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文亮言
這是事實,但並不是事實的全部
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年5月14日

  昨天寫了一篇文章講政府取消DSD乃明智之舉,有網友說我搞錯,政府並不是取消DSD,而是放寬DSD的換樓期限,其實,我並沒有搞錯,我亦知道是放寬DSD換樓的限期,不過,我在前天睇電視新聞的時候,字幕是寫‘有消息指政府將會放寬DSD,恆指勁升近四百點’,是不是令人有所誤會,政府將會取消DSD,這種報導手法,與近日報章報導樓市情況的時候,經常用上劈價,蝕讓,不能夠說報章報導錯誤,物業買賣的確有劈價,蝕讓,這是事實,但並不是事實的全部,報章並沒有報導亦有高價成交的物業買賣,所以,要了解事實,一定要從各種不同渠道了解,否則,只能得到事實的一部份。

  政府在放寬辣招問題上,終於行第一步,本來,宣佈DSD的行動,應該由張炳良負責,我相信大家都知道,張炳良現在被高鐵問題搞到頭大,甚至失去公信力,如果由他宣佈,有一些記者可能不會問有關DSD問題,轉移問高鐵,甚至問局長會不會引咎辭職,所以,由陳家強宣佈是最合適,不過,當日由三巨頭聯手見記者宣佈DSD,今日只得陳家強宣佈寬限DSD,有多少兵敗感覺,今日雖然只是寬限DSD換樓日期,但已經是一個好開始,大家睇吓限奶令,壓力測試都唔知道做咗幾多次,高永文仍然遲遲未敢撤銷,或者作出一些讓步,因為,他知道若果一讓步,民望必低,倒不如做多幾次壓力測試,話結果仍未達標,得過且過算了,但高永文唔知道,限奶令已成國際笑話,最無稽的是香港並不是奶粉原產地,我們只不過是轉口港而已。

  今次DSD的寬限,最受益的應該是考慮換大單位的人,其次,當然是地產商,剛巧他們有很多大單位準備出售,這是天作之合,不過,有報章報導政府放生地產商,其實,政府是放生自己,地產商能夠賣走他們的大單位,必定會積極投地,地價必定上升,庫房收入增加,本來是好事一件,但一定會給有心人士說成官商勾結,希望政府不斷加辣,只要樓價下跌,破壞香港經濟亦在所不惜,我只希望政府認清形勢,認為辣招有必要繼續就讓辣招繼續,有需要取消就取消,因為無論怎樣做都會有反對聲音,倒不如按照既定方針施政,這亦是體驗問責制的精神,政府是要對她的施政負責。

 
 
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1. 好學唔學 2014-05-14 09:00:38
除左限奶奶,佢仲話啟德醫院沒有延期落成,因為根本冇講過幾時落成禾,係咪抵打?
2. 亮劍 2014-05-14 09:14:21

513 DSD 減辣日之後-------

 

大發展商話:『拒哋冇重大得着?!?!』

想樓換樓嘅業主話:『拒哋賣樓嗰陣會面對一手強烈競爭。』

想買 2 手嘅準買家話:『我驚後市會再大升,所以會加快入市!』

地代話:『樓花供應會增加、後市反覆回軟。』

政府話:『辣招只是微調,將政策合理化喎----

測量師話:『政府已經讓咗步,全面切爛蕉沒戲唱。』

等上車人仕話:『現在个市還未回夠怎買樓?』

廢青話:『那些地產霸權、地代、做契律師、裝修佬仲有一啖气、還未死得,點解要減辣喎!!!』

3. 亮劍 2014-05-14 09:19:28

重貼我點睇半杯水:

全面地收緊樓按

淡淡話會減少接火棒人數;

硬好話會減少實力不足人仕入市先真。

正面信貸資料庫

淡淡話會減少炒家買磚頭數量;

硬好話會減低炒家過度借貸風險。

狂砌你第二套房

淡淡話會減少中短期收租物業需求;

硬好話會減少中長期租盤供應。

政府玩殘強國人

淡淡話會減少同胞來港買貴啲樓;

硬好話實情係政府減少同胞被發展商商揾笨要買『貴』樓。

預售樓花新安排

淡淡話會減少地產霸權魚肉買家;

硬好話會減少中長期樓花供應。

中短期息口上升

淡淡話會影響買家入市、業主會棄守;

硬好話經濟唔好點加息呢?

地產商劈價走貨

淡淡話地產商看後市跌;

硬好話實際港人新樓買家加埋稅費平得少少,而且地產商只要平幾个%,已經可以喺幾日或幾個钟,將那些  4 M 以下嘅貨一Q清枱。

二手業主劈幾成

淡淡話業主人人契弟走得摩;

硬好話實際人哋原來係癲價現做市場價,或平沽都賺幾倍,又或者人哋已經賺咗幾間然後平手走多一間以保存實力。

地皮開售跌跌趺

淡淡話後市樓價要跟跌;

硬好話地產商只不過係將建築成本上升因素反映而矣!

痛苦指數升不停

淡淡話港人會買唔起樓;

硬好話小業主有好多灰色收入(例如租金及股息收入) ,不能只睇薪水。

供樓指數就爆煲

淡淡話港人會供唔起樓;

硬好話小業主借銀行錢前要做壓測,而有一個有水老豆或老母幫拖係咪唔俾先?

磚家話會跌鑊甘

淡淡話業主會走唔倒貨;

硬好話小業主因呢幾年得按息一厘之助,啲樓已經或就來甩難,大家已準備定彈藥低吸。

購買力漸漸消失

淡淡話現在買家入一間就會少一個;

硬好話呢幾年大把人原本想買變咗租,喺度等跌一二三成機會。

發展成本日日升

淡淡話發展商為防賺少咗會盡早賣樓花、快馬起樓;

硬好話發展商呢幾年實際上起到平頂先賣,又盡量拖延建屋進度表,以頂住个價。

集中地點推土地

淡淡話發展商會爭分奪秒出貨;

硬好話大鱷先借題發揮揾政府老襯入平價地似啲!

 

4. mer1974 2014-05-14 10:30:29
如果政府政策目標,係為咗幫助真正有需要換樓(upgrade) 的家庭;咁,關鍵唔應該放係 DSD 「區區」呢幾十萬元上;而係,點樣令呢 d 家庭「安然過渡」先至係重點。新 DSD「放寛」政策, 某程度上係鼓勵咗呢 d 家庭,更義無反顧咁同時 hold 住兩層樓 (一新一舊, normally 新大 d 貴 d),double liability, 講緊 total 係幾百萬甚至上千萬的 liability:一層舊自住中;另一層 dum dum chat 未住得,但可能供多份(即供價) or 建築期等入伙先上會(阿彌 X 佛到時唔好有乜大 鑊野!)..... 

大家睇深入 d : 此政策係直接鼓勵緊換樓人士舞動一把「雙叉劍」:冇錯!等到新換果層樓收樓時,如大市係平穩向上,甚至大升格局,呢個換樓家庭的確賺兩頭;咁 what if 唔好彩大冧市?

