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文亮言
取消DSD乃明智之舉
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年5月13日

  昨日股市大升接近四百點,地產股指數表現比大市更佳,市場上有消息指政府即將取消雙印花稅DSD,若果是真的,乃CY上任後對樓市最明確決定,亦表示政府體察民情,知道辣招是擾亂地產市場運作,但又不能夠立刻全部撤銷,否則會對市場有不能評估的負面影響,分階段循序漸退就是最好,況且,DSD仍未通過立法會,而DSD會否通過立法會並不在於DSD本身功能,而是政府會否答應個別立法會議員的要求,如果政府為了通過DSD而答應,這將會是一個雙失的例子,除答應立法會議員的不合理要求外,還令到香港商業地產市場受到嚴重打擊,到香港來投資的外地人很奇怪,點解香港政府為了一班要上車的人而隊冧整個香港樓市,連為香港庫房帶來豐厚入息的商業投資活動也不放過,實在令人費解。

  現在香港商業地產活動已經放緩,在一些零售旺區已經出現一些吉舖,無可否認舖位的需求已經減少,但亦不排除有部分業主要價過高,令到那些有心在香港設零售點的外國品牌卻步,再過幾個月,若果情況沒有改善,部份業主就會在聖誕節前的傳統旺季減租,這就是我們經常所說的無形之手控制市場,亦會有一些吉舖的業主無心戀戰而出售他們的舖位,若果政府減免DSD,舖位的成交量則會有所增加,而新業主亦知道該舖位空置了一段時間,亦有心理準備接受比較低的租金,撤銷DSD是一個共贏的方案,否則,政府若抱殘守闕,情願DSD破壞香港經濟亦不考慮撤銷,倘若DSD被立法會否決,政府便是唯一的輸家。

  有人說舖位租金太貴,影響民生,但他們又知不知道現在買舖位的人除了要繳付樓價及正常印花稅外,更加要多付一份印花稅,多收印花稅政府就當然開心,但羊毛都是出在羊身上,多付的印花稅會變成成本,投資者在計算回報的時候,亦會將那些印花稅計算在內,最後,租金提高,商品價格亦會提高,誰是受益者,誰是受害人,我相信不用明言,而撤銷DSD最大的得益者一定是政府,令市民體驗曾俊華所說,政府在適當的時候是會撤招,是一諾千金的做法,政府有關官員的民望想唔升都唔得,我又開心,兩個星期前同黃子華打賭,我說政府會撤DSD或者DSD過不了立法會,如果政府真的是撤銷DSD,我就有口福,子華請食飯。

 
 
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1. 法子 2014-05-13 08:57:48
我並不希望取消 DSD。
2. 法子 2014-05-13 09:00:06
如果 cy 取消 DSD,我會很失望。
3. 法子 2014-05-13 09:00:49
cy,

如果你現在放棄,我對你很失望。
4. 亮劍 2014-05-13 09:00:52

湯博士----現在政府唔係撤銷 DSD,只是減辣啫!

我做人好公道,呢次政府係在正確的道路上行前咗一小步。

呢次李嘉誠贏了一次,我估環宇呢批貨可去得唔錯。

5. 陳家強見義勇為 2014-05-13 09:04:12
支持陳局長熱烈支持曾司長在惘誌的呼籲,早日回頭是岸。
6. 丁不二 2014-05-13 09:19:34
Cy
踏出決斷大步
取消DSD
我會對你刮目相看
7. 哈哈 2014-05-13 09:55:24
點解政府為了一班上車的人而隊冧整個香港樓市?

因為呢個係一個正確既決定!
樓係俾人住既唔係俾人投資既!
8. 珍惜香港 2014-05-13 10:07:34
珍惜香港

嘩!撤 DSD?咁個需求泡沫負泡沫,依家就爆!

千鴕萬鳥,何其壯觀
9. 難以出現解鈴勇士 2014-05-13 10:35:39

香港目前難以出現解鈴勇士???

