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弼尖言論

政府逼市民買一手樓 地產股怎會不升?

 

王弼

獅子山學會前主席
香港奧國經濟學院創辦人
2015年5月5日

  股壇一向有一個講法,sell in May and walk away,我認為許多時候不過是巧合,甚至當我們認真看數據,會發覺許多相類似的「習俗」,例如黑色十月,五月沽貨等,升跌極其量只是四六之比,如果純粹以此決定揸沽,非常兒戲,就算偶有估中,也是撞彩而已,王弼的投資決定從來不會受這些因素影響。

  然而,如果純粹要我預測本月的港股走勢,從技術上看(不管上述的「迷信」因素),則不太看好。第一,適逢4月大升,許多股份已經超買,就算不回調,也要唞一唞氣。第二,股民極度看好股市的程度,在好些財經評論員的言論反映:他們開始建議股民買窩輪認購證捕捉股市聲浪,例如早前多隻股份,一日可以升兩三成,如果透過投資相關窩輪,回報更會以倍計,而且窩輪輸極有限,贏則無限,所以在大時代是最佳「謀取暴利」的工具。

窩輪定價已太貴 料輸錢離場

  王弼則持相反看法,大家必須明白,在股市風平浪靜之時(即4月爆升之前),窩輪的發行商(即投行大鱷),仍可被解讀為開賭枱的中間人,收取期權金讓看淡和看好某股的雙方對賭。不過在目前大時代底下,股票裂口高開一兩成非常等閒,買進認購證的朋友根本就是和大鱷對賭,大鱷們四月時已經吃了虧(市傳有個案以八萬本錢買進港交所(0388)認購證,獲取千萬利潤),本月還這麼容易給散戶賺錢嗎?事實上,因為股市極度波動,期權(特別是認購證)的定價已經非常昂貴。因此,經常持相反理論的王弼,預測五月股市表現必然差於四月。股市就算不大跌,也會給大戶壓價,令股市牛皮,期權在「縮窩」的情況下,買了窩輪的朋友必定無啖好食,給大鱷悶爆輸錢離場。

  我於5月22日舉行的期權講座,會詳細講解發行商獵食伎倆的背後經濟原理,雖然已經爆滿,不過《明報》於5月21日為我舉辦的講座,聽說仍有少量門票,我會分析下半年市場大勢,揀好股,特別是穩穩陣陣的大價股,有興趣者可以到www.mpfinance.com/fin2015.pdf 下載參加表格。

  我認為,與其怕風高浪急,欲購入期權減低風險,倒不如購入有潛質炒落後的股份,這些股份基本因素好,目前股價相對落後,除了以有人不識貨解釋,我找不到其餘的理由。除了我一路強烈推介的中移動(0941,假設閣下在我推介日買入,其累積升幅回報「只有」六成),一些地產股,例如我於本欄(3月31日)和臉書網頁(於3月7連跌當日)都有推介的會德豐(0020),和其後推介於新加坡上市的置地,就算最近港股相對呆滯,它們都錄得不錯的升幅,皆因政府房屋政策根本在強迫市民買一手樓,以賣樓為主的地產股怎會不上升追落後之理?至於置地,則受惠於眾多內地基金來港開設辦事處、寫字樓租金收入上升。講到底,有基本分析的能力,能早著先鞭,才是穩賺之道;後知後覺追買窩輪,邊有咁大隻蛤乸隨街跳。

 
 