本來,上面我寫咁多野都係肺話,一句講晒:「先買後賣」或「先賣後買」風險貴客自理咪得 lor , 畢嬲都係咁架啦!但問題係,點解俾我感覺到,政府 set d 政策出來,會無端端焗 咗 d 市民去賭咁。換樓啫,都係為改善生活環境,唔係個個有 guts 玩到「一開 2.5」。
5. 股權王 2014-05-14 10:34:26

限奶令係要駐港的外國奶粉商配合中國【分利】的政策

BSD DSD 係要香港地產商配合中國【主權】的政策


湯生不敢寫多一點政治可以理解, 港府仲有大把人才, 不是做對做錯問題. 他們背後的動機不要亂批評佢地, 他們只可以順勢而行

6. Albert 2014-05-14 10:57:06
限奶令已成國際笑話.......
不如再玩得白痴D吖!
生仔前係咪應該叫準媽咪到政府醫院做奶量測試?
乳腺不夠才批購奶粉的quota.....
有人奶就只批一半quota.
同歧視再投資性買樓嘅做法一樣.

7. DSD真放寛了嗎? 2014-05-14 11:55:23

看施生AM730的專欄, 如果微調如以下的解說, 那業主從2手市場買入新單位便全無"優惠"可言了 !!!!!!???

房策愈玩愈亂 !!!! 不知所謂.

 

"一般而言,從簽臨約到簽屋契,需要一至三個月的時間;延後倒數,可令換樓者有更多的時間賣出原有的單位。不過,若是政府把賣出原有單位的時間亦以做屋契才作準,那就會把買入時所得的時間上的優惠完全抵銷,毫無放寬的作用。因為,如果買入與賣出都同時用做契時間計,跟原先同時用簽臨約計,相差不大,並無優惠可言"

8. 路人 2014-05-14 12:06:18
靠食四方飯的香港竟然........................................
9. 最後出貨機 2014-05-14 12:06:57
最後出貨機會
最後出貨機會
最後出貨機會
最後出貨機會
最後出貨機會
10. 順民 2014-05-14 12:09:35

在此論譠中看到很多高手在評論未來樓市時﹐大都從經濟角度及供求狀況來作推測觀望﹐但忽略了一個很重要的因素﹐就是人為干預。人為干預就是有人利用權力去干涉一樣事物的自然發展﹐及強行將主觀願望凌駕於客觀及自由發展之上。

就好像有一顆生長在野外原本燦爛綻放的鮮花﹐被路過者整顆掘起拿回家中的後園放在花盤上栽種﹐又覺得鮮花生長得凌亂而用較剪將之剪裁﹐弄到鮮花褪色凋謝。種花人惱羞成怒地問﹐我對你這樣好為何你竟然還要死去

香港未來樓市的命運或甚至香港未來整個社會的命運是否也會像那顆被人放在花盤內栽種的鮮花一樣呢 ﹖呢個問題真係‥‥‥

睇過邊日得閒去大圍車公廟求翻支簽問吓先。

11. 朗晴 2014-05-14 12:18:15
正苦為求增加樓宇供應量,早前將2年樓花期加長至約3年,希望用遠水嚟救近水,但一年已过,到低有幾多超遠期樓花供應,又有幾多客仔有兴趣_買呢? 
DSD埋條爛蕉本身就係同遠期樓花对着,如今修订致收樓才起錶计半年退税期算是正路波。
但对二手盤相信無甚幫助,因買賣双方如協商延長交易时間,當中遇上樓市狂升暴跌,那買家踢契賣家塌訂必會频生,对整体樓市绝無好處,还不如乾脆加碼至一年退税期对各方都有好處亦較易掌握。
12. 朗晴 2014-05-14 12:29:46
從前有條友因為性病去睇西医,医生望然後眉頭一縐若: 爛成咁無得医,一定要切,病人聽罷大驚,褲都未着好就閃,並心想,西医唔掂咪揾中医囖。
在中医医務所內病人問大夫: 重有無得医呀? 使唔使切呀? 大夫將病人小鳥翻了兩翻就肯定地说: 绝对不用切,病人大喜道: 當真? 大夫回道: 果然……过幾日就'會自己甩掉,唔會好痛!
爛蕉係唔使切架……遲吓自己就會甩。
13. 睇得通 2014-05-14 12:31:31
最後出貨機會???
香港沒有: 最後出貨機會???
持有優質房產!!!等待美好明天!!!
減少負債,做一個真正的香港主人!!!
14. 順民 2014-05-14 12:36:12
在下在上文中提及人為干預﹐人為干預更有一種令人可怖之處﹐就是一般人很難捉摸干預者的心態。他或有時前行﹐有時停步﹐有時向左﹐有時向右。就像在麻雀枱上遇著一個不懂打牌專打亂章的人﹐對著他不知如何是好 ﹗
15. 港官太惡 2014-05-14 12:54:56
昨天在電視機看見大頭陳的惡言惡語真令香港市民感到被空。
16. 大寶二寶 2014-05-14 13:20:51
回13

佢手快快打錯字, 應該係“最後入貨機會”至㗖。

共勉之, 哈哈!
17. 鄭林子 2014-05-14 13:21:00

DSD取消與否 樓價必漲

不管今次政府是否放寬或取消DSD,香港的樓價都有很大機會大幅度上漲。更廣泛一點說,香港樓市之所以從2009年開始就漲得厲害,暫時拋開土地財政這個 大問題來談,很大程度上是由於政府一輪接一輪「打壓炒樓政策」的結果。

為甚麼會這樣說?地產市場之複雜人盡皆知,要了解和掌握它的走勢,不妨從淺中求。

房 價取決於市場的供給和需求,是最淺的理論。兩層含義,一是市場上的供給與需求經過互相作用會形成一個時期內(經濟水準等因素不變)的出清價格 (market-clearing price);二是價格是供求雙方的市場決定指引。在政府制訂樓市政策時,這第二層含義很容易被忽略。

當政府打壓市場需求時,如果經濟形勢沒有變差,被打壓的僅僅是成交量,而成交量只是需求量的一部份,此時的價格是成交價格,並不能反應市場上的真實需求,因此發揮不了對住房供應方的投資指引作用。而這一指引作用的缺失,正是樓價將會上漲的主要原因之一。

先看地產商如何應對。雖然政府出辣招的意圖是打壓樓市上的投機者和外地買家,但對地產商的影響不可小覷。很簡單的邏輯,稅賦加大使潛在買樓者取消或推遲買樓計劃,一段時期內,房屋成交量銷售慘淡,導致地產商資金鏈收緊。資金實力不同的地產商會做出不同的反應。

對 一些小型的地產商來說,現金流斷開的打擊是致命的,它們的選擇有兩個:被大房企吃掉,來一輪大魚吃小魚的過程;如果沒人吃得下,就只有必要降價售樓。而回 籠的資金,或不足以進行下一輪買地與投資,它們的命運是離開地產行業,庫存出清後,不再投資建造新樓;或等待形式好轉而進行新一輪地產投資,到那時新樓上 市定價必然高,因為要彌補這一季的損失,或為以後再遇到類似的低迷情況做打算。從長遠來看,整個發展周期的收入將會被拉平,不會有低於行業整體水準的利 潤。這一點對實力強的地產商來說也是如此。