解鈴還需繫鈴人

有一天,法眼在講經說法時,問寺內眾和尚:「繫在老虎頸項上的金鈴,誰能解得下來?」無人能答得出來。這時,法燈恰好走過來,法眼問了他同樣的問題。法燈答道:「只有那個把金鈴系到虎頸上的人,才能把金鈴解下來。」
10. 70後 2014-05-13 10:39:15
法子兄,

想請教點解唔希望取消DSD?

小弟覺得DSD係3D中最差,只損香港經濟(換樓客,收租佬卻步; 小业主少咗收租佬嘅需求,攪到套現難)
11. 小陽 2014-05-13 10:52:53
我也不贊成,雖然我都俾左DSD,大上大落個市是炒家天堂,不是屬於用家和非從事樓宇行業。
12. 順民 2014-05-13 11:56:29
博士﹐不撤不撤還須撤。但今次作出些微修改只看出庸梁是並無主見﹐朝三暮四﹐朝令夕改之人﹐故仍須看未來走勢及結果如何﹐樂觀中仍要審慎。在下有一問題﹐今次放寬換樓期限﹐給予最大放寬的其實是新樓﹐尤其是樓花﹐最大期限可去到三十幾個月﹐而二手樓只放寬了兩﹑三個月。這是否會令有意換樓業主傾向買新樓而影響了二手樓 ﹖博士或其他高人有否這方面的意見睇法 ﹖
13. pp leung 2014-05-13 11:57:12

I agree to the proposal of cancellation of DSD.

DSD destroy the normal property tranaction and investment market. If you put this law into stock market and think about the influence, you will understand why it is unfair to the property investor or long term owner. 

14. 法子 2014-05-13 12:03:46
我唔希望取消 DSD,甚至減少少辣都唔好,原因好簡單。

我上年說今年要爆邊,其實有 DSD 也會爆邊,但現在減了 DSD,個個都會以為係因為減了 dsd。

我就變咗贏得唔夠型。
15. 法子 2014-05-13 12:05:50
我唔「希望」取消 DSD,甚至減少少辣都唔好,原因好簡單。

我上年說今年要爆邊,其實有 DSD 也會爆邊,但現在減了 DSD,個個都會以為係因為減了 dsd。

我就變咗贏得唔夠型。

但我覺得DSD是對香港整體利益有害,所以我這「希望」是自私的。
16. 法子 2014-05-13 12:12:20
如果真的dsd減辣,這樣會畀咗藉口「陸生」。

他上年8月,預測樓價「兩年跌5成」。這樣一來,他就有藉口說:「如果唔係政府減瓣,樓價一早跌咗5成。」

咁樣唔係放生「hero 陸」係咩?

錢就贏梗,現在我只想贏埋牙校。所以政府千析唔好減辣,少少都唔好。
17. Josh 2014-05-13 12:19:46

Is the person at the back Dr. Tong?

陳美齡回港任浸大教授

18. 物業初哥 2014-05-13 12:20:13
法子兄真攪笑

如果撤DSD,爆邊提早發生
19. 大寶二寶 2014-05-13 12:21:32
依家都冇人話取消DSD, 剩係延長换樓期限啫。 你地係咪諗多左D呀。

共勉之, 哈哈!
20. 法子 2014-05-13 12:23:19
我希望「完全唔變」
21. 法子 2014-05-13 12:24:55
18. 物業初哥 2014-05-13 12:20:13
法子兄真攪笑

如果撤DSD,爆邊提早發生

-----------
咁人地會以為我好彩!
22. 大寶二寶 2014-05-13 12:26:16
法子兄:

呢D咁嘅財演, 就算吾賴 DSD 又有第D借口啫, 吾使同佢地諗喎。

共勉之, 哈哈!
23. Peter Paker 2014-05-13 12:27:01
最好唔減辣,減辣有供應。加辣零供應,then冇盘挾上 爆硬邊
24. 亮劍 2014-05-13 12:27:54