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1. 請教雲在天邊水在瓶大師 2015-05-05 16:21:39
上証已經到達4400點,如果調整請問香港會不會跟調整,去年跟你入了你推薦的股也有A股,會影響G股嗎?
2. 塔利班 2015-05-05 18:33:48
這裏是我地地頭,只可以講買樓必勝,呢條友竟然靠股票賺錢,又話乜野分散投資,真係買棺材唔知定。
3. 咀尖尖 2015-05-05 19:57:47
靠股賺錢吾够用呀!又或者有時輸錢,要開courses幫補吓!
4. 塔利班 2015-05-05 20:51:48
王弼太過份,開course二千幾一堂都話爆,咁亮劍同pp,至少可收三皮一劑。
5. 亮劍 2015-05-05 21:25:36
我亮劍何德何能可開講座?
本人論述楼市,只是將各人都知嘅「事實」講出來啫!
即阿媽係女人;但女人未必係你阿媽……
6. 支持博士 2015-05-05 21:42:26
聽博士好過啦,等樓跌8成買入
7. 亮劍C兄非常感謝你 2015-05-05 22:04:42
小弟一直都有留意及實行你,pp,法子及懶人兄的言論,本人受益良多,希望你地多D留言,實在是大家之福份。
8. 塔利班 2015-05-05 22:29:08
何德何能?臉皮夠厚囉。
9. 請問王兄 2015-05-05 23:33:31
941 有冇機會破2007 高位,thanks
10. 雲在青天水在瓶 2015-05-06 00:49:07
樓上,一點意見: 

#941中短線目標至145,中長線目標194,回至106-108區可買。
11. 多謝雲兄 2015-05-06 20:57:56
多謝雲兄介紹, 望雲兄再賜教 388 現價再入還會倍番嗎?
12. 謝雲兄 2015-05-07 07:31:49
買入941,請問東方可以買入嗎
13. 請問 2015-05-07 18:06:34
股市係咪已經見頂
14. 雲在青天水在瓶 2015-05-07 19:17:18
TESTING
15. 雲在青天水在瓶 2015-05-07 19:18:41
我不是雲大師, 只是想測試是否任何人都可以用此名留言.
16. 王弼 2015-05-07 19:59:34
雲兄,在941一事上,我們是同路人。

買941好過買樓--呢類言論又會招來樓市塔利班謾罵
17. 股市 2015-05-09 06:21:12
股市連跌6曰,昨日先反彈,最緊要上証調整完成,上証可能調整到3800點
18. 941 2015-05-09 16:40:19
買762 得唔得?
19. 1237 美麗家園 2015-05-09 17:55:12
為什麼呢隻股經常有好消息, 但是股價就炒唔起。 一升就被壓制下來???

本人持有1237。
20. 雲在青天水在瓶 2015-05-10 13:24:54
Testing
21. 雲在青天水在瓶 2015-05-10 16:16:16
一注獨臝941
22. 請問怎樣分真假雲兄 2015-05-10 17:13:20
雲兄給人用了名字,如何是好
23. 雲在青天水在瓶 2015-05-10 18:44:09
#388,目前以圖形或波浪來推算,只能算到升至355。以昨收283計算,還有25%左右升幅。可能之前升幅太短太急,現價不算吸引。
24. 雲在青天水在瓶 2015-05-10 18:53:56
18樓問762的朋友,給你一組簡單的數字對比,你自己應可判斷可不可以買。

股東資金回報率: 
941  -13.283%
762  -5.401%  

25. 指教雲兄 2015-05-10 19:15:37
請問1072還可以入嗎?目標價如何
26. 問雲兄 2015-05-10 19:21:20
請問165,1072、941那隻股可以入?謝謝
27. 鐘偉 2015-05-11 03:01:13
請問雲兄/姐:本人持有17新世界,8083中國創新支付(同微信700合作),一個是資產淨值低,一個是創新癲復傳統金融業。不知道雲兄有何高見。請不嫌指!萬分感激!

28. 請問王sir 2015-05-12 06:37:46
你係報紙寫個市頂多半年,宜家都差不多2個月,我剛剛941 係115 才買,應否cut loss
29. 王弼 2015-05-13 07:04:52
回28

不要把問題簡單化,你的問題要用邏輯解答:

1. 大市死,個股未必冧,生意好,年年加派息(等於買樓年年有租加),股價一定好
2. 不過,大市死,有人好驚,或者斬倉,個個爭住逃生人踏人,股價短期會大跌
3. 所以,你的問題是長期VS短期股價,又或者講,有人最想就係連波幅都賺盡:在大市大跌前沽出941,然後大市見底再撈941,就係最理想
4. 當然,世事邊有咁理想!
5. 仲有,上帝創造天地用咗7日。半年,好長時間呀!

