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文亮言
最受辣招苦的原來是香港政府
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年8月2日

  陳茂波在過去幾年不斷推出中、小型土地,連毛帶屎 ,僅僅可以說是穩定未來四年供應量,不過,七萬多個單位亦只能夠作為自給自足,根本沒有解決樓宇短缺問題,但波哥亦知道,四年供應七萬多個單位是否能夠達標並不是未知之數,而是得幾多成數,若果有九成,我相信就已經可以交差,分分鐘只得七成半,甚至仲要少一些,如果是這樣,樓價唔升就有鬼。
 
  很多人認為大型土地流標,其實是受魔咒所累,我又有點奇怪,什麼魔咒,是誰落咒。陳茂波在過去年多所推出的小型土地甚為成功,主要因為小型土地競爭力大,不單香港的中、小型地產商有興趣,甚至國內地產商、國際財團亦有興趣,在激烈競爭下,出價比較疏爽亦是合理,不少中、小型地產商,或者物業投資者投地、建樓只不過是還他們的心願,一個項目分分鐘要用四,五年時間,在物業投資者眼中,不但浪費時間,兼且犯本,物業投資者本來沒有那麼好耐性陪其他人玩,不過,投地、建樓是做房地產的人終極目標,好似我咁,從未試過投得一幅地皮,對人說做房地產生意,唔俾人笑到面黃就有鬼,而且,投得一幅地建樓,銀行便會將物業投資者的定位改變,將主業由投資物業,改變為地產發展,有機會避開金管局監管,不過,投資者投地,都是一幅起,兩幅止,有時甚至是兩三位投資者合股,總括來說,樓宇供應量不能太過倚賴投資者,一定要大地產商合作才可以成功,要大地產商合作非常簡單,只需要給他們合理利潤便可以,但是我們的政府唔知點解,又要地產商出高價投地,又要打擊樓價,如果大地產商偶一不慎,以高價投得土地之後,政府又高調地出招,務求將樓價壓三成或以上,就會損失慘重,到那時候,政府官員不但意氣風發,還會站在道德高地說辣招成功地將樓價壓下三成,不但重創地產霸權,並且有心上車人士可以安心上車。地產商知道政府心意,又點會出高價投地,最後受到苦果的當然又會是香港政府,我想官員們是知道這個道理,不過,他們沒有辦法不這樣做,否則又會給政見不同人士說成官商勾結,現在政府陷入一個進退兩難局面,究竟接受低地價,讓大地產商它日有機會賺取超高利潤,抑或維持高地價政策,不過這樣做,供應量就會減少,一定不能夠在未來四年建七萬多個單位,在供應短缺下,樓價又只會上升,大地產商持貨量多,最終都是受益人,如此來說,最受苦的當然是香港政府。

 
 
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1. 亮劍 2014-08-02 10:25:22

在今年3 月中我寫過

以下 10 幅比較大件嘅「豪宅地」,由 09 年尾到 11 年中,共為庫房帶來共 58X 億收入,除紅磡灣填海區地皮樓面地價約 9,597元,以及科進路 23 号平均 7,2xx 元外,地產商地價成本最少都過万,現在都唔知點算!

--昨日(20091228) 舉行今年最後一次土地拍賣,推出大埔白石角最後兩幅臨海地皮,結果分別由信置及與嘉華國際合組的財團以共104億元奪得,平均每方呎樓面地價逾七千元,料兩地總投資額約180億元,建築費每方呎2,6002,700元,較毗鄰三幅地皮貴四成至五成,樓面面積約1.48百万平方呎

(天賦早一排賣樓花還未清倉)

--1068,港府首度透過不定期拍賣方式主動推售的何文田前山谷道邨二期豪宅用地,在多家大型發展商爭奪下,最終由新鴻基地產(00016)以109億元高價投得,不但超過市場預期上限,並且較底價高約60%,創歷來政府賣地第二高成交價紀錄。該地皮平均每方呎樓面地價達12,540元,創九龍區豪宅用地樓面呎價新高,新地預期項目總投資額達180億元,樓面面積約87万平方呎。

(總投資額達180億元,地價係109億,中間建築成本咪 71億?樓面面積約87万平方呎。即每呎發展成本等如 8 K)???

