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文亮言

拆售,是否會陷領滙於不義

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年5月23日

  昨晚傳來消息,說領滙已售的商場車位將會分拆出售,有人認為投資者此舉,實在陷領滙於不義,我又很奇怪,不過,我相信這個消息不會是真的,因為在招標的文件之中,早已列明不可以在完成交易前將整個商場轉讓,或者分拆出售,甚至連公司轉讓也不可以,但成交之後,我唔知道有沒有列明條件禁止轉讓,分拆出售等,不過,我認為領滙既然已經將商場賣走,又何必給予新業主如此多的制肘,就算好似香港回歸,英國亦只不過要求留底一個中英聯絡小組算了,唔通還要明正言順參與管理香港事務,當然,暗地裡做一些小動作就免不了。

  拆售的消息還未獲得證實,已經有人說投資者陷領滙於不義,但他們怎麼不想一想,領滙拆售商場其實是陷政府於不義,當初領滙以低價獲得那些商場,搞上市,是還富於民做法,很多人亦睇準這個機會購入不少領滙股票,雖然有人阻撓,但最後亦可以上市,我相信領滙管理那些商場會遇到不少麻煩,與及公屋居民,或者政黨的壓力,而那些壓力甚至帶有政治色彩,但若果領滙以解決問題為大原則,市民是會站在領滙的一方,當領滙決定賣商場的時候,輿論便開始發出反對聲音,但很奇怪,沒有輿論說領滙出售商場是合法,不過不合情理,甚至是陷政府於不義,我相信領滙的執行者早已想到這點,只是想給領滙其它商場的商戶一個警告,如果不合作,萬事阻撓,領滙便會將那些商場賣給第三者,由第三者收拾他們,這是殺雞警猴式做法,不過,就會陷政府於不義,所以,就算投資者拆售車位,亦只不過是以其人之道還自其人之身而已。

  如果政府當初打算拆售公共商場,又何需整批交給領滙,其實可以效法盈富基金,分階段將商場拆售,並且規定不可以拆售商場,以一張契約擁有整個商場,將提升商場質素責任交給不同小型地產商及投資者,令商場設計,管理百花齊放,亦可免除中間人非同小可的利潤,如要轉售,亦只能以單一物業形式轉讓,這樣做就比較合理,不過,就未能還富於民,政府將商場交予領滙處理其實是一個好方法,誰知道領滙會將商場拆售,而陷政府於不義。

 
 
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1. 讀者 2014-05-23 09:53:28
我日日都睇博士文章, 不過呢篇睇得唔係好明, 點解拆售係對政府不義? 既然政府把商場賣比領滙, 佢鍾意點玩就點玩?
2. 一言難盡 2014-05-23 12:39:58
香港房屋委員會(簡稱房委會英文Hong Kong Housing Authority),為香港特別行政區政府轄下根據《房屋條例》成立獨立的法定組織,負責執行其決策的則為屬於政府部門房屋署。香港房屋委員會的主要工作是策劃、興建及管理香港的出租公共房屋;亦曾興建出售房屋(居者有其屋計劃)。房委會現任主席由運輸及房屋局局長張炳良兼任,其餘決策成員由行政長官委任。

現時約有200萬人,即三份之一的香港市民居住在房委會擁有的約65萬個出租單位[1]

截止2011年3月底,香港房屋委員會的初步現金和投資結餘達逾 696.87億元

截至2011年末擁有330.13億港元存款

編輯

香港房屋委員會的宗旨是為有住屋需要的市民提供一個優質的居住環境。

香港總督麥理浩爵士之十年建屋計劃,將當時隸屬民選議會市政局的香港屋宇建設委員會重組為目前的房委會(但英文名稱沒變)、徙置事務處市政總署轄下的屋宇建設科則合併為房屋署[2];接收了17個政府廉租屋邨、屋建會的10個廉租屋邨和所有徙置大廈,負責管理及規劃公共屋邨。到了1978年,為了使中產社會提供多一個置業選擇,房委會又推出「居者有其屋計劃」(簡稱「居屋」)。

2000年,香港爆發居屋短樁醜聞,位於沙田圓洲角愉翠苑有兩幢大廈因大部份樁柱短樁而被迫拆卸,而像元朗天水圍天頌苑這些短樁情況嚴重的居屋亦需要作維修補樁工程,並承諾額外十年結構保養,於2007年仍未出售全數有問題居屋給市民。房屋署於2007年銷售曾出現結構問題的剩餘居屋單位,提供額外十年結構安全保證作為招來,吸引市民購買此曾出現結構問題樓宇[3]