對資金實力強大的地產商來說,也可以先低價出售一部份,待形勢好的時候再定高價,也可以選擇捂盤──地產商吃定了政府打壓政策不會持久,因為樓價低或房屋賣不出去,地產商就不會買地,政府就沒錢出糧──等寒冬過去,形勢好轉再以高價售盤。
但 不管地產商實力有多強,目前他們是資金短缺的,也不知道辣招政策會持續多長時間。而如前所述,此時的市場成交價格也不能反應真實的需求資訊,地產商對未來 的銷售預期會持保留態度:一方面放慢在建樓宇的建築速度,另一方面則是在庫存壓力下不再大量購地。又由於房屋建設的周期長,對需求進行了暫時的打擊之後, 一系列作用下最後的結果是:新樓供應將會變得非常緊缺。

2013-2014年度香港的計劃出售住宅用地共36幅,可供興建約13,700個單位,但剩餘15幅,其中11幅將滾存至下一年度,其中有2幅合二為一,另有4幅將不於下一年度出售──房屋賣不出,帶不動地價,政府也不願意把土地放出來賣了。

這 一組數字已經證明了上述推論,因此,香港樓市供不應求已是必然結果,樓價上漲也是自然而然的了。之所以說無論今次政府是否放寬或者取消DSD限制,樓價都 會漲,是因為房屋供應不足,是所有潛在的購樓者都會面臨的局面,即使不放寬DSD或者撤銷辣招,香港永久居民的購樓需求已經不能被滿足;如今的成交量減 少、價格微跌只是暫時情況。更嚴重的是,即使政府現在就立即撤銷辣招,幫助開發商回籠資金和重樹信心,但房屋建築周期長的特點將使得市場上可供出售的房屋 數量變得十分稀少,價格上升已經是必發之勢,炒樓者也開心起來了。

樓價若真的下跌,惟有兩種情況,其一是供給增加,其二是經濟大幅度下滑。這兩 點,在香港來說都很難。靠賣地賺錢的政府,再加上地產商團體施加政治壓力,政府必不願意多賣地。沒有人願意看到經濟下滑,就近幾年來看,香港經濟下行的現 實,並沒有到達抑制住房需求的程度。


鄭林子
香港大學建築系博士候選人
18. 高永文  2014-05-14 13:26:38
自從高永文升官發財後,已極速學得一身官場無恥心法,每每滿口官腔,由奶粉至分流大6雞,聞其理直氣壯,大編道理,真有CY大弟子氣派。問非所答,答非所問,大遊花園,為達到政治目的,無所不為。  除限奶成為國際笑話,其經年大作"豪華候雞室"亦可稱舉世無雙,區區一個過渡雞場,可如此大官出馬,選址廢棄官地搞排水溝亦竟要半年了無期。  實則為迫至雞販無生意可做,自行收皮,乃關人隱士而已。 正所謂殺雞何需牛刀。一招餓雞死你便可。  此無恥官行,高官是也。
19. Alan Pepper 2014-05-14 13:36:42
但一定會給有心人士說成官商勾結

As a leader, one should always take into consideration the judgement and suggestions of critics, but never should be controlled by them. The government is too sensitive to criticisms, by citizens, by  media, and by organizations like IMF. Ironically the government is only quick to react to initial judgements, but ignore the after effects of its decisions. Even when the judgement backfires, the government is slow to react to its mistakes. 

A government run by gossips but not the actual situation. 
20. to 19 2014-05-14 14:20:37

如果今早你有睇730, 真係會覺得時也命也, 韋小寶要被懲處, 怎麼周大瘡就要跪求佢返黎? 再睇落去, 真係會笑出黎, 要搵高鐵專家管建設本來就應返大陸搵, 英美鐵路系統已經落後大陸太多, 營運另計, 韋小寶個背景都唔係做建設嘅, 講果個理由出黎嘅人諉過於人, 真係當人傻嘅.

話雖如此, 韋小寶千萬年薪怕且有一大半是準備用來祭旗的, 佢心裏應該都好清楚, 張局長微末小吏, 實在唔駛太擔心, 未排到佢, 市民對高鐵的態度很 pre-occupied, 某會議成驚弓之鳥, 張局長同韋小寶, 實非戰之罪也.

其實講句公道話, 韋小寶任內是做得不錯的: 1, 繁忙時間如金鐘由這班車離站到下一班車停定基本上心算60下內完成, 是前N任都沒有做到過的, 2, 在轉車站基本可以車過車, 3, 創造大量就業機會, 在月台同大堂就近有職員幫手.

在這個強硬要求下, 為滿足乘客需要, 系統超負荷運作, 為大股東(不知是誰哈)謀利益, 控制筆直外判爭地價等, 那麼突發問題是很容易發生的.

今日有份插佢的人, 也許忘記了自己每天都是受益人, 也許是根本不乘鐵路的. 其實某會議的成員, 你地咁驚, 驚乜野唧?

仲有的是, 好像是公文袋, 搞那些無無謂謂的覆核, 就沒有幫手造成延誤超支? 學博士話齋, 那時間官員(同成員)為什麼不努力勸勸婆婆...

21. 亮劍 2014-05-14 14:59:26

17 樓鄭林子所講所寫的東西,就係湯博士、PP、法子同我呢年多兩年所講的要點!

多謝鄭林子----

22. 法子 2014-05-14 17:00:08
同意21樓亮劍!
23. 十十下 2014-05-14 17:37:54
2013-2014年度香港的計劃出售住宅用地共36幅,可供興建約13,700個單位,但剩餘15幅,其中11幅將滾存至下一年度,其中有2幅合二為一,另有4幅將不於下一年度出售──房屋賣不出,帶不動地價,政府也不願意把土地放出來賣了。

今年計劃出售既36幅都只係得13,700個單位, 但係有11幅係下年先賣, 即係10,000都無? 係咪咁計?
24. nobody 2014-05-14 18:03:31
我認為政府咁芧,樓市再升又會做野,不過租就真係會因剛衰而爆升。
情況有D似《黑天䳘》作者Nassim講既"反脆弱"狀態,what can't kill me makes me stronger,即係出D小問題,有時重有利長遠發展。

其實作何樓市分析都要計埋中國樓市爆破,好多人話會大插,但我綜合各方,認為張化橋既見解最有可能:

http://blog.sina.com.cn/s/blog_50c88c400101puk9.html

中國樓市會慢慢插,可能先插1-2成,之後政府又會救下又彈D,有D似A股但冇插得咁急,一年跌3-4%跌咁上下。

唔會大插既兩大原因:

Finally, it is important to consider some cultural and institutional factors related to China's real estate market.

(1) Unlike in the US, Chinese citizens cannot declare bankruptcy or walk away from their mortgages. Their liabilities will be with them forever, until repaid.

(2) There is a stigma attached to housing defaults. In Hong Kong, for example, while a person can declare bankruptcy, households continued to service their mortgages long after the values of their homes had fallen well below their mortgage liabilities after the crisis in 1997.