  政府有意就雙倍印花稅作一定程度「鬆綁」,由原本建議簽臨約半年期限,延長至由簽署正式合約計算,業界普遍認為,此舉大為減低換樓客壓力,同時有助新盤銷情。地產建設商會執委會主席梁志堅指出,社會上對DSD換樓設限,一直存在不同疑問,相信政府作全盤考慮,才就條款作出修訂。他表示:「政府遇到很多詢問,當然需要作出解釋,如果不會這樣做(放寬),市場買賣都暫停,相信政府一定作全面考慮,不過,(措施)是否與市況轉差有關,我們不想評論。」

  嘉華國際營業及市場策劃總經理黎漢群表示,新修訂體恤換樓客,減低換樓時心理壓力,不必為了遷就退稅限期,沽售自用物業。舊制下,換樓客在等待收樓期間,需要租樓住,增添額外支出,新修訂免除這方面支出與麻煩,新制下基於時間更充足,他們選用按揭亦具有彈性,皆因銀行按揭有周期。他認為,政府早前延長樓花銷售期,是次放寬DSD樓花換樓豁免期,屬相應做法,因應市場實際需要。

  遠東發展高級營業及市務總監方俊亦表示,建議中的措施對換樓的買家來說,在時間上及財務上的控制,均會比較有彈性,有助減輕換樓客的心理及精神壓力,尤其中長綫樓花盤,買家有更充裕時間沽售舊居,預料樓花新盤銷售受帶動。

  裕泰興董事總經理羅守耀表示,是次修例對中長綫樓花盤更「着數」,令換樓客傾向購買樓花,不過,將會打擊現樓及二手市場,政府應連同二手市場及發售現樓發展商,一併考慮,對整個市場才更公平。

  理工大學建築及房地產學系教授許智文表示,延長換樓期限將有助換樓客重投住宅買賣市場,特別是購買樓花盤的換樓客,視乎每個新盤的樓花期長短,將令換樓客於放售原有物業時有「走盞位」,在放盤時間增長、加上新樓具一定吸引力的情況下,預料可令部分換樓客轉買樓花物業。他續指,有關做法令換樓客省卻中途租樓暫住的額外成本,變相減少買樓成本。

如果傳播媒介冇收錯風,咁呢次政府就做得對!

那以後換樓客可在簽定臨約嗰陣,可要求買家合作,俾大家長少少成交期,才簽正式買賣合約,例如由現行慣例的 30-45 天,加到三个月,那麼呢類換樓客就可多點時間走盞,隨時可做到無縫交接!

如果政府再做多少少嘢,或可要求金融機構,就此類樓換樓個案,開一條特別通道,例如你小业主要是想以『先買後賣』方式換樓,咁小业主就可去民政署宣誓,他只係想樓換樓,而並非做投資者收租,那呢個客仔的第二個物业,就唔使硬性要俾一半或以上首期。

咁那些想襯現在三四房價格回調去改善居住環境者,定必握手稱慶!

25. 物業初哥 2014-05-13 12:33:29
法子兄不用擔心,閣下真才實學,在這裡人人階知

那些財演到尼一刻如果撿這個便宜來蓋過他們的錯,那廣大市民一定鄙視他們!!
26. Peter Paker 2014-05-13 12:34:33

I support to keep terms of DSD unchanged and pass for legistration, haa haa.....


Don't let "Look Tung" to find any excuse for his stupid 50% drop.


Regardless of implementing DSD or not, the market will go up.  But I really look forwards to happening "冇盘挾上爆邊 "

27. Peter Paker 2014-05-13 12:40:40


This graph was prepared by me with data from the web owners.  If you can really figure out implications behind this diagram, you will certainly understand how DSD benefits existing landlords.


If I have time, I will try to tell you all about in-depth implications of this diagram......

