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文亮言
樓市去向始終要看租務市場
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年4月18日
   樓市在3D辣招之後,已經沒有能力再上,但向下調整幅度亦不大,因為辣招稅已經蠶食了樓價,使人錯覺樓價向下調整。但結果就是好似以前的一些粵語片對白,在一個富家子強迫一個貧家女結婚。在結婚當晚,貧家女會對富家子說,你可以擄獲我的人,但不會得到我的心,現在情況可能男女掉轉。今次,政府出盡辦法打壓樓市,CY說是重中之重,亦已經扭轉市民對樓價必升神話,其實情況好似上述一樣,政府可以打擊樓價,但不能打擊租金,換句話說,由於沒有辣招稅,現在租金表現,才能肯定該物業的真正價值。

  一向以來,傳媒都側重報導樓價,很少報導租金,雖然我已經寫了兩篇樓市去向,先看租務市場,但編輯們都不太懂得這個道理,直至最近,報章才開始報導租務市場,不過,依然是一貫作風,唱淡不講好,令致有很多租客認為現在租務市場疲弱,與業主商談租金的時候竟然要求減租,真的是這樣做就大件事,業主分分鐘有可能不續租,有租樓的朋友對我說,報章明明講租務市場疲弱,有很多筍盤,他只要求減10%,但竟然不獲業主接受,問我,那人是不是無良業主。

  我唔知道我朋友的業主是不是無良,我只覺得佢無知,如果租務市場真的是那麼多筍盤,CY及主要官員就不用三申五令說不會推出租管,既然有咁多筍盤,租客都可以慢慢揀,使乜走去CY度投訴,好似唔出租管香港就會暴動,有時,報章的筍租盤報導雖然是對租客一番好意,有時反而會害了他們,令那些租樓人士誤會租務市場疲弱而堅持他們的要求,到最後續租不成才發現市場的租金的確是如業主的要求,屆時,又要搬屋,又要付出市值租金,都唔知道誰人害了他們。

  其實,現在唔使睇任何報導都知道租務市場強勁,除了以往有一批賣了自住樓而現在依然租樓住,而等候樓市下跌後再購回的人外,有很多人現在本來已有足夠實力買樓但因銀行收緊信貸而未能買樓,當然又要租樓住,最有實力的是那一批從國內的香港大學生,他們單獨或者三幾個人合租一個單位,比住宿舍還要便宜得多,況且,在香港讀大學,只能擔保有一年可以有宿舍,在幾個因素下,租務需求是緊張亦是正常,但我唔明白點解報章唔將那些事實報導出來,而獨孤一味報導有筍盤出現。我並不是說從來沒有筍盤,我反而相信荀盤的確經常出現,但又很快被吸納,若果以這些筍租盤作為指標,頗有誤導讀者意念。

  現在,大家亦明白,要打擊樓價,首要打擊租務市場,報章如此積極報導筍租盤,亦只不過是想證明樓市在租金下調及空置率增多後最終亦會向下調整,但這會有一個反效果,就是若果最後證實租金沒有下調,其實這個責任已經由差餉物業估價署做了,即是證明樓價沒有下跌,那麼那些整天說樓價下跌的人心機是白費了。講來講去,樓價在辣招影響下表現並不清晰,反而沒有租管的租務市場給與市民一個樓市走勢的正確方向。
 
 
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1. 法子 2014-04-18 08:27:55
政府可以打擊樓價,但不能打擊租金

--------

這點我很同意,甚至,政府只可以打擊「成交量」,打擊「成交價」也不是很有效果。

昨日一名友人睇樓,「得寶」無盤睇,「淘大」有8個,但天殘地缺的單位(300多呎)也起碼400萬。
2. 法子 2014-04-18 08:32:17
政府可以打擊樓價,但不能打擊租金

-------

很同意!

甚至,政府只能打擊「成交量」,而「成交價」卻很沒有明顯的下調,尤其係細價樓,十分硬淨。

昨日一友人去睇樓,「得寶」無盤睇,而「淘大」有8個,但300多呎,卻要400萬。
3. 法子 2014-04-18 08:34:15
最有實力的是那一批從國內的香港大學生,他們單獨或者三幾個人合租一個單位,比住宿舍還要便宜得多,況且,在香港讀大學

---------
現在已經缺盤。

到7月這高峰期,租務真的不敢想像
4. 法子 2014-04-18 08:42:43

新界按月升5%最勁

各區私樓平均租金,以430方呎以下細戶呈升勢,新界區升幅最顯著,該區2月平均租金22.9元,按月升5%,升幅冠九龍的3.08%及港島的3.9%。港島及九龍平均呎租分別為35及28元。


------------


上月是2014年4月8日的報導。

豪宅租金應該是有些下調,但細價的樓,租金是「按月升5%」。


這是差餉物業估價處最近期的公布。

5. 法子 2014-04-18 08:49:08
除了這網站,記憶中只有一個好像叫林一嗚說出了事實。
6. 重中之重 2014-04-18 09:03:16
今次湯博士終於講出左樓市最深層次、重中之重的因素,就係租務市場。雖則租价高低不一定影響樓价,但如零租价,講樓价升跌都係枉然。