So, what is going to happen to the millions of vacant flats and the very high housing prices across China? The outcome is most likely a gradual deflation, lasting many years or even decades. 

25. 小陽 2014-05-14 18:35:30
Nobody 兄,
贊成,
好似D長輩禁,佢地經歷過3次股災,SARS,樓市大冧,佢地都唔放樓,依家尼D加息,大陸風暴算得是什麼?而家D投資者好成熟,起碼而家好多人驚,証明個市好堅
26. 小陽 2014-05-14 19:01:32
To 亮劍兄,
你係唔係想多謝鄭林子博士侯選人好似秘書禁幫你地歸納重點!
27. 亮劍 2014-05-14 19:41:40
你係唔係想多謝鄭林子博士侯選人好似秘書禁幫你地歸納重點……我多謝的是鄭生在學術上支持我的見解,為我背書,希望認識他齐齐講楼。
28. 小陽 2014-05-14 20:10:08
亮劍兄,
你太客氣啦!其實實戰派係值得欣佩。佢要跟你地班師兄學嘢,有前瞻性預測先叫做有用,佢等左兩年先寫出來,好似遲左D。
29. to 6/f 2014-05-14 21:39:33
好出奇呀?香港應該實行限制入境同一孩正策!所有資源平均公平平均分配!!
30. 山高雲低 2014-05-14 22:13:51
博士: 

恕在下多咀。

3D扭曲物業的運作,成交數量不能真正反映市場的需求和供應。皆因大部分的需求未能行使,而大部分的供應又被雪藏。

簡言之,即是成交量非均衡量,成交價亦非清消價。在此情況下的市場是崎形的。

當政府仍沾沾自喜3D有效管理需求,打破升市預期的時候,卻不知道需求在購買力不斷累積下,正悄悄地WALK出來,但二手市場的供應卻活活被鎖死。一手市場的供應卻不能源源不絕地供應。(政府以為賣多了地,等於增加單位供應是天大的笑話。)

此後樓市的走向,博士你一定很清楚。

而這個結果完全是今屆政府糊塗的房屋政策搞出來的。(一個傻,一個茅,一個肓,肓丙個肓)


31. 山高雲低 2014-05-14 22:28:02
林鄭子是否林鄭個子?????


3D政策,固步自封,鎖死樓市,造成各行業萎縮,即與鎖死經濟發展無異。

在下真的不明白,為什麼特區官員要推低樓市,去將就上車人士。所謂適者生存,住不起3房的,他會住二房,住不起2房的,他會住一房,住不起一房的,他會住劏房,在自由經濟的體系內,你越幫他,即等於越害他妨而且長貧難顧,在下友人開玩笑說,要是政府剷除劏房,那麼20多萬人的劏房住客,是否要瞓街???

任你林鄭有三頭六臀,多好打,二十萬人一起衝你而來,你接暇得來???

32. 法子 2014-05-14 23:07:04
小陽:

這是和你說的一樣。

33. 蜕变中嘅懶人 2014-05-15 00:28:59

懒人要講出心底話,雖怕敗了部分人興緻,但不吐不快。

多位前輩有先見之明,预告了今年中樓市會爆單边,懶人實則於12年尾己追随前輩高見,放賣手上中價樓套利80%,此單位現在估價下跌約10%,至於自住高價樓及自用商用樓就只考慮適當時換好換大,不過私下以為時機未到,只留下幾個屯門細單位收租,最近續租各有3至5%左右升幅,懒人之前策略大致上追随前輩主張。

但懒人對前輩提示樓市會爆單边嘅程度就有唔同睇法,猶其是DSD優化消息傳出後,應為樓市必大升嘅興奮心情無大同感,過去1個月二手量同比升5成,實際數量都係偏少,價升幅有但不全面,就算全面價升而成交量及放盤量不足,懶人只解讀為肯高價入市及追價者人數不足,筍價或市價盤淸倉後盤源無以為繼,懶人認為懸重賞必有勇士賣命,出高價豈無業主放盤。

新盤將接連大、小、貨尾齊出搶客,短時期數千伙大軍壓境,量升價平應可预見,辣招大致上重係壓住樓市,唔計其他壞消息嘅影响,爆升?難矣! 就算長期而言供應未夠,遠風吹唔起隻近風箏,盡晒力諗,都係得咁多,錯漏百出難免,還望不吝指正。

34. 回33樓高人 2014-05-15 00:54:49


大家都喺估估吓啫,如港股能爆升,樓市環境會好啲,我都喺估估吓啫。



35. 引刀一快 2014-05-15 08:09:55

Finally, it is important to consider some cultural and institutional factors related to China's real estate market.

(1) Unlike in the US, Chinese citizens cannot declare bankruptcy or walk away from their mortgages . Their liabilities will be with them forever, until repaid.(點解唔可以walk away from their mortgages

(2) There is a stigma attached to housing defaults. In Hong Kong, for example, while a person can declare bankruptcy,  households continued to service their mortgages long after the values of their homes had fallen well below their mortgage liabilities after the crisis in 1997.

So, what is going to happen to the millions of vacant flats and the very high housing prices across China? The outcome is most likely a gradual deflation, lasting many years or even decades. 

36. 法子 2014-05-15 08:22:42
回33樓:

根本有無 DSD 微調,樓價都會爆邊,原因我已提過幾次。

可能我以前表達得唔好,我最後再講多一次原因:「A用2成力同B打,如果係勢均力敵。現在再打一次,A用18成力同B打,結果會係A打勝。」

DSD 微調一出,個個把 focus 放錯哂。
37. 法子 2014-05-15 08:30:38
回33樓:

再看一次你的說話。我同意你的一句,你說的應該是你所的心底話,而且係出自你的哺乳腦。你的哺乳腦為你提供這說法是因為哺乳腦的法則。
38. 法子 2014-05-15 08:37:19
人類的眼球,真的只會跟表象去走。
39. 蜕变中嘅懶人 2014-05-15 09:23:25


回33樓:

再看一次你的說話。我同意你的一句,你說的應該是你所的心底話,而且係出自你的哺乳腦。你的哺乳腦為你提供這說法是因為哺乳腦的法則。

TO 法子兄

非常多謝法子兄指點,36,38中指出嘅重點好有參考價,我會再諗消化一下;但係喺37法子兄創造咗個新醫學名詞哺乳腦,新邏輯學名詞哺乳腦法則,同懒人嘅思維方式有重大關係,唔知算唔算係精神科一種,患有此症會說出誠實心底話?

佩服法子兄學識淵博,懶人確有啲担心,請不吝再詳解,不勝感激!

