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文亮言
是誰令租金上升?
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年4月10日
  近日租約到期的租客在續租時發覺業主要價很硬淨,不但沒有減價空間,加幅亦高於市值,有租客不明白,其實一字咁淺,因為業主唔憂租,有人很奇怪,點解突然間冒出咁多有實力租客,又話香港樓價會大跌,睇落又唔似,有老友問我這班是什麼人,我說,這班人知道在香港做業主的辛苦,在貢獻稅收之餘,又是政府打壓對像,最緊要的是他們大把錢,所以對租金可以寬鬆一些,我老友話都唔知道我噏乜,他說,令租金上升的只有一類人,就是覆姓無良的業主,我早已知道老友唔妥我,他見我終日無所事事,生活得又唔錯,藉今次機會,指桑罵槐,話我無良,實則發洩一番,內心好過一些而已。

  我老友今次真的是怪錯人,租金上升,業主並不是始作俑者,而是上述的租客並不是很緊張租金,就算付高於市值的租金亦在所不惜,有人很奇怪,那一班是否天外來客,老實說,這一班當然不是天外來客,他們都是業主,正確地說曾經是業主,幾年前,他們接收了一些訊息,認為香港樓價將會大跌三成以上,所以,他們將自住物業賣走,等樓價回調的時候再回購,現在,樓價還未開始下跌,他們仍然在等待,與此同時,他們一定要租樓住,而他們肯付出高於市值租金,因為有部份租金並不是租金,而是機會成本,就是他們等待樓市下跌的成本。

  有人或者會不明白,就算那些人當日物業賣走,他們的身份已經由業主變成租客,付租金是理所當然,不過點解會付高於市值的租金,那些不明白的人有所不知,如果以往有業主變做租客,大多數是一個經濟拮据的租客,傾租約的時候是非常謹慎,不但租金要低於市值,而且又要業主做額外維修,提供優質家電,但在這幾年賣走自住物業變成租客的人,他們在賣走物業的時候賺了很多錢,而且他們又打算在兩,三年內再置業,所以,就算付高於市值的租金亦沒有問題,正是因為他們疏爽,業主因利乘便將租金提高,對於那些出售自住物業賺了大錢的人當然沒有問題,但對於那些財政緊絀,捉襟見肘的租客則是一個大問題,在業主方面,有人願意付高於市值租金當然樂意接受,唔通有錢唔賺,所以,並不能怪業主,況且,當大多數人願意付高於市值租金,那些租金就會變成市值租金,今次政府出招出到一個大頭佛,連一向話香港樓市有泡沫的IMF都認為香港要撤招,否則影響經濟,我哋講一定冇力,IMF又唔同,若果唔撤,它日香港經濟崩潰式下滑,IMF又會譴責香港政府,其實,當日IMF都有迫香港出招,IMF的聲明,就如陶淵明所說「實迷途其未遠,覺今是而昨非」而已。
 
 
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1. 王于漸﹕無樓族易陷跨代貧窮 2014-04-10 08:57:48

【明報專訊】香港存在跨代貧窮嗎?這又會否與樓市結構有關係?香港大學經濟學講座教授王于漸明日(11日)將會舉辦公開講座,會就上述問題作出探討;本報率先訪問了王教授,他給出了出人意表的答案:原來香港沒有自置物業的家庭,其離婚率遠高於有樓家庭,貧困的單親家庭在照顧和培養子女相對困難,不利下一代「上流」,容易造成跨代貧窮!

王于漸引述美國五位著名經濟學者向數十萬個家庭進行調查的結果,指出美國過去30年,上一代與下一代的「向上流」未見惡化(將兩代人由窮變富,和由富變窮的百分比作比較),但以堅尼系數反映的貧窮差距確有所擴闊,而這只反映由於經濟轉型,人成功向上流後,會獲得更好的待遇,這反而有利刺激人們更加上進和努力。

單親媽媽 子女最易跨代貧窮

「不過,有關研究也指出阻礙窮人向上流的一個重要原因,就是單親(尤其女姓)家庭的子女,確是較易出現跨代貧窮,這種情也在香港出現。」王指出,研究顯示富人的離婚率一般較低,原因是離婚的機會成本高,至少要和原來配偶「分身家」。「窮人離婚率既高,尤其女性在離婚後,若要繼續照顧子女,更難工作搵錢養家,不利培養子女。研究證明,人們愈年輕接受好的教育,更有利日後的學習和成長,以及脫貧,則窮人離婚率高,也令到跨代貧窮更易形成。」

港近年離婚率升至全球前十位

他又表示,香港有兩個獨特因素,令上述情更嚴重。其一是隨中港日益融合,跨境婚姻更盛行,令低收入男姓,無懼離婚後沒有人願意再嫁他們,所以更容易決定離婚;另一是更多女性接受獨立工作,且香港福利保障增加,也令她們少了決定離婚的後顧之憂。

「統計數據顯示,香港自上世紀九十年代中期以後,不論男或女,離婚率都出現急升,值得注意的是,擁有自置物業的較富裕人士,離婚率明顯低於只租樓住的人士(圖)!」王于漸指出,現時香港的離婚率已排名全球前十名之內,相信和上述原因有密切關係,但哪又應如何改善跨代貧窮?

「提升教育水平 幫助脫貧」

「很多人以為只要增加福利,便可以解決貧窮問題,其實不然。1990年代中期,香港人因讀書、生病、殘疾等理由而不工作的年輕人比例,只有不足1%,而到了2011年,有關比例卻急升至3%至4%,甚至更高,反映增加福利,確實反令更多人不願工作,更難脫貧!」

他認為,投放更多資源提升教育水平,讓單親家庭的子女更容易接受優質教育,令他們有更強的謀生和致富能力,才是解決跨代貧窮的最好方法。「很可惜,1990年代以來,香港政府開支急增,但很高比例花在福利之上,教育佔GDP的比例,卻停滯不前,實在有違解決跨代貧窮的目標。」

明報記者 陸振球

攝影 李紹昌

2. IMF籲減辣 2014-04-10 09:03:46

樓價失控 港經濟堪憂 IMF籲減辣 財爺:未到時機

樓價失控 港經濟堪憂 IMF籲減辣 財爺:未到時機

(綜合報道)(星島日報報道)國際貨幣基金組織(IMF)昨指出,本港現時最大風險為樓價調整失控,一旦市況急速調整,政府需要加快減少辣招。

  IMF昨指出,本地主要風險來自物業價格失序調整,此可觸發經濟活動、銀行貸款、家庭資產負債與物業市場之間的惡性循環。就此,IMF建議,政府的印花稅可因應市場正常化的步伐逐步撤銷,一旦市況急速調整,則可加快撤銷步伐。

  IMF續指,由於增加供應需時,因此目前實施逆周期審慎監管及財政對策,有助促進市場有秩序調整。在退出措施時,當局應視乎宏觀金融體系風險退減的程度。

  特首梁振英昨回應時指出,政府會繼續努力解決房屋短缺問題,調控樓市政策有初步成效。但在增加房屋供應,尤其是在公營房屋供應方面,仍有不少問題須解決,包括需要更改規劃土地,以及在地區層面取得共識,不能鬆懈。

財政司司長曾俊華則表示,政府會在市場正常化時,按市況作出相應措施,但現時未是時機這樣做,同時相關草案也未曾通過。

  為長遠解決住屋問題,IMF認為,關鍵在於確保市場有足夠供應,因此歡迎本港政府最近公布、計畫增加包括公營房屋單位在內的房屋供應,可有助解決供應不平均問題。

  另一方面,金管局過去也曾推出6輪逆周期措施。發言人表示,逆周期措施目的,是加強銀行抵禦樓市下行風險,該局會密切留意市場狀況,當樓市周期改變時,會考慮合適措施回應,以維護本港銀行業穩定。金管局考慮因素包括樓市成交、樓價、按揭市場、市民的償債能力及外圍經濟等。

  學者倡撤從價印花稅

  浸大財務及決策學系副教授麥萃才認為,撤招可先考慮去年推出全新的從價印花稅稅率,以刺激投資物業收租的買家入場;下一步則可考慮外國來港工作人士置業,是否可豁免買家印花稅。他指,實際上是否撤招,則視乎供求平衡、本港經濟,以及金融體系是否穩定,而非用樓價為指標。

  美聯物業住宅部行政總裁布少明則認為,政府可以縮短額外印花稅的年期,以及取消公司名義購買住宅物業所涉的買家印花稅。

此外,IMF又認同,聯繫匯率是最適合香港的匯率制度,過去30年以來一直行之有效。

  IMF並肯定本港推出包括積極管理按揭成數,以及個人貸款的供款與收入比率等措施。

  IMF報告重點

  •香港主要本地風險來自物業價格失序調整,觸發經濟活動、銀行貸款、家庭資產負債與物業市場之間的惡性循環

  •印花稅措施可因應市場正常化的步伐逐步撤銷,一旦市況急速調整,則可加快撤銷步伐

  •長遠解決住屋問題的關鍵,在於確保市場有足夠供應

  •美國退市若加劇資本流向及金融市場波動,或帶來顯著的負面影響

  •若內地出現不利情況,或會打擊經濟信心,並循貿易及金融渠道,對香港造成負面影響

  •2014年經濟增長加快至約3.75%,通脹率預計維持於約4%,失業率僅略高於3%

  •2014至15年度財政預算案審慎理財,適當地減少刺激方案

  •聯繫匯率為最適合香港的匯率制度

  本港各界對撤招回應

  特首梁振英

調控樓市初見成效,調控不可鬆懈

  財政司司長曾俊華

  現時未是時機

  金管局

  密切留意市場狀況

  大學教授麥萃才

  可先取消去年推出的從價印花稅,刺激投資物業收租的買家入場

  美聯住宅部行政總裁布少明

  可縮短額外印花稅年期,或取消公司名義購買物業的買家印花稅

  財經

3. 綜援社群的天下 2014-04-10 09:07:59

未來香港是綜援社群的天下啊!.....

1992年彭定康推出…上世紀90年代初,港英政府推出“玫瑰園計劃”這個計劃預計花費1247億到2000億港幣 ... 1992年,彭定康到任香港總督之後,提出要大幅提高福利。目的把香港建成一個綜援港??? ...所以這個社會體系的動力是依賴性的……

吸引造就了現今百萬綜援社群,未來將會是取待中產社群的地位......除非香港出現一位強硬鄧小平人物????廢除香港人民公社綜援培植寄生蟲制度,否則,未來必定是百萬綜援社群大過天的世界,用百萬綜援社群消滅香港......食窮香港......取代香港.......
4. 有樓冇尊嚴 2014-04-10 09:10:59
實情可能係IMF 有関官員早前已入夠貨, 依家梗係希望特衰正苦撤招喇。神又係佢, 鬼又係佢。

呵呵!
5. to 1 2014-04-10 09:21:05
王迂腐唔係成日話要派晒啲廉租屋咩? 都已經管吃管住終生了...無樓族易陷跨代貧窮, 定係因為不肯自力脫貧而無樓? 租廉租屋離婚又可否分多間?
6. 陳雲本土論 2014-04-10 09:30:18

近年陳雲本土論???

中港矛盾激起,本土意識日益高漲,陳雲在2012年起大力提倡「香港城邦自治」,主張香港在《基本法》和一國兩制的大前提下,享有自治權利,普選行政長官與立法會,政策必需以本土利益和需要為依歸,維護正體中文,保護華夏文化,禁止一切 ...

(獨媒特約報導)陳雲的城邦引起香港不同的身份認同、本土意識、族群論述的思辯,網上戰火愈來愈激烈,卻不多人離開鍵盤,針對《香港城邦》《香港遺民》等書中理論展開真正的討論。「本土意識與香港社群論述論壇」曾邀請陳雲(嶺南大學 ...

雲根(1961年11月8日 - ),筆名陳雲 ,香港 學者,嶺南大學中文系助理教授,香港自治運動發起人和倡導者,擁有 ... 為保本土 利益,「勇武抗爭」雙非、水貨客等問題 關注中文詞彙 [编辑] 陳雲畢業於 ...
 
有的人說黃毓民、陳雲雖口中說本土意識、城邦 ,但他們實質是大中華派。其實完全是一種錯誤的解讀。黃毓民提本土意識,在香港當前面臨困境的情況下,它能讓香港人普遍産生壹種強烈的共鳴 ...
 