註:本年度更新的差餉物業估價署估价,在本人持有多個的物業中,終於停止了上升左十年的勢頭,2014年至2015年度的差餉應課值被評估為持平。
7. 亮劍 2014-04-18 09:05:18
現在租務市場有一个個現象,越微型越值租。
一个实呎35O的单位,可租9500元,呎租約27元。
但去到500呎的同屋苑相若質素单位,好多時呎租只索你25元啫,但因為多咗呢百零呎,实际每月付出的租金,就多咗3千元達到12500元。
劏房平均呎租4~50元,直迫半山千多呎豪宅,直係豬引綫……
忽發奇想,現在D及E類单位空置率高企,不如幾个家庭合租一件豪宅,然後AA制夾$俾租,人一世、物一世,嘗嘗做下有錢人生活都好……
8. V Man 2014-04-18 09:05:57
我阿妹近排諗緊入一件嚟收租,Budget 400萬,不過有啲掹掹緊。我二話不說:300萬搵沙一細位!
9. V Man 2014-04-18 09:08:49
To 7/F
超正!不過「有錢」係幻覺
10. 亮劍 2014-04-18 09:09:52
除了這網站,記憶中只有一個好像叫林一嗚說出了事實。

法子兄你咁寫会得罪好多人,包括你老友我亮剑及PP,罸你重组句子……
11. 長假期掀睇樓熱 2014-04-18 09:11:54

長假期掀睇樓熱

(綜合報道)(星島日報報道)踏入復活節長假期,各新盤正蠢蠢欲動,就算尚未開價,亦借假期開放示範單位鎖定客源,可望令市場出現一股睇樓熱,加上多個項目期間亦加推單位發售,以保持市場活力,若初步反應不俗,下周落實開價的機會就大為增加,故是次開放參觀,是發展商收集買家意向的重要一環。

  開放示位鎖定客源

  一家正積極部署開售新盤的發展商就表示,這幾天未有全新盤開售,但卻是一個緩衝期,期間多個新盤安排進行第二輪銷售,加上一些餘貨盤限量加推,令市場較活躍開售的項目,至少有六至七個。

  即使整體開售的單位不多,約二百個左右,但選擇尚算多元化,令有興趣的買家不愁無好去處。

  瞄準投資者

  在近一個星期,先後有三個全新盤進行公開軟銷活動,並指明將於下月開售,這些單位不約而同有個共通點,除位於市區外,涉及的伙數亦不多,本區已有相當的換樓需求,但看來發展商除招攬用家外,亦都落力瞄準投資者,以增加去貨籌碼。

  因應進度,這一波開售熱最快將在下月初就開始,那麼這個假期稍為平淡一點,只是儲勢而已。

12. 唔喺劏房 2014-04-18 09:16:04


我有兩件3房+工人房,每間都是兩兄弟兩家庭菲傭共用,好熱鬧。


13. 亮劍 2014-04-18 09:27:33

唔喺劏房-----

早前真係有业主將新入伙三層獨立屋,好似係叫「尚城」,分別租俾三個家庭。

14. 林一嗚 - [曾四招] 有效嗎 2014-04-18 09:29:08
林一嗚 - [曾四招] 有效嗎 ?
http://www.3bstocktrade.com/thread-24319-1-1.html
(出處: 股票投資分析技巧課程:趨勢轉角圖表單邊市應用:互聯互通,滬港通,李克強,恆指、國企、創業板、板塊、騰訊700,內銀、港交所388,港股直通車。美國聯署局及道指、政策經濟數據、耶倫加息、研究分享討論Stock investment analysis course 股市獲利 三維追蹤)
15. 租金爆上 2014-04-18 09:31:50
租金巳開始爆上!!!!!
16. 法子 2014-04-18 09:47:35
亮劍,

這網站咪包括你地囉!仲有汪生、蔡 sir等等!
^_^
17. 爆上? 2014-04-18 09:47:55
我最近先成功老屈業主減10%租咋喎
18. to 13 亮劍 2014-04-18 09:49:47
 
2013年09月24日

元朗尚城全幢冇人租 遭業主「拆骨」
最平$4,000洋房罕有分租

188,894

【直擊報道】
樓市辣招重創豪宅市場,洋房也罕見分租。元朗尚城一幢洋房因為放盤一年「賣唔出,冇人租」,遂慘遭拆骨,由睡房以至私家花園及車房都可分租;月租更低至約4,000元,隨時抵住過旺角砵蘭街劏房,真正豪宅「劏房價」。屋主稱「花園已經有人話想租嚟種菜,但我未得閒理佢」。
記者:朱連峰
攝影:江俊豪

舊樓分租聽得多,洋房分租卻聞所未聞。記者在樓盤網站發現尚城有一間洋房放租,但並不是全幢放租,而是有房出租、甚至花園以至車房均可拆骨分租。屋主又以「一房一廳一花園」作招徠,將1樓一間睡房連「350呎廳」和「202呎花園」分租,月租叫價7,000元。

花園車房均分拆出租

花園及車房可獨立承租,分別叫租1,800元及1,900元。記者聯絡到屋主陳太(化名),並表明身份約她採訪,她一口應承,約了記者上周三早上在大屋見面。
這幢全城罕有的分租洋房,三層高,建築面積2,118方呎,實用面積1,637方呎,另花園及車房分別202方呎及135方呎﹔地下是車房,上一層是客廳、花園及廚房﹔一樓有三間房,其中一間是套房﹔頂層是主人套房。房間由約80方呎至巨型主人套房逾200方呎不等。全屋仍保留長實(001)賣樓時的原裝風格,惟看似殘舊﹔客廳放滿雜物,有點凌亂,租客一袋袋的「行李」亦塞滿飯廳一角。

