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文亮言

買盈富是否好過買樓

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年11月10日

  與證券業界人士在閒聊時,講及最近有報導指買盈富基金回報不但好過買滙豐,和黃等股票,甚至比買樓還要好,盈富基金在十五年累積回報1.7倍,而中原指數在同期的回報只是1.5倍,藍籌屋苑太古城更加只得1.4倍,使人認為投資股票比房地產優勝得多,他們雖然是證券界人士,亦覺得這段報導不大妥當,因為,講盈富就講累積回報,講地產就忘記了租金收入,並不是厚此薄彼,而是根本專業性不足,十五年租金收入,以購入價每年平均4%計算,已經得回樓價六成,再加上1.5倍,累積應該有2.1倍,高於盈富基金,他們亦覺得這些專業報導不應該犯這個毛病,他們問我意見,我話,撰文的人並沒有將最重要的事實說出來,因為現在連十五年租金回報,物業投資累積是2.1倍,盈富基金1.7倍亦只不過略輸一個馬鼻,沒有什麼大不了,我認為大家起跑線不同,分別其實是很大。

  十五年前,盈富基金設立,就是要解決當時為了要阻擋世界大鱷狙擊香港股票市場而買入的股票,待市場回穩,盈富基金便會有系統地將股票出售,換句話說,盈富所持有的股票成本價比極低,十五年後才累積升了1.7倍其實是在水準之下,根本不值得恭維。反過來說,1999年物業市場仍然處於一個高水平,當時中原指數51.98,雖然比最高峰時下跌了接近一半,但比起2003年31.11点低位,仍有67%溢價,但自從盈富基金創立,就從未試過低於創立時水平,如果,在2003年買樓,不但有3.1倍回報,更加享有十一年租金收益,誰的回報高,大家亦一目了然,爭拗亦是多餘。

  其實,投資股票,樓宇各有擅長,股票勝在靈活性高,使費少,需要資金不多,但投資物業,不但要有長期持有心態,使費又大,資金需要比投資股票多出很多,所以,一般人玩股票就以短線為主,有錢賺變現當然好,但市況不佳,止蝕亦無可避免,而投資物業,就算政府沒有出辣招,大部份人都以自住為主,少部份人是長線投資者,他們買樓收租,只有極少炒家活躍於物業市場,不過,他們就被報章過度渲染,令政府誤會炒家擾亂物業市場,辣招之後,碩果僅存的炒家已經極少,所以,嚴格來說,股票與物業投資根本是屬於不同範疇,股票短炒,樓宇長揸,但亦毋需比較,不過,就唔知點解,不少股票評論員都經常評論樓市,結論就是買股好過買樓。

 
 
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1. 亮劍 2014-11-10 09:10:41
新世界在11年10月13日完成補地價的西貢大埔仔項目,現命名 The  Clearwater ,將於15年賣楼花。

在呢个項目之後,我就搵唔倒其他大型補地價或換地計劃成功例子。

即呢三年香港發展商的土地來源,全部通過以下途徑取得:

賣地表……但呢個表好似仲有成弍拾塊地,還未完成規劃程序,呢個14~15年賣地表,我亮劍會密切觀察你政府攞出乜嘢地出來俾人投。


港鉄……經政府從善如流地價折上折達三成之下,已經或就來推出咗大圍及日出康城兩期,但短期內除了流完再流的天水圍及日出剩餘地塊之外,还有乜嘢貨可攞出來賣?


市區重建……市建局在官塘裕民坊推完区內最大項目後,打後幾年仲有乜大嘢出?現在市区收殘楼,你無壹萬实呎应無人睬你,但每呎新楼發展商只能实收萬鬆D落袋,要是地盤接近地積比上限,根本蝕硬!


喺新供應無以為繼的情況下,楼價点跌四成?

2. 山高雲低 2014-11-10 10:11:55

博士:

還有一點,買樓有槓桿效力,買盈富沒有。要是計及這點,買樓更大勝。

同樣以100萬買盈富和買樓。買盈富只能買100萬的股票,買樓卻能買333萬市值的樓。

就算大家升幅一樣。以333為羞數的升幅,已經比以100為基數的升幅高出3.33倍。

3. 盈富基金 2014-11-10 15:48:34
2003年2月,盈富基金最低8.55和8.8之間,2007年10月最高是32.45,目前為24以上,每年股息回報平均取整數為3%。如果孖展借貸買入,估算全期平均利息是5%左右。
博士話中原指數2003年31.11点低位,現在暫時是最高點有3.1倍。小弟平均收租回報是4%左右,未計算差餉管理費和稅務等支出,但樓的借貸利息全期平均大概2.3-2.5%之間。而買賣樓宇還有印花稅和佣金等支出.
如果用現金FP買入其實2者回報真是相差無幾。如果都是借貸買入甘樓宇供樓比供股在利息上著數好多。結論就是博士都是證券業人士一樣,講的唔講的。
4. 啦啦隊 2014-11-10 20:23:09
To 3/F

閣下兩個基本錯誤:

1)盈富現價/最低價比較
       24/8.55=2.8
      中原現時指數/最低指數比較
       129.4/31.11=4.1

2) 平均租金回報率
       2003年買樓FP計,每年租金回報絕不止區區4%!
       沙士時普通屋苑兩房百四萬比比皆是,現收萬五蚊租,如計近數年租金回報全過10%.


5. 盈富基金 2014-11-10 21:58:54
6. 掹車邊80後 2014-11-10 22:21:06
我見新聞話開始租平過供,小心d

利申  有自住十收租各一
7. 啦啦隊 2014-11-10 23:02:18
To 5/F

1)既然要比較,就一定要用相同資金、相同時期做比較,你用盈富07年高位來比,咁樓市在07年時當然不及盈富,既然依家講比較,就以現價和大家差不多同時的最低價比才合理,而作為長綫投資者,事實上我們買入盈富或房屋後,都很難在中間波浪中高估低入,所以應假設在03年買入盈富/房屋並持有至今,才可作比較。

2)盈富是否每年由03年至今股息都有0.73,即8.5年息? 即使係,都不及房屋由03年持有至今所收取的平均每年有9%的資金回報率(租金收入)。

8. 盈富基金 2014-11-11 00:18:22
盈富是否每年由03年至今股息都有0.73,即8.5年息? 即使係,都不及房屋由03年持有至今所收取的平均每年有9%的資金回報率(租金收入)。

2800 2013年利息是0.73,目前是24,利息是3%,已經淨利息無任何雜費。
03年140萬 X 4 等於大概600個,估計年租金21萬左右,年息是3.5%。還未計算厘印和個人入息稅,差餉,管理費,4-5年一次裝修,換租客時佣金和空窗期等等雜費。
我都有樓收租也有2800收租,
其實03年140個的樓好難有租客,有的也最多只是6K一個月,到現在值600個的最多18-20K月租。其實真是差不多,只是買樓的有磚頭在手,買賣困難交易成本貴局住長渣,所以樓宇賺錢的人比較多。

9. 啦啦隊 2014-11-11 01:18:29
博士話齋,毋須比較,股票的確有賺一早賣左十世,點會計埋D股息回報,實際上同樓宇比較唔到。
10. BB 2014-11-15 23:36:34
盈富也有股息....