--備受市場注目的山頂聶歌信山道豪宅用地昨日(10 728)拍賣,最終由首度合組財團的南豐及九倉(00004)斥資104億元投得,較開價高30%,平均每方呎樓面地價逾3.2萬元,業界預期物業落成後,分層單位及洋房售價每方呎可達4萬及5.5萬元,樓面面積約32.5万平方呎。

--長實於10817中兩件,第一幅拍賣為九龍亞皆老街204號前民安隊訓練中心地皮,開價為28.57億元,最終更以41億元成交,高勾地價43.5%,平均每方呎樓面地價約達10,398元,樓面面積約39.4万平方呎。

第二拍賣的紅磡灣填海區地皮,競投氣氛熱烈,最終以35.1億元售出,地皮平均每方呎樓面地價約9,597元,高勾地價約98.3%,樓面面積約36.6万平方呎。

--昨日(10831)拍賣的九龍塘義德道一號豪宅用地,拍賣氣氛熱烈,最終由嘉里投得以12.85億元成交,不但遠超市場預期上限,並較開價高95%,平均每方呎樓面地價逾1.65萬元,為歷來政府賣地呎價第四高,同時為九龍區新「地王」,樓面面積約7.79万平方呎。

--昨日(101012)拍賣九龍塘義德道三及五號豪宅用地,最後由華懋集團斥資16.3億元投得,較開價高約54.8%,樓面呎價約17,976元。成交價雖屬預期中位數,同時樓面呎價較義德道一號僅高約8.3%,但已再創九龍區新高。華懋稱,施政報告無影響意欲,料總投資約20億元,估計開售價每方呎最少2.2萬元,樓面面積約9万平方呎。

--昨日(11512)舉行的拍賣會吸引多家大型發展商到場競投,其中「打頭陣」的司徒拔道前嶺南書院豪宅地,由新地以44.9億元奪得,每方呎樓面地價約24,829元,預計連地價計算項目總投資額達80億元,樓面面積約18万平方呎。

(總投資額達 80億元,地價係 45億,中間係咪 35億?樓面面積約18万平方呎。即每呎發展成本等如 19 K)???

--政府昨(1169)舉行本年度第三次地皮拍賣,波老道豪宅地以95億元開價,最終由長實擊以116.5億元奪得地皮,高開價約22.6%,樓面呎價約26,763元,樓面面積約43.5万平方呎。

 

人哋發展商出價投地那時,係預咗以溢價賣俾全個世界最頂尖,最有米嗰班人,但一年多前政府就話港人首置優先喎,仲要抽人 BSD DSD

--那麽上邊嗰啲樓的客路係咪窄咗先?

--發展商咁樣被人揾老襯法,唔通就要硬食?

--就唔可以通過補充翻啲「平地」來減少損失???

 

我上面幾段嘢所講,前幾年入咗香港豪宅地發展商,包括長江、新地、會德丰及信置等已經坐曬艇,喺度小露寶!

為求減少損失,他們已經或將會做嘅嘢係⋯⋯

 

--減少投地

--減慢建築進度

--樓盤唔平頂都唔攞出來賣

--放售其他資產及分拆子公司以改善盈利及現金流

--將落成嘅樓盤放租以避風頭

--搵人或親自披甲上陣,去區議會「發表意見」,以阻撓你波叔任何增加私樓土地嘅途徑

--發動輿論攻勢要求輸入外勞,呢一鑊人哥閒姊一定唔肯過你,咁就可將樓盤落成延誤嘅問題呢個燙手山芋拋咗去政府嗰度

--流你大西北及大埔標,因為呢兩度係 1415 年供應重心,大把地排隊等推

--一喺落個半價標搏大霧,一係索性連意向書都唔交,標都唔落

--農地補地價當然睬你都有味

 

現在地產商俾人搵笨搵到頭上,佢哋唔發爛渣你波叔就當人流、會唖忍?