「辣招衝擊 成年賣唔出」

記者問她為何將洋房分租,她無奈道,政府推出的辣招對樓市影響相當大,特別是豪宅,她於前年以逾1,300萬元購入的這間獨立屋,放盤「成年賣唔出,租又租唔到」。她最初亦沒有打算分租,只是「咁啱」有對夫婦,他們負擔不起全幢洋房每月約3萬元租金,才將頂樓最大、面積逾200方呎的一間連露台套房租予他們,月租約7,000元,其他房才逼於分租。

 

每月續租 共收逾2萬

由於月租低至4,000元便可住「House」,平過市區劏房,現時四間房均出租,其中三間房已租出。陳太不肯透露每月實際收租多少,只表示大概2萬多元,據知,業主與租客是按月續租,但業主沒有明確表示每份租約有否打釐印。而租金不包「水電煤」,有關費用按「人頭」收費,每人每月約百多元。1樓其中一間房,約100方呎,下月6日交吉,現連同「客飯廳及花園」放租,月租叫7,000元。同時,花園亦獲尚城住客洽租,打算租來種菜。現時這間大屋,現有4女1男住客。業主指,雖然洋房現分租,但仍屬意全幢出租,叫價月租3萬元,亦同步放賣,索價1,800萬元。
雖然業界認為,洋房分租未必成主流,但尚城分層大廈,亦有業主以「豪宅享受,板間房價錢」作招徠,一個實用面積770方呎單位,現將其中兩間房分租,月租叫價4,200元已包水電煤,但只限女性租客。

19. 爆上?2 2014-04-18 09:53:06
我都係,我成功叫業主減租8成,不過唔係屈,只係同佢解釋,住宅市場的租真係跌咗8成。

我地好講道理的。
20. 人地咪話咗,報紙選 case 嚟報導囉 2014-04-18 09:56:37


18/F,

人地咪話咗,報紙選擇性 case 嚟報導囉

你又中招。

要報,就報全面的統計數據。
21. Gareth 2014-04-18 10:04:38
 小弟在此閲覽各高手過招,甚幸!請問Admin,如何登記藍色用戶?謝謝
22. 工商舖百厭星 2014-04-18 10:07:50
租金係冇得炒的.所以"租金定價值"有其道理!

在過去幾年,那些所謂大行分析師認為投資甲廈優先當然是CBD1的核心商業區啦.但事實上過去幾年租金都向下,你話要呎價逆市而上真的困難.反之有大量供應甲廈的九龍東租金卻一馬當先,真值得分析師去反思呢!
23. Admin 2014-04-18 10:18:49

早晨 21/F

請傳一個電郵到admin@property.hk,寫上您想登記的用戶名稱便可以了,謝謝!!

24. Admin 2014-04-18 10:26:17
暫時需要電郵給 admin@property.hk 登記註冊「藍色」用戶,我們正考慮讓回應者自行登記。

謝謝Gareth兄
25. Gareth 2014-04-18 10:27:36
Sent already, thank you admin. 
26. 亮劍 2014-04-18 11:24:48

日出康城第四期將喺 4 28 日截標,又到計價時間:

 

據初步了解,政府批出第四期日出康城的補地價金額約27.1億元,項目可建四幢住宅大廈,提供約1,600伙,以該期樓面約131.6萬多方呎計,每呎樓面補價約2,059元;即使連同發展商要支付港鐵的入場費約2.9億元計,即對發展商而言,其地價成本約30億元,每呎樓面地價微升至約2,279-----

 

每方呎建築費、專業人士費用、期內利息及銷售支出合共 4,000

每方呎入場費及補地價合共 2,279

兩成項目毛利 = (4,000 + 2,279) X 20% 1,256

那麼合理估計發售價就係4,000 + 2,279 + 1,256 = 7,535

(未計另加賣樓收益的建議分紅)

比照日出康城現在實呎係 7,500元至8,000元之間----薄利多銷都勉強圍倒數!

 

但要是每方呎預計建築費、專業人士費用、期內利息及銷售支出由 4,000元加到 4,500 元。而又如果緻藍天嘅發展商,開出個平均實收價係 7,200 (以清倒最少 8成貨計)

那投倒第四期日出康城的發展商條數就係:

每方呎建築費、專業人士費用、期內利息及銷售支出共 4,500

每方呎入場費及補地價合共 2,279

地產商攪幾年的毛利即7,200 - 4,500 - 2,279 =  421

化作毛利率即係 6.21% 咁大把----只夠你買驚風散!

(還未計另加賣樓收益的建議分紅)

 

要是預計打後幾年樓價無一定的升幅,請問有邊个發展商會咁望居去火中取栗!

27. L.Y.K. 2014-04-18 11:26:16
Thanks admin
28. Gareth 2014-04-18 11:30:08
Thank you Admin
29. 半肥瘦師奶 2014-04-18 11:48:34
Thank you Admin
30. RR 2014-04-18 12:49:22

 

 

2013年09月24日

 元朗尚城全幢冇人租 遭業主「拆骨

I live in Yuen Long, so I understand why this estate  has no one to rent, because there are plenty of choices for people who want to live houses nearby. Why bother to pay 30K to rent such a house ? Also the transportation of this estate is bad or even POOR , no buses, no train, no shops nearby, even buy a coca cola or have a meat needs 10-15 mins walk, also, the roads have no shelter, normally need to call a taxi if you don't have car !