為甚麼,被殘害的是李旺陽,不是陳雲?為甚麼,被監禁的是李旺陽,不是陳雲?為甚麼,被自殺的是李旺陽,不是陳雲陳雲本土派欠了你甚麼?香港人欠了你甚麼?李旺陽與我們欠了你甚麼? 身為本土派,我與陳雲這老頭在本土理論上決裂之 ...
 
  1. 【明報專訊】本土運動倡議人陳雲,昨在「佔領中環」的論壇沒交代「佔」之外,他們會有什麼「勇武抗爭」手段,反質疑「佔」只由少數政黨人士把持,或有美國在背後支持,擔心會變成顏色革命。「佔領中環」倡議人
  2. www.facebook.com/notes/wan-chin/陳雲佔領中環揭開香港...   網頁紀錄 - 更多此站結果
    佔領中環是香港本土 的階級之戰,也是世代之戰。香港的夕陽階級(高級中產的買辦階級)和夕陽世代(位高權重的中年人)只是想在香港的民主鬥爭,尋求漂亮的日落,因為他們時日無多,漂亮的日落是他們追求香港民主的落幕,卻同時也是他鄉 ...
 
  1. 主場新聞:陳雲佔領中環 將成港版天安門,2013年3月14日 ↑ 熱血時報:「佔領光環」合集(不斷更新 ... 輔仁網:佔領中環揭露「偽本土 派」真面目,2013年3月23日 取自「http://evchk.wikia.com/wiki/ %E4%BD%94%E9%A0%98% E4%B8%AD%E7%92 ...
    1. zh.wikipedia.org/wiki/陳雲_(學者)   網頁紀錄 - 更多此站結果
    1. 為保本土 利益,「勇武抗爭」雙非、水貨客等問題 關注中文詞彙 [编辑] 陳雲畢業於 ... 陳雲曾在公開論壇反對「佔領中 」行動,指運動沒足夠實力,只由少數政黨人士把持,將會失敗。 ...
  • 7. 雙辣招議案 2014-04-10 09:47:06

    是誰令租金上升?

    2004年至2014年不斷在高位套現出售房地產物業業主獲得巨額盈利的原業主推動租金上升?

    同時他們又支持財政司司長曾俊華推跌樓市雙辣招議案的立法!!!

    方便他們回購物業房產!!!

     

    8. 亮劍 2014-04-10 09:58:35

    有形之手 加劇樓市波動
    諾獎得主批美救市損自由經濟   

    來自陸振球文章

    2011917

    ------其實,近年香港樓價急升,不少政客都認定是供應少所造成,但香港屬外向型經濟,雖採用聯繫匯率制度,但資金卻是可自由進出,每當資金大量流入時,香港的貨幣供應便會大增,利率便也偏低,有利樓價攀升,相反,當資金大量流走,利率便容易被扯高,樓價多數表現乏善足陳。

    不信?瑞銀外部顧問、Look's Asset Management Ltd董事總經理兼投資總監陸東便指出,過往20多年數據顯示,香港貨幣供應M1的增長率,與香港樓價的相關度高達92%(見圖),如此,則若他日資金流走,M1增長放緩,卻又碰上政府大力打壓樓市和增加供應,樓市便可能面對極大危險。

    M1
    供應 與港樓價關係密切

    說開陸東,也是樓市高手之一,他在1989年六四事件令樓價急跌時買樓,之後陸續入貨,至1995年才停手,然後清貨,2000年後才重新入市買寫字樓。他現時位於飛鵝山的居所,則是在2007年以6400萬元購入,現時已升值至超過2億元,他今年2月左右放售的中環九如坊舖位,也在一年多時間升值近半。

    陸東為買樓 食足一年麻婆豆腐

    陸東在他的新書《繼續傲行》回憶89年時首次買樓,首期是一毫子一毫子的儲回來。

    如何儲?頭10萬元極其辛苦,頭一年日日食6.5元的麻婆豆腐飯,返工放工只是搭巴士和渡海小輪,為省錢更只搭下層,且未搭過地鐵。

    到儲了人生的第一個10萬元,為了獎勵自己,才搭渡輪(又是下層)去長洲玩,本打算豪花100元食海鮮餐,但原來不夠,於是只花了7元買個炒飯,另外買幾罐大陸啤酒,在海邊睇日落當慶祝。

    陸東話,以他的學歷同收入,當初買樓也要捱,但現在的年輕人每每想一步登天,買樓又要市區,又要新樓,買不到又賴社會,又要政府幫,不知是何道理?

    他指出,儲第一個10萬很難,但懂得投資,有10萬元後很快便可賺到100萬元,100萬元到1000萬元會更快,之後到1億元是「極快」。

     

     

    先生 2011-09-17 10:54:23

    原來陸東買樓嘅首期都係有血有汗嘅,真係今日先知。

    咁我同老婆做兼職、加班去到11點、10年無得坐飛機去旅行、去出口店買衫換季、對鞋着到穿先換、做左嘢七年重同屋企人住、每個星期食3次老麥..........原來濕濕碎!抵你陸東住飛鵝山。

    不過有樣嘢少少唔同意陸東見解嘅,首先除非屋企人幫手,頭個拾萬真係好難班翻黎,-----同意!!

    學識投資加上運氣10萬變100萬,-----唔難!!!

    但係100萬去1000萬就好難,除非你用100萬做首期買樓自住或收租,講緊係長揸,否則一個浪黎就打回原型,身邊唔少例子可供參考!

    致於1000萬變上億!咁就一命、二運、三風水、四積陰德、五讀書,決一不可!

     

    先生 2011-09-21 10:11:28

     

    010萬要聚沙成塔,集腋成裘;而由 10萬至 100萬唔投資唔得。    

    香港人玩股票好多;但俾股票玩翻轉頭重多,大約 7成人輸、2成打和、只有 1成人有錢落袋! 
    散户已經資金不足、消息不靈、投資智識貧乏,咁如果連投資基本法都唔識,   
    唔輸致奇!

    小弟不才,得高人指點過幾招,玩落都行得通,大家不妨研究下:-   
    『散户通常買 234線股,重要贏粒糖、輸間廠,好股執少少就走,衰股就望明天會更好留翻係度! 
    最終成個組合隻隻股都捱緊價,心情好至奇,而且就算有贏硬嘅機會出現,都因為成手蟹貨而無錢買!
    散户要贏錢就要好似恆生指數選股咁做,要藍籌或紫籌股,要有盈利,要有息派。  
    最重要係汰弱留強,保留强勢股、將弱勢股清除,賣出股票不論盈虧、只論强弱!  
    唔識就用月結單做準則,每個月選一隻最雞嘅股黎沽,然後再買心水貨,當自己係基金經理咁做買賣!
    唔信大家試吓,或攞翻啲舊月結單出黎做模擬測試。不出兩年成個組合會靚好多,咁起碼心情都好啲!
    最好揾啲投資課程學吓,例如揾埋陰陽燭幫手,例如連出三支陰燭走、連出三支陽燭入!  
    贏大錢嘅股就走幾成貨鎖定利潤,再贏到夠首期就買樓。

     

    亮劍(先生)2014 4 10 日補充

     

    貪婪和恐懼是投資執行投資決策時最大的敵人,

    貪婪會讓你賺到錢,卻遲遲不肯收手,

    恐懼會讓你失去最好的投資機會。

    假設阿花買了某檔股票,一開始賺了錢,馬上就再加碼買進,

    雖然朋友建議她 見好就收,但阿花相信一波還有一波高。

    結果,在某一次的市場變動下,股票反轉大跌,

    阿花只能把獲利就全部吐回給市場,一切成了紙上富貴。

    過了半年後,股票市場已經到了適合進場的時機,

    但受過傷的阿花,心中對股票有了很大的恐懼,

    打算從此後不碰股票!錢存銀行!

    直到後來股票又開始高漲,阿花只能默默的在被窩裡哭

    股神巴菲特有句與眾不同的投資信條:

    『在別人貪婪時恐懼,在別人恐懼時貪婪。』

     巴菲特是價值型投資人,

    他相信股票的價格圍繞著公司內在價值在跑,

    所以他買賣的理念很簡單:便宜時買,太貴就要賣

     

    一般人買賣股票往往都被情緒所左右,

    但巴菲特則是方法確定了,就嚴格遵守紀律!

    9. 在升, 点会撤招呢 2014-04-10 10:45:43
    致這里的湯生和他一眾唱好的人

    你們早两天在這里又話樓在升(咁都講得出)
    宜家又望撤招, 試問你們喇,  升梗又点会撤招呢, 唉,  服你Lu 博士

    10. 望聞問切睇 2014-04-10 10:57:58

    中醫診症四招望聞問切, 到咗今日網上世界潮流興盛嚟講, 己經唔夠用, 因為好多隱閉網上病態網友盧山面目難見, 又無得面對面交流, 無得聞, 無得問, 更加切唔到, 堅持學有所用, 秉承懸壺濟世善行, 唯有加多一招:睇!

    單睇7樓仁兄大作, 症狀: 文無倫次, 無邏輯思維, 無理據, 憑空幻想.

    診斷: 嚴重精神分裂.

    處理: 移送青山精神病院急症室, 快!


    11. 三T 2014-04-10 11:42:25

    三辣招要撤,要盡快撤。不是因為樓價升跌,是因為辣招一開始就是錯的,而且是錯得很厲害。

    這是一個民粹的政策,是一個對香港百害而無一利的政策!再繼續下去,香港將為此付出巨大而無可挽回的代價。

    令人擔心的是我們的特首自比梅花,環境越差,壓力越大,它一樣堅定不移。那麼,無論IMF或者任何人對這政策有保留或反對,偉大的堅定的特首都可能堅持到底,甚或變本加厲,個人意氣將由香港整去買單。

    12. 自我陶醉 2014-04-10 12:07:05
    博士: 我覺得你所說的 "連一向話香港樓市有泡沫的IMF都認為香港要撤招” 絕對有斷章取義, 誤導讀者之嫌。

    IMF實際是說 : 一旦市況急速調整更可加快撤招。
    13. 高手論述都睇唔明 2014-04-10 12:21:47

    10. 望聞問切睇 2014-04-10 10:57:58

    中醫診症四招望聞問切, ????

    你是中醫中的敗類????高手論述都睇唔明???

    香港中醫高手可以把此類爛肉症治好,免割除療法!!!

    科比細菌感染慘情再退...

    (綜合報道)(星島日報報道)澳洲游泳名將科比殊周二於雪梨進行肩部手術時被細菌嚴重感染,經理人艾斯堅表示綽號「魚雷」的科比雖無生命危險,但游泳生涯應已被逼告終,一六年再戰奧運的夢想亦幻滅。

      艾斯堅表示擅長自由泳的科比難以再做運動員:「他的肩部嚴重骨折,接受過兩至三次手術後發生嚴重感染,幸好情況已逐漸好轉,不過他的游泳生涯基本上已完結,但我們仍未跟他說明這壞消息。」

      三十一歲的科比於二月時已被傳媒指患有抑鬱問題及飽受嚴重左臂傷患困擾,該名澳洲名將於千禧及○四年奧運贏得五金,而且曾贏得十一個世界錦標賽冠軍,並創造十三項世界紀錄後,○六年決定退役,五年後重返賽場,不過成績未如理想。科比仍希望出戰一六年奧運,不過如今希望已經幻滅。

    14. 亮劍兄,請賜教 2014-04-10 12:34:36
    本人於2013年6月借七成購入了一自住物業,現因某些原因出現供樓壓力,父母建議我搬回家住,並將物業出租,我只有這個物業,若出租,是否應先補足五成首期才可出租呢?若是我無能力補足五成首期,分租一房間給人是否可行呢?
    15. 12樓, 同意你 2014-04-10 12:35:08
    對呀   IMF實際是說 : 一旦市況急速調整更可加快撤招。

    發夢未甘中, 捱下价先啦你班好友,  哈哈哈哈....

    16. peter2 2014-04-10 13:18:49
    Dr Tong, 

    I am with you, the rental market tells the truth health of the market.  I think in a market lack of foresight, you analysis and smell tells the truth too.  Expectation of gain has driven the short-term demand but there's real demand that CY couldn't suppress or meet with his ever-changing and heavy handed policies pleased no one (not even first-time end users).