路線圖已經給了你,如何掌握要看閣下功力了


30. To Wong sir 2015-05-17 11:09:07
咁你支唔支持而家袋住先方案
31. 王弼 2015-05-19 23:35:08
袋住先既方案係垃圾,反對袋住先既人提供既方向都係垃圾,可唔可以兩邊都唔支持?
32. 亮劍 2015-05-21 08:21:14
港楼沽出訊號……

民調顯示,港人有8成看好楼市前景。
政府順應民意,推出首置貸款。
楼市井噴,弱者不問價入市。

若要最多人喺同一時間輸最多錢,方法好簡單,那就是你畀倒绝大部分人信心:「今次真係無得輸,機會難逢定要瞓身,話唔定從此脫貧!!
33. To 亮儉兄 2015-05-21 23:45:54
咁而家有冇沽出信號?
34. 亮劍 2015-05-25 12:45:34
為何幾年前開賣的一手,呢兩年內入伙的半新舊楼會跑輸畀大市,揸足幾年甚至要蝕讓??


一切源於政府實施發水限制及一手楼要以實呎賣楼。 

以下求其整個個案供大家參考:


约4~5年前,當一個單位 A( 700 建呎, 600 實呎) 的 2 手平均做 5 球果時,發展商如果在附近開售楼花,他們定必參考呢個建呎 714x 元來做定價指標。


基於發展商取得括免,可以大建豪華會所、寬敞升降機大堂、加闊公用走廊等,那如果發展商開呢個建呎平均 10.7 K,應不愁銷路。


因為當中包含咗:-


楼市處於上升軌要計溢價;

新舊楼設施有差別;

新楼通常較多高層单位,景觀開揚D。

 

但因為呢D楼附加設施多如牛毛,呢個單位B( 700 建呎)只得 500 實呎。咁即係上述单位實呎,其實係做緊 15 K。 


到了今天,大市升咗幾成,而上述呢兩個单位都係 2 手楼,正正常常計,大家都計實呎,那嗰個 A 單位若果做12.5 K,即 750 萬左右,合理啦! 

而那個設施多多嘅半新舊 B 單位,實呎計 16 K,比 A 單位高近3成,正路啩?


但計實呢個 B 单位,即係得 8 M 貨仔,計落只賺面價 50 萬,都唔知夠唔夠找律師及SD。

 

呢家如果有發展商在同區開售新盤,如無意外佢哋會參考那個建呎 700,實呎 500 嘅單位 B 來作指標。 


咁實呎 500 嘅 C 單位,售 8M 的一手光豬價, 橫睇掂睇,當然完勝那件半新舊單位 B 啦,因此排晒大隊入飛。 


但呢個楼花盤,發展商基於發盡得一成,咁除非佢跌親個頭,否則豪華會所、寛敞升降機大堂、加闊公共走廊甚至保齡球道式窗台,就會變成聊表一格,單位回歸平實,因為呢D嘢不能賣錢呀。 

咁即係乜嘢幾拾萬呎「會所」、拾個捌個「泳池」、百幾米「漂流河」……將會絕跡!


其實呢個實呎 500 嘅 C 单位,如果計翻做建呎,咪係 550 呎囉,咁仲係咪平過 2 手單位 B 呢?!

35. To Wong sir 2015-05-26 18:23:03
3 rd world war will happen?
36. 請問黃sir 2015-05-27 00:18:16
 人民幣國際化仍継續中,如果6個月股市爆煲,人仔國際化味玩完?
37. Marie 2015-05-27 01:54:23
香港人現在就像每天只懂攤大手板乞錢的道友一樣

好感概現在香港人好像只會關心自己層樓同股票升幾多,政客只會關心政改敵對互抽,根本無人會關心香港本身真正需要關心嘅問題。

成個社會同政府只係不斷喺度"賭"財富效應同埋日日同阿爺乞錢乞政策,基層死活,經濟結構、民生問題尼啲根本性嘅問題完全冇人有興趣去理,資產泡沫對社會才是最重要課題!傳媒每天只會不斷報導股市樓市創新高、阿爺今日又施捨左乜嘢比香港阿、政改又點互片阿……大家一齊繼續攤大手板、汙腐內鬥、風流快活。 