Clearly this is another confusing article from a particular newspaper with special intention to fool people.

Take a real walk to this place and you will understand how newspaper uses blind point to fool people!

 

31. 法子 2014-04-18 13:19:25
同意30樓,

所以20樓一語道破現在報紙的問題。

很多看淡人士也中了報紙的招。


32. Albert 2014-04-18 13:28:08
收到新一期差餉單, 全部都"加"晒!
33. Oscar Lam 2014-04-18 13:48:06
在政府終極辣招盡出,美國明確明年加息的情況下,樓價依然不動如山。想起來真的有點感慨。想當年樓價上升50%輕而易舉,現在壞消息盡出,要樓價下跌5%都那麼困難!所謂蜀道難、難於上青天。要樓價跌,看來比上青天還難。
34. 小師妹 2014-04-18 13:49:30
好彩我除了睇報紙也有睇這個地產網站,同埋得閒問地代d update資料同去睇下樓盤先至唔會信哂d誤導嘅報紙咋……
35. 亮劍 2014-04-18 13:59:00
……亮兄,你D數滴水不漏,發展商絶不想你掌握準確數據
……輕則毛利下降,重則斷其財路。
……亮劍,你其實係咪趙国雄?
……以前有發水年代,成本又未有今日咁重時,我地圍大數好好計,因為發水條數剛好set off建築費的。
……正苦自己用石頭打自己?
……都唔係架,個人好認同發水限制。個實用呎價有參考性好多架。
……發水嗰一成,应該用來起会所、泳池及健身室,点解经济日報成日同發展商計多一成可售楼面?
……另一说法是明蝕5%。我聽国內做廠的朋友说过,95元的订单卻用上一百元的成本,因為廠租,人工,机器供款等是固定開支,沒有任何生產也得資付,所以明蚀都要做,加上沒有收入銀行很快會上門追數。
……但長遠计是不可能的,只能说老闆覺得明天是會更好的。
……結論: 日出最低可賣6千頭,大家不要太驚訝喔。
……亮劍,你其實係咪趙国雄???

……其实條數重未計回贈爛蕉税,果度除时係售價既1O%左右。
……所以国雄兄你个老闆應该係輕微看好後市。
……亮劍,你其實係咪趙国雄?
-----唔好玩啦,雄哥很忙的!
……亮劍係趙國雄加雷霆
……亮兄,自實用面積法例通過後,面積計算有晒清楚規定,其實賣幾多呎出來已唔太重要。10%係最大可豁免面積,再起就要扣GFA, eg 停車場。
……我意思6千頭係買家要比地產商既net amt, 即已扣除所有優惠及回赠後的款项。
……這个叫無奈價。
……發展商只要將全條數質晒入總實用面積來賣就係。
……所以實用呎價參考性很強的。
……經濟同我地一樣圍條粗數。
……唔計果10%發水,即係單價計貴10%
……一條數來
……賣樓計埋果10%賣係合理,政府容許
36. 有樓冇尊嚴 2014-04-18 14:02:01
回19

吾該提供多D資料边度有咁筍租盤, 例如居邨名, 呎數, 成交租金等。 吾係老作嘅。
37. 亮劍 2014-04-18 14:24:31
特此声明-----趙国雄係一个我尊敬的人物,而我亮劍本姓王,並非雄哥分身,亦非從事地產及相關行业!
38. L.Y.K. 2014-04-18 14:28:56
趙国雄係一个我尊敬的人物 x 2
39. lga908 2014-04-18 15:47:45
Thanks Admin

租金定價值 係不易的至理!
40. 惜緣 2014-04-18 16:35:47

剛剛同Admin登記呢個筆名''惜緣''以代替我之前的筆名''沈默人'', 同時期望各位可以理性溝通、互相包容、創造共贏的結果,
無論是好友或淡友, 大家都是好朋友, 應該珍惜這種難得的緣份.

一齊分享以下的金石良言:
「發上等願、結中等緣、享下等福;擇高處立、尋平處坐、向寬處行。」

41. 引刀一快 2014-04-18 17:16:48
to 39樓

非也,冇絕對關係,有時某些地區樓價高与政策有關,譬如學位校網,只睇業主唔睇住戶嘅話,租值有時反向而行,因爲業主不一定自住,買咗攞到學位之後,放租偏多,租價賣價不成正比。
42. Small Potato 2014-04-18 18:11:41
確實市區細樓好值租,我一個近大酒店超舊樓兼無乜裝修 ,只有約330尺的兩房單位,上兩個月新租客以hk9800承租,最近経過地代,見到呢d咁上下嘅單位都要hk11-12k ! 仲要係好缺盤 其實呢類單位係2010 年約6k 都租到! 如果真係要租樓嘅朋友,最好暑假前呀,如咪吾夠強國嘅學生爭架。
我𢜟問地代有無細樓仔放賣,佢話只得一個賣盤,仲要聽日先收到匙!
43. 有樓冇尊嚴 2014-04-18 18:22:12
回19

唔合格, 重作。
44. 回 lga908 2014-04-18 18:23:28
有實戰經驗的朋友才明白這個道理
45. 回:17 2014-04-18 18:31:05

我最近先成功老屈業主減10%租咋喎

祝你一世都好運,繼續一世租樓,越租越平....