28. 過路客 2014-05-13 12:41:46
法子兄真係我偶像!
29. Peter Paker 2014-05-13 12:43:24
The diagram superficially cannot tell you the in-depth implications.  If you can look beyond simple drops in unit no @ AA, then you will understand how good is DSD.
30. Peter Paker 2014-05-13 12:45:53
Drop in unit no at AA is superficial implication.  There are several critical implications behind
31. 你今日交左租未 2014-05-13 12:49:27
真心唔希望放寬 DSD~~



32. 亮劍 2014-05-13 13:20:54
呢个DSD減辣方案,有牽一髮而動全身之效。
大多數「磚家」都話,呢次修訂DSD,發展商有着数喎!
但愚見就認為想換楼嘅小业主同想買2手楼的準買家都受惠!
我嘗試用環宇做例子:
長江話十个月後交楼,咁有个灏景三房想换間環宇四房,又在个零月後真的给他成功入件全海,那麼呢个灏景业主,就可將他原本的单位慢慢放9球幾,而且他可同地代講明,佢嗰个单位会有特長成交期。
直到幾个月後,有个万景峯兩房客想2轉3幫襯,他們就可先簽臨约,而正引式買賣合约就於打後半年才簽。
如此這般那個万景峰506兩房客又可照办煮碗,自住放6球幾,加特長成交期,到下年就算万景峰业主,还未賣得成楼都淡定,他可先入住灏景682三房,还有成半年唱慢板。
33. 順民 2014-05-13 13:48:00
亮劍兄解釋亦算清楚詳細﹐在下正在腦海中模擬。不過按亮劍兄所講﹐那要買賣雙方都同意將正式合約延長才成。
34. 亮劍 2014-05-13 14:10:33
延長臨约同正式買賣合約之間的時間,喺豪宅交易中幾普遍,以我所知,中間相差成半年者都唔少,当然咁玩有風險控制唔倒。
1 長江交楼日成日延期,那買咗環宇四房果位人兄,就可能做唔倒無縫交接。
2 市況逆轉可能会完成唔倒交易。 

35. 蜕变中嘅懶人 2014-05-13 15:26:47

TO 亮劍兄

如此這般位位老兄都咁淡定玩長成交期,如果條龍有5、6位仁兄串燒,不幸龍頭嗰個以任何理由完成唔到交易,就有可能產生大坑舞火龍奇景,由龍頭燒到龍尾起晒大煙囉。

36. 蜕变中嘅懶人 2014-05-13 15:48:35

原來真係有咁嘅可能:俾人日日打屎忽初初覺得好痛,頂唔顺唔鍾意,但係久而久之習慣咗,覺得痛慣會加快唔覺痛,变成痛快,再遲啲伤口重會加快啲好番,变咗好痛快,一日唔俾人打過屎忽會覺得挣感啲啲野,蘿蘿leun,变成被虐待狂。

DSD被虐待狂新症己被發現,而且有可能人傳人喎。

37. Raymond Wang 2014-05-13 16:29:17
38. Captain Lee 2014-05-13 16:30:23
好創作 --- 樓市很快有得炒, 個個發大財, 請食飯 !!
實在, 羊毛都是出在羊身上, 影響民生 !!
39. 網中人 2014-05-13 16:38:35

網主:

Captain Lee =  Captain 80 (80后求生隊長) ???

Yahoo果邊我經常見佢回應

40. Admin 2014-05-13 16:46:43

to : 網中人

我們都不知

41. 大寶二寶 2014-05-13 16:54:56
回39

應該吾係,Captain Lee 边有80 後隊長咁有紋路,剩係識嗌口號。

共勉之, 哈哈!
42. 引刀一快 2014-05-13 18:35:39
“點解香港政府為了一班要上車的人而隊冧整個香港樓市?”