    Echoing your view is a video which I think your reader may enjoy: 
    https://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=FyzpmEVnwfc

    best 
    17. 自我陶醉 2014-04-10 13:29:00
    感謝亮劍兄於股票方面之交流, 從本人多年觀察, 一般散戶還有一個問題, 就是“孤注一擲”, 當注碼超出個人心理負荷, 而所選之股票不如預期, 便增加心理壓力, 於終極一跌時做出錯誤決定, 升市亦然, 散戶往往就在終極一升時才決定入市, 導致一敗塗地。 而大戶只會按照價錢及所定策略分段行事, 愈買愈低, 愈沽愈高。相信同樣道理, 亦可應用在樓市投資上。

    18. DEF 2014-04-10 13:41:39
    租金上升的超趨勢是顯然易見的:
    (1)準買家驚楼價跌,不敢買,惟有租楼,加上原本的自然增長,租楼需求快速上升;(2)BSD令市場上的收租投資者不斷減少,租盤供應亦不斷減少;(3)最低工資及每兩年的調整不断提高租客的付租能力。
    19. peter2 2014-04-10 13:49:40
    "吾以往之不諫,知來者之可追." perhaps is the unspoken message 
    20. 80後打工仔 2014-04-10 13:55:34

    致各位前輩,

    小弟亦有近似14樓兄台的問題.

    本人的問題是,太太手持一物業,按8成,但因太太收入不高,所以當時小弟作了部份擔保.現在本人有少許現金,打算留作機會來時可以措8成或9成,以自己名義買另一層.介時出租現有單位.想問銀行會否在批按揭時查到小弟的借貸記錄而查到原單位已出租??從而要小弟補差價??懇請各位前輩不吝賜教.

    80後打工仔敬上

    21. 亮劍 2014-04-10 13:57:10
    本人於2013年6月借七成購入了一自住物業,現因某些原因出現供樓壓力,父母建議我搬回家住,並將物業出租,我只有這個物業,若出租,是否應先補足五成首期才可出租呢?若是我無能力補足五成首期,分租一房間給人是否可行呢?
     
    講句失禮,小弟亦試過在 94-95 年供唔掂樓要搬回老家,好彩我每次買樓都俾最少一半出來,所以我層樓就租咗比人同我供住先。
    你現在最麻煩係你做了七成按揭,而且供唔夠一年就出問題,呢次真係玩死人!
    搬回老家本係殺著,但你喺今時今日行呢步,如果俾銀行知道,咁基於一系列打房政策關照,銀行家真係要你立即補回兩成以上差額都有份(預埋估價不足)。
    而如果俾準租客(分租都係),知你未經銀行批准就出租物业,輕則壓價,如果衰起上來,俾你遇倒租霸,咁就喎河。
    仲有現在你未夠三年賣樓要俾 SSD,真的前無去路,後有追兵,俾著我就咁玩:
    首先你就算點死,都要死掂按揭呢筆數先,否則神仙難變。
    其次唔知你屋企有冇兄弟姊妹,或你已經有親密伴侶?你一个人供唔倒,唔代表兩個人供唔掂。
    我唔知你父母層樓係自己嘅或租緊人地方住,如果雙親有自住樓又供得七七八八嘅,咁同他們商量出租拒哋嗰間然後住你呢層會好啲。
    路就有幾條,今晚冷靜想想邊條路啦!
    經一事長一智,下次買樓千万唔好預到咁盡,同準備一年供樓彈藥先好落場!
     
    22. 沒有能力者沽售 2014-04-10 13:58:33
    本人於2013年6月借七成購入了一自住物業,現因某些原因出現供樓壓力,父母建議我搬回家住,並將物業出租,我只有這個物業,若出租,是否應先補足五成首期才可出租呢?若是我無能力補足五成首期,分租一房間給人是否可行呢?
    網友回應: 有能力支持者續供!!!沒有能力者沽售!!!
     
    23. 路人 2014-04-10 15:28:44
    分租一間房給人絕對可行,不過這個人或這對夫婦一定要與你有深厚感情 (如曾經係同學或同事之類) 或有親戚關係,租金稍稍有開埋,做到一家便宜兩家著為止,如此你可以繼續供樓而不驚動銀行。
    24. 80 後求生隊長 2014-04-10 15:49:18
    操盤實例 -- 80後準新婚上車族
     
    隊長!有刨過你啲文章,對於你對樓市o既見解同睇法都幾認同。但我依家既處境,有以 
    下事項想請教︰

    背景:  24歲,月入24k,手上持有現值400k股票,100k現金,每月儲10k,家用5k,由 
    於係supervisor平日應酬萬歲好難減少所以一個月計晒所有洗費平均每個月自己用 
    6-7k,剩返每月2-3k係備用/儲夠去旅行咁,但如果有需要儲多2k左右我覺得都可以 
    諗。現在同屋企人住。

    呢年半我係股票上投資有23%回報,但好明白自己唔係股神,呢d回報唔係必然,但穩陣 
    收息ge股票大概佔左profolio 40%,回報5%左右。

    由於想係15年結婚,所以都有買樓ge打算(男友月入14k左右,諗住佢主力儲錢結婚,所 
    以買樓上我暫時係想自己搞掂),但有d野諗得唔係好清,希望隊長可以指點:-

    想法1: 依家去盡買左個三百幾萬上車盤先。 但上車盤一般係細/地理位置麻麻(我理想 
    係住東九龍),萬一樓市跌,要長揸個盤咁個地理位置又唔近屋企人ge話會好影響我地 
    想生小朋友ge計劃,驚縛死左d錢。而且我自己買樓好似過唔到壓測。就算勉強買 
    左,差向,管理費,維修費樣樣都係錢,除非cut家用,如果唔係好難生活。

    想法2: 等多兩年,有信心儲到800k (未計投資回報),希望一買就買到間大d/就腳d  
    ge自住樓。但之前隊長講過,萬一樓市跌,首期成本上升,到時分分鐘要有1000k先搞 
    得掂個首期,咁我就唔敢肯定買唔買得掂。

    我份工係好穩定ge,每年人工加2k左右,預計2-3年後可升職人工就會有43k左右。所以 
    如果2年後先買樓可能會輕鬆好多,但我最驚係到時反而首期都未儲到(因為銀行關水喉 
    而樓價又冇想像中跌咁多—我都唔信樓價可以跌多過30%)

    以我ge profolio,可以點部處呢?邊個想法較實際呢?

    ---------------------------------------------------------------------------------------------------------


    你個case我認為要分階段咁去計劃,亦即是說你唔好將幾样野撈埋一齊就設定成一個目標,也許咁样會易諗好多。


    在你而言,我認為你可以先諗一層得寶的細單位,其實細一你都無問題,可考慮下2.6-2.8M買入311/334/343的盤。395/397的盤你可能會超筆直,所以計數上現刻你未必搞得掂,除非你買的時候再加番兩三千蚊人工。


    假設你要買入2.8m計,首期雜費連簡單裝修可能用你400K左右,我相信呢個筆直對你黎講都會比較舒服,只需要賣晒D股票就OK。以2.8m計,你借9成大約即係借252萬,@2.15每月還款9504元,壓測13759 元,相對你的人工60% 14400元,壓測無問題。每月供9千幾蚊,你每月能儲10K的話,理論上都可應付。


    以你現時人工黎講,你未必可以買得起一層300萬以上的樓,而就算你之后買到,我個人黎講都唔建議你這種頂頭鎚的方法,即有小小頂到盡先岩岩買得起供得掂的諗法。相反如果你呢家買一層細小小的兩人自住,就算係studio好,或者細細地一房,趁后生呢家捱得就捱下。而且細細地都好,衰極都叫自住樓,大市升就一齊升,跌亦有限度,點都賺左個自住,人生會踏實D。


    呢個計劃的其中一個主要目的,就係為你下一層樓而鋪路。生BB係人生必經階段,但我聽你的狀態,斷估你唔會係已經有左,即我認為你叫做無即時急切的需要。而且,你好有信心咁話比我聽你會加人工,又穏定,2-3年后就有43K一個月,比而家多成19K,我估計兩年后的你,就算呢家買左一層細樓住住先,亦一样會有番400-500K左右的現金。


    想像一下,到你兩年后,有自住樓一層,400-500K左右的現金,彈性就好大了。一方面你可以再儲多一兩年,而呢一兩年除了你自身的人工外,仲有你老公係結完婚后的積蓄,到時你經濟條件許可下,先再買多一層大小小的三四百萬樓自住,而呢家呢一層細的,也許也可以諗下如何出租。當然9成上會是不能出租的,但幾年后的按揭狀態係點無人知,或者層樓升左,轉一轉按到時就可以出租,也說不定。


    希望你明白,人生好多時有好多野會抽你後腿,而現在係你最無負擔的時候,要摶就係呢D時候摶。到你第時有左BB,小朋友幾十样開支,加上要照顧小朋友自己更加開始無乜心機在職場摶殺時,你今日有無計劃去制造passive income到時就會產生莫大的作用。如果你呢家唔識玩,好大機會到你生完BB后,你會發現你個人變得要更保守而更無得玩。所以今日的一念之差,我大膽講句可以影響你和你家人的人生。


    大方向就比左你,點行你自己諗,不過再提醒多一句,投資涉及風險,嬴輸都唔關我事,有咩自己楂番fit,唔好到時喊住賴我
     
    25. ET 2014-04-10 16:30:10
    「幾年前將自住物業賣走」這個話題已經回帶起碼幾十次,就算寫的唔悶,睇的都悶了。
    26. 湯文亮 2014-04-10 17:03:19
    樓上,
      我都寫到悶, 但如果唔寫,很多人都不知道真相,如果你覺得悶,咪唔好睇,何需留言,正如我睇唯靈冩食經,同一味菜,寫了不下百次 ,編輯都照出,你唔好太自私,你睇過,很多人還未睇過
    27. ET 2014-04-10 17:40:44
    這是真相,但不是真相的全部。
    我以前每天都睇湯博士的文章,因為博士經常接觸市場,可以解說最新情況。
    但近期太多回帶,已經唔係日日睇,今日一睇又係回帶。
    28. 崩口人忌崩口碗 2014-04-10 17:45:04
    博士講中你/你朋友嗎?我就睇極都唔悶,次次都有新角度。我話你唔係悶,係嬲,因為崩口人忌崩口碗,係呢度最嬲的唔係買唔到樓既人,而係向下炒自住樓失利既人。
    29. 湯文亮 2014-04-10 17:58:14
    ET
      我每一篇文章只得三至四萬人睇,單以香港計算 ,還有很多人未睇,他們不知道整天叫政府出招什至出租管的人就是幾年前將自住物業賣走的人,他們其實才是炒家,孤注一擲的炒家,大家常說,假話說了一百次便變成箴言,真話若只說兩,三次又會是什麼,請細心想一想
    30. 亮劍 2014-04-10 18:01:09
    博士……其實搶高私楼租金嘅人,並非前幾年賣楼等跌嗰班。
    可能你玩開大碼野,對细眉细眼的楼盤冇兴趣。
    喺幾年前,唔少大學收咗一D大陸生,呢班人因為冇宿舍,所以要喺大學附近尋找租盤。
    呢班学生全冇收入,咁他們想揾楼租係咪要出高價先?
    港人六仟都講價,他們就七仟即磅唔还價!
    港人兩个月按金,他們一炮过俾一年租。
    港人要換新冷氣机機,他們就免費同业主D细路補習。
    港人又要你打厘印、攞銀行出租証明,他們乜都唔使……
    俾着你有件沙一,你都会選擇啦。
    那些大學生,通常用夾份方式租屋,你月租七千,攤開計每人叁幾仟,就算当你要謮兩年,十皮嘢唔使。
    下一兩年另一批大學生尋租,因為缺租盤,业主加到8仟5,那麼兩年計每人多万零左右,唔觉唔觉加到一皮……
    香港租客幾年加鬼倒幾仟俾你?
    31. 自我陶醉 2014-04-10 18:25:58
    成日話人買自住樓就係炒家, 如果明天有人畀市值兩倍你賣唔賣? 兩倍唔賣噤, 三倍呢? 三倍唔賣十倍呢? 每個人都有個價, 只係到左未。 大家無謂五十步笑百步。
    32. 賣樓向下炒 2014-04-10 18:26:48

    博士講的例子, 單是我身邊, 便4個我認識的朋友這樣做. 他們家庭月入無10萬都7,8萬.