2000年天水圍天頌苑短樁醜聞,廉政公署先後控告7人,於2003年經審訊後,只有兩名品質控制工程師及助理工程監督被判串謀訛騙罪成判監7年。兩人上訴得直,案件原發還高院重審,惟兩人最後選擇認罪,於高院同被判囚4年8個月,短樁事件成為主權移交十年公屋工程最大醜聞,部份工程監督卻仍在房署工作,纏繞多年的短樁案亦告一段落[4]

因1999至2000年間,東涌天水圍油塘等房屋署公營房屋地盤接連出現短樁,廉政公署於2007年拍攝《廉政行動2007》第二集之《沙丘城堡》是改編自「沙田愉翠苑短樁案」,並於無線電視翡翠台播出[5]

除此公屋及居屋外,房委會亦負責管理中轉房屋(前稱臨時房屋)、政府多層工廠大廈。惟近年香港政府致力推行服務外判制,不少公共屋邨的管理業務已交予私營物業管理公司。

2005年起,房委會將轄下大部分屋邨商場停車場等設施,出售予領匯,由其管理該等設施。

問題復什............

3. 領匯再上市 訴訟或再起 2014-05-23 13:11:44
領匯再上市 訴訟或再起
【大紀元9月7日訊】(大紀元記者浦慧恩香港報導)房屋及規劃地政局長孫明揚昨日表示,房委會向證監會申請領匯重新上市,預計年底前可完成上市工作。房屋委員會籌備領匯上市督導小組主席陳家樂說,招股書將在11月派發,上市的物業與去年一樣,包括180個商場及停車場設施。

立法會議員陳偉業對領匯重新上市表示失望,不排除再提出訴訟,。較早前,他曾就此領匯上市向法院提出司法覆核,反對房委會賤賣商場及停車場。他強調「有必要叫政府交待解釋」,因爲上次司法覆核的法庭裁決書中有一條明確指出,政府認同將出售物業後的收入注資給房委會;但此次房委會的再上市計劃,只是透過内部調配資金安排,漠視了立法會的職權,有可能觸犯公共財政條例。陳偉業表示,針對此問題曾多次要求政府交待及解釋,早幾個月前政府亦答應會做出解釋,但是一直沒有消息。「今天卻突然表示會重新上市,好像等著別人告一樣。」他表示會徵求大律師的意見,再決定下一步行動。

對於180個商場之一的愉翠苑愉翠,有街市業主表示租金已經被調高,但政府早前的承諾並未兌現。陳偉業指責政府此舉是未見其利已見其害,小市民被政府搞到叫「救命」,只有大財團賺大錢。

捍衛基層住屋權益大聯盟就說,下月初會舉辦遊行,反對將公共資產私有化。

有測量師估計,受惠於經濟好轉,領匯重新估值會較去年上升一成左右,達到340億元。不過分析指出,雖然資產價值上升,但領匯是否受投資者歡迎,要視乎股本回報及折讓等問題。

房委會原定去年底透過領匯分拆出售轄下的180個商場及停車場設施,由於公屋居民盧少蘭提出司法覆核,被逼暫時擱置上市。終審法院今年7月裁定房委會勝訴,房委會隨即展開重新安排領匯上市的工作.

4. 淡友有安慰??? 2014-05-23 23:45:56

中原城市領先指數跌0.26% 九龍樓價跌

中原城市領先指數 CCL  每周五公佈 – 最新2014/05/23公佈,反映2014/05/122014/05/18(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。

本週公佈 與上週比較 與上月比較
[中原城市領先指數]

118.56

  0.25 %   0.21 %
[中原城市大型屋苑領先指數]

117.75

  0.13 %   0.29 %

淡友有安慰???


[中原城市分區領先指數]
*只包括大型屋苑
  本週公佈 上週比較 上月比較
港島 126.51 0.51 % 1.73 %
九龍 116.58 1.18 % 0.93 %
新界(東) 120.53 0.19 % 0.87 %
新界(西) 100.91 0.37 % 1.9 %

5. 法子 2014-05-24 10:39:30
咁少回應?
6. 法子 2014-05-24 10:40:07
法庭昨日頒令,安永必須在28日內,向證監提交所需要的資料,同時亦要代證監繳付訴訟費用。


證監會行政總裁歐達禮(Ashley Alder)表示,是次案件關乎香港會計師、有否遵從香港法律所規定的責任,與中國法律無關;當證監會就香港市場上涉嫌發生的失當行為索取資料時,核數師不應該收起其持有的資料。

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香港競爭力。
7. Nelly 2014-05-24 11:48:10
The present property price is still very very cheap.