唔係淨係爲了一班
要上車的人 ,仲係怕香港多咗班接大陸炒家貨嘅人啫。


43. 房產有價 2014-05-13 18:37:26
工商舖為防止短期抄賣,應該用SSD防止,而DSD就應該廢除。

住宅DSD應該比長D時間小市民換二手樓,宜家建議方案益發展商多D。為了改善居住空間換大D嘅單位向上流, 反而應該細單位高一些DSD稅率,而大單位就低D,等向上流換大單位嘅人多D,減低大單位嘅空置率。
44. 按居 2014-05-13 18:38:08
To: 法子兄

恕我講句,今次你無法贏得型,都是要怪你自己!

這個blog高手雲集,我相信真的有機會政府官員都入嚟睇。而你將一般市民對樓市的誤解重覆又重覆地用淺白的道理和例子解釋再解釋,就算是庸官都終有一日睇得明,以致他們識做。

真係要怪你自己!

還有,點解博士成日要講完又講,除了要給多啲人睇,還皆因啲官可能要睇十次先明!

其實我都唔想政府撤DSD, 因為未儲夠彈藥去換那些被DSD不合理地壓抑的大單位!
45. 掹車邊80後 2014-05-13 18:59:34
to亮剑

唔明,買家點解會拖到咁長買2手樓等業主買另一層

不過無dsd   買樓收租仲要50%  太貴
46. 蜕变中嘅懶人 2014-05-13 19:33:39

世事難料,俾人鬧足年幾嘅DSD,今日竟然有人話唔好撤,大概係有D眼眉挑通窿嘅高人,己經習慣咗同埋剛剛諗到一啲絕世好招數,喺眾人皆懵我独精嘅時勢下,一出招以迅雷不及掩耳之下揾到著數,撤招等於廢武功,當然唔想撤,懒人顿然覺悟辣死人嘅辣椒原來都可以煑出好餸,即諗即諗,執輸行頭慘過敗家,可能有啲高人連SSD、BSD都己經諗到晒绝招對策,更加要急起直追免落后於人,其實再諗,辣招维持愈久,諗到應對招數嘅人愈多,到時政府話要全面撤辣招,反對嘅人可能多到上街遊行,成為世界新聞。

怪論式笑話一則,輕鬆吓、輕鬆吓。

47. 回 46 2014-05-13 19:41:57

48. 蜕变中嘅懶人 2014-05-13 20:13:03
高人!高人!
49. 大寶二寶 2014-05-13 20:34:05
其實正苦修改DSD 呢招好高明。 因為依家市場缺盤, 尤其係細價盤。樓價準備爆上。 修改後會連接番换樓鏈,令到市場盤源流動性增加, 以壓抑樓價。 且看佢呢個如意算盤打吾打得响?

共勉之, 哈哈!
50. 麗娜 2014-05-13 20:50:32
回49樓

同意49樓的看法

其實他們已知道非常缺盤了
51. 小陽 2014-05-13 21:18:21
我覺得政府讓買樓花人士30個月免DSD,其實想引誘地產商投地,樓花讓資金回籠,有即刻投地,貨如輪轉,我諗政府冇可能自己起駛樓,從而增加供應
52. 小陽 2014-05-13 21:30:58
某程度上政府同地產商傾點數難有溜標藉囗,從而其他地產商會積極投地,積極賣樓花,再投地。解決了供應極度短缺問題,那現在睇波叔點搵地,大嶼山填海.? 同四叔傾計?
53. 丁不二 2014-05-13 21:51:26
放鬆辣招少少 同細樓或大樓関係不大
主要幫發展商賣樓花 吸引發展商投地
免致庫房收入下降 須知醫療教育福利樣樣要錢
54. 小陽 2014-05-13 21:52:39
都最後,地産商會平賣嗎?
55. to 44 2014-05-13 21:53:43
不如估西環都有人睇住哩度同啲官考勤啦!
56. 大寶二寶 2014-05-13 21:55:12
回小陽師妺