40. 法子 2014-05-15 09:31:52
回39樓:

我知你係無惡意的。

我其實係想大家不要被表象所迷惑。

我雖說經常自創理論,我起初自創這法則,我叫它做「直線慾望」,「直線慾望」你google不到的,因為係我自己的術語,但後來發現,已經有「哺乳腦」之說,而哺乳腦並不是我創的,你可以google到的。
41. 法子 2014-05-15 09:46:21
回39樓:

經濟學大部份的理論,都假設參與者係「rational」。

但現實是,所有參與者都有唔理性的一面。而這是解釋不到。

而直線慾望就提供了法則,例如,點解會有人擺自己個仔的學費去澳門賭?直線慾望不單為所有行為提供了法則,而且說明了這是他們唯一可做的。這不是 EQ 唔 EQ的問題。

如果你 google 「哺乳腦」,只會找到來源,但找不到法則。它無有提到「即時性」和「短路性」等。這是哺乳腦學說比不上「直線慾望」法則的地方。
42. nobody 2014-05-15 09:51:03
(1) Unlike in the US, Chinese citizens cannot declare bankruptcy or walk away from their mortgages . Their liabilities will be with them forever, until repaid.(點解唔可以walk away from their mortgages

http://view.163.com/12/0727/08/87DIIMNV00014MO9.html

沈彬:中国没有个人破产制,负巨债能否翻身?

2012-07-27

8263人参与讨论

中国一直未引进“个人破产制”,2006年颁布的《企业破产法》被称为“半部破产法”。在中国目前的财产申报、征信机制的面前,贸然引进个人破产制度,可能引发严重的道德风险。目前相关的债务豁免、民事诉讼中的执行终结等制度,则尽量避免了债务人要一辈子还债不得翻身。

43. 法子 2014-05-15 09:54:51
回39樓:

至於,我們點解會有直線慾望,這是和我們遠古時期生活的環境有關,當時我們「需要」直線慾望,才有較高的機會生存下來。
44. 法子 2014-05-15 10:05:45
現在影響香港樓市的是億萬年前地球的生活環境。
45. TO 44/F 2014-05-15 10:26:09
True. You own a cave, you can find a female. Ha Ha!
46. To 31/F 2014-05-15 10:35:23
Govt. hopes to cool down the frenetic market speculation also. Just to prevent the 
shakedown of the financial structure when the bubble bursts.
47. 葉問 2014-05-15 10:55:24
TO36法子

18成是否因為18=10+8?
48. 法子 2014-05-15 11:32:25
回47樓:

對!
49. 法子 2014-05-15 11:42:33
回33樓:

根本有無 DSD 微調,樓價都會爆邊,原因我已提過幾次。

可能我以前表達得唔好,我最後再講多一次原因:「A用2成力同B打,如果係勢均力敵。現在再打一次,A用18成力同B打,結果會係A打勝。」

DSD 微調一出,個個把 focus 放錯哂。

DSD 微調,就好似阿A穿上一件紅色衫,根本就同戰果關係不大,但現在就個個討論阿A件紅色衫,最後阿A都係會贏,但個個就以為阿A因為著咗件紅色衫,所以贏。
50. 蜕变中嘅懒人 2014-05-15 11:57:50

TO法子兄

哺乳脑
哺乳脑在5千万年前进行演化。人体的哺乳脑,和所有哺乳类的大脑,在本质上并无二致,包含感觉和情绪,拥有玩乐的欲望,也是母性的来源。哺乳类会照顾自己后代,而爬虫类则不会这样做。

喺GOOGLE揾到,懒人覺得有用嘅,喺得呢段,有關法則真係無。

講真,貪玩係我十幾歲就輟學去地盤做工嘅原因,由於學識唔多令我優化自身嘅觀察力同思考能力去保護自己,凡事會先參考智者行為,經過多重考慮才定下决策,結果成功或失敗,都會以馬後炮方式檢討去累積經驗,多年來形成咗類似玉石賣手思考法則,所以我唔同意法子兄認為懒人係用哺乳腦思维法則去諗野或靠估,更加唔會有直覺思维形式,我會用多重考慮去壓抑我嘅"直缐欲望"如果有出現,所以托賴,我今生無犯過令我遺憾嘅大錯,由於多年經驗累積,我應己具有一定嘅獨立思考能力,但仍保留尊重智者嘅習慣,繼續學習到最後一天,當事實未完全完整地披露前,智者千慮必有一失,愚者千慮必有一得,應該仍然有效,如果懒人覺得反覆思量,對智者意見有不同時會斗胆真誠地提出,錯咗唔會覺得無面,而係又一個有用嘅反思機會,好彩啱咗亦只不是踏着高人肩膊看得更遠,發現事實真相而己。

51. 法子 2014-05-15 12:08:03
回50樓:

對!google 是無提到哺乳腦如何引導我們去錯的法則。
52. 法子 2014-05-15 12:13:17
個個都以為自己是「多重思考」,這是哺乳腦造出來的假象。

那位師兄距離明白什麼是「直線慾望」很遠,原因是他有很重的「直線慾望」。

他自能看到「我很客觀」和「我已經多角度思考」,這些哺乳腦為他造出來的假象。
53. 法子 2014-05-15 12:16:54
「不停思考」剛好就係畀哺乳腦影響你,所以要避免哺乳腦影響你,唯一方法係「停止思考」。


54. 法子 2014-05-15 12:20:44
應該說「停止思考有切身利益的事情」,否則哺乳腦就會影響你。

君不見自己有貨的人,日日對住報價機,等如倒錢入大海,點解?因為哺乳腦每秒都呃緊你。

還不信「自己是客觀」這假象,其實是哺乳腦造出來的假象?
55. TO 45/F 2014-05-15 12:21:59


Can I double the figure ? You own a cave, you can find a male. Ha Ha!




56. 法子 2014-05-15 12:22:55
我地的大腦每秒都呃緊我地,比起 CY 更唔老實。
57. 法子 2014-05-15 12:25:31
只要知道哺乳腦以什麼法則去呃我地,我們就知道正確方向。
58. 法子 2014-05-15 12:31:00
直線慾望能夠解釋一個 individual 的行為,類似的理論,我暫時未見過。

但當一群這樣的人走在一起,而形成的 organization,就有反射理論,反射理論描述得不錯。
59. 法子 2014-05-15 12:38:57
具體地說,當我們腦袋分析到一個答案之後,哺乳腦會將這答案放進一的函數裡,函數後的答案就是我們明意識得到的答案。但這是函數後的答案,正確的答案是函數前的答案,我們單憑思考是不會得知函數前的答案,除非我們知道那函數,而那函數就是直線慾望法則。
60. 小陽 2014-05-15 12:40:17
To懶人兄,
其實你用的懶人法則一D都唔懶惰,你係一個勤力的人,不斷參考智者行為和知識,所以英雄莫問出處,你有而家成就,原全係你勤力、自我反省、及經驗積聚,個D博士生都要行埋一邊。

但係現今社會就是有一個問題,就是太多知識,太多資訊,太多智者(但我成曰覺得真正智者思想係唔會真講出來),好似施生,我好計得佢係2008年話香港地產在冰河時期。而家太容易接到資訊,所以而家我要學的事情係分辨真偽,找出真正原因(root cause) ,。我而家都學緊嘢!


共勉之
61. CH 2014-05-15 12:44:40
法子兄,其實你所講嘅野,珍惜香港兄已經用一句說話已經表達了,就係“响宏觀裡面發現對未來一些決定性嘅事實“。

我認為無需用太學術性的詞彙去演繹,簡單講呢樣野係一種“天賦“加“經驗“得出的一種“能力“而已。
62. 法子 2014-05-15 12:50:00
我正正就是想指出,經驗和知識解決不了哺乳腦給我們的認知偏見。

「經驗和知識能解決和得到正確方向」這說法是假設我們腦袋是理性的。我正正想說,這說法在成立。

也罷!