Go Go Go!!!
8. IMF 2014-05-24 11:53:47

IMF:港樓價仍高 未須撤辣招

讚揚金融監管完善 陳家強:持續加強執法

港府早前放寬雙倍印花稅(Double Stamp Duty,簡稱DSD)規限,國際貨幣基金組織(IMF)認為,樓市調整對本港經濟具潛在風險,但暫未有需要再調整樓市措施。

IMF(International Monetary Fund)昨日發表對香港金融體系的評估報告,認同香港金融體系監管完善,具有承受衝擊的能力。

財經事務及庫務局局長陳家強向本報表示,報告對香港的金融監管工作予以肯定,並會依照報告的建議,持續加強監管架構及執法。

關注市民置業負擔能力

對於本地樓價,IMF報告認同物業價格已逐漸回穩,但強調仍處於高水平;又指本地樓價與收入比率,仍為亞洲區內之冠,市民置業負擔能力仍需關注。

IMF駐港分處代表羅瀚明於電話會議中亦補充,未來一至兩年樓市仍呈下行風險,本港經濟持續面對就其衍生的潛在風險,惟暫時毋須再對樓市調控措施作調整,相信政府及金管局可因應樓市變化而彈性執行措施。

除樓市風險外,IMF亦認為香港同時面對美國退市、以及內地經濟發展放緩的影響。

但根據其就香港的銀行體系壓力測試,結果顯示銀行資本實力比《巴塞爾協定三》的要求優勝,足以應對雷同2008年的全球金融危機;且坐擁足夠的流動資金,亦可應付大量的存款及資金流失。IMF重申香港監管制度非常完善,並高度遵守國際標準。

港銀行實力厚 可抵禦衝擊

早前香港在由瑞士洛桑國際管理學院公布的全球競爭力排行榜中,由第三跌至第四,羅瀚明重申香港仍為全球最具競爭力的地區之一,惟不代表沒有挑戰,香港宜在維持聯繫滙率制度的同時,有效保持本地市場價格的彈性,並在員工薪酬上維持競爭力。

倡港會計師公會 加強獨立性

惟報告亦指出,於現行制度下,未能確保香港會計師公會充分獨立於行業之外,建議應強化對核數師的監察。陳家強指正計劃進行諮詢,加強上市實體核數師監管制度,令其獨立於業界。

展望2014年香港經濟,IMF料因應全球復甦步伐穩固,本港外部需求將於今年見起色,帶動今年經濟增長由去年的2.9%,加快至3.75%,通脹幅度則由去年4.3%放緩至4%,失業率繼續維持於3.1%水平。

9. Petrified 2014-05-24 12:05:22

樓價偏高,政府以種種辣招壓低成交量;不少負擔不了現時樓價的「準上車客」似乎亦歡迎有關措施;有關措施如成功令樓價回落,他們便可以一個較合理的價格入市了。不過,現實可能相當殘酷,認為現時樓價高,負擔不來的買家,即使樓價回落,亦未必可以購入理想單位。

理由有兩個,其一是老生常談:樓價回落,往往與經濟周期同步。未來樓市調整時,可能亦是失業率較高、銀行信貸偏緊的時間。萬一準買家加入失業大軍,自然難以置業;即使保住職位,屆時銀行批出的按揭條件亦可能較現時為差,又或估價不足,準上車客入市難度較高。

其次是種種辣招的影響。樓價萬一回落,合理的預期是政府、金管局逐步撤招,例如撤回雙倍印花稅、買家印花稅及放寬銀行按揭指引。較少人談及的是,撤招的效果其實會降低「非上車客」的入市成本,又或重新提高他們的按揭槓桿。

回顧2009年以來的種種措施,受影響的包括炒家、長線投資者、非本地人、公司名義買家、持有一個以上物業買家等。而「上車客」是最不受影響的。根據運房局向立法會提供的數字,2011年以來,購置本地住宅的港人買家中,入市時未持有本港其他物業的數目一直維持在3萬、4萬人;而「入市時持有其他本港物業」的買家,數目由2011年的3.4萬人,減至去年不足2萬人。

辣招的確阻礙了大量「非上車客」入市。如果現時樓價真的有泡沫,政府便成功令一大批有較強財力的換樓客、投資者避過一劫。

相對而言,如果樓價因外圍因素下跌,政府被迫撤招,例如取消買家印花稅,又或購買「第二套房」人士的按揭壓測標準放寬等等。此批購買力無大損失人士入市,的確可能左右大局,令樓價跌幅減慢。他們包括換樓客趁機換樓,而包括投資者趁機掃貨。

