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資深會員專欄
長河亂話(二十)- 歲歲年年
 
歷史長河
2019年2月4日




年年歲歲花相似,歲歲年年人不同。今次調整和2015年的那次調整可謂異曲同工。



以人為鏡,可以明得失;
以史為鑒,可以知興替。


一橋飛架三地,汪洋變通途。


雄關漫道輪下過,一日飽覽好山河。



十年磨一劍,今朝試鋒芒。


祝各位豬年:
豬圓玉潤,豬籠入水,發過豬頭!
一年一度春風暖,股樓債舖新高見!


 
 
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1. 龍虎豹 2019-02-04 23:07:38
長河兄,好掛念你!
2. 淡淡友 2019-02-04 23:16:01
你嚇我唔到嘅QLSX
3. 打工仔 Andy 2019-02-04 23:38:06
祝大家
萬事順意日日賺,豬年再上一層樓 😆😆😆
4. 打工仔 Andy 2019-02-04 23:45:30
河兄
今次雙底將會出現強烈反彈! 
這是上年敢於入貨者的禮物。
5. 打工仔 Andy 2019-02-04 23:53:43
自醉兄
祝你事事如意, 賺到盤滿缽滿
6. 自我陶醉 2019-02-04 23:58:32
河兄

我都祝你今年發過豬頭,樓市升上火星,澳紙升穿1美元。
7. 龍虎豹 2019-02-05 00:05:41
年廿八幫一個信任我的年輕朋友,$以9500呎價上了車,市區有電梯舊樓有3.9厘租金回報,29歲後生仔儲到差不多一半樓價,性格支配命運。
8. 自我陶醉 2019-02-05 00:15:44
打工仔兄

大家咁話,祝身體健康,事事順意!
9. 歷史長河 2019-02-05 00:39:37
#1 豹哥,一句話勝過千言萬語,感動啊!順祝新年大吉!

#7, 現在3.9厘租金回報真的不易搵,功德無量👍
10. 珍惜香港 2019-02-05 00:51:30
珍惜香港(2019-02-05 00:51)

河兄,好!

醉兄,加油!

工兄,上年買樓,當然好過買股啦!

祝各位豬年,身體健康,心想事成!

11. 打工仔 Andy 2019-02-05 00:52:12
珍惜兄
你上年都賺唔少, 今年繼續盤滿缽滿
12. 歷史長河 2019-02-05 00:57:37
工兄,

這次調整和2015 年那次的確非常相似。上次是因為人仔突然貶值引起的小股災,今次是因為貿易戰而引起的股市調整。上次調整27週,下跌13%;目前調整20週,下跌10%。在基本面并沒有本質變化的情況下,調整一成也算交足了貨。現在二個領先指數都已顯示出㡳部信號,塔利班反攻已拉開序幕。

03年升浪至今,這次大至算第三次調整,對比08年和15年的調整,可以看到波幅越來越細,調整時間越來越短。原因有二,一來不堅定的業主逐波被淘汰後越來越少,剩下的都是頑固的樓塔,二來拜政府辣招所賜,交易成本太貴,可賣可不賣的話,就選擇不賣了。展望未來,調整仍然會有,而波幅則遞減。

有志上車之士,應該抓緊這次機會,否則很可能要等到下次從230調整到210那一波了。

13. 打工仔 Andy 2019-02-05 01:02:35
河兄
分析十分正確,十分同意!
有能力上車的,真係要好好準備了
還有,老美縮表縮到市場不太接受,分分搞到自已經濟出現問題,加息週期又快完結,到時又再QE又再減息了! 


14. 歷史長河 2019-02-05 01:08:33
#6 陶醉兄,新年好!

樓市上火星還要等多陣,要沖出大氣層先!

澳紙千祈唔好升,除了按月要供之外,還有幾間未 settle . 話時話,悉尼樓市也調整一成左右。

收租真係有些煩,上年成年時間我都在研究磚頭以外的投資途經,最後都是無功而返,希望今年可以多多向你請教。

再祝發過豬頭!
15. 歷史長河 2019-02-05 01:16:04
#10 珍兄,

我一直記得你講的「值」。香港地,如今又多了文中的三大基建 - 橋、鐵、路。這個「值」可能又要 重新估值了。

祝身體健康,事事順心!
16. 自我陶醉 2019-02-05 08:04:23
珍兄

對於閣下,年年都係買樓好喇,買股好唔好,同做生意一樣,重點係timing同眼光, 指數起落其實冇咩關,大家一齊加油。祝身體健康!
17. 自我陶醉 2019-02-05 08:49:31
河兄,

做有正職嘅越洋收租佬的確唔簡單。佩服! 