    以前兩公婆住兩房, 後來生了兩件, 加埋工人唔夠住, 又見到政府天天話要做瓜樓市, 都不約而同賣樓租樓住. 賣樓時個個高高興興執百幾2百個, 更有位朋友馬上買埋benz獎勵自己.

    數年過去了, 相連變3房, 3房變兩房, 賺到的剩下多少? 樓價升了多少?

    這不是個別例子. 我現在的租客也一樣.


    而亮劍兄的例子, 就更加劇了部份地區的緊張情況.

    33. 自我陶醉 2014-04-10 18:38:07
    賣樓就向下炒, 買樓就向上炒, 好正常呀!  如果相反就真係值得研究吓。 好老實, CCL 140 以上我一定走。使咩扮清高。
    34. mini 2014-04-10 18:58:45

    The latest payments for rates & government rent have already told the private owners to work harder ! Really, they have been giving a lot to HKG for many decades !

    Our parents always say, you cannot afford to buy a flat for some reasons, you do need to pay rents for a certain period of time !

    Hong Kong is an international city, part of China. Never Sleep ! Be Practical !

    35. 皆大歡喜 2014-04-10 19:04:34

    中港繼續融合、港滬直通車、中央泛民有偈傾、唐唐被放生、梁營唐營好似變港營、CY日報吹水減辣、港滙直廹7.75、耶倫又做番鴿派、有錢越有錢、CCL Go Go Go、樓市股市唔好客氣 Go Go Go...


    36. TO 自我陶醉 2014-04-10 19:14:50

    有樓望升, 無樓望跌, 有樓但卻又有大把現金在手而望跌, 好正常的.

    博士沒有扮清高.

    扮清高的, 反而是那些賣了自住樓向下炒的, 如你所說, 他們也是炒家.

    只是他們輸打贏要, 天天批評擁有多於一層樓的人為炒家, 要求政府用行政措施打壓樓價來達到他們的個人目的 .


    37. 自我陶醉 2014-04-10 19:26:05
    To 36/F

    你哋真係唔覺依家啲樓好貴咩? 賣左樓要嘈政府係唔啱, 不過衰唔過無諗過買又無本事買都望人死果啲。  但係依家大學畢業萬幾蚊, 樓價日日升年年升, 佢哋要點至買到, 唔係個個都有個有米老豆喎, 呢班人嘈我覺得好合理喎!
    38. 行外人 2014-04-10 19:26:36
    To 33/F

    坦白講,自從政府出左3D之後,本人把物業汰弱留强,由三變二。現在只等待撒招,不用理會CCL!
    因為,長揸必勝 。。。
    39. 甚至 2014-04-10 19:48:55

    什至出租管的人就是幾年前將自住物業賣走的人,他們其實才是炒家,孤注一擲的炒家,大家常說,假話說了一百次便變成箴言,真話若只說兩,三次又會是什麼,請細心想一想........

    甚至

    是正常使用文字,你說對嗎???

    40. 珍惜香港 2014-04-10 21:28:40
    珍惜香港TO:2/F IMF籲減辣

    尋日睇得通兄問,財爺喺乜動機喎!我都話,財爺呢個人,喺好深不可測

    對於 IMF 嘅回應,庸梁財爺喺好唔同。响尋日段新聞裡面,兩個人講嘅嘢擺埋一齊(00:55 個位),邊個對辣招沾沾自喜,邊個避而不談,一目了然。撤唔撤招呢樣嘢,好明顯,唔喺財爺話事。不過,佢都話依家未喺撤招時機喎,點解?因為咁囉:

    「個草案都未通過,撇乜嘢?」

    唔知幾多人有留意佢呢一句?仲有,今日佢講互聯互通果陣,啲記者又追問減辣(01:45 個位),佢都費事答,仲問番啲記者:你對呢個(互聯互通)冇興趣架?後嚟佢諗住走頭(02:40 個位),又俾人叫番轉頭追問,至好唔願意咁答埋啲講咗等於冇講嘅嘢。佢個樣,根本就喺話緊俾我地知:

    「關我乜事?問我做乜!」

    財爺呢個人,真喺好得!
    41. 香港樓價升幅超過一般市民 2014-04-10 22:45:20
    1. 港府重申穩定樓市毋庸置疑 30公頃工商土地可改住宅

      2010年10月29日 03:26 來源:中國新聞網 
    2.  
    3. 中新社香港10月28日電(記者 陳建)香港“財爺”、港府財政司司長曾俊華28日在立法會表示,香港已經全面收復了2009年經濟衰退的所有失地,港府穩定樓市的決心毋庸置疑,並握有30公頃可以改劃作住宅用途的土地。

        穩定樓市在今年以來成為香港最大的民生熱點,即使《施政報告》發表明確的樓市降溫招數後,社會熱議仍不絕於耳。港府已經留意到:目前歐美地區的失業率均接近10%,高企不下,貿易保護主義情緒不斷升溫,要求人民幣升值的壓力亦很大。美日等地區的央行面正準備實行新一輪的“量化寬鬆”貨幣措施,資金可能會繼續大量涌入亞洲地區,加劇區內通脹、資產泡沫和金融市場波動等風險。而大量熱錢流入的香港樓市,資產泡沫風險徒增。

        此前,香港特首曾蔭權、財經事務及庫務局局長陳家強、金管局總裁陳德霖、香港發展局局長林鄭月娥、運輸及房屋局局長鄭汝樺等高官已經不斷向市民呼籲:投資買樓要慎重。並表明港府絕不會對樓市袖手旁觀,必要時會再出新招。

        香港財政司司長曾俊華28日更強調了港府穩定樓市的決心毋庸置疑。他透露,香港樓市由2009年年初起持續暢旺,自2008年年底以來,樓價已累積升了47%,儘管這樣的升幅反映樓價在金融海嘯期間大幅向下調整後的反彈,但也實屬少見,情況令人憂慮。

        曾俊華分析,現時大型單位的價格較1997年的高峰超出10%,而中小型單位價格亦只較歷史高位低11%。因此再次提醒所有小投資者在作出投資決定時,務須量力而為,避免輕率入市。

    4. 他進一步指出,由於香港樓價升幅超過一般市民收入增加的幅度,縱使目前利率處於極低水準,市民的置業供款負擔,已由2008年第四季的32%,升至2010年第二季的41%。一旦利率回升至較正常水準,這個數字將會進一步上升,並會更接近53%的20年平均數。

        他指出,目前香港有84萬住戶居於自置的私人物業,相信他們絕對不希望見到政府推出政策,令他們一生中最重要的投資大幅貶值。

        目前,港府已經制定了平穩擴大土地供應的根本對策。曾俊華表示,近年住宅單位供應偏低,過去兩年的落成量每年平均只有8000個單位,是樓價持續急升的原因之一。現時政府已經訂下土地供應目標,在未來十年內平均每年提供可興建約20000個私人住宅單位的土地,較過去十年香港一手私人住宅的年平均吸納量還多出1500個單位。

        此外,香港現時住宅單位的中期供應量已經由去年年底估計的53000個,上升至今年九月底估計的61000個。規劃署亦選定了30公頃工業和商貿用途的土地,可以改劃作住宅用途。

        他表示,香港已經全面收復了2009年經濟衰退的所有失地,今年經濟全年增長可以達到甚至超越較早前預測的5%-6%。港府會繼續密切監察情況,在有需要時推出進一步的措施,確保樓市平穩健康發展。(完)

     

     

    1. 中新社香港10月28日電(記者 陳建)香港“財爺”、港府財政司司長曾俊華28日在立法會表示,香港已經全面收復了2009年經濟衰退的所有失地,港府穩定市的決心毋庸置疑,並握有30公頃可以改劃作住宅用途的土地。
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    42. 投資買樓要慎重 2014-04-10 22:47:22
    此前,香港特首曾蔭權、財經事務及庫務局局長陳家強、金管局總裁陳德霖、香港發展局局長林鄭月娥、運輸及房屋局局長鄭汝樺等高官已經不斷向市民呼籲:投資買樓要慎重。並表明港府絕不會對樓市袖手旁觀,必要時會再出新招。

      香港財政司司長曾俊華28日更強調了港府穩定樓市的決心毋庸置疑。他透露,香港樓市由2009年年初起持續暢旺,自2008年年底以來,樓價已累積升了47%,儘管這樣的升幅反映樓價在金融海嘯期間大幅向下調整後的反彈,但也實屬少見,情況令人憂慮。

    43. 咁早叫人不要買樓 2014-04-10 23:09:51
    中原城市領先指數 CCL  每周五公佈 – 最新2014/04/04公佈,反映2014/03/242014/03/30(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。
    本週公佈 與上週比較 與上月比較
    [中原城市領先指數]

    117.22

      1.01 %   0.68 %
    [中原城市大型屋苑領先指數]

    116.4

      1.13 %   0.61 %


    [中原城市分區領先指數]
    *只包括大型屋苑
      本週公佈 上週比較 上月比較
    港島 125.83 1.22 % 1.79 %
    九龍 114.68 2.32 % 0.89 %
    新界(東) 121.4 1.11 % 1.69 %
    新界(西) 98.3 0.69 % 0.07 %

    2010年10月29日 CCL報85.62點 創九七年後新高 新一輪壓抑樓價措施快將出台 中原地產研究部聯席董事黃良昇指出,中原城市領先指數CCL持續向上,最新報85.62點,創九七後新高。施政報告前後樓價溫和上升。施政報告後兩週,CCL累升0.62%。

    2010年10月29日咁早叫人不要買樓???要小心???

    此前,香港特首曾蔭權、財經事務及庫務局局長陳家強、金管局總裁陳德霖、香港發展局局長林鄭月娥、運輸及房屋局局長鄭汝樺等高官已經不斷向市民呼籲:投資買樓要慎重。並表明港府絕不會對樓市袖手旁觀,必要時會再出新招。

    44. 叫人不要買樓???要小心??? 2014-04-10 23:17:41
    中原城市領先指數 CCL  每周五公佈 – 最新2014/04/04公佈,反映2014/03/242014/03/30(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。
    本週公佈 與上週比較 與上月比較
    [中原城市領先指數]

    117.22

      1.01 %   0.68 %
    [中原城市大型屋苑領先指數]

    116.4

      1.13 %   0.61 %


    [中原城市分區領先指數]
    *只包括大型屋苑
      本週公佈 上週比較 上月比較
    港島 125.83 1.22 % 1.79 %
    九龍 114.68 2.32 % 0.89 %
    新界(東) 121.4 1.11 % 1.69 %
    新界(西) 98.3 0.69 % 0.07 %

     

    [中原城市領先指數]

    117.22

      1.01 %

    年10月29日 CCL報85.62點 創九七年後新高 新一輪壓抑樓價措施快將出台 中原地產研究部聯席董事黃良昇指出,中原城市領先指數CCL持續向上,最新報85.62點,創九七後新高。施政報告前後樓價溫和上升。施政報告後兩週,CCL累升0.62%。

    2010年10月29日咁早叫人不要買樓???要小心???