大家繼續行自己的路吧。
63. 法子 2014-05-15 12:50:52
我正正就是想指出,經驗和知識解決不了哺乳腦給我們的認知偏見。

「經驗和知識能解決和得到正確方向」這說法是假設我們腦袋是理性的。我正正想說,這說法不成立。

也罷!

大家繼續行自己的路吧。
64. 蜕变中嘅懶人 2014-05-15 12:53:52

TO法子兄

睇嚟法子兄對哺乳腦學說極有研究,相信己經成為判斷人類思維嘅大法則,精通哺乳腦學說己經可以用嚟解釋大部分思考模型,係心理學同邏輯學嘅聖經典範,懒人孤漏寡聞,完全一世人未聽聞過,但係我仍然唔認同哺乳腦學說可以解釋懒人嘅思维,如果懶人真係錯,咁就應該係哺乳腦學說嘅真正精妙奧秘之處,勞煩法子兄可唔可以俾多幾個網址懒人參考,或請其他高人幫助,用法子兄嘅哺乳腦法則去分析玉石買手法則嘅缪誤處。

法子兄所創造嘅"樓市爆邊"呢個專業名詞,懒人唔明,好想嘗試用哺乳腦法則去了解,奈何網上資料極貧乏,仍請法子兄指點一二,若覺得太費神就請作罷,謝謝!

65. CH 2014-05-15 13:04:02
法子兄,當然“經驗“有時候會呃左我地,我諗就算真係有一套法則去教人點樣避開呢啲“誤區“,學習和實行起來還是要靠“天賦“!“不去思考“而得到“正確答案“,這不是天賦是什麼。至於天賦,很遺憾,呢樣野未出世前已經決定了一個人有幾高。我明白你授之以“漁“的苦心,不過有些東西本就勉強不來,正如你叫你朋友買樓點知佢連自住樓都賣埋。法子兄,如果言詞間令你不快,請包涵和見諒。
66. 法子 2014-05-15 13:10:04
各位:

對不起!是我錯,我不應這樣說。不會有好的結果。

是夏蟲語冰了。
67. 法子 2014-05-15 13:14:22
各位:

對不起!是我錯,我不應(在這裡)這樣說。不會有好的結果。

是夏蟲語冰了。


我和之前幾個網友,例如上善等,說出法則,他們也十分認同,而且還能攑出他們自己的實例,如何應該這法則。

也罷!
68. CH 2014-05-15 13:23:56
法子兄,如果一個物理學教授同一個物理學博士生討論相對論,佢明白甚至運用來做一個GPS系統,那唔奇怪。如果裡面夾雜左一啲小學生,一啲家庭主婦,或者一啲文科生,有人一世都理解唔到係好正常。我唔係質疑呢套理論嘅合理性,我只係覺得曲高一般都和寡。
69. 蜕变中嘅懶人 2014-05-15 13:26:50

TO法子兄

懒人絕對無意,亦無能力與法子兄爭鋒,法子兄嘅絕大部分貼文,懒人真心拜服,毫不虛偽,法子兄熱誠助人,有目共睹;只是心有所想,直話直說,如有冒犯,在此謝罪。懒人唔想行自己的路,更唔想行冤枉路,只想行對的路,法子兄值得懒人學習嘅地方多的是,大人不記小人過,再謝原諒。

70. 小陽 2014-05-15 14:11:06
人有偏見,也是人性,尤其愈多學歷經驗,有時小朋友什麼沒有,反應最真實。我話過樓下看更唔會差過測量師,更知道你層樓值幾多。蘋果頭條講左--- keep it simple (kiss) 

(sorry )我插嘴了,打斷法子兄和懶人兄興致。sorry 
71. 法子 2014-05-15 14:17:34
大家真係客氣,這是我的老毛病,有時太長氣。這個缺點我自己發現咗好耐。

今次其實係我得罪了大家。希望大家不要見怪。

爆咀兄之前稱我為三傻,其實應該係三怪,思想怪、行為怪、理論怪。
72. 自我陶醉 2014-05-15 14:21:06
小陽又點睇呢句?“當掃地阿嬸叫你買股票, 就係要出貨嘅訊號!”
73. TO 71/F 2014-05-15 14:31:57
People here are nice,  well educated and understanding. Hope you do not take it too seriously. 
It is fun to air  at will whatever your view is in here.

74. CH 2014-05-15 15:15:36
其實總有街頭智慧比所謂學者更高明,亦都有很多“羊生羊太“。現實就係咁,攞現實中各自存在嘅野去爭論,拗到天光無乜意義。
75. 法子 2014-05-15 15:33:25
回73樓:

係呀!所以我唔去香討。

好少網站畀我講咁多嘢,但唔同意見嘅人又唔會講粗口。

很明顯,這裡的人質素高啲。
76. 小陽 2014-05-15 15:33:51

From MY HISTORY

TO DRUNK BRO

 


回引兄,
說得好,做自己想做的事,無悔終生就OK。
回法子兄,
Like爆!無人可以control 樓市,因為現在政府無地,政府無權,地產商不投地不補地價不收舊樓,遲D冇樓賣,小業主的群眾力量最大,人民當家就在這時,傳媒,長策會,金管局要搖動小業主決心,用self -fulfilling technique 去令全港業主驚恐,可惜這裏不是stock market . Stock investors 始終不太清楚自己買的股票 every day 的營運情況,見個市霖,立即驚恐拋貨,stop loss and flash boys trading came into the market. 大跌市😩來臨!!!

但是自己的收租樓每個月有沒有租收,個租客乖唔乖,原全掌握手中,隔離屋收幾錢租,唔駛識睇financial report 都知,

問管理員一清二楚。所以關X超等專家不斷警告都冇乜人理,因為厔主自己最清楚自己盤生意有冇錢賺

77. CH 2014-05-15 15:55:50
香討同呢度,之前有個叫雲在青天水在瓶嘅網友,最近無乜响度留言,真係可惜。睇番佢之前文章都很有水平。
78. 大寶二寶 2014-05-15 17:40:26
回77

我也很懷念雲師兄呵!

共勉之, 哈哈!
79. 法子 2014-05-15 17:59:43
70. 小陽 2014-05-15 14:11:06
人有偏見,也是人性,尤其愈多學歷經驗,有時小朋友什麼沒有,反應最真實。我話過樓下看更唔會差過測量師,更知道你層樓值幾多。蘋果頭條講左--- keep it simple (kiss) 

(sorry )我插嘴了,打斷法子兄和懶人兄興致。sorry 


-------

點解你地講嘢咁客氣!