18. Stephen Woo 2019-02-05 09:39:33
長河兄身體健康,新年快樂
19. MMC 2019-02-05 10:01:46
祝大家新年快樂、身體健康、萬事如意、財運亨通!
20. CD ROM 2019-02-05 12:14:10
大年初一,祝長河兄,同埋一眾新知舊好,新年年快樂,豬籠入水~~!!!
21. 八十後 2019-02-05 15:10:48
早兩日先腦中閃過河兄的身影,今日突然再見,有時候真係咁啱。  

好掛住你風趣既文筆!

珍兄我都好掛住你呀!
22. 引刀一快 2019-02-05 15:31:01
長河san,恭喜發財,龍馬精神,財源廣進,心想事成


23. 家肥屋潤 2019-02-05 16:07:55
圖像中可能有1 人、微笑中、站立和文字
24. 珍惜香港 2019-02-05 23:58:17
珍惜香港(2019-02-05 23:58)


TO:11/F 打工仔 Andy

錢,總是賺不完;家,才是最重要呢!


TO:15/F 歷史長河

港樓嘅「值」,喺無庸置疑,所以我從來都唔太關心,如 CCL 之類果啲數字嘢。好多時,事物嘅本質,唔喺單單掛上一啲數字,就可以完全理解;反之,如果你了解事物嘅本質,咁數字,又有何意義呢?

2015 年底,香港嘅樓市,借中港股災之勢,各界出盡洪荒之力,全城唱淡,都只喺跌咗半年,下調一成幾就重拾升軌,港樓嘅抗跌能力,已經唔使點去證明。如今,又想再嚟呢套?歷史之所以會重演,皆因人,喺善忘嘅!

無論點樣重新估值,就算計埋 2047,結果都會喺一樣。有啲評論,將 2047 視為負面因素,但其實,只有中港融合,先至能夠奠定香港嘅終極地位,到時候,港樓只會更強!問題喺,我地取質,還是要量?執著於困獸鬥思維嘅話,就只會削走香港與「質」相關嘅「值」。可惜果一部份嘅「值」,响好多人眼中,似乎唔太重要,就好似個高球場咁,有啲嘢,一放棄咗,就無法挽回。

又例如,我地嘅生活空間、質素,以及人嘅質素,家,嘅質素,喺在乎於「實用面積」,定喺在乎於「單位」?唔喺以「」為中心嘅話,咁置業,又有何意義呢?唔通只喺為咗所謂嘅,「私人」空間?「個人」主義?

只有放棄困獸鬥思維,先至可以充分發揮香港嘅「值」。而呢個「值」所代表嘅,唔單止喺一件金融機器、商業機器,仲喺一處宜居嘅城市,有質素嘅城市,可以成「」嘅地方,落地生根嘅地方。


TO:16/F 自我陶醉

醉兄有所不知,我年年都想再買樓,可惜年年都未有機緣。錢,總是賺不完嘛


TO:21/F 八十後

都喺果句,任何一句祝願,都比不上一個掛念,來得真切。

MISS YOU TOO!!!

25. 歷史長河 2019-02-06 00:31:19
#24 珍兄,
你講得太好了!辛苦一年其實也就是為了一個家,而家所帶來的滿足感也是無可取代的。

上年有磚家諗出一道錦囊妙計,建議用置業的錢去買股票,然後以股息交租,樓價跌時再低位入貨。理想很豐滿,現實很骨感。我始終認為這些投機取巧的做法,自意念起,敗跡已呈。

都是你講得好:

26. 歷史長河 2019-02-06 10:55:20
石田為業喜非常,畫餅將來未見香;
怎曉田耕耘不得,那知餅食不充腸。


各位如何解讀?
27. 龍虎豹 2019-02-06 11:23:50
長河兄這是劉業強求的車公籤文吧?雖然小弟一向不認同鄉議局替香港求籤的代表性,姑且當是對班新界朋友的啟示來看吧。

第一句石田為業喜非常,字面道出新界朋友的家業就是(地)當然值得欣喜。

第二句畫餅將來未見香,已道出發展新界土豪地不會有成果,只流於設計未可落實有成果。

第三句怎䁱田耕耘不得,當然不是說種唔倒農作物,實指用唔倒來起樓,原因不言而喻大家清楚明白。

第四句那知餅食不充腸,呼應前面三句,畫出來的餅食當時食唔飽人,即是說規劃新界地方案,有牌都未可解决香港房屋問題,新界朋友的(地)將會被林鄭大幅填海而失去開發重要性。

此籤對新界朋友,不失是甚準確的啟示。
28. 珍惜香港 2019-02-06 12:20:27
珍惜香港(2019-02-06 12:20)TO:26/F 歷史長河

無他嘅,所謂,理財新哲學嘛:

洗錢,ASK WHY,BUT NEVER ASK HOW 囉!