我覺得正苦边有咁好死益地產商吖? 如果好似你咁諗咁主動權咪落係地產商度。 你比36 個月預售期, 地產商可以因應市況而作出步處幾時賣, 睇市況就先賣,吾一定要即賣。咁正苦咪處於被動。

共勉之, 哈哈!
57. to 56 2014-05-13 22:02:20
如果你買左超遠期樓花, 五年好未? 啫係 lock 死自己都唔賣得樓, 除非你租間屋搬出去, 邊個會等五年同你買你間咁嘅樓呢? 
58. 小陽 2014-05-13 22:03:25
大寶兄,
我估估下,都冇話益唔益嘅。其實地產商有那広多農地, 政府都要地起公屋,政府放寬市區地,換番D新界地。又可以大寶兄所講,留番D細價樓出市場。我估估下啫
59. to 58 2014-05-13 23:03:41
見風轉舵的正苦會話你知佢地冇預設立場, 顯然佢地唔知冇立場都係一種立場.
60. 無知小業主 2014-05-13 23:05:11
想問各位ching,假設下半年真係爆單邊,正苦仲有咩招呢?
61. 法子 2014-05-13 23:32:06
44. 按居 2014-05-13 18:38:08
To: 法子兄

恕我講句,今次你無法贏得型,都是要怪你自己!

這個blog高手雲集,我相信真的有機會政府官員都入嚟睇。而你將一般市民對樓市的誤解重覆又重覆地用淺白的道理和例子解釋再解釋,就算是庸官都終有一日睇得明,以致他們識做。

真係要怪你自己!

還有,點解博士成日要講完又講,除了要給多啲人睇,還皆因啲官可能要睇十次先明!

其實我都唔想政府撤DSD, 因為未儲夠彈藥去換那些被DSD不合理地壓抑的大單位!


-------

如果點化了高官們,這樣比「贏得漂亮」更值得高興。

美事一件!
62. 大寶二寶 2014-05-13 23:39:58
回60 師兄

梗係有大把死招啦。不過係呢度吾講得, 費事教精呢班九官。

共勉之, 哈哈!
63. 法子 2014-05-13 23:43:50
60. 無知小業主 2014-05-13 23:05:11
想問各位ching,假設下半年真係爆單邊,正苦仲有咩招呢?

---------

真高興,越來越多人睇到爆邊。

政府有棋可行,兩年前已經想到。但我未想到解葯,如果政府行這步,我們好麻煩。暫時不能說。對不起。

剛發現立法會有個政策分析員的空缺,是對政府各項政策我數據進行分析再總結畀立法會議員睇,我會試下申請。
64. 阿甘 2014-05-14 00:33:43

63樓法子

 

!呢個位啱晒你,發揮所長, 又有意義, 真心希望你能為香港出一分力, 對現在政府政策實在太失望……

65. 珍惜香港 2014-05-14 00:53:40
珍惜香港

其實,法子兄何必介懷?閣下已經贏咗

呢排見到個樓市嘅表現,心情真喺好 GOOD。千祈唔好誤會,依家個市會點,對我喺唔會有影響;我亦冇 PLAN 响短期內再入貨,更加冇諗住放貨;原因絕對唔喺睇好或者睇淡,只不過喺,响進可攻退可守嘅現狀之下,冇計劃改變自己嘅投資組合。所以依家睇樓市,真喺好似睇戲咁,尤其喺呢排,好精彩!