換言之,等待樓價下跌入市的,不單單是現時供款能力欠佳的「準上車客」;也包括一大批因政策因素而打消入市意欲的投資者。而一旦樓價回落,港府勢必撤回部分辣招,那時有需要購買細價樓自住的用家,需要面對的「對手」,不會只是其他等待樓價回落入市的用家;也包括一眾購買力未受影響的投資者。

宏觀而言,港府、金管局的措施,的確有其作用──保護了銀行過度貸款之餘,也保護了個別買家,包括用家及投資者。而一旦撤招,可能的後果是,優質盤都會先被投資者吸納。上車客考慮後市走向,部署入市時,宜評估以上因素的效果。

10. 亮劍 2014-05-24 12:15:17
在15个月前,香港实施咗DSD,绝大多數持份者都睇淡後市啦!
基於呢招咁辣,各式人等各有其部署。
自住小業主……如非換楼,傾向一动不如一静。
有楼收緊租者……如層樓現金流係正数甚至有现契喺手者,因為重新置業要俾DSD,又要受SSD三年限售期制肘,若非睇後市有幾成跌幅以上,那麼大部份人会倾向继續收租。
意圖買楼的租客……八九成人都睇淡喎,咁当然係西瓜大边站啦!但殘酷的現實係:「绝大部份人的投資決定是錯的!」

現在計數時間:-
1 绝大多數的小业主因為点都要揾地方住,因此「明知跌硬都倾向持有!」
2 绝大多數投資者,因為收租可蓋过大部份支出,加上重置成本过高,如非必要倾向继續收租。
3  当绝大部份人都看淡,你緊係觀望啦,這引致香港私楼的租售比,由爛蕉前的28或37,变成82或73,直到最近才做翻55!
香港呢个私楼租及售相加,每月约等如一万,咁呢5到6万由買轉租的人点打算,對後市極為關鍵!
如果佢哋忍耐不住,大規模由租務市場轉入買賣市場,咁楼市就會爆边!
如果他們绝大部份人的取態,係再觀望多一年,那麼就輪到租金爆边!
11. Big Bird 2014-05-24 12:16:26

      「買樓隨想」

        最有有城中地產界的達人撰文表示,港人應盡全力,買樓自住,否則一生後悔,想想他的話似是而非,值得大家研究一下。當然樓是生活必需品,一定要有樓住,但不表示一定要買,一定要自己擁有,租樓也很好啊。

        港人為什麼滋生了這種非要自己擁有住宅樓的想法?而且是一種普遍認同的想法?跟香港四十幾年來樓價長升長有有關,倒過來如果這幾十年裡香港樓價是下跌的,大家可能會為沒有擁有樓宇而慶幸。

        歐美的中產,大概也祇是人口中的50 – 60%,很多在年青成家時為生兒育女買了一間較大的屋,然後供樓三十、四十年,而樓價也總是穩穩上漲,因為建築材料,工人工資,土地開發成本都在上升,樓價與通脹同步上升甚至略高於通脹幅度,到退休的時候孩子都長大搬出去自己成家了,可以將大屋賣掉,作為退休金以外補充的儲畜,可以供兩夫婦周遊列國,安享晚年,這是很典型的一種發達國家中產的生活模式,但也祇限於中產,其它50%的中下層的老百姓可能一生都無力置業,但他們住在租來的私人樓宇或政府提供的各種廉租住宅中,日子也過得不錯。

        香港人如果在七十年代末置業,碰上八十年代初的地產低潮,又會有如何感覺?1998年樓市崩潰,多少負資產?多少中產一生積蓄化為烏有?

        所以不能光看到樓價升帶來的財富,而忘記了樓價下跌的殺傷力。

        所以,過日子必需買樓的說法是有問題的,買樓也可能是高風險的投資,我們通常根據過往的經驗以為同一模式會一直繼續下去,事實不一定如此。

        上世紀八十年代中至1999年亞洲金融風暴爆發,樓價大約升了十一倍,當年是有特殊的歷史條件,我在Blog中曾寫過幾次,不再重覆。從2003年沙士以後,迄今樓價也升了2倍至5倍,跟近年土地供應太少,建樓太少有關,也因增加了大陸來客的需求有關,還因為超低息的環境。

        但政府已大增土地供應,新樓落成和在建樓數量在大增,樓價已經超貴,而低息環境不會永遠繼續下去,如果政府再增建公屋,放寬入住要求,大建居屋,結果又會如何呢?基本因素都已改變,為什麼還認為樓價會像以前一樣大升呢?現在勸大置業更是不負責任的說法,過日子一定要置業也是一種似是而非的說法。

12. Flabbergasted 2014-05-24 12:23:02


Be careful of this guy. President Xi is very close to him. The current political condition in China may affect the prosperity and stability of Hong Kong.