儲備洗剩三份之一,啲錢洗下洗下,都唔知洗咗去邊。

前屆留低件咁正嘅石田,一到咗妹仔手啫,就唔知點解,耕唔出錢喎!仲要劃埋件過萬億嘅明日大餅,有幾香?七成困獸咁香囉!咁你話,充唔充到腸?

充下場就得!

29. 歷史長河 2019-02-06 17:59:51
豹哥珍兄兩位高見,總之都是土地問題。香港雖然有地,可是冇地建屋,這是好友淡友唯一的共識。

空置稅也好,七比三也罷,都是解決不到土地問題!
30. Oscar Lam 2019-02-06 20:49:46
長河兄,
一張圖更勝千言萬語。天時、地利、人和,還有中國人對於土地、物業和安居樂業那份坚持,造就了香港獨一無二的房地產投資市場。

我深深地體會到現在入市的困難,手上有物業的朋友應好好珍惜!

祝大家新年快樂、身體健康、心想事成,萬事如意!
31. 歷史長河 2019-02-06 22:01:11
一個回應不見了,難道是因為「習主席」?再發一遍吧!

多謝各位師兄,也祝 Stephen 兄,MMC 兄,CD ROM兄,八十後兄,引力兄和習主席 身體健康,諸事如意,2019 風生水起!
32. 歷史長河 2019-02-06 22:09:45
Oscar 兄 客氣了,也祝你萬事如意!

你提到「中國人對於土地、物業和安居樂業那份坚持」,這種堅持完美地體現在外母的態度上。

當一個女仔帶男朋友返屋企見家長,未來外母唔再認同男人有樓等於成功,男人冇樓先係成功人士,先畀個女嫁畀佢,先有肥美雞脾食。那時也許可以考慮離場了。

33. 家肥屋潤 2019-02-06 22:48:03
長河兄乃義無反顧之人👍👍👍
34. 阿豬 2019-02-07 10:23:54
祝長河前輩身體健康
投資更上層樓
35. 歷史長河 2019-02-07 16:41:04
# 33 報告主席:

主席乃厚道之人,義無反顧在老虎口中是頑固不化,在淡友口中是不撞南牆不回頭!

# 34 小豬客氣了,今年是豬年,年度風雲人物非阿豬莫屬。祝一切順利!
36. 歷史長河 2019-02-07 17:35:27

有朋友 轉發該文link給網友事頭,數秒後事頭話「原來全部係圖」!

當時除夕夜幾懷酒落肚, 行文匆匆,頭腦空空,只好揾幾幅圖應景,哈。

回頭看,每幅圖也可以說上幾句。比如這幅大抵可以用遛狗來解釋。

狗是引力的朋友。晚餐後遛狗幾乎是引力每天的功課。這隻貴婦狗精力充沛,一時左一時右,忽前勿後;有時候牠跑到較遠的地方,要過一陣子才跑回來,有時又乖乖地跟著引力亦步亦趨。一個鐘的路,引力和貴婦狗終於回到了家。引力走了4公里,狗則行了8公里。

引力走的就是過去40年每年8.3%回報那條黑線,沒有驚喜,沒有意外,最終回到了家裡;狗行的是那條彎彎曲曲的紅線,有時高有時底,最終也返回屋企。


37. 四十年 2019-02-07 22:20:33
樓主以為未來四十年仍會重復過去四十年的光輝歲月?
38. 陸永 2019-02-07 22:36:12
新嘅一年,祝各位供供長命百歳,供樓日日賺,供足一世,唔好比佢停!

最緊要長命百歲,因為好多人靠你們的供款嘆世界!