46. 19 回 43 2014-04-18 18:32:34
19 回 43

唔公平喎,17 又係作,我又係作,點解講我唔講佢?
47. 有樓冇尊嚴 2014-04-18 19:10:43
回46

对不起, 因為樓上已經祝福左佢。
48. 自我陶醉 2014-04-18 21:05:48
樓市轉勢,唔少銀主為咗吸引買家,都愈劈愈深,希望盡快甩貨。好似南區淺水灣麗景園罕有銀主盤,以3,300萬元「震撼」價開拍,比個別銀行約4,300萬元估價,低出成千萬,相差足足逾兩成。另大埔康樂園亦有個洋房銀主盤拍賣,再減價一成翻叮拍賣,最新開價只係2,700萬元。

傳統山頂及南區嘅銀主盤向來矚目,劉Sir梗係密切留意。位於麗景園8座低層有個連車位銀主單位,經忠誠拍賣行今個月尾推出拍賣,單位建築/實用面積約2,288/2,049方呎,開拍價只係3,300萬元,建築/實用呎價約14,423/16,105元。

據個別銀行網上資料顯示,呢個單位估價達約4,297萬元,今次開拍價低出997萬元或23%。睇番資料,原來呢個物業舊年年底曾經喺市場放盤,連車位叫價4,200萬元,不過經過幾個月都未獲承接。

減幅擴大高逾一成

拍賣行老友鄭世傑同劉Sir講,話呢期銀主減幅愈來愈勁,除咗因為市況唔同咗,亦唔想件貨擺太耐,為咗清貨將價錢愈調愈低,由以前一般減幅5%或以下,擴闊到依家一般都減5至10%,個別仲高逾一成,尤其係相對「難賣」嘅大價豪宅盤。

該行月底同場,亦推拍康樂園第10街雙號洋房銀主盤,建築/實用面積約3,500/2,513方呎,連2,663方呎花園,最新開拍價調減至2,700萬元。

資料顯示,舊年九月上址曾經以2,990萬元推拍,今次減幅約9.7%,現建築/實用呎價約7,714/10,744元。

健康邨無契筍價出貨

事實上,除咗豪宅劈價,細價樓亦以「筍價」出招搶客。好似北角健康邨2期康祥閣低層G室無契盤,承法院令以290萬元推出拍賣,單位建築/實用面積約538/395方呎。劉Sir聽拍賣行講,同類有契單位估價達460至480萬元,而呢個無契單位,依家開價至少低超過三成。

49. 自我陶醉 2014-04-18 21:10:09

內地網絡購物(online purchases)的營業額,據總部設於波士頓的貝恩策略顧問公司(Bain & Co.)統計,2012年達13,000多億元人民幣(約合17,000億港元),較2009年增加70%左右;從統計數字看,這種強勁上升之勢有增無減,2013年第三季營業額為4,550餘億元人民幣,比2012年同期增約42%;貝恩估計,內地網上購物的年增幅為32%,那意味至2015年,總額達33,000億元人民幣;而麥肯錫管理顧問公司估計,中國的電子商務在2020年營業額將在4,200億至6,500億美元之間,後一數字較美國、日本、英國、德國和法國的總和更大!

 

內地電子商務的營業額佔整體零售額的滲透比率,2012年大城市約為百分之六,二三線城市百分之十左右,這較大部分先進國家電子商務平均滲透率低於百分之五為高;而且這種趨勢並無扭轉之象。為甚麼中國的電子商務特別發達?上述幾間管理諮詢公司的主要看法,認為商場租金增長太快,與過去十年的物業狂潮同步,大城市中心地帶的店舖租金期間升漲三倍多,沒有這項支出,一般網站的同一貨物,售價較商店的低一至三成。

 

電子商務前景璀璨,以網售物品價格較廉,包括香港人在內的消費者受惠甚深,但商場商店尤其是非市中心地帶的,價格租值,近期看淡遠期看跌;阿里巴巴主席馬雲更認為,網購生意將成購物主流,那意味愈來愈多消費者瀏覽網上「商展」進而「落單」,不必逛公司購物,等於商舖需求下降,其價、租無法不下跌。

 

我認為,馬雲的看法,雖不中亦不遠。中港融合,內地既如此,香港不會獨善其身。香港商舖的投資者,不宜對這種趨勢掉以輕心。

 

建築成本高,樓價難大跌?

 

近期樓價呈易跌難升之局。部份地產發展商及地產評論員指出,建築成本高,動輒每呎4,000元(普通住宅樓)至8,500元(豪宅)。土地價格可以下調,甚至降至零地價,但是工資和建築材料不能降減,未來樓價不可能大跌。

 

上述的看法,表面有理,其實大大違反經濟規律:決定價格,是市場上的供求,而不是成本。

 

在形勢較人強的情況,過往發展商被逼虧本售樓的例子屢見不鮮,成本未能成為他們的護身符。將來恐怕亦不會!

 

50. 自我陶醉 2014-04-18 21:43:24
To 48 & 49/f

呢位自我陶醉唔知你介唔介意用其他名呢? 我從來都唔會主動留意物業市場成交價, 如果你真係好喜歡呢個名, 都歡迎你使用, 我都可以讓個名畀你, 以後改用“看刀”都ok。
51. 珍惜香港 2014-04-18 21:52:48
珍惜香港TO:16/F 法子

仲有我嘛!

