成的迹象。」

「租金與樓價不同，唔係加租就有人接，正如做港女唔係愈『公主』愈多人追。租客租不起，便會遷往較偏遠的較低租金地區，所以當租金升過龍，便會自動『煞掣』。」

樓按屬高槓桿 買錯樓或無翻身之日

王教授又指出，港人以過去樓市都是大漲小回，從而推論「長揸必勝」。然而，卻忽略了買樓多了一個承做按揭因素，所以其實屬高槓桿和高風險，支付了樓價3成做首期，樓價升了3成，回報便達1倍，但若樓價跌了3成，所有首期便化為烏有，再跌則更加會變成負資產，更何况樓宇流通性低，現在更有額外印花稅，跌市時要止蝕也不容易。

他又強調，投資是「寧可錯過，千祈不可做錯」，買錯樓可能永無翻身之日，就如03年不少負資產人士燒炭自殺。

冒輸百萬風險贏兩蚊是「傻仔」

王又指出，固然誰也不能保證樓價不可以再升，然而，「你喺3號幹線看到有張10蚊紙，又會否冒險衝出條馬路執張10蚊紙返嚟？你賺到10蚊，但你會唔會咁做呢！」猶如冒着輸100萬元的風險去贏得2塊錢，是「傻仔」的做法。「即使未來3年樓價有可能再升兩成，若碰上跌市，下跌三成亦屬合理，現時投資樓市是輸面大贏面小。唔好博，唔好貪心」。

王預期，若樓市下跌，未必急插，而是會慢慢陰乾，「地產cycle（周期）好長，不同股票會一下子大插水，地產唔會大冧市，高峰期到谷底平均6年，80年代跌咗五、六年，97至04至又係跌左六、七年」。

明報記者 鄒凱婷、陸振球

　至於今年的最佳方位則非「西南方」莫屬，因為2004至2024年都是行西區運，由西環開始，沿香港仔、薄扶林至數碼港一帶，因此現時西區樓價已被瘋狂炒作，即使舊樓亦炒至每呎7,000至8,000元水平。至於新界區，以屯門來說，雖屬於新界西，但由於地運自2004年由尖沙咀開始行，現在才走到荔枝角，故與屯門還有一大段距離，料需到2021年屯門才有望

當樓價上升，時常聽到分析家說,樓價與購買力脫節,我能同意，因這種說法並不完整。有朋友被二流分析家害死, 賣左層樓比屋企人鬧到PK. 買「磚頭」 的人是買心頭好, 有cash去邊買都得, 買個高官幫自己挽鞋都得, 吹咩! 無論如何迂回去隔山買牛, 都離不開回報與風險的關係. 最好身體力行去搵貨. 再唔係比少少agent 去搵. 問題系買家, 收錢都唔知做乜, 點解屋企人見佢賣樓都唔警告他? 是否適合時間賣樓? 屋企人完全無責任嗎? 覺得這些人根本糸白癡.