1:銀行職員,靠你比d利息出糧養家。
2:公屋居民,靠你交税資助佢地住平屋。
3:你嘅仔女,靠你供層樓加按幫佢地比首期做擔保。
4:綜援戶,靠你比心機供樓令佢地有三糧出。
5:管理公司職員,靠你地年年加管理費cap大水。
6:維修公司,靠你地圍標先可以賺大錢。

全部都係供供應該做嘅,你話你地幾重要,真係唔需要講多謝,比心機呀。
39. 回38陸永 2019-02-07 23:26:13
做供供好過做公公,揸支筆寫幾隻字都唔識,又係抄嘅。
40. AH-HO 2019-02-07 23:46:58
河兄好久沒見了。
恭喜發財,新年快樂。

41. 引刀一快 2019-02-08 03:00:04
長河san,乜你咁小家架,哈哈
42. 歷史長河 2019-02-08 08:23:00
#40 豪哥,恭喜發財!真的好久不見,可能要有勞工兄了。下次見面順便把數找了吧?


43. 歷史長河 2019-02-08 08:24:07
#41 刀兄,小家?如何說起?
44. 真男人 2019-02-08 09:21:34
樓主
負資產BBQ
2019-2-7 02:24 PM
16
#1
最緊要長命百歲,因為好多人靠你們的供款嘆世界!

1:銀行職員,靠你比d利息出糧養家。
2:公屋居民,靠你交税資助佢地住平屋。
3:你嘅仔女,靠你供層樓加按幫佢地比首期做擔保。
4:綜援戶,靠你比心機供樓令佢地有三糧出。
5:管理公司職員,靠你地年年加管理費cap大水。
6:維修公司,靠你地圍標先可以賺大錢。

全部都係供供應該做嘅,你話你地幾重要,真係唔需要講多謝,比心機呀。

[ 本帖最後由 負資產BBQ 於 2019-2-7 02:28 PM 編輯 ]
 
發短訊息 引用回覆 
CupidHongCupidHong
2019-2-7 02:28 PM
#2
我都祝你住死一世公屋, 永遠冇出頭,永遠畀人睇唔起, 生係公屋人死係公屋鬼。
原作者係個香討一個黑心淡,睇埋香討其他人回應重精采。陸永抄D唔抄D,C&P斷章取義都做得差過人,果然係廢淡。
45. 歷史長河 2019-02-08 11:11:20
哈哈

天對地,雨對風,大陸對長空。
山花對海樹,赤日對蒼穹。
向泛對引刀,十一對醉翁。
紅鼠對浪子,真男對陸永。
46. 中原 CVI 2019-02-08 12:56:57
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,CVI最新報34.77點,按周升13.02點,升幅是2016年5月後近3年最大。3周前CVI開始谷底反彈,單周由8.20點急升至近20點水平,按周升逾10點。其後CVI沒有掉頭而下,向上升穿20點水平後,今周升幅更加明顯,顯示銀行不斷調高按揭估價。近3周計,CVI累升26.57點,上升趨勢明確。相信未來數周CVI將會升穿50點好淡分界線,現時相差15.23點,樓市有望進入季節性旺市,樓價調整快將結束。

上一次CVI由谷底反彈升穿20點,是2016年3月。新春後,CVI連續3周徘徊於15點至18點之間。其後CVI成功突破20點, 隨即展開連升局面,連升11周共47.03點,並且升至60點附近。同期樓價止跌回穩,CCL結束為期半年的調整,並成功於128點水平企穩。

6周前,CVI僅錄得2.86點,其後開始擺脫谷底,連升3周,向上迫近10點水平。1月初人行宣布分階段降準後,CVI隨即單周反彈逾10點,上升趨勢明顯。CVI由谷底反彈至今,連升6周共31.91點,未有回落的跡象,是樓價轉勢的重要訊號。相信CVI會持續上升,短期內樓價將止跌回穩。

中原估價指數(主要銀行)CVI是中原地產根據每個中原城市指數成份屋苑,選取樣本單位,調查主要銀行的估價變幅。每周調查銀行對樣本單位的估價,比較一個月前的估值,計算出估價的按月變幅,並逢周四公佈結果。CVI以擴散型指數方式計算,反映銀行對樓市的取態。100點完全睇好,0點完全睇淡,50點是睇好或睇淡的分界。

一般而言,CVI在60點以上反覆徘徊,反映銀行睇好樓市,樓價亦會向上。CVI在40點以下反覆徘徊,反映銀行睇淡樓市,樓價亦會向下。CVI在40到60點間反覆徘徊,暫時還未出現,可見銀行對樓按的取態是好淡分明的。

今周公佈的CVI是上周的調查結果,將會由三周後公佈CCL驗證。CVI是銀行對樓市取態的調查,CCL乃樓市成交統計;取態會否兌現,必須由事實來檢驗。CVI與CCL相關性高,從CVI可以推論CCL走勢。
47. 中原 CSI 2019-02-08 12:59:59