人地啲討論區,唔會咁客氣。
80. 小陽 2014-05-15 21:47:41
法子兄,我覺得懶人兄真心想交流,唔係為咬而咬,我唔想我呢D傍鶴掃了雅興,話是話,when will we hv the dr tong's gathering ? I want to hv some sharing . 
81. 小陽 2014-05-15 21:48:26
法子兄,

我覺得懶人兄真心想交流,唔係為咬而咬,我唔想我呢D傍鶴掃了雅興,話是話,when will we hv the dr tong's gathering ? I want to hv some sharing . 
82. 小陽 2014-05-15 21:48:54
法子兄,我覺得懶人兄真心想交流,唔係為咬而咬,我唔想我呢D傍鶴掃了雅興,話是話,when will we hv the dr tong's gathering ? I want to hv some sharing . 
83. 小陽 2014-05-15 21:49:42
法子兄,我覺得懶人兄真心想交流,唔係為咬而咬,我唔想我呢D傍鶴掃了雅興,話是話,when will we hv the dr tong's gathering ? I want to hv some sharing . 
84. 小陽 2014-05-15 21:50:52
法子兄,我覺得懶人兄真心想交流,唔係為咬而咬,我唔想我呢D傍鶴掃了雅興,話是話,when will we hv the dr tong's gathering ? I want to hv some sharing . 
85. 小陽 2014-05-15 22:06:13
法子兄,我覺得懶人兄真心想交流,唔係為咬而咬,我唔想我呢D傍鶴掃了雅興,話是話,when will we hv the dr tong's gathering ? I want to hv some sharing . 
86. 小陽 2014-05-15 22:19:23
自醉兄,好耐冇見,你去左邊?


我呢D師奶仔,唔係好識對冲,計風險投資,只係識同管理員吹水,話是話,你對冲要沖岩D,我聽收音機講,之前歐洲有一間銀行有個trader自己以為對沖,越沖越大,俾個市夾兩邊,又走得慢,搞到銀行輸鑊甘。

你買基金小心D,你識唔識林本利,professor ,佢揸超多樓,所以唔駛40退休,佢好叻仔,但是都輸在基金手上,你上網睇下佢個blog ,最近蘋果都有登。

不過你好勁,一定叻過個班儍豬仔,你得閒教吓我地班師奶仔投資,那麼我地唔會俾班掃地阿嬸呃囉!


法子
87. 珍惜香港 2014-05-16 00:56:33
珍惜香港

返到屋企,就俾呢一大串留言搞到頭暈。咁就搬番我之前講,真正嘅大師,果兩個重要元素出嚟啦:

1. 一切塵世間嘅是是非非都喺唔關佢事,就好似一個不食人間煙火嘅高人咁。
2. 擁有感應宏觀裡面決定性因素嘅觸覺,以判定今日同未來一啲重要嘅事實。

呢兩個重要元素喺自相矛盾,所以真正嘅大師,好罕有。能夠做到接近嘅,已經好勁。
88. 珍惜香港 2014-05-16 00:59:57
珍惜香港

返到屋企,就俾呢一大串留言搞到頭暈。咁就搬番我之前講,真正嘅大師,果兩個重要元素出嚟啦:

1. 一切塵世間嘅是是非非都喺唔關佢事,就好似一個不食人間煙火嘅高人咁。
2. 擁有感應宏觀裡面決定性因素嘅觸覺,以判定今日同未來一啲重要嘅事實。

呢兩個重要元素喺自相矛盾,所以真正嘅大師,好罕有。能夠做到接近嘅,已經好勁。
89. Test 2014-05-16 01:03:38
TEST
90. TTEST 2014-05-16 01:04:59
TTTEST
91. TESTTEST 2014-05-16 09:13:37
TTEST
92. 自我陶醉 2014-05-16 10:46:00
86樓 小陽,

無法喇, 應承咗老婆唔會不停回應, 間中點到要停一下, 哈哈哈!千祈唔好話阿嬸呃你, 其實佢都係想益下你, 兼講下自己的威水戰績啫!

你講嗰啲唔係對冲, 係對賭, 輸死都唔駛可憐。 你投資嘅係樓, 洗咩學對冲呀? 米玩喇, 呵呵! 如果唔想太大風險, 又冇時間貼市, 債券先係首選, 基金輸唔輸, 睇你點㨂同埋識唔識落車喇, 其實依家已經簡單咗好多, 起碼銀行已經有晒風險評級, 之前同Oscar 兄都講過我點㨂, 不想重複了, 自己搵吓喇, 我投資有三 “不可” 原則, 一、 不可高追, 二、不可過度投資, 三、不可貪勝不知輸, 你可以參考吓, 尤其第二點, 因為絕對會影響你審判力。

至於基金點落車都可以講吓, 就係“貼市”。 唔好以為買基金就可以翹埋雙手等收錢, 知道自己買嘅基金投資咩市場, 咩產品係最基本, 之後當然要睇呢啲嘢會有咩風險要留意喇, 要有警覺性, 舉例, 如果你知美國佬冇工冇錢都可以買樓, 你點會買有sub-prime mortgage 嘅嘢! 歐債危機時債息急升, 歐洲又點會好, 跌完有排你買喇! 美國被降信用評級, 你股票仲唔走, 等死咩! 不過我相信只要你㨂到好嘅基金, 就算唔走, 用平均投資法, 長遠都一定會賺, 最重要都係“不可過度投資”。


93. 法子 2014-05-16 10:50:22
84. 小陽 2014-05-15 21:50:52
法子兄,我覺得懶人兄真心想交流,唔係為咬而咬,我唔想我呢D傍鶴掃了雅興,話是話,when will we hv the dr tong's gathering ? I want to hv some sharing . 
---------------------
網頁昨晚出了點意外,現在正常。

非常同意,我也覺得懶人兄是真心想交流的。

你邊度係塘邊鶴,其實上面有師兄說:「廢除聯匯」
。我知你的職業,想聽一聽你的意見,而我自己的意見就已寫在......啊!我們關於聯匯的留言無哂嘅?

anyway,簡單而言,有師兄說要廢聯匯,有師兄說:「廢不得」。我覺得雖然聯匯有缺點,但暫時我們未有「更好的制度」。你點睇?
94. 法子 2014-05-16 10:50:51
84. 小陽 2014-05-15 21:50:52
法子兄,我覺得懶人兄真心想交流,唔係為咬而咬,我唔想我呢D傍鶴掃了雅興,話是話,when will we hv the dr tong's gathering ? I want to hv some sharing . 
---------------------
網頁昨晚出了點意外,現在正常。

非常同意,我也覺得懶人兄是真心想交流的。

你邊度係塘邊鶴,其實上面有師兄說:「廢除聯匯」
。我知你的職業,想聽一聽你的意見,而我自己的意見就已寫在......啊!我們關於聯匯的留言無哂嘅?

anyway,簡單而言,有師兄說要廢聯匯,有師兄說:「廢不得」。我覺得雖然聯匯有缺點,但暫時我們未有「更好的制度」。你點睇?
95. 自我陶醉 2014-05-16 11:17:47
法子兄, 你講嘅聯滙討論喺另一篇, 我已經回覆了。
96. 聯匯下 港超低息料達10年 2014-05-16 11:59:13

