從底特律看日本樓市

　　底特律可以說是全世界城市的反面教材，工會勢力龐大，工作條件福利優厚，不過就冇工開，各類型房屋充斥市場，平，靚，正，不過冇人住，最大原因就是因為市民不能夠找到合適的工作，而有工作的底特律市民又要負擔整個城市開支，而且越來越沉重，最後連有工作的市民都抵受不住這些壓力而離開，人口越來越少，由100萬減至70萬，這正是一個城市沒落先兆，我唔敢講有什麼辦法可以令底特律起死回生，或者，首先要將工會勢力削減，令付出勞力工人可以取回應得報酬，而投資在底特律，亦可取得合理回報，才可以吸引人才，資金重臨這個城市，但美國工會勢力龐大，真的是談何容易，我只不過說說而已，而在問題未有跡象解決之前，投資底特律是否明智，真的是各人有各人想法，有人喜歡富貴險中求，一於撈底(特律)，而我認為香港亦有很多機會，何必捨近圖遠。

　　近日投資日本亦成為風氣，不過，我很奇怪，怎會考慮投資日本，其中一個原因是日本人民族性很強，很少會考慮租用中國或者香港人擁有物業，租鬼佬的物業又唔同，當然，在日本的物業代理當然不是這樣說，不過，亦有人說，回報率很高，我個人認為預計回報率高都要有人肯租才算，冇人租，幾高回報率都冇用。

　　另外有一個原因日本與底特律很相似，就是人口越來越少，在二次大戰後，日本人口有大約8至9仟萬人，到2000年左右大約有1億2仟萬，但以後人口開始老化兼減少，現在大家去日本，老人的確多了很多，年輕的一輩很多都離開日本，到別國謀生，例如那些拉麵店，以往怎會在香港開分店，現在全世界都有，或者，當他們年紀大的時候便會回歸日本，我在澳門有一位日本人中學同學，現在亦回歸日本住北海道，享盡所有退休福利，當然是由那些年輕的日本人埋單，就算是如此，日本人口依然正在減少，到2045年，即是距離二次大戰100年的時候，日本人又回復到大約只有8至9仟萬人，而政府早已大量興建類似香港公屋的房屋，試問，仲點會有人買樓，當然，那些豪宅、別墅等是例外，若果買普通私人物業，即是與日本政府的公屋競爭，要贏，我相信很艱難。

　　有人話東京很好，人口越來越多，這個不是好不好的問題，而是令日本政府很頭痛的問題，一個國家只得一個大城市是很危險，有可能演變成為市政府大過國民政府。而且，這個城市有乜依郁，真的是要揸住碌竹。這好似一盤生意，一間工廠，都不能依賴一個客戶，若果真的是倚賴一個客戶，唔會批准上市。

　　底特律現在開放，希望多一些人搬去住，日本一樣，但日本不會給予搬到日本居住，甚至購買日本房產的人可以領有日本國民身分，這麼多制肘，若果問我在日本買房屋的意見，我始終是用同一句話，何需捨近圖遠。