舊年底同寄生虫爭辯果陣,我都話過,息口只喺間接,真正影响個樓市嘅,喺供求;而供求,決定咗個租值,從而決定個樓價。至於真正嘅需求,喺咁定義嘅:

當物業嘅一個成交,喺會導致一個有需要住嘅人或家庭可以攞嚟住嘅,咁呢一個成交,先至算喺 fulfill 咗市場上嘅一個需求。呢個可以喺為咗需要自住(包括換樓),亦可以喺為咗放租投資;如果喺後者,就必須成功租咗俾有需要住嘅人或者家庭先至算數。

所以,空置率喺對市場供求一個好關鍵嘅指標。
52. 法子 2014-04-18 22:14:50
to 珍生,

exactly!

現在A類住宅空置率係2.19%
53. 回19/f, 43/f 2014-04-18 22:42:35
業主真係要減10%租俾我喎!祝各好友繼續買樓,唔起佢地負資產嗰陣點執跳樓貨?哈哈!
54. 珍惜香港 2014-04-18 23:04:09
珍惜香港TO:42/F Small Potato

呢個的確喺事實,我有近一半嘅物業都喺租咗俾內地來港嘅留學生或專業人仕。前者會一次過俾半年或一年租金,後者通常喺公司客,由公司交租。兩類都喺唔錯嘅租客,俾得起價,收租亦冇麻煩。

不過,有啲留學生,尤其喺夾租嘅留學男生,可能會好似 CAMP SITE 咁住,搞到你個單位好殘,呢啲要自己衡量。來港嘅專業人仕會好啲,要求亦會比較高。

呢啲內地來港人仕,的確喺增加咗好多租市嘅需求。
55. 法子 2014-04-18 23:34:42
54樓:

exactly!

尤其係一次交一年租。
56. Small Potato 2014-04-18 23:55:49
確實見好多學生租屋,會用到你間屋至盡至殘,樓下看更話我知,一些印巴藉入住後,會経常同業主講呢講路,藉此要求整呢樣個樣,整完就係租金到扣,簡直係個個月都要蝕比佢。佢見好多印巴籍租客,將d㕑餘菜渣通通倒入廁所,攪到d渠成日塞,兼且拖租,佢見過一個巴藉人入住後從不交租,業主攪左年幾先攀到佢走。佢見同我熟落左之後,苦口婆心叫我唔好租比佢地。

57. 有樓冇尊嚴 2014-04-18 23:57:12
回53

明白, 業主係你老豆。 不如叫佢吾好收你錢。
58. 70後 2014-04-19 00:14:39
雖然有很多大陸學生,但由于他們都係夾租,間屋長期都住很多人,他們會用到層樓好殘,通常租一年,就算預繳一年租,但一年後收番層樓,可以好殘,又要再裝修,呢d係唔少海濱南岸嘅收租佬的感受,所以我從不租予大陸學生,但他們的存在的确搶走不少租盤。

我也有一个大陸商人租客,要求好高,一年交一次租。剛收了今年的預繳租,但隨即投訴d電器壞,要換新,想加租都唔得。
59. Small Potato 2014-04-19 00:45:13
To: 70后 : 可能大家係街坊喎
我傾向租比香港人,強國人嘛,我D國語吾得,大家文化又吾知夾吾夾,都係咪攪lu
60. 珍惜香港 2014-04-19 00:55:06
珍惜香港

好多人攞住一啲間接嘅經濟因素,例如加息咁,就話樓市會跌,甚至大跌。其實,就好似施凌話齋,睇樓市,唔可以淨喺睇住個息口。正如我一向咁話,唔可以將物業睇成一般嘅投資產品,亦唔可以好似庸梁咁話只喺一啲民生嘢。因為,房屋呢樣嘢,既喺民生,又喺投資

响舊年年底嘅一篇留言裡面,我曾經大讚余偉文言中有物,不愧為前任志剛助理,仲 REFER 咗佢嘅一段說話。果陣我未有詳解,直到一星期前至解番;其實,對於佢果段說話,有線新聞嘅解讀喺全錯!正確嘅解讀喺:關於息口(00:32 個位),佢話香港銀行嘅商業利息,喺受到本地存款及貸款嘅供求影響,唔一定會跟住美國嘅利率走,即喺話,就算美國加息,香港嘅樓按利息都唔一定會跟住咁加嘅!關於樓市(01:30 個位),佢更加講到明,香港嘅樓市唔喺淨喺受利率影響,仲有一系列嘅因素,包括土地供求人口結構變化同收入增長等等,即喺話,就算加息,香港嘅樓市都唔一定會跌囉!