你政府想插人兩刀之後就行人,呢個世界那有如此便宜同着數嘅事?

呢班發展商惡慣,可是省油的燈?

 

總之你政府唔俾人「低價」補翻幾幅地,以溝淡土地成本價,咁你呢個財政年度,可推出倒萬四個單位嘅土地出來,都當我亮劍輸!

2. 大寶二寶 2014-08-02 10:56:45
博士你最尾果段同我早兩曰嘅豬八介照镜嘅回應意思差不多, 多謝博士肯定了我的观点。

共勉之, 哈哈!
3. 亮劍 2014-08-02 10:59:37

財經局促政策局 年削開支1%

政府消息:冀審視服務 去除「肥膏」

為減慢開支增長速度,財經事務及庫務局要求,各政策局由2016/17年開始,連續兩財政年度削減開支1%,並由過往「由下而上」爭奪資源的做法,變為「由上而下」分配資源---------

政府攪套大龍鳳出來,可節省多少開支

 

香港2014 /2015 年度財政預算,經營開支約3,200 億,即兩個財政年度夾埋要削減開支約 6X !

呢兩年因打房政策而「豪俾」發展商既買地收入,或因樓市交投死氣沉沉而少收的印花稅,都唔只呢個數啦-----

 

4. 路人 2014-08-02 11:34:33

又要地產商出高價投地,又要打擊樓價,務求將樓價壓低至少三成,重創地產霸權,令其損失慘重。

腦殘政府,當生意佬係豬!RP3N

5. 小陽 2014-08-02 11:40:09
財赤---東方之珠/東方之小豬,成龍不成,cy 搞㝝香港為己任
6. 小陽 2014-08-02 11:42:51
李十成----自強不息,商機無限。


你要十成哥為五斗米跪cy,哈哈!出去揾食好過!

大地產商睬你都傻。
7. 姚松炎 2014-08-02 21:39:59
我的看法與文亮的分析有些不同,我認為政府是大贏家,不見得受苦。以大埔白石角為例,先以低密度規劃賣地,賣到$7,600/呎。然後改劃旁邊綠化地,變中密度發展再賣地,流一次標,再招標賣$3,300/呎,雖然跌咗超過一半,但其實這塊地的價值早已在之前出售的地皮中贏取,再賣是無本生利。
詳細可參考:
房產學人——白石角賣地流標 反映殖民騙術
2014-04-15





 


8. To 7 2014-08-02 22:16:48

松炎, 其實你知唔知你自己講緊乜架?

「姚松炎更提議政府在市場租入大批物業,再以便宜租金轉租給有需要的家庭。」

9. 山高雲低 2014-08-02 22:46:21
政府所行的地價政策根本就是搬石頭砸自己只腳,有苦自己知。地價跌至3000多元一尺,並非如松炎所言如意算盤下的结果,而是辣招下的自然市場反應。政府那有松炎般的智慧。姚兄難道不知道主理房事的可是荗波和炳良之流的魚蝦之將。
 
辣招的恶果,已漸浮現。现在是低價賣地,再遲些就庫房赤字,最後可能又要賣家當。 

這不是一個苦字,又可以是什麼了得?
10. 山高雲低 2014-08-02 22:50:49
若以松炎兄的邏輯,辣招豈不成为政府無本生利的工具?
11. 維園亞伯(火四郎) 2014-08-03 03:55:40
第一個受壓的,唔係政府,唔係地產商,
而係銀行。

水浸而最穩定的按偈不斷下跌。結果就要去開發那些無抵押貸款刺激消費。

個政府,不斷推D商業機構去死。。。。

咁,對香港真係有好處??