Putin to cut dependence on West

Last updated 2014-5-23 下午10:12 CST

Putin
Russian President Vladimir Putin's allies have been hit by Western sanctions

Russian President Vladimir Putin is to create a fund to invest in local production as he seeks to reduce his country's reliance on Western imports.

Mr Putin said in a speech that Russia would cut its dependence on energy exports and pledged to boost major domestic banks and industries.

Analysts said he was trying to persuade the international community that Russia's economy could survive alone.

Mr Putin also said he was optimistic about resolving the Ukraine crisis.

"Russia is trying to assert itself as an independent player," said Orysia Lutsevych, research fellow at Chatham House.

He added that President Putin "really wants to assert himself in the neighbourhood and he has to think about economic stability".

Investor flight

Russia imports a lot of technology, especially in oil and gas exploration, and relies on access to finance in the West, she said.

Russia's economy contracted in the first three months of this year.

The International Monetary Fund predicts that the next quarter's figures will also show economic contraction - meaning the country is in recession.

The IMF cut its 2014 growth forecast for Russia to 0.2% from 1.3% and said it expected the country's economy to grow by only 1% next year.

The fund also forecast that $100bn (£59bn) would leave the country this year.

Russia itself has expressed concerns about investors moving money out of the country amid tensions and sanctions over its intervention in Ukraine.

Its central bank said $64bn had left the country in the first quarter of the year - more than the capital flight registered for the whole of 2013.

The exit of investor money has partly been prompted by US and EU sanctions targeting a number of Russian companies and high-profile business figures, including those close to Mr Putin.

'American friends'

In his speech, at an economic forum in St. Petersburg, Mr Putin also accused the US of wanting to have an advantage when trading with the EU.

"Maybe our American friends - they are sophisticated guys - want to get a competitive advantage in their trade and economic relations over Europe," he said.

The sanctions may backfire on the West, said Mr Putin. "In the modern, interconnected world, economic sanctions as an instrument of political pressure can have a boomerang effect, and in the end they have an impact on the businesses and economies of the countries that initiated them."

The Kremlin would respect the outcome of the presidential election in Ukraine scheduled for 25 May, Mr Putin said.

At least seven people were killed in fighting between rebels and Ukrainian forces outside the eastern industrial area of Donetsk on Friday, a day after the deaths of 18 soldiers in the heaviest loss for the Ukraine military since the conflict began.


13. Preposterous 2014-05-24 12:30:45

英王儲查爾斯將普京比作希特勒


http://news.wenweipo.com   [2014-05-24]    我要評論(2)

【文匯網訊】據中國日報網援引英國《每日郵報》5月22日報道,英國王儲查爾斯近日訪問加拿大時將俄羅斯總統普京比作希特勒,對此俄羅斯外交部21日予以猛烈抨擊,稱查爾斯的言論「離譜、低級、令人無法接受」,「他不配當英國國王。」

此前,查爾斯王子在私下談話中告訴一位在納粹大屠殺中失去親人的女士,「普京目前在烏克蘭的作為,猶如二戰期間的希特勒。」此番評論是針對普京佔取克里米亞。

俄羅斯外交官要求與英國外交部會面並對此事作出解釋,但在40分鐘的會談中,英國官員拒絕對查爾斯王子的言論作出評價,並指責俄羅斯破壞烏克蘭穩定。

據英國政府人員透露:「會議未達成一致。」這件外交風波正在不斷升級:

* 俄羅斯親普京媒體因對查爾斯的言論不滿而把英國王室比作納粹組織。

* 普京傳記作者譴責查爾斯王子的言論,並堅稱普京「不像希特勒那樣計劃統治世界。」

* 查爾斯結束對加拿大的訪問後飛回英國。

* 英國外交部稱已警告俄羅斯停止干預烏克蘭25日即將舉行的總統大選。

* 一份親俄政府的報紙攻擊查爾斯為「怪人一枚」,並稱他的言論與他的「皇室愚蠢」相一致。

俄羅斯外交部發言人盧卡捨維奇表示:「如果這些話是真的,那麼毫無疑問,他未來不配當英國國王。」

對此,查爾斯王子私下表示,他的此番言論僅僅是為了表達同情,並非政治言論,自己也沒想到此次訪問完全被這場風波所主導,這令他非常沮喪。