上面果段只喺利益聲明,唔想啲人以為我之所以心情咁靚,喺因為可以從中取到啲乜嘢利。坦白講,我自上車以嚟,從未 FEEL 過個樓市,可以好似依家咁正面。我上車果陣,個市雖然喺高峰期,但喺好黑暗,當時我要假扮炒家,先至買到我第一個自住物業。後嚟經歷金融風暴沙士人棄我取,但同時亦好痛心。之後供應緊縮之下,金融海嘯、歐債危機都擋唔住供求失衡導至嘅樓市飆升。結果曾班子出招,炒家絕跡,樓市正式導入供求主導嘅正軌。樓價持續上升,透發羊群投機嘅心態,賣走自住物業租樓等跌,苦勸不止,又喺另一個痛心。最後庸梁當政,香港即時墮入消極施政嘅黑暗年代,矛盾四起,辣招極化需求泡沫負泡沫,招至今時今日嘅境地。

DSD 喺損害香港核心經濟嘅惡策,當然要撤,無論喺一刀撤,定喺循序漸進咁撤,對香港,對樓市,都會有利。不過,逐漸釋放呢個需求泡沫,當然冇一次過爆發咁震撼啦!但喺,唔使驚喎,我都話,需求泡沫爆發引致嘅樓市亢奮,將會喺一個理性亢奮,唔會有事嘅!

人,總喺要面對現實;政府,亦總喺要面對現實;錯嘅政策,喺唔會捱得耐

有冇留意,我呢排成日都話,人,總喺要面對現實?我覺得,樓市,已經開始進入一個轉捩點;而同時,香港,亦開始進入一個轉捩點。好多時,人,難免要經歷一段過程,先至會識得去面對現實,而人生嘅轉捩點,就喺响呢度。所以羊群開始面對現實果陣,就會喺社會嘅一個轉捩點。

自從曾班子出招之後,同一個吉盤賺 N 個佣嘅日子已不復返,地代最終要面對現實,用真材實料去賺錢。今時今日,成功嘅地代,喺靠專業嘅實力同服務態度 HOLD 住啲客。同樣地,好多人因為投機嘅心態,賣走自住物業租樓等跌,呢班人,身邊多咗一筆錢,有部份熬唔住消費嘅誘惑,下游成為長期租客;另一部份就懸崖勒馬,面對現實,重新置業。响呢個需求泡沫釋放嘅時代,能夠成功置業或者換樓嘅人,都喺經歷過漫長嘅等待,而仲可以保持甚至增強自咗己能力嘅一班實力用家。佢地唔喺失而復得,就喺得來不易我會真心咁祝福呢一班人,因為佢地將會好專重同珍惜自己嘅物業,唔會當物業喺股票咁,亦唔會隨便咁蝕讓。

樓市嘅參與者,無論喺自住用家,定喺投資者,本來就應該喺佢地呢種人!

所以我點解話,呢排心情好 GOOD,甚至好興奮。我雖然喺一個物業長線投資者,但今日果種興奮,喺從未遇過。依家真喺要擔番張櫈,好好享受一下呢場好戲,我相信,會喺一個大團員結局。

因為,我對香港,喺好有信心
66. 法子 2014-05-14 01:10:30
怕高官們無跟開,不知什麼是負泡沫,我重 post 舊文:

法子   《負泡沫》

2014年03月03日

現在的需求,一直只是被壓抑,但沒有消失,時間越長,累積越多。

如果價格太高,但無實際需求支持叫做泡沫。

現在是負泡沫,而且這負泡沫越來越大。

因為其邏輯剛好和泡沬相反

泡沫:
價格高於價值(需求),因為市場氣氛好。這差距還在增加中。

負泡沫:
價值(需求)高於價格,因為市場氣氛淡。這差距也是在增加中。

3D 只改變了市場的氣氛,並沒有改變市場的供求。(市場誤以為梁振英增加了供應,請見附表,梁振英上台後這兩年,供應比曾特首時更少)

這負泡沫將會爆破。

法子   負泡沫

2014年03月03日
67. 法子 2014-05-14 02:03:26
68. 法子 2014-05-14 02:05:31
69. 法子 2014-05-14 02:12:26
70. 法子 2014-05-14 02:16:50
71. 法子 2014-05-14 02:18:16
點解受苦的都是基層樓?