12. Oscar Lam 2014-08-03 07:46:25
小弟愚昧,未能明白7樓
炎兄的邏輯,土地越賣越平,政府是大贏家?

13. 越來越多春豬 2014-08-03 08:14:09
小弟愚昧,未能明白7樓
炎兄的邏輯,土地越賣越平,政府是大贏家?
越來越多春豬???????
14. 松炎 2014-08-03 08:22:26
原本兩塊地,一塊的地積比是三,另一塊是零,所以賣七千六。後把零地積比的那一塊改為三,兩塊的地價便減半,故賣三千三。前面買七千六的買家被騙,而政府其實已經把兩塊地賣過一次,再把第二塊地賣多次,地價再低亦無妨。
自知書生之見,不值一提,象牙塔內論房策,貽
笑大方,胡亂搭訕,幸勿見怪。
但從各位分析,可領教益,故仍敢問,賣地政策怎樣走?若我的推論正確,政府將會接受低標投地,且看馬鞍山白石地皮結果自有分曉。
15. 亮劍' 2014-08-03 08:59:34
作為一名信和的小股東,小黄冇運用各種渠道及方法,反對你矛波將白石角各塊綠化地,或科學園用地轉屋地,係嚴重失誤。
原來信和个則係開全海景、池景、綠化景,D楼買俾大6客,收租佬及科學園管理階層客。
但現在变成部份海景、池景、地盆景/楼景!
第時D貨尾只能賣俾換楼客,仲要面對行家源源不斷供應,人家仲要係平價入……
16. Oscar Lam 2014-08-03 09:13:53
 
To: 14. 松炎 兄

以CY政府的思維,增加土地、樓宇供應乃施政重中之重,其他方面均要讓路。

因此,可以預見,將來發展商投地,除非價格低到太離譜,否則
政府將會接受低標投地。至於賤賣土地如何影響庫房收入,這已不是現今政府要考慮的事情,等將來再解決。
17. Tom 2014-08-03 09:33:49
姚松炎:
可否為我們多提供數據,以了解未來土地供應情況?

18. Tom 2014-08-03 09:41:38
若地產商預期將來樓價升,今天便願意用高價拍地。
反之亦然。
當然他們會看錯市,但是我們亦一様。我們不要看得別人太豬!
19. 姚松炎 2014-08-03 15:27:50
有關過去幾年的土地供應資料,PP曾有詳細資料分析 (http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER&com=&id=25731),2013年最終賣出36幅住宅地,可建13,700單位。而本年度的賣地表,HKET列表如下,合共34幅住宅地,可建15,500個單位。其中最大的特點是,在新增的24幅用地中,竟有21幅須先改劃,當中重點供應區,如馬鞍山、屯門和大埔三區,依次有3、6、7幅須要改劃批准。如今第一幅大埔路輝路改劃排期可能要到年底,變數甚多,不知能否如期供應。這些改劃多本為綠化地帶,情況與大埔白石角相似,估計若果改劃通過,該區的樓價將出現非一般的變化。

除賣地外,本來據報政府的新增供應如意算盤包括港鐵元朗站的1,880個單位,將軍澳和大圍車站的4,650個單位,和市建局的3,200個單位,還有補地價的4,700個單位。但如今市建局觀塘項目流標,港鐵站也曾流標,補地價申請半死不活,本年度的土地供應達標希望凍過水。

來源:http://ps.hket.com/res/images/contents/2014/201402/20140228/47944/28PT06-07_001_07_600x400.jpg

中期的土地供應(2014-2018)主要仍然來自改劃新界新市鎮發展,我曾在博客討論,http://ecyyiu.wordpress.com/2014/05/10/land-supply-by-rezoning-2014-2018/

20. 珍惜香港 2014-08-03 17:33:18
珍惜香港TO:7/F、14/F 姚松炎

閣下太謙啦!絕對唔喺書生之見,我反而覺得你心水都幾清啫!

其實,政府呢種做法,未必有如閣下講到好似早有預謀咁,但就已經喺嚴重違反咗一個均真生意人嘅原則;即喺俗語講嘅,食碗面、反碗底囉!我响半年前,提到酒店拆售事件果陣,都喺咁話,同呢啲食碗面、反碗底嘅人做生意,真喺冇下次!