响佢講嘢之前,呢兩個 POINTS,我已經响呢段留言果段留言裡面提過。而果一系列影響樓市嘅因素,亦有好多朋友响呢度分析過。我好少評論樓價升跌,不過,依家一個管理員,一個侍應,閒閒地都月入過萬;一個基層家庭,月入三萬,唔出奇;比起十幾年前,簡直喺天淵之別。所以,依家嘅樓價,唔見得喺唔合理咁貴,只不過,冇能力買樓嘅人,始終喺冇能力買樓;有能力買樓嘅人,始終喺有能力買樓。以前喺咁,依家都喺咁,冇難過,亦冇易過!
61. 70後 2014-04-19 01:05:21
回59

个人認為最好嘅租客係單身鬼佬,鍾意做自動轉賬,間屋用得超整潔,收番條匙後,唔使再翻新,又可再放租。租金都係其次,用得整潔先最重要


62. 引刀一快 2014-04-19 01:43:57
To 真正嘅自我陶醉兄

建議你都係揾admin攞番個私人帳號,費事俾mer1974呢類人揾到機會搞嘢,今次冇大問題,難保下次。
看刀!比引刀成一快更形象!
63. 湯文亮 2014-04-19 02:28:30
最乾淨,最收拾的租客就是同性戀者,他/她們會將你的樓宇保養得很好
64. 珍惜香港 2014-04-19 02:49:43
珍惜香港

博士,乜咁夜?

講到強國人,記得冇耐之前,一個署名自私的香港人嘅留言者,話唔想下一代全部變成無殼蝸牛,唔想佢地全部做哂強國人嘅租客喎。跟住,我就寫咗一篇長嘢覆佢。

我話,庸梁辣招,只喺會阻住啲有能力嘅香港人買樓,佢喺阻唔住啲有能力嘅強國人响香港買樓,呢啲咁嘅政策,前面撐你,後面郁你,就喺所謂嘅消極施政。其實,响樓市裡面,自住用家同埋物業長遠投資者,根本就喺搭緊同一條船,大家都喺為咗退休嘅生活,而後者只不過喺行多一步,令到自己嘅退休生活更有保障。

2014 年嘅祝願裡面,我都話好鼓勵有能力嘅港人一定要買樓置業,自住之餘仲要買嚟收租。香港行低稅率,人口又開始老化,退休可以靠自己唔使靠政府養,對社會已經好有貢獻

今日,好多仇富嘅香港人,睇我地呢啲收租佬唔順眼,成日 UP 埋哂啲乜乜租管之類。

他日,佢地租樓,好難得至遇到我地呢啲講廣東話嘅業主果陣,我地,就會變得好可愛。
65. 有樓冇尊嚴 2014-04-19 06:14:04
回63

博士, 何解?
66. 湯文亮 2014-04-19 07:06:03
樓上兩位,
我不在香港,以當地來說,並不太夜。
是經驗之談,他們喜歡穿著淺色衣服,兩人當中,有一人會很乾淨
67. 法子 2014-04-19 07:23:53
63. 湯文亮 2014-04-19 02:28:30
最乾淨,最收拾的租客就是同性戀者,他/她們會將你的樓宇保養得很好

--------
我試過租畀空姐,ok 喎。

不過講租樓出去,一定湯生最有經驗。
68. 有樓冇尊嚴 2014-04-19 07:24:47
謝謝博士。
69. 法子 2014-04-19 07:28:39
至於租畀内地學生:

有溢價,因為大多業主唔想租畀佢地。

試過租畀幾個斯文的女學生,都 ok。我覺得受過教育,而且在大城市長大的新一代,有些素質不錯。
70. 自我陶醉 2014-04-19 07:40:48
To 62/f 引刀兄

看此人對本地樓市掌握以至文筆都在mer和我之上, 可能是其他淡淡又或網主認為少了我這樣攪事的人不好玩, 跟在下開玩笑而已, 所以暫時無意註冊用戶名。 
71. 亮劍 2014-04-19 09:47:23

在香港最受业主歡迎的租客,是那些在大型機構任職,又有房津的港漂。

其實你想个租客住得你層樓企企理理,何不試下我嘅方法。

在傾約嗰陣,可以借機問那租客想唔想每星期有人同佢打理執拾間屋一次?

如果佢反應正面的話,你就話俾拒聽你有朋友做鈡點可介紹,每個钟只係 4X 銀。

這時租客通常唔會即場扑鎚,大多會走去問同事朋友格價,之後劇情發展唔使我講都知,當然係拒會選擇你提供嗰个人啦!

心水清的人自自然然會話,你每個钟 4X (西半山)係冇可能請倒钟點的,那麼中間嗰 2X銀,咪當揾人同你做工,同你打理好間屋嘅使用囉!

72. 法子 2014-04-19 10:05:31
回71樓:

大公司客,我也試過,他住了6月月,荷蘭總公司調佢返去,餘下6個月死約期公司畀。

變咗出租6個月,收一年租。
73. mer1974 2014-04-19 10:25:49
To Administrator:

我講過「樹欲靜,風不息」,有關 22/F 果個人 (忍刀一快)毫無根據式的單打,已經不是第一次,有理無理,多次無故開我名,有位就(夾硬或順便)入,根本就是屈!本人已多次容忍,但發覺變本加厲!

其實,網上討論嘅嘢,觀點角度不同,甚至互相誤解,好平常事,本人經已跟果個人話不投機半句多(因為冇人好似佢咁,對方觀點不同,就無恥前無恥後咁成日話人!);但好似果個人咁,就有關上次「業主主動權/被動權」討論不和一事後,本來好應放下,可惜佢個人氣量、修養及家教問題,仍然多次向本人無理「追擊」,本人甚感討厭。雖則網上言論自由,但請問 administrator 有何良策以保網站良好和諧討論氣氛?定係無奈,還等當時人自重?
74. mer1974 2014-04-19 10:25:54
To Administrator:

我講過「樹欲靜,風不息」,有關 22/F 果個人 (忍刀一快)毫無根據式的單打,已經不是第一次,有理無理,多次無故開我名,有位就(夾硬或順便)入,根本就是屈!本人已多次容忍,但發覺變本加厲!