法子《壓力煲效應》

早幾年已經談過這將會出現,「壓力煲效應」,現在壓力都壓在上車盤。

1. 樓價、租金上升,需求向下遊,以前住3房的,現在住2房,以前住9龍塘的,現在住荃灣。他們選擇只有一個因素,就是「價細」。

2. 原本住了幾年買了「價細」樓的人,以前住幾年就會升級。但現在因為SSD、DSD、壓測和按揭利率等原因,大家唔肯換樓升級。

2014-04-16
72. (CC) 2014-05-14 09:15:46
To: 65/f 珍惜香港兄

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73. 小陽 2014-05-14 09:55:26
法子兄,
希望你成功!如果你見到長毛,叫佢吔唔好係唔係都拉布,我唔覺得財爺個報告有乜問題。
74. 最後出貨機會 2014-05-14 12:07:52
最後出貨機會
最後出貨機會
最後出貨機會
最後出貨機會
最後出貨機會
75. 物業初哥 2014-05-14 14:18:16
To 珍惜香港兄
看到珍兄既回應鼓勵,其實係一種肯定,肯定嗰一班為自己努力改善生活既人,

我既地代跟左我三年,其間佢身水身汗我亦由請食西餅到改買生果,大家都有付出,自然就有收穫,成日怨天怨人無做功課既人係唔會明白
76. 村長 2014-05-14 14:19:14

新 DSD 進一步收窄二手盤源, 勢令上車客更難上車


換樓的有 3 種人

1. 先賣後買 <== 本身完全唔關事, 但而家可以選擇, 先轉按套首期,2年罰息期而已, 仲賺 1% rebate!
咁已經足夠比1成細訂加預繳 DSD 買入2年期樓花。
本來即時 release 出市場的單位, 變左要等多兩年. 二手供應恐怕進一步減少!! 

2. 買左新樓後, 要即賣舊樓比新樓尾數。 <== 依種換樓客, 本身DSD 對佢地冇影響, 正常一定要 6 個月, 什至  2 個月內賣樓跑尾數去 complete 新樓. 但而家如果換一手新樓的話, 換樓客亦可用 #1 的方法, 先轉按套首期, 買入 2 年期樓花, 2年後先賣出自住樓 鎖盤效果同 #1 一樣.

3. 買左新樓後, 現金夠比新樓尾樓, 不急於賣舊樓 <== 依類人, 本來要 6 個月內沽出舊樓, otherwise 要比 DSD. 而家, 買二手可多左 2 個月時間, 新盤可長達 2-3 年. 咁換樓客單位回流二手市場, 會快左定慢左 ?? 如果換樓對象係樓花, 換樓客更加會盡量拖遲賣樓, 因為賣左樓就要租樓住.

假設換樓人數一樣, 咁 #1, #2 及 #3 的情況下 , 舊單位回流市場必然大大拖慢. 除非新 DSD 會令換樓客大增. 但如因新 DSD 令"換樓客"大增, 新增換樓客對象主要應該係一手樓花, 而唔係二手 (因為二手普遍只多左 2 個月). 後果係, 大量換樓客即時同上車客爭新盤, 但回流單位要等 2,3年.  

更什的係, 原來都打算換樓 (二手) 的人, 有部份可能會被吸引左去一手樓花, 令換樓單位回流更慢, 二手供應非但冇增加, 反而減少! 連帶上車客唯一希望 - 新盤, 都要同遠期換樓客爭! 可謂越窮越見鬼!! 單位更集中係有實力持有2個單位的人手上. 

上車客要等換樓單位回流市場, 可能要等多最少年半以上, 什至三年! (assume 一年樓花期 + 6個月 buffer, 最長去到30個月樓花 + 6個月 buffer)
77. 村長 2014-05-14 14:23:45
To: #71 

我早幾年已經睇倒依個勢, 當時未有 SSD, DSD, 只係開始收緊中大價樓 mortgage 成數, 

我就不惜賣出自住中價樓, 拆做 3 間細價收租 .....