我成日都話,主宰命運嘅,喺人,唔喺數字;所以我重點睇嘅,喺人,唔喺數字。我做生意其中一項重要嘅原則,就喺以人為本。响以往嘅營商歷程裡面,我選擇嘅合作伙伴,往往唔會喺响數字上俾到最高利益果啲。一切有生意往來嘅朋友,無論喺上游供應商,定喺下游客戶,我都會視之為合作伙伴。合作,就好似投資咁,要好長遠,唔喺咁短視去睇眼前果一兩單嘅。如果一個人,營商手法同理念唔妥當,縱使今日佢可以俾到你最大嘅好處,他日你都會輸突番俾佢。

果次談機遇,我就引用咗李超人話,唔賺埋最後一個銅板呢句嘢。我話好多人誤解咗,以為佢睇淡樓市,其實我認為佢只不過喺意興闌珊啫!可惜我收到嘅回應,都仲喺斟酌埋哂啲樓價嘅高低,幾時應該出出入入之類嘅投機嘢。其實,營商之道,同投資之道一樣,要睇得好長遠,點可以淨喺望住啲眼前錢?就算睇好樓價喺會長升,都唔代表利好地產商嘅營商環境,仲要睇埋長遠供應,同成本之類嘅一系列因素,而更重要嘅喺,個合作伙伴,即喺呢個政府,靠唔靠得住。

民生,固然喺重要,但香港始終喺一個國際化商業城市。政府面對營商者,應該視之為合作伙伴,要以雙贏為原則,先至可以持續咁發展。一個負責任嘅政府,唔只喺要對市民負責,仲要對投資者同營商者負責。如果响施政方面,因照顧民生而傷及投資者同營商者嘅利益,就必須作出相應嘅保償措施,呢啲唔喺乜嘢官商勾結,只不過喺一種雙贏同負責任嘅營商操守啫。面對地產商,面對樓市,面對業主,如果仲喺用埋哂啲老謀心算,食碗面、反碗底嘅處事手段,就只會令到投資者卻步,長遠損害本港經濟,而最終咪即喺禍及民生!所以,點解我成日狠批庸梁,就喺因為佢果種消極嘅施政理念,以致响佢領導之下嘅政府團隊,手法都喺咁唔均真

至於 8/F 話,你提議政府從市場租入大批物業,轉租俾有需要嘅家庭。其實,我之前都有睇過閣下果段訪問;而我對呢樣嘢嘅睇法,喺審慎正面。點解我話正面,但喺又要講審慎?响一篇舊文度,我亦曾經大讚過唐英年公私營醫療互補政綱,喺積極正面,以雙贏為先呢種營商理念治港嘅一項德政。而閣下呢個提議,就正正喺一個公私營房屋互補嘅政策,如果喺响唐班子領導之下嘅政府去實踐,我就一定會舉腳讚成。因為响任何公私營互補嘅機制裡面,政府同營商者,喺要合作無間。大財團俾你跣一鑊,極其量咪當輸少少,就好似我上面咁話,冇下次囉!但喺我地呢啲物業投資者同埋小業主,就真喺輸唔起啦!同庸梁班子做生意?唔可以話冇下次,而喺一次都嫌多!

營商之道,同長遠投資之道,都喺同出一轍。
21. 【救市第二波】四川對首套房貸財政補貼3% 2014-08-03 22:47:35
隨住各地方解除限購令後,地方政府再有新措施救樓市。四川省財政廳公布,由7月1日至12月31日,將向當地居民用戶首次購買自住普通商品房提供貸款,貸款利率不超過人民銀行公布的同期貸款基準利率,按金融機構實際發放符合條件貸款金額的3%給予財政補助。