    此前,香港特首曾蔭權、財經事務及庫務局局長陳家強、金管局總裁陳德霖、香港發展局局長林鄭月娥、運輸及房屋局局長鄭汝樺等高官已經不斷向市民呼籲:投資買樓要慎重。並表明港府絕不會對樓市袖手旁觀,必要時會再出新招。

    45. 回帶 2014-04-10 23:18:09
    袒白講有時我都覺得有啲悶。但我必日日keep住睇,因博士間唔中寫篇勁嘢,分分鐘塞幾皮嘢(或更多)落我袋。幾乎無成本又咁着數嘅嘢邊到搵!?
    46. 2010中國房地產(香港)論壇 2014-04-10 23:26:25

    梁振英:未來兩岸四地可加強房地產政策法規等交流 

    2010年08月20日10:22  來源:新華網

    香港行政會議召集人梁振英19日表示,隨著兩岸四地交流日益密切,房地產業界聯系也更加緊密,未來各方可加強在房地產市場制度、法規、政策、技術等層面的交流。

      當天在參加2010中國房地產(香港)論壇時,測量師出身的梁振英談到,盡管房地產不同於金融業,具有本地化屬性,但隨著兩岸四地間融合日漸深入,有不少內地人士到港置業,在港工作學習的台灣人士也在增多,跨境房地產資金流動有所增長。

      梁振英說,除資金外,房地產市場的制度、法規、政策與技術等均可成為各方交流的內容,其中也包括政府與房地產市場間的關系及其基本功能等。

      梁振英同時表示,內地房地產業發展迅速,已成為香港房地產商在境外的最大投資市場。而2003年兩地間簽訂《內地與香港關於建立更緊密經貿關系的安排》(CEPA),更為房地產界開辟了一片新天地。

      2010中國房地產(香港)論壇於8月19日-20日在香港會議展覽中心舉行。論壇邀請海峽兩岸與港澳房地產業界人士,圍繞房地產市場最新發展與政策等議題進行深入探討,包括梁振英在內的多名嘉賓進行主題演講。(劉晨)

    (此次是參選特首前釆排???)

    47. 往事回味 2014-04-10 23:43:09

    中國房地產(香港)論壇 (2010年8月19-20日)

    為進一步增進兩岸四地房地產業界的交流,加強區域合作,探索如何配合兩岸四地政府出臺的房地產調控政策,促進各地房地產業健康發展,本會與中國房地產業協會、澳門地產發展商會及廣東省房地產行業協會於8月19至20日在香港會議展覽中心舉辦了“2010中國房地產(香港)論壇”。 論壇主題為“房地產發展的趨勢、機遇與挑戰”,活動包含8月19日上午的大型開幕式,下午的首場高峰論壇「主題:房地產市場的最新發展及政策」,晚上的大型晚宴;8月20日上午的次場高峰論壇「主題:香港為兩岸四地房地產企業提供的融資及上市機遇」,下午則同時安排第三場的高峰論壇「主題:內地房地産及房地産股的最新發展趨勢及投資前景」及一項香港大型房地產考察活動以供參會人士選擇其一。 是次論壇名譽主席為行政會議召集人梁振英議員,榮譽顧問包括香港地產建設商會會長兼信德集團主席何鴻燊博士、港區全國人大代表團召集人袁武先生、恒隆集團主席陳啟宗先生、瑞安集團主席羅康瑞先生、香港特別行政區立法會議員石禮謙先生、香港特別行政區立法會議員劉秀成教授。 是次論壇亦得到兩岸四地業界相關協會的支持,港澳臺共十九個協會作為協辦機構,包括香港測量師學會、香港建築師學會、香港規劃師學會、香港地産行政師學會、亞太房屋研究網絡、香港房屋研究網絡、英國特許房屋經理學會亞太分會、香港物業管理公司協會、香港地産代理專業協會、香港地産代理商總會、香港專業地産顧問商會、地産代理聯會、香港新界地産代理商聯會、澳門建築置業商會、澳門地産業總商會、澳門房地産聯合商會及澳門地産專業發展商會、台灣不動產協進會及台灣購物中心協會。 是次活動獲得兩岸四地業界熱烈反應及支持,參加人數眾多,總共出席人數達2,500人,其中開幕式700人,晚宴50多席,600多人,三場高峰論壇出席人數1千餘人。開幕式由中央人民政府駐香港特別行政區聯絡辦公室副主任黎桂康先生及論壇名譽主席、香港特別行政區行政會議召集人梁振英議員作主禮嘉賓。中華人民共和國住房和城鄉建設部房地產市場監管司副司長張小宏先生、港區全國人大代表召集人袁武太平紳士及臺北縣經濟發展局局長李斌先生等嘉賓出席開幕式並作為剪綵嘉賓。其他嘉賓包括香港政府官員及來自內地、台灣、澳門及香港房地產協會的負責人。 首場高峰論壇的講者包括香港特別行政區行政會議召集人梁振英議員、中國房地產業協會副會長朱中一先生、南豐發展有限公司董事總經理蔡宏興先生、臺北縣經濟發展局局長李斌先生、澳門建築置業商會副理事長謝思訓先生、香港地產行政師學會會長鄺正煒太平紳士、台灣購物中心協會理事長劉耀東先生、瑞安房地產規劃及發展總監陳建邦先生、澳門地產專業發展商會會長黃健中先生;第二場高峰論壇的講者包括臺北縣縣長周錫瑋先生、中國銀行(香港)發展規劃部-副總經理宋運肇先生、麥格理資本(香港)有限公司企業融資資本市場陳明德先生、德勤中國上市業務組主管合夥人、德勤華東區審計部主管合夥人曾順福先生、中信嘉華銀行(中國)有限公司企業銀行部總監兼副行長鮑少明先生、麥格理資本(香港)有限公司企業融資房地產部譚承蔭先生等;第三場高峰論壇的講者包括瑞安集團主席羅康瑞太平紳士、中國房地産研究會副會長顧雲昌先生、廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲先生、招銀証券(香港)投資銀行業務董事總經理溫天納先生、原立法會議員、原中銀國際證券董事總經理馮志堅先生等。 晚宴的主要嘉賓包括香港特別行政區行政會議召集人梁振英議員、臺北縣縣長周錫瑋先生、國家住房和城鄉建設部房地產市場監管司副司長張小宏先生、香港特別行政區運輸及房屋局副局長邱誠武太平紳士、中央人民政府駐香港特別行政區聯絡辦公室協調部副部長王子平先生等。其他嘉賓包括香港政府官員、內地、台灣、澳門及香港房地產協會的負責人。為盡社會義務,本會於晚宴上將十萬元支票經中聯辦協調部王子平副部長轉交中聯辦賑災基金,為支援甘肅曲舟泥石流的救災活動盡一分綿力。

    採排:::

     

    成功採排:

     

    48. 順民 2014-04-10 23:46:54
    博士﹐請聽在下平心而論﹐先幾年因看淡而賣樓那班業主﹐無疑屬買跌的投機者﹐但他們最終要為自己的決定而承受結果。至於今時今日如此混亂的所謂房屋政策﹐始作俑者不是他們﹐他們也沒此能力及權力。
    49. to 48 2014-04-11 00:23:17
    咁邊個先有能力同權力? 成日話仲要繼續調戲樓市果幾個?
    50. 順民 2014-04-11 00:33:46
    樓上﹐就係那十零個人帶頭做囉﹐呢班人十幾年來不停地做。
    51. 珍惜香港 2014-04-11 02:14:13
    珍惜香港TO:41、42、43、44/F

    關於曾政年代 vs 庸政年代嘅樓市政策,之前已經寫得太多。比較完整嘅分析,可以睇番果篇留言同埋裡面嘅所有連結。

    總之,作為政府,喺絕對有責任通過政策去鼓勵投資同優化投資環境,但佢喺冇責任,甚至喺好唔應該,去教你點樣投資,或者好唔好去投資。

    所以,財爺同埋其他政府官員,from time to time 咁叫人投資、買樓要慎重,要小心風險等等,喺冇問題。個市喺咁升,唔通叫人訓身入市?作為政府官員,就算真喺睇升,都冇可能咁講嘢嘛!要睇嘅,喺佢地嘅實質政策,而唔喺啲官腔同 presentation。

    況且,佢地只喺叫人量力而為,從來冇話叫人唔好買樓,更加冇話叫人賣走自己嘅物業。
    52. 請教一下, 2014-04-11 04:51:23
    看淡的朋友們, 請教一下,. 我是自住的單身打工仔。因家庭有點問題不方便回去住, 緊急時都可以回。

    我由細住沙田, 不考慮去元朗等地( 返工放工如共3小時太慘了, 有很多人沒有打時間作"成本", 長期的不夠訓, 坐車, 心情不佳等影響更嚴重)。

    單身, 一直租熟朋友地方, 一個月6k, ( 由10年5k 至現在只收6k..)  實250呎。但他由外國回來, 要收回了。
    四周看, 正常的租盤都要8k, 9k,  而我買一個月只供9k, + 1000 (差,管理等), 

    那我只好買了, 買是為了保證租金永遠在10k-14k。

    其實,. 我假設1年後加息, 要加至3%, 最少3年吧。(9k加3%=14k) 即2017年。
    如我不買...即我給了租360,000. (消費)
    現在我一個月3800元利息左右,(消費) 5200本金, (儲蓄), 其實, 假設不加息, 我3年租已經差不多10年息。如果加了, 隨便當5年吧(消費), 但我同時又真的存了5200 x 36了。


    現很想請教一下:
    1. 他日如看淡朋友所言,如樓價因為加息而大跌30%, 其實租金會否下跌30%? 或只是20%啦?
    2. 加息., 加3%, 一個月供14000左右, 即15000開支。業主們會否由原價9k的租金 加至11k左右? 或是會恐慌性割價搶租客?


    因此, 我有點不明白, 看淡的朋友們, 如果是自住, 現在不買那等何時? 唯一怕的是, 加息超過3%, 即是供樓不只是14000左右了。

    另外想請教一下, 有沒有朋友記得03,08 那時, 租金有沒有下跌, 或上升?
    因為最壞打算, 富貴險中求, 供不起, 只好偷偷放租.... 
    (又有沒有朋友試過? 據我一位銀行朋友吹水所說, (不知真假), 只要你準時付款, 銀行基本上不會理放不放租。我問打厘印喎, 他只笑說一句唔關事,..., 有沒有朋友試過? 分享一下吧。











    53. 網友觀感 2014-04-11 06:42:58

    網友觀感:

    行政會議動議引導梁振英決策施政???

    54. 亮劍 2014-04-11 08:27:19
    在中環及西半山那些租盤有四成以上俾港漂租左,唔知有無人反對?
    呢度D租老实講太贵,港人实在承擔唔起。
    而港漂又以金融機構客為主,佢哋因為有房津,所以手鬆一点,雖然呢年幾佢地俾老闆咳不直,但实力始終唔能夠睇少。
    55. 自我陶醉 2014-04-11 08:46:36
    回 52樓

    其實不同情況有不同結果, 但你一定要明白一點, 你所說供樓=儲錢裡面有一個假設, 就係樓價不跌, 如果你供了三成, 樓價跌三成, 你的儲蓄就等如0, 你可能話樓長還一定升, 你又知唔知當年97高位入市嘅人,有啲依家2014年賣樓仲仍然要輸錢呢? 17年前你儲1蚊, 17年後你好彩攞番足1蚊, 但計完通脹可能只值4毫, 當你好彩賺三成, 你都只收番通脹後5毫2, 呢啲係高位追貨嘅風險, 不可不知。

    如果你有實際住屋需要, 買自住樓不一定冇好處, 但賣出也不一定輸, 問題係你入市同出市係乜嘢位, 以下有兩種情況要考慮:

    1. 我冇樓又驚跌,唔知租定買, 以下有條數你可以計吓,假設25年:

    買自住樓25年總成本(A)= 樓價 + 利息總開支 + 差、管、地租 + 裝修(2~3次)
    租樓25年總成本(B)= 總租金 + 差、管總數
    C = 25年後 A 可賣出之樓價差餉

    如果 B+C 大過 A, 你就賺, 如果 B+C 細過 A, 你就要住多機年先返本 。

    2. 如果你已供滿或快供滿,決定賣唔賣, 條數我會咁計, 以前我都寫過, 你可以參考吓。

    "賣樓買股絕不可取,因樓價和股價一般有positive correlation 之關係,就是說樓價大跌時,由其是受加息導至,地產和銀行股之下跌幅度,或會比樓價波動更大,並會拖低指數表現,以至得不償失。 

    較可行的會是選擇一些回報比租值更大,而相對穩定之投資工具, 亦即可賺到的比要花費的多的辦法,例如人仔定期, 既可賺取高息, 亦相對穩定。 舉例,賣出單位後你要付樓價3.5%租金,可用國內5年人仔定期5.2%計,連平均每年1~1.5%升值, 最少約為6.2%. 即每年仍能賺取2.7% 淨回報,以10年計27%,假設租金上升,用去了樓價之7%, 你還有20%備用利潤, 可彌補樓價的或然升幅,這也可將時間化敵為朋, 以現時中原CCL 118計算, 20%升幅就是141, 如10年後樓價在140以下的話, 便有利可圖了, 當樓價下跌時也有望跑贏, 因為時間已變成了朋友。"



    56. 自我陶醉 2014-04-11 08:52:31
    打錯了, 應該:

    C = 25年後 A 可賣出之樓價
    57. 路人 2014-04-11 10:24:24

    to 55:

    "你又知唔知當年97高位入市嘅人,有啲依家2014年賣樓仲仍然要輸錢呢?"