其實,網上討論嘅嘢,觀點角度不同,甚至互相誤解,好平常事,本人經已跟果個人話不投機半句多(因為冇人好似佢咁,對方觀點不同,就無恥前無恥後咁成日話人!);但好似果個人咁,就有關上次「業主主動權/被動權」討論不和一事後,本來好應放下,可惜佢個人氣量、修養及家教問題,仍然多次向本人無理「追擊」,本人甚感討厭。雖則網上言論自由,但請問 administrator 有何良策以保網站良好和諧討論氣氛?定係無奈,還等當時人自重?
75. 亮劍 2014-04-19 10:26:30

法子兄-----

我之前咪同你講過,喺西半山及中環有啲公司客,一年到晚都要四周圍飛,他們實際佔用你層樓的時間,誇張到得一半時問都有,好彩的話收完三年租,傢俬電器裝修竟然有八成新,即日揾下手去繼續同你供都仲得,可以六七年才要大執一次,少好多麻煩!

76. mer1974 2014-04-19 10:30:17
更正,是62/F,不是 22/F
77. mer1974 2014-04-19 10:30:18
更正,是62/F,不是 22/F
78. 惜緣 2014-04-19 11:19:07
回72樓 法子兄,
我有一case同你差不多, 是日本人公司客, 剛剛住了半年, 公司要調佢去大陸, 透過地產代理(呢間專做日本公司客)跟我商量,
最後只多收兩個月租金就算了(老實講:如果我堅持的話,一定可以收足), 後來唔够一星期呢間地產代理又幫我租出去, 很奇怪
又是日本公司客, 我非常感恩.
博士所講的case就真是第一次聽到的, 博士又入錢我們的袋度, 多謝博士!
79. 法子 2014-04-19 11:44:51
惜緣兄:
我嗰次,間公司就無講價。跟足約賠。是我的幸運。
80. 引刀一快 2014-04-19 14:29:32
唔好睇見我話見過“比你卑鄙十倍和聰明十倍”嘅人,你就唔忿,隂招盡出,卑鄙可以加碼,智商係冇葯醫嘅。講家教?全博客嘅人都睇到你咩爲人喇,唉,人貴自知,冇人教過你咩?
81. 朴京琳 2014-04-19 15:19:46

回:mer1974兄

别太在意这人,这里没有师兄回应他的.....随了他自己的分身。

82. 惜緣 2014-04-19 17:14:54

To mer1974兄,

若可以的話, 唔好再回應呢件事, 因公道自在人心!

83. 有樓冇尊嚴 2014-04-19 17:35:57
Mer1974兄

都嘈左咁多曰咯,你吾厭網友都厭喇,大方D算啦。
84. 朴京琳 2014-04-19 17:36:19
 支持82楼惜緣兄
85. 引刀一快 2014-04-20 00:04:01
朴京琳?咪又係你mer1974!今日你係咪大聖上身呀?玩72變呀?不如你冒充埋亮劍兄,搞個總動員。我見過好多卑鄙嘅人,你唔係!你唔多似係人,似大聖多D。
86. 引刀一快 2014-04-20 08:39:36
to 真正的自我陶醉兄

 48F、49F 都係剪貼王文彥嘅博客,建議你還是注册自己嘅帳號,無論動機如何,如此手法必損淘醉兄聲望,此人是誰?呼之欲出喇!
87. 自我陶醉. 2014-04-21 01:15:03
昨日為復活節假期的新盤開售高峰期,本港一手樓市有至少四個新盤同時開售,涉及單位逾百伙。相關部署亦帶動二手交投,多區成交轉旺,惟多以業主主動順應市況減價促成。東區鯉景灣新近促成一宗成交,原業主自去年年中放盤數月,將物業累減幾口價至950萬元沽出,減幅達14%或150萬元。另外,市場亦新近錄得蔚藍灣畔一宗成交,業主於一個月內將物業減價50萬之後易手。

  中原馬忠強表示,東區成交轉旺,鯉景灣本月至今亦已錄4宗成交,其中該行最新成交為怡海閣低層A室,實用面積808平方呎,擁套3房間隔,坐東南,有露台,景觀開揚。上手業主去年年中放盤叫價1,100萬元,及後跟隨市況調整,累減幾口價,本月中成功以950萬元將單位轉手,減幅達14%或150萬元,折合實用呎價11,757元。據悉,新買家為外區用家,有感上址實用率高達9成,而且環境寧靜,遂購入單位自住。原業主則於11年以812萬元購入上址,轉手帳面獲利138萬元。

  蔚藍灣畔減50萬易手

  利嘉閣鄭健沐透露,該行新近錄得蔚藍灣畔一宗二手買賣成交,單位涉及2座中層A室,4房套房間隔,外望西南園海景,實用及建築面積分別為742及995方呎,業主於上月開價880萬元於市場放售,最終以830萬元成交,實用及建築呎價折合約11,186元及8,342元。據了解,賣方在2005年3月斥資420萬元購得上址,持貨約9年至今轉售,帳面獲利410萬元,賺幅約98%。
88. 王先生 2014-04-24 23:57:56
有見地