對於四川省直接財政補貼房貸的做法,業內均表示地方政府的做法較大膽,直呼此次做法堪比2008年救市。目前還未聽說有其他省市採取財政補貼托舉樓市。

中房信研究部總監薛建雄表示,3%的財政補助是相當厲害的,此前並沒有聽說過有此類做法。他表示地方政府多依賴房地產業,如果當地房地產市場不好,必然會影響當地經濟。
22. 【救市第二波】四川對首套房貸財政補貼3% 2014-08-03 22:48:19
隨住各地方解除限購令後,地方政府再有新措施救樓市。四川省財政廳公布,由7月1日至12月31日,將向當地居民用戶首次購買自住普通商品房提供貸款,貸款利率不超過人民銀行公布的同期貸款基準利率,按金融機構實際發放符合條件貸款金額的3%給予財政補助。

對於四川省直接財政補貼房貸的做法,業內均表示地方政府的做法較大膽,直呼此次做法堪比2008年救市。目前還未聽說有其他省市採取財政補貼托舉樓市。

中房信研究部總監薛建雄表示,3%的財政補助是相當厲害的,此前並沒有聽說過有此類做法。他表示地方政府多依賴房地產業,如果當地房地產市場不好,必然會影響當地經濟。
23. 港樓價「陰跌」後年看冧五成 2014-08-04 07:26:34

港樓價「陰跌」後年看冧五成

謝國忠曾揚言香港樓價未來三年跌五成,即一六年有機會崩盤,今天他的預測「加辣」,指在樓價對入息比率創九七後新高、租金回報率極低、內地資產泡沫禍及香港下,樓價將隨着來年美國加息逐步「陰乾」,「一六年港樓至少掉一半,或是比一半還要更多。」

謝國忠說,今回樓市泡沫跟九七年不同,「九七年快速的掉,資金快速從香港撤離,利息一下子抽升;這次美聯儲加息的速度比較慢,樓價會慢慢掉下。」雖然市場預期美聯儲下年中才加息,謝國忠認為時間會更早,因估計通脹早已到達加息目標,而市場行動有機會比央行更迅速。

兩大指標預示前景差

近日港樓價在新盤帶動下屢受大行唱好,謝國忠認為,樓市價值應用兩大指標來衡量──樓價佔入息比率及租金回報率,現時前者已經破九七紀錄,而租金回報率在樓價飆升屢見下跌,謝國忠說:「有些貴的房子像凱旋門回報率只有百分之一,肯定是泡沫,基本上回報率約百分之五就沒有甚麼泡沫,這叫物有所值。」

內地經濟倒退亦有機會禍及港樓,謝國忠指,港銀對大陸貸款比例過高,而內地公司難以避免出現不良資產,資金成本容易抽升,有需要補充資本,在這個前提下香港有機會較美國更快加息。

他直言,現非合適時候購置物業,投資者宜等待租金回報率達百分之五時才行動,他亦建議不應純粹觀察利息釐定置業成本,「按揭利息僅逾百分之二大家就說房價便宜,但其實這是一個誤解,利息低是暫時的,長期有機會上漲。」

佔中破壞力堪比沙士

對於佔領中環對香港樓市造成的影響,他形容政治事件有機會使中資撤資,重演○三年沙士觸發樓價急挫的情景,「整個經濟情況不好,泡沫正在懸空,有東西一刺激,大家就跑了。」

24. 扫把头 2014-08-04 11:52:51

姚博士提到的殖民地骗局, 正确是对97前买入物业的投资者, 因为97后他们已经全部中招, 破产和烧碳大有人在;但是大地产商就可以继续发财,原因是因为有平地买,拉底成本, 所以97后骗的是小市民, 不是大地产商, 原因今天才明白, 是贪曾和许士人带领的高官, 官商勾结及地产霸权.

CY的政府民望当然底, 这次殖民地骗局中招是大地产商, 当然天天唱CY, 因为大地产商在政府内已经没有内鬼官商勾结, 所以平地给人偷鸡, 现只有土发和MTR还有内鬼, 所以经常流标, 盼波叔尽快找出内鬼, 加快供应.