    這樣的情況佔多少 %,比例很少!以特殊個案當多數,不合理!

    長遠看,要看25年或以上,中間可樓換樓。

    58. 自我陶醉 2014-04-11 10:38:25
    To 57/F

    你應該說佔現時成交量中很少數, 因為有啲早年已頂唔順走左, 而有啲仲坐緊艇未走, 如果計埋通脹已輸凸,呢啲就係要知嘅風險。
    59. 順民 2014-04-11 11:26:41
    to 52 樓:每月交租就等如潑出去的水﹐一去無回頭﹐但供樓就有一半供返落自己個袋﹐所以閣下想法完全正確﹐也是和目下大多數普羅大眾想法完全一致﹐所以不用驚﹐驚嘅大把人陪你﹐就算閣下供樓供了二十年之後層樓跌到一文不值你仍然擁有一層樓﹐但交了二十年租會得到甚麼 ﹖至於有人話擔心樓價跌會抵消積蓄造成得不嘗失﹐有些人是前言不對後語﹐記得有些人講過話買樓自住屬於消費性﹐既然係消費性又何須擔心升跌 ﹖一個每月繳交住屋消費的租客會否擔心樓價升跌 ﹖但我有一樣不同意閣下講法﹐就是由元朗往返九龍不用花三小時﹐搭西鐵去荃灣不用廿分鐘﹐去到紅磡都係半小時之內。
    60. 自我陶醉 2014-04-11 11:58:04
    順民兄, 點解你覺得我前這言不對後語呢, 你認為我第一點同之前講有咩唔同? 只係換左presentation, 見你收租唔係好似其他人咁淨識睇錢或市值, 相信你都應該係個好人而非奸人, 但係你知唔知咩叫好心做壞事, 你哋日日都淨係識講點好點好, 唔講有咩風險同推人入火坑冇分別, 好多細路無經驗亦唔識分, 睇下昨日果兩個80後個case, 我都戥佢驚, 仲未講果啲十成按揭。

    61. 順民 2014-04-11 13:06:56
    自我陶醉兄:你亦毋須對號入座﹐至於講到話教年輕人買樓好過交租是推人入火坑﹐那實在太過言重了。站在收租佬立場而言越少人買樓越好﹐因為不用擔自己的樓無人租。但金錢並非第一﹐良心才是重要。在下只是鼓勵年輕人自力更生置業﹐因為好快二十年過去﹐避免到時兩袖清風﹐皆因少壯不努力﹐老大徒傷悲啊 。
    62. 亮劍 2014-04-11 13:54:18

    自我陶醉兄-----

    十人生九品,有人自動自覺,有人唔迫唔快樂,當然有人爛泥扶唔上壁----

    回想我 20多歲前,乃月光族一名,紅部仔永冇 5 个位數字結餘,有錢就買車買音響及食好嘢!

    自從識左女朋友之後,她影響了我嘅一生,她問我一個問題,就係:「你有無想過去買樓」?

    因為我嗰陣真的搵錢唔多,而按揭利息係講緊十厘樓上,所以我當時好老實同佢話:「喺呢一刻-----我真係想都未想過呢回事」!

    咁當時佢就咁同我話:「您想都未想過嘅嘢係唔會發生嘅,除非係不幸嘅嘢啦,而您亦唔使贏曬所有人,您只要贏那些唔努力、唔用腦、淨係得把聲嘅人就得,而呢啲人係你想像唔倒咁多嘅

    當時她只係十七歲,估唔到我弍幾歲人,都無佢一半智慧,我立即醒曬,就同佢講我會努力上進,然後我們齊齊定計劃,努力進修及儲蓄,過咗幾年之後,原來我咁嘅蛋散都可以做倒業主。

    其實有啲人真係唔俾啲壓力佢,他們真係成不了大事的,講真如果你做左業主的話,你嘅財政紀律係會自自然然提升,你向上爬的動力亦會提高 ,而你的積極性就會被引發的!

    有一个自己買下嘅家,你就可以同屋企人做比較長遠嘅人生規劃,又唔使驚下一張租約幾時到期,亦唔怕到嗰陣會被人加幾多錢租!

     

    這一切都非金錢可衡量及取代!

     

    63. 自我陶醉 2014-04-11 16:13:21
    順民兄/亮劍兄, 我當然明白你哋用心和出於好意, 否則同你解釋噤多, 相信這裏也有很多人像你一樣有這顆心。 只是這裡不是所有人都一樣, 亦肯定有人會覺得我係眼中釘阻住佢搵食。

    又試吓同你哋分析吓依家形勢,一個大型升市一般分三個階段:
    1. 醒目錢:通常人地仲睇緊跌, 不理性沽出及沽空時, 佢哋會開始分段入市, 呢班人係價格投資者, 一般係資產合理值八成以下才出動
    2. 機構投資者及大戶 : 佢哋睇到個市沽唔落仲開始升先會入場, 合理值略高於1期投資者
    3. 散戶及小炒家/投資者: 佢哋好多會等個市確認升市, 尤其未段見有好多人賺錢佢先開始入市, 呢啲人係推升大市嘅最後動力, 最後一擊, 往往係到佢哋瞓身兼借盡而做成。 由於只係散戶推升大戶出貨為主, 這階段成交量會持別少。

    以我觀察, 現在樓市應是第3段市, 負資產開始出現, 十成借貸又嚟, 成交量少, 只欠最後一擊。 至於會唔會出現, 同幾時出現好難講, 因為小炒家和投資者現在已接近消失, 恐怕只憑散戶不夠力成大氣候, 要等美國出年繼續唔加息或政府部份撤招最後一擊至會出現, 又或出年開始加息,無力出現。

    講咗噤耐, 同大家計吓數, 亮劍兄你話現在樓價合理值係130, 我唔鍾意做住宅收租佬, 所以只有自住物業, CCL140我會沽, 用我方法加兩成buffer 168, 即係你合理值嘅1.3倍 . 10年內利息回復正常, 供應增加, 你嘅合理值可能回復 90~110左右, 視乎加息幅度, 但唔好忘記, 跌市唔會去到合理值就自動停, 因為醒目錢仲未入市, 噤你估我168呢個位會唔會輸, 我唔輸咪即係入市果啲輸囉。

    至於年青人入唔入市, 就要睇佢實力, 醒目年年加薪升職一定ok, 至於繃繃緊首期都問人借果啲, 就真係要小心, 因為起跑線決定命運。 當然, 你哋有你哋道理, 我只係唔明點解有啲人, 明知話IMF叫政府撤招係斷章取義都要繼續講, 換樓又100個理由話唔可以等跌, 要繼續推, 又話跌到底會好多人買, 你會買唔切, 自己係炒家又偏喜歡標籤人做炒家, 只係話望跌嘅人黑心, 又唔會話要狂加租迫人瞓街黑心, 只係講買樓點好點好, 用心係點自己想吓喇。 同埋想同年青人講買樓唔一定係賺梗, 日本樓1990開始跌, 24年後依家都未升返, 青年人切勿瞓身。

    至於係咪對號入座, 順民兄心照喇。哈哈哈!
    64. 沈默人 2014-04-11 17:00:02

    To自我陶醉兄,

    如果你真的很了解依家形勢, 你就不會在呢里寫這麼回應, 現在的樓市俾政府的辣招扭曲到不能動彈, 傳統的分析是沒有用的.

    65. TO 64 2014-04-11 17:07:57
    你都識講傳統的分析是沒有用的,咁PP仲使乜成日寫D所謂分析嘢出來?請解答.
    66. 自我陶醉 2014-04-11 17:22:23
    To 64/F

    市俾政府的辣招扭曲到不能動彈, 傳統的分析是沒有用的.

    你呢句好熟, NASDAQ 2000年爆煲前, 啲分析員新係咁講, 所以創左好多唔同嘅估值方法去合理化當時嘅升市。

    By the way, 65/f 唔係我, 唔好入我數, 唔該。

    67. 沈默人 2014-04-11 17:43:17
    TO65,66樓 

    應該這樣講:用傅統的方法來分析現在的樓市會做錯抉擇。
    68. 自我陶醉 2014-04-11 18:14:48
    咁就啱啲! 所以未急升唔會有行動囉。哈哈哈!
    69. mini 2014-04-11 18:47:21

    蘋論:長俸公僕 不應延任

    14,341

    最近政府公佈《延長公務員服務年期諮詢文件》,建議提高新入職公務員的退休年齡,並放寬讓職系及部門首長自行審批,續聘已屆退休年齡的現職公務員,最長為期五年。
    香港面對人口老化問題,並不是最近才出現的問題。過去二十年,香港出生率持續下降,人口增長大幅放緩,早已預示有關問題。同樣,未來十年是公僕的退休高𥧌期,公務員事務局亦早應察覺,做好人力資源管理,安排好各部門的接班人,絕不應出現人手短缺問題。
    一個穩定的公務員團隊,對香港的長遠發展自然是十分重要的。但自回歸後,公務員事務局為着保障個別人士的利益,多次推出政策,嚴重打擊公務員士氣,破壞整個制度的穩定性。
    1998年香港面對亞洲金融風暴衝擊,經濟下滑,政府出現巨大財赤。公務員事務局為了節省支出,推行體制改革,以合約制取代長俸制,並且大幅度調低新入職公務員薪酬。之後再推出兩輪自願退休計劃,希望減省人手,節省政府開支。
    上述計劃,嚴重損害新入職公務員的士氣,還令現職公務員工作量大增,不時要超時工作,不單損害健康,亦影響他們的家庭生活,缺乏時間照顧子女。近年經濟好轉,公務員流失率上升,出現青黃不接的情況,或多或少與過去錯誤的政策有關。
    政府提高新入職公務員的退休年齡,相信沒有多大爭議。至於2000年後入職的公務員,由於已沒有長俸,他們退休後以合約形式續任,只要續聘制度公平公正和公開,相信問題亦不大。況且這群公務員,過去面對大幅度減薪,薪酬和福利與長俸公務員相差甚遠,延長退休年齡可以作為一點補償,吸引他們留任,減低流失率。
    至於長俸公務員,則不應獲得延任,一屆退休年齡便應退休,不得續任。長俸制度的原意是鼓勵公僕廉潔奉公,因為一旦被揭發貪污瀆職,以權謀私,便會遭到解僱和失去長俸。此外,公務員接近退休年齡生產力會下降,工資可能高於本身的生產力,員工未必會自願退休,總是希望繼續享受高薪厚祿。因此,長俸制度列明強制退休年齡,避免公務員(特別是首長級)長期佔據高薪職位。
    歐美國家延長退休年齡,是因為這些國家大多設有退休保障計劃,延長退休年齡可以減少政府在這方面的財政負擔。至於本地的長俸公務員,若容許他們延長退休年齡,反而會增加政府財政負擔。現時政府公務員退休金準備已超過7,000億元,差不多把財政儲備「吃光」,實不應考慮續聘長俸公務員,進一步增加納稅人負擔。
    筆者曾經任教的理大早已引入機制,容許部門首長延長個別教職員的退休年齡,讓他們可以60歲後留任。結果是一些高層不肯放權,不願意安排接任人,讓自己可以不斷獲得續任,有人到67歲還不肯退休。另一些高層則讓60多歲的「老友」留任,給予極高薪酬,方便他們合作發表論文。整個延長退休制度,明顯是為一小撮高層度身訂做,讓他們繼續操控大學資源分配。若然長俸公務員有機會續任,相信亦會出現上述情況。
    長俸公務員退休後可以從事義務工作,與人分享工作經驗和知識,回饋社會。過去不少公務員領長俸後又返回政府工作,或者加入商界,之後涉及貪污案件,嚴重損害政府公信力。公務員事務局實應做好把關工作,防止高級公務員在退休前後,為自己將來鋪定好後路。
    周一至周六刊出
    林本利

    70. mini 2014-04-11 18:55:23

    是誰令租金上升: -

    Why only URA, but not from the funds of the private sectors &Who interferes the flows in the housing market ?  Read below

    市建局提重建 土瓜灣舊樓戶:呎價要過萬!