聯匯下 港超低息料達10
倘美國經濟如日本迷失   

陸振球

20110820

最近財政司長曾俊華和金管局總裁陳德霖,相繼撰文力撐聯繫匯率制度,其中陳德霖更指現時香港樓價高企,與港元和弱美元掛鈎無關,因其說法是對或是錯,會對投資物業市場的部署有重大影響,尤其市場主流看跌美元匯價,而美債息口近日屢創新低,如情況持續,更令聯匯與香港樓價是否有密切關係,值得加以探討。

陳德霖力陳聯匯與樓市過熱無關

陳德霖說﹕「有人認為港元與弱美元掛鈎是推高樓價的元兇,但我並不同意,因為這個說法的其中一個假設就是當出現弱美元/港元時,香港樓價就會上升。
大家要明白,樓價走勢取決於多項因素,包括土地及樓宇供應、購買力、人口結構、按揭借貸成本、及投資者對樓價和以上因素的預期等。

現時環顧亞太區不同經濟體系,看不見一個地方的匯率制度或匯率走勢與當地的物業價格有必然的關係。例如內地和新加坡的匯率制度與本港的聯繫匯率制度截然不同,可是即使兩地的貨幣兌美元在過去兩年都明顯升值,內地和新加坡仍需面對樓市過熱的問題,須採取不同措施去為樓市降溫。

另一個說法是港元與美元掛鈎以致香港跟隨美國所實行的寬鬆貨幣政策,令利率低企,刺激樓價上升。然而,環顧其他主要發達國家,利率亦處於極低水平。就算港元與一籃子其他主要儲備貨幣掛鈎,港元利率亦不會有多高。現時最高的3個月銀行同業拆息是歐元,但亦只有大概1.5厘,而日圓則只有0.3厘。

此外,其他國家的經驗亦顯示,加息對遏抑樓價的作用不一定很大,原因是當『樓價升完可以再升』的心理預期形成後,除非加息力度極強,否則很難把這個預期輕易扭轉。而另一方面,加息力度太強,對整體經濟亦會有負面影響。所以國際間近年已逐步意識到宏觀審慎監管政策的重要性。儘管可用利率政策,多個亞洲國家(如新加坡及馬來西亞)亦與香港一樣,推行多項針對樓市的宏觀審慎監管措施,旨在遏抑炒賣活動及加強物業按揭貸款的風險管理。」

雖然陳德霖否認聯匯與香港樓價具有關係的「理由」多多,但事實勝於雄辯,自1983年港元與美元掛鈎以來,香港樓價與美元匯價走勢,大多時候是呈反向表現(見圖1),即美元呈強時,香港樓價每多走弱,而美元偏軟時,則香港樓價卻是往往向好,真的只是巧合?至於陳德霖只以近2年如新加坡和內地樓價都是高企,而兩地匯價制度與香港不同來作「反證」,與圖1提供約四分之一個世紀的數據作比較,哪個說服力會更大?

聯繫匯率 加大港樓價波動

陳德霖說聯匯並非推高樓價的「元兇」,並不全錯,因聯匯也可成為推跌樓價的理由,而更為準確的說法,是聯匯在樓價上升時,容易加大樓價升幅,而在樓價下跌時,同樣容易將跌幅擴大。前者最明顯是9294年時,香港經濟受內地帶動而呈通脹壓力,卻因聯匯關係而要隨美國減息,便令樓價升勢如火上加油,到了97年亞洲金融風暴後,香港出現通縮,卻未能自主減息,以至樓價大跌6年多,整體樓價跌幅接近七成,難道又是巧合?

早前評級機構標準普標將美國主權債項評級,由最高的無風險級別AAA,下調至AA+後,引來金融市場軒然大波,連日來全球股市大幅下挫,但有趣的是,美國10年期國債反而備受追捧,其孳息在周四美國市更一度跌至1.978厘的歷史新低。

上周聯儲局的聲明暗示,現時的超低利率,會維持到至少2013年中,由於聯匯關係,香港未來2年相信也會維持超低息局面,但2年之後又如何?Arcus Research駐東京分析師彼得塔斯克最近為英國《金融時報》撰寫的一篇文章,或有一定的啟示。

塔斯克指出,日本政府債券在2002年就失去了它的最高信用評級。今年年初,標普再次出手,將日本的主權信用評級下調至AA-。結果呢?在上周的市場混亂中,日本10年期國債收益率曾短暫跌破1厘,而日本目前的利率正處在自巴比倫時代以來人類社會的最低水平。

塔氏指出,不少評論指「日本面臨著一場噩夢」,而事實是日本淨負債與國內生產總值(GDP)的比值確已超過了100%,但日本經濟長期衰退,令到國債投資反而相對「安全」,所以仍備受追捧,令到孳息不升反跌,從上世紀90年代末,日本國債孳息便一直維持在1厘至2厘之間,看不出任何泡沫的存在。

美利率與日本經濟低迷期 走勢相似

近期市場的一種說法是,美國極有機會再陷衰退,而美國果如像日本的經濟表現長期低迷,則維持低息便可能不是一兩年的事。野村早前將美國和日本10年期債券息率的走勢合併觀察(圖2),發現若將日債息率往前推20年,兩者在金融危機出現後的走勢極為相似,如「前車可鑑」,美國真的走上如日本的長期低迷之路,則美債息率便可能在跌穿2厘以後,可以在10年或更長時間在1厘至2厘的水平徘徊。

如此,香港在聯繫匯率之下,超低息環境便有可能維持10年或以上?那對樓市會有何啟示?值得大家細心思考。

明報2011年8月20日<<睇樓Guide>>

97. 小陽 2014-05-16 14:29:36
法子兄,

我呢D m club師奶都係執人口水尾,識乜野,不過一講脫勾,就影響到我啦!我一定殺左脫bra (勾)個儍仔。

D專業嘢我見其他師兄講左,我講現實嘢。

1, 任總話學星紙linked to不同貨幣,如果真係跟星$,HK幣一定升值,但是重點係星$一個月 sibor 係0.3%,個條儍仔想利率大升,最多link 印尼幤,印尼紙好似有6-7厘

2,依家天津(唔係北京)GDP 2015年超越香港,香港幾慘,而家港紙貶值,香港suppose 有競爭力,都就黎輸俾小郷鎮,低𣾀率幫旅遊、飲食、消費,冇尼堆 labor intensive 行業,點幫我個D低教育人士就業,個位師兄好黑心,自己上左岸,想港紙升值,自己戶口升值,等冇人來香港買奶粉,想失業率8.5%
黑心鬼!!

3,我想話香港好多供樓無樓高人工低工人個個收緊港幣人工,個個都貶緊值,唔係得窮人受苦。

4,陳德霖講得岩,佢同尼度師兄講一樣供應短缺,你睇日本息口低,人口老,樓價?(其實政府一早知原因,屈阻D炒家)

5,最後講任總退休後講呢D,可能佢覺得陳總太得閒,冇風冇浪。

6,任總個女一畢業就係美國大鱷銀行做經濟師,做到2013就同佢老豆一齊退体,我估佢任女一定唔係幇D美國大魚做嘢,佢身在曹營心在外,佢兩父女用心良苦