香港而家的普世價值觀就係有錢有樓有尊嚴,金融地產以外嘅全部都係losers都係廢請廢坑港女窮L……成個社會無論市民政府政客傳媒都係甘,好多真正民生問題都變得雞毛蒜皮……大家一日到黑股樓gogogo, 窮人越來越窮,貧富越來越懸殊,大家有冇留意到,香港經濟表面風光,但係出到去消費時啲基層員工個個黑口黑臉,態度惡劣……因為大家都對這個社會的不公義、扭曲的價值觀同人格墮落極度厭惡,甘樣始終有一日物極必反,只欠一個觸發點,就會演變成暴亂收場,佔中只是一個前菜而已。

而家香港人個個習慣每天都期望向阿爺乞錢乞到盤滿砵滿................一個飽肚嘅乞兒同日日吸飽毒嘅道友,講真仲邊有動力去改善經濟結構,改善民生同為下一代打算吖……阿爺就係想大家乞錢乞上癮,自甘墜落,好似道友一樣,每天迷迷糊糊甘向佢搖頭擺尾,甘政治問題自然解決,所以怪不得宜家啲年青人同低下階層甘絕望,甘反叛……因為香港宜家根本已完全走火入魔,但大家卻好像吸飽毒一樣,仍然蒙在鼓裏,自我陶醉。

當有一天我們發覺自己因為乞得太耐,失去了利用價值,驚覺香港連基本求生和自立能力也失去時,一切已經無可救藥,恨錯難返了......願共勉之。
38. 六招助你輕鬆搵樓 2015-05-28 14:30:31
39. Marie 2015-05-30 21:56:54
香港人現在就像每天只懂攤大手板乞錢的道友一樣

好感概現在香港人好像只會關心自己層樓同股票升幾多,政客只會關心政改敵對互抽,根本無人會關心香港本身真正需要關心嘅問題。

成個社會同政府只係不斷喺度"賭"財富效應同埋日日同阿爺乞錢乞政策,基層死活,經濟結構、民生問題尼啲根本性嘅問題完全冇人有興趣去理,資產泡沫對社會才是最重要課題!傳媒每天只會不斷報導股市樓市創新高、阿爺今日又施捨左乜嘢比香港阿、政改又點互片阿……大家一齊繼續攤大手板、汙腐內鬥、風流快活。 

香港而家的普世價值觀就係有錢有樓有尊嚴,金融地產以外嘅全部都係losers都係廢請廢坑港女窮L……成個社會無論市民政府政客傳媒都係甘,好多真正民生問題都變得雞毛蒜皮……大家一日到黑股樓gogogo, 窮人越來越窮,貧富越來越懸殊,大家有冇留意到,香港經濟表面風光,但係出到去消費時啲基層員工個個黑口黑臉,態度惡劣……因為大家都對這個社會的不公義、扭曲的價值觀同人格墮落極度厭惡,甘樣始終有一日物極必反,只欠一個觸發點,就會演變成暴亂收場,佔中只是一個前菜而已。

而家香港人個個習慣每天都期望向阿爺乞錢乞到盤滿砵滿................一個飽肚嘅乞兒同日日吸飽毒嘅道友,講真仲邊有動力去改善經濟結構,改善民生同為下一代打算吖……阿爺就係想大家乞錢乞上癮,自甘墜落,好似道友一樣,每天迷迷糊糊甘向佢搖頭擺尾,甘政治問題自然解決,所以怪不得宜家啲年青人同低下階層甘絕望,甘反叛……因為香港宜家根本已完全走火入魔,但大家卻好像吸飽毒一樣,仍然蒙在鼓裏,自我陶醉。

當有一天我們發覺自己因為乞得太耐,失去了利用價值,驚覺香港連基本求生和自立能力也失去時,一切已經無可救藥,恨錯難返了......願共勉之。
40. alan_wh 2015-06-01 22:20:03
想買941現在是一個好機會,相信最多不會跌超過$100以下,今天股價的低位已在$101。