    11,760
    最後更新: 0411 14:44 / 建立時間: 0411 14:21

    市區重建局於今日開展第三輪「需求主導」先導計劃中的第二個重建項目,有54年歷史的土瓜灣舊樓獲納入重建範圍,大部份居民認為樓宇太殘舊,故對收購表示歡迎,但認為如要在同區購置物業,收購呎價至少1萬元才能「收貨」。

    在93年買入400多呎單位的陳太表示,去年底有自稱政府代表來過商討收購,並提出「參考價」9,500元一呎,結果最終「差5戶傾唔成」。她意向最少1萬元一呎:「如果唔係寧願再拖下,反正遲啲有沙中線。」

    另外,一家四口住在樓宇一個400多呎單位的俞先生指,單位常漏水,本打算再次裝修,得悉收購暫停:「執(裝修)咗幾次,次次萬萬聲。」他意向收購價最少500萬元,即平均呎價亦逾萬元。

    71. 江湖隱士 2014-04-11 19:26:59

    是誰令租金上升:2004年至2014年有很多業主出售房產物業,同時又喜歡以高租金租回自用,他們都有一個共同的目的,希望樓價下跌,他們就有機會回購房產物業了,如意算盤打得響???

    72. 珍惜香港 2014-04-12 02:25:46
    珍惜香港TO:63/F 自我陶醉

    閣下話,呢度啲人日日淨係識講買樓點好點好,唔講有咩風險同推人入火坑冇分別。呢個講法,我好唔認同;買咗樓,就等於入咗火坑咩?咁唔買樓,租樓住,又等於乜嘢?標準租約,一年死,一年生。你 50% 嘅人生,就要花响個樓市度,睇住個租市,同業主周旋。你有能力嘅話,點解要揀呢種地獄嘅生活?

    咦?講到租樓好似入咗地獄咁,會唔會得罪好多人?不過,講到買樓好似入咗火坑咁,唔通又冇得罪人?

    坦白講,我就寧願推人入火坑,都好過推人入地獄囉!入咗火坑,有乜咁大不了?人生,就喺充滿一個個嘅火坑,多一個唔算多,你响火坑裡面,都仲算喺一個人,一個主宰自己命運嘅人;但喺入咗地獄就唔同,你响地獄裡面,就只喺一隻鬼,一隻任人擺佈嘅鬼。唔明我講乜嘢?咁我就講得白啲。

    你估個樓市升升跌跌,對買咗樓自住嘅人,定喺對租緊樓住嘅人,影響大啲?邊個要成日睇住個市?

    你買咗樓自住,個市升咗,咪笑下囉!個市跌咗,咪又喺咁供!呢啲升升跌跌,關你乜事?跌咗三成又點?五成又點?你唔賣,又點會輸?邊個敢人頭擔保,個市跌咗,一定唔會升番?個市升咗,一定唔會跌番?住緊嘅,邊個敢郁你?點解要輸唔切反正都喺咁供,你嘅時間同精神,就可以用响賺錢同其他投資果度,唔使成日响度煩埋哂啲住嘅問題;所以你嘅命運,喺會由你主宰。你唔換樓,呢件磚頭,就會成為你退休嘅安樂窩。

    但喺如果你租樓住嘅話,死約就嚟到期,你就要開始睇緊個市,死約一過,你嘅業主就可以隨時郁你,一個月通知叫你搬走或者加租。個市升咗,就擔心業主加租;個市跌咗,又要諗點樣同業主周旋減租,隨時要有心理準備搬屋。你嘅時間同精神,就花咗一大截响埋哂啲咁冇增值嘅嘢度;你嘅命運,喺由個市決定,由你嘅業主決定,唔喺由你自己決定。如果你到退休都仲喺租緊樓住,咁就好似數字兄果篇嘢最後一段咁話,不如去乜乜地方睇睇環境,橫掂第日自己都會搬去住,早啲適應下冇壞。

    講到風險,响呢度留言嘅人,都只喺叫啲有能力嘅人買樓,邊度有叫啲冇能力嘅人買樓呀?我自己都响度講過好多次,風險喺响你嘅供款能力果度,而唔喺响個價度呢度咁多人分析個乜乜 CCL,講咁多乜乜波浪理論;信不信由你,我雖然喺一個物業長線投資者,但喺從嚟都唔睇 CCL,甚至連 CCL 喺乜嘢都唔喺好清楚喎!點解?因為我喺揸住我嘅原則做人,而唔喺揸住個計數機做人嘅!我之所以有今時今日,因為我相信,主宰命運嘅,喺人,唔喺數字

    至於加息呢樣嘢,我簡直當佢冇到,莫講美國巨債直迫廿萬億,有排唔使旨意加息,單睇香港自己,有乜條件加息就算加息又點?如果息口真喺加到沖擊廣泛業主供款能力嘅水平,政府一定會做嘢,除非財赤啦!咦?財爺話最快七年港府就會出現結構性財赤喎!咁啲有能力嘅人,就要早啲買樓上車啦,供款時間越長,本金越低,抗加息嘅能力就越強喎!

    作為一個蟻民,根本冇能力影響個市,甚至冇能力預測個市會點,但供款能力,喺由你自己主宰。我之前都回應過你,喺你自己,去決定你嘅命運,而唔喺由命運,去決定你嘅人生!經濟環境、樓市、息口呢啲宏觀嘢,只喺間接影響你嘅供款能力啫;而你自己嘅人生觀衍生出嚟嘅每一個重要決定,先至喺直接決定你嘅供款能力嘛!

    我選擇投資住宅物業,喺因為,房屋,既喺民生,又喺投資,而風險又喺由自己主宰;呢個世界,究竟有乜嘢投資,風險喺由你自己主宰?股票?債券?基金?人仔?你以為計到咁盡,就一定會贏?一個人,喺永遠贏唔到一粒骰仔嘅!如果你喺一個咁投機嘅人,我就好心贈你,一個咁執著要贏嘅人,到最終嘅下場就會喺輸唔切

    都喺果句,我寧願推人入火坑,都好過推人入地獄囉!
    73. 請教一下, 2014-04-12 04:53:07
    看各位分析, 真有得著。
    後輩只是求存者, 不像大家是投資者啦, 所以, 考慮的層面只是"如何求存"...

    另外有一回應, 我真的親身去元朗天水圍tuen 門等地再去觀塘/tst/港島。如果住近西鐵便快, (但價錢和沙田差不多), 如果你要靠巴士轉, 小巴轉, 輕鐵轉, 則一小時以上絕無走雞, 而且大家都知轉幾次其實好累..。仲有...其實水腳好貴, 現在坐巴士絕不便宜。( 現在返夜, 但人不會終生返夜吧, 此因素沒計。

    又另外, 新界西北等地幾年後是重點供應區, 先不說人多了辛苦上班。始終感覺那區會跌得很強。
    因此, 我最終都沒有買新界西北。

    仲有一點, 說是... 放租, 沙田真的很易放租, 而且租金不錯。 

    除了沙田, 有一區我是十分心動, 便是土瓜灣, 現在四周地盤, 價錢就有些不錯的, 又是二百幾二百幾實, 但當地鐵一開... 

    我在土都看了些, 最後買了沙田蚊型的...(沙田朋友都知道, 河畔區), 因為, 郊區真的空氣好一點, 環境好一點。

    祝大家好運, 希望低息時間長d, 人人供得起。

    74. 自我陶醉 2014-04-12 08:33:23
    To 珍惜香港兄

    唔知你同啊博士係咩關係呢, 我覺得你都幾似佢, 喜歡斷章取義喎, 唔通係同一個人, 定係孖生兄弟, 哈哈哈!

    1. 我從來冇講過買樓等同入火坑, 不過要用廿幾年勞力賺回嘅錢投資, 一定要了解自己嘅風險, 至於你有幾多錢, 同有幾成功, 我冇咩興趣知, 唔好意思。 但如你從不睇數字就連息口也不看, 不了解一種投資有咩風險就盲目投資, 唯一不明白你說自己做生意幾成功, 一個連數據同息口都唔需要知就賺錢嘅生意, 究竟係咩生意? 又可以有幾成功? 我認為你嘅成功只是運氣好, 未經歷過如1929年之大浪而已, 不過你有一點我好同意, “一個人,喺永遠贏唔到一粒骰仔嘅!” 希望大浪嚟嘅時候, 你仍然可以咁好彩安然渡過, 因為嚟緊有好多嘢你係從來未遇過嘅。 我也好心贈你一句:“上帝要你滅亡, 必先令你瘋狂!”

    2. 你話: “如果息口真喺加到沖擊廣泛業主供款能力嘅水平, 政府一定會做嘢, 除非財赤啦!” , 咁你同你哋平日最鄙視果啲賣左樓等政府做嘢打救嘅人, 又有咩分別? 咪又係等運到囉!

    3. 我同你剛剛相反, 因為我唔係一個好運又好命嘅人, 所以我養成一個嚴格管理風險嘅性格, 從不投機, 從不靠運, 只會係風險可控情況先會入市。

    4. 我從來唔會反對人去買自住樓, 我之前第一點已講得好清楚, 不過一定會同佢講清楚有咩風險,要咩承擔, 想清楚先做, 唔好靠個天去安排, 就係噤簡單!

    75. 沈默人 2014-04-12 08:39:44

    睇完珍惜香港兄非常精彩的分析, 我覺得有需要再回應下自我陶醉兄:-

    有時當我看不過眼時, 我就會寫一兩句簡單的回應, 當然有時會''詞不完全達意'', 珍惜香港兄講得很啱:''响呢度留言嘅人,
    都只喺叫啲有能力嘅人買樓'', 我相信博士、PP兄、亮劍兄、法子兄同各網友師兄們等等在呢度的文章及回應都是無私的奉獻,
    自我陶醉兄你太執著於''未買怕升, 買了怕跌''的心态, 這樣成世都不用買樓了. 我自己一儲夠錢就買樓, 我覺得你的心态應該去
    大C那邊作你的無私奉獻好些.

    76. mini 2014-04-12 15:43:17

    是誰令租金上升? Read Below

    屯門收農地建公屋

    18,346
    ■紫田村當年共有約100戶村民受收地影響須搬遷。資料圖片

    【本報訊】政府再「搶地」建公屋,憲報昨公佈收回屯門寶塘下村35幅私人農地,用作興建公屋,預計收地成本2.75億元,可提供3,000個公屋單位,2021年完工。

    涉35幅私人地

    政府昨刊登憲報,將收回屯門第54區近寶塘下35幅私人農地,涉及面積共約20,795.9平方米,以興建公共房屋。該項目的土地平整及相關基建工程預計於明年展開,2019年完成。而公共房屋工程則預計於2021年完成。據政府去年提交立法會的文件,收回寶塘下的土地以進行預算開支為2.57億元。
    屯門54區是房委會重點公屋發展區之一,預計幾個地盤將來合共可提供13,000多個單位。其中2010年已收回紫田村87幅私人農地,興建5,000個公屋單位,預計2016至2017年落成。
    紫田村收地曾一度引起村民激烈反抗,當年共有約100戶村民受收地影響需搬遷,部份村民不滿政府賠償價太低,更一度堵塞村口,阻止地政總署人員進村。村民其後向高院提出司法覆核,反對政府收地。但高院認為政府提供賠償已符合法例要求,而且公屋工程若受賠償爭拗拖延,只會連累排隊上樓人士,判村民敗訴。最後政府雖成功收地清拆,但已受阻延半年。

    77. mini 2014-04-12 15:45:16


    是誰令租金上升?See Below...
     

    元朗村民斥盲搶地

    14,652
    ■元朗吳家村內的郁青別墅已被列為三級歷史建築。資料圖片

    【本報訊】政府計劃在錦田南及八鄉發展一個可容納9萬人的新市鎮,昨日交城規會討論。計劃涉收回大量土地,其中有多年歷史的元朗吳家村將面臨滅村。村民及關注團體批評政府盲搶地,全無諮詢,發展破壞鄉郊,周邊的有機農業亦受威脅。

    村內有三級歷史建築

    規劃署聯同港鐵提出的發展計劃,是將西鐵錦上路站及八鄉車廠上蓋,連同周邊近300公頃土地,發展成住宅區,興建約3.4萬個單位,公私營房屋比例各半,預計容納9萬多人口,是現時八鄉、錦田4萬人口的兩倍多。發展區內七成土地為私人持有,當中包括元朗吳家村。吳家村屬非原居民村,有500多戶村民,其中超過一半是客家人。村內郁青別墅已被列為三級歷史建築。
    100多名村民昨手持橫額到城規會抗議計劃未有全面諮詢,是閉門造車。元朗區議員黎偉雄表示,部份村民在吳家村住了幾代,不想搬走。而現時錦上路及錦田公路已飽和,再增加大量人口會導致元朗鄉郊交通癱瘓。
    土地正義聯盟成員朱凱迪質疑,發展計劃涉及不少私人地產利益,政府竟容許港鐵參與規劃,過程又完全黑箱作業,一公佈已交城規會,令人懷疑當中有利益輸送。八鄉錦田一帶是本港有機農業生產基地,附近其他有機農場也難逃被地主逼遷命運。

    蓮塘口岸追加撥款
    佔官地罰則擬提高
    即like蘋果日報FB!
    78. mini 2014-04-12 15:46:55
    公大新校長爭地建宿舍 ! ?
    79. 順民 2014-04-12 18:30:16
    在下認為72樓珍惜香港君的一篇文章﹐可以完全照單全收﹐一句都唔好嘥。因為句句都係金石良言﹐他(她)毫不吝嗇地放錢入人地個袋﹐真係老豆教仔都未必有咁好心機﹐佩服佩服 ﹗
    最精警的一句是﹐命運是由自己決定而不是由數字決定﹐在下也不自量力地加多句﹐命運當然也不是由樓價升跌來決定。但珍惜香港君﹐俗語有話救生不救死﹐對一些無藥可救的人是盡了人事算了﹐有救無救得要看每個人的資質造化呢。

    80. 珍惜香港 2014-04-12 18:41:10
    珍惜香港TO:74/F 自我陶醉兄

    如果閣下睇人寫嘢,只喺識 LOOK 而唔去 SEE 嘅話,真喺好難溝通。

    我每日都有用心睇呢度嘅文章同所有回應,每一個作者同留言者嘅 STYLE,我都好清楚。你話博士鍾意斷章取義,唔知閣下究竟知唔知乜嘢叫斷章取義?博士好多時都會網友之發揮自己嘅諗法。好似佢尋日果篇嘢嘅最後一段,就借用咗我前日留言嘅內容,嚟表達同我唔一樣嘅意思。做人要大方啲,唔可以咁 MEAN,人地借用你啲嘢,喺想用親切嘅方式嚟發揮自己嘅題材,唔喺要扭曲你。呢種咁 POSITIVE 嘅做法,我唔單止唔介意,仲會好 LIKE!

    斷章取義,同借題發揮,喺兩回事,唔好搞錯!

    至於你話「呢度啲人日日淨係識講買樓點好點好,唔講有咩風險同推人入火坑冇分別」,呢句嘢喺响你度直抄過嚟。你話我斷章取義,我諗閣下似乎唔喺太清楚你自己寫咗啲乜,咁我又要再講白啲。

    「風險」,喺一啲你無法操控,但又會直接影響你投資成敗嘅嘢。我响上面咪寫得好清楚,買樓嘅風險,喺响你嘅供款能力果度,而唔喺响個價度囉!其實我咁寫法,亦唔喺全啱,因為我都用咗「風險」呢個詞;你嘅供款能力,就即喺你嘅賺錢能力;你買唔買樓,都要賺錢啦!做人,要生存,就要賺錢,你賺唔賺到錢,唔喺由你自己主宰嘅話,唔通由個乜乜「市」嚟主宰你自己?咁你嘅人生,就真喺充滿風險,連呼吸都有風險,因為做人,要生存,就要呼吸嘛!

    如果你認為,連你自己主宰嘅賺錢能力,都可以叫做風險,咁買樓就真喺等同入咗火坑啦!喺嘅,你冇 EXACTLY 咁講過嘛,不過,有分別咩?

    不如我又隨便章取,攞你 63/F 尾二果段嚟講下。你話,「年青人入唔入市,要睇佢實力,醒目年年加薪升職一定 OK,至於繃繃緊首期都問人借果啲,就真係要小心,因為起跑線決定命運」。首先,「起跑線決定命運」呢句嘢,我超級唔認同;我响之前回應過你果篇嘢度咪講過,每一個人生裡面,都有無數個 MILESTONE,起跑線,只喺其中一個 MILESTONE,算得喺乜嘢?你做人,識唔識變通架?起跑之後,你走嘅每一步,都可以改變你將來嘅命運。試問邊個可以 GUARANTEE 你年年加薪升職一定 OK?或者一定唔 OK?唔喺你自己,唔通喺我地?不如我直接講你知我點睇:一個年青人,只要有積極正面嘅人生觀,對自己有信心,對所做嘅一切有承擔,就算佢喺繃繃緊首期都要問人借果啲,一樣可以喺一個有能力買樓上車嘅人。

    簡單嚟講:買樓自住,喺冇乜風險,因為呢樣嘢,喺睇你有冇能力,而唔喺睇個市!

    所以你話,「唔講有咩風險同推人入火坑冇分別」,唔好意思得罪講句,簡直喺廢話!既然喺冇乜風險,有乜嘢好講?所以我地只喺會叫啲有能力嘅人買樓,至於點先至叫做有能力,就因人而異,亦要睇佢地自己嘅做化,做人嘅態度,唔喺乜乜起跑線果啲嘢。我又唔喺佢地父母,唔通又要教埋佢地點樣做人?定喺好似你 74/F 第 4 點咁,搞到自己成個 SELL 緊啲乜乜投資產品嘅 SALES 咁?

    响度寫嘢,只喺當做善事,我唔喺地產 SALES 喎!
    81. mer.1974 2014-04-12 21:19:09
    To 80/F 珍惜香港兄

    師兄所言,小弟 100% 認同。

    實不相瞞,小弟 exactly 係你口中所講 :「一個年青人,只要有積極正面嘅人生觀,對自己有信心,對所做嘅一切有承擔,就算佢喺繃繃緊首期都要問人借果啲,一樣可以喺一個有能力買樓上車嘅人。」

    小弟前半生住了板間房/公屋 卅年,亦 exactly 係「自我陶醉」所講输係起跑線果隻。當年大學畢業後 2 年,人工 $萬 3、4,就係「繃繃緊首期都要問房協首置借 $30萬」咁「十成按揭」入市上車;即使一年後遇 SARS 淪為負資產,但自己對自己講「負資產唔緊要,最緊要負責任」,無怨無悔。數年後 08 中換樓,造 9 按,3 個月後金融海潚,再一次淪為負資產,還是果句「負資產唔緊要,最緊要負責任」,無怨無悔。

    到咗今天,已事過境遷,工仍然要返,樓仍然要供;但最近已經換樓換到去市區地鐵站上蓋$2千萬物業自住。

    我咁寫出來,唔係想曲線自吹自擂,而係想 echo 師兄,同埋想講:「自己下半世想繼續住板間房、住公屋、定係住凱旋門,真係自己主宰架!靠自己啦喂!成鬼日怨三怨四、怨政府冇俾公屋你、冇起平居屋你、冇做低個樓市俾你易 d 上車 ....etc,係冇意思架!」


    82. 法子 2014-04-12 22:10:26
    81樓:

    Like! me too!
    83. 珍惜香港 2014-04-12 22:31:46
    珍惜香港TO:74/F 自我陶醉兄(續)

    仲有,你話我說自己做生意幾成功,我有咁講過咩?我上次回應過你果篇嘢,喺咁寫:「真正嘅事實喺,相比一般專業人士,我嘅事業同生意,唔講得上順風順水,面對嘅危機仲多過好多人」。

    你究竟知唔知,乜嘢喺危機?做咗咁多年人,有一樣嘢我好清楚,就喺運氣,永遠唔會企响你果邊,總喺响你最需要佢嘅時刻,跣你一鑊!我絕對唔喺一個好運氣嘅人,我話,我冇失過業,後嚟仲搞埋生意,收入有升冇跌,呢啲嘢,運氣可以俾到你?一個基層出身嘅小朋友,第一個志願,就喺要令到自己嘅屋企,脫離公緩同公屋呢兩樣嘢,整個人生歷程,經過幾多重要嘅時刻,作出幾多個重要嘅決定,幾多次用自己嘅能力同決心,戰勝運氣呢個敵人?响每一個海裡面,撈出一線生,有幾難?呢啲嘢,你唔會有興趣知,我亦冇興趣話你知。

    如果你見到人地有今時今日,就話人地好運又好命,咁你就真喺太膚淺!呢個世界,冇咁簡單嘅!

    有人話,創業難,守業更難;講呢兩句嘢嘅人,根本唔識得做生意。我就話,兩樣都唔難,停,先至喺最難;幾時停,點樣停,好多生意人,最後都喺過唔到呢一關。我喺一個生意人,數口點會唔精?數口精,同揸住個計數機做人,喺兩回事!我幾時話過我唔會計息口?我話當佢冇到,喺基於一系列嘅宏觀因素,有好多嘢,唔喺就咁計得到,所以點解我話,唔好計到咁盡。坦白講,响我嘅人生裡面,超過大半嘅重要決定,都唔喺攞計到最盡果樣嘢嚟做嘅!

    响舊年年底嘅一篇留言裡面,我曾經大讚余偉文言中有物,不愧為前任總助理,仲 REFER 咗佢嘅一段說話。果陣我未有詳解;其實,對於佢果段說話,有線新聞嘅解讀喺全錯!正確嘅解讀喺:關於息口(00:32 個位),佢話香港銀行嘅商業利息,喺受到本地貸款嘅供求影響,唔一定會跟住美國嘅利率走,即喺話,就算美國加息,香港嘅樓按利息都唔一定會跟住咁加嘅!而關於樓市(01:30 個位),佢更加講到明,香港嘅樓市唔喺淨喺受利率影響,仲有一系列嘅因素,即喺話,就算加息,香港嘅樓市都唔一定會跌嘅!而响佢講嘢之前,呢兩個 POINTS,我已經响呢段留言果段留言裡面提過!呢啲嘢,你計得哂咩?

    講到大浪嚟嘅時候會點,我當然可以安然渡過,點解?因為好彩?非也!正因為我相當明白,同埋相信,無論我有幾多經驗,嚟緊嘅好多嘢,九成會喺我從來未遇到過!

    而將會戰勝呢啲嘢嘅,喺我嘅態度,唔喺經驗!
    84. 珍惜香港 2014-04-12 22:58:33
    珍惜香港TO:74/F 自我陶醉兄(補充)

    寫漏一點,我話,如果息口真喺加到沖擊廣泛業主供款能力嘅水平,政府一定會做嘢,除非財赤。你認為,我咁講,同賣咗樓等政府做嘢打救,冇分別?

    閣下果然只喺識 LOOK 而唔去 SEE。我講過幾多次,要對香港有信心

    信心,同等運到,又喺兩回事!
    85. 珍惜香港 2014-04-13 03:05:00
    珍惜香港TO:75/F 沈默人、79/F 順民、81/F mer.1974、82/F 法子

    每次寫長嘢,都會好累。我就喺咁,一喺唔寫,一寫就好長氣,所以我唔會寫得好頻密。

    諗下諗下,都喺覆一覆你地。

    睇咗 mer.1974 嘅留言,好開心。如果香港嘅新一代,個個都好似你咁嘅態度,香港嘅競爭力,就完全冇哂問題啦!成個月前响度寫做大個碟 VS 做大個餅呢個題材果陣,我講過會寫競爭力同教育呢個大 topic,可惜到依家都仲未對現;真喺要揾個時間寫番囉!

    雖然唔喺每一個人,都會明你寫乜,不過呢度喺公開網站,各位寫嘅每一字、每一句,都唔會嘥咗。