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,中原經紀人指數CSI最新報62.48點,較上周的60.72點上升1.76點。CSI連升6周,並連續2周企穩60點以上,反映前線經紀人情緒明顯轉趨樂觀,預示樓價結束調整,止跌回穩。相信未來數周CSI平穩上升,向上挑戰70點水平。如果CSI成功升穿70點,樓價可望止跌回升。

1月初人行宣布降準後,CSI結束連續4周徘徊於40點水平,並展開連升的局面。CSI至今由40.97點連升5周至62.48點,累升21.51點。當中CSI一口氣連破45點,50點及55點三個重要關卡,為樓價轉勢提供重要指示。而且升幅顯著而穩定,5周分別升4.86點、3.54點、4.86點、6.48點及1.76點,加強今次樓價轉勢訊號。

2016年2月份,CSI亦曾經由低位反彈,並升穿55點好淡區間上限。當時CSI連升3周,由23.43點升至56.53點,3周分別升4.79點、5.03點及23.29點。但CSI單周急升後隨即失去上升動力,並連續6周於50點徘徊,最高52.22點,最低48.27點。同期CCL走勢橫行,持續於127點窄幅徘徊,6周僅升1.16%。

中原經紀人指數CSI是中原地產前線經紀的意見調查,於每周一進行,周三公佈,收集經紀們對當周市況的預期。100點完全睇好,0點完全睇淡,50點是睇好或睇淡的分界。一般而言,CSI在45到55點間反覆徘徊,表示樓價趨向橫行。CSI在55點以上反覆徘徊,表示樓價趨向上升。CSI在45點以下反覆徘徊,表示樓價趨向下跌。今日(2019年2月6日)公佈的指數,是反映2019年2月4日的調查結果。本周(2019年2月4日至2月10日)的市況預期,將會由4周後(3月上旬)公佈的CCL驗證。

CCL主要反映三周前的市況。即本周CSI對樓市的預期,將由本周起計第四周或以後公佈的CCL驗證是否兌現。CSI是樓市意見調查,CCL乃樓市成交統計;意見必須由事實來檢驗。CSI與CCL相關性高,從CSI可以推論CCL走勢。

48. 打工仔 Andy 2019-02-08 18:06:09
#豪哥

我地遲d會有飯局,到時記得出席,啊啊
49. AH-HO 2019-02-08 23:05:46
工兄,有勞你安排了。
河兄,甘你一定要出來了,我一定找數,我仲欠你一蚊。
50. 歷史長河 2019-02-08 23:34:11
#37 四十年:「樓主以為未來四十年仍會重復過去四十年的光輝歲月?」


答:年年歲歲花相似,歲歲年年人不同。

1. 過去四十年是否真的是光輝歲月?回頭看也許是,又不全是。當中遠的有81-84 年和97-03 年的大跌,近的有09年,15年和上年的調整。40年25倍的升幅是已包括了這些累積超過十年的下跌。當然現在回頭看,已全是雲煙。即使在這「光輝歲月」裡,睇淡之聲無時無刻不在,風欲靜而樹不止。如果你是其中一位,在試圖預測後市之前,最好反思下為何過去估錯先。

2. 影響樓市長期走勢的因素林林總總,雖然量化它是不可能的,但大概可取如下幾個參數:通賬,生產力的發展(GDP), 人口增長,土地供應,實質利率 和槓桿比率的變化。如果你認為未來通縮多過通賬,GDP 負增長多過正增長,中國崩潰,人口萎縮,海量土地供應殺到,利率高企,不准借貸,恭喜你,租樓日日賺的光輝歲月來到了。

共租之!


51. 龍虎豹 2019-02-09 08:47:49
長河兄真有心機咁認真回覆,可能你係樓主所以出到,小弟經驗係反駁淡友的留言係經常出唔到,有佢講冇你講。
52. 歷史長河 2019-02-09 12:23:38
豹哥, 37樓的問題是個好問題,所以小弟要「認真」回應下,不過我對自己的答案也不太滿意,這個問題的確太難,或者話沒有肯定的答案。

睇落網主對小弟特別關照,在此也祝網主身體健康,事事順意,年年歲歲發發發!
53. 陸永 2019-02-09 18:15:12
轉眼已跌過一成。負資產重現銀主盤爆增資金外流走得快好世界。陰公
54. 陸永 2019-02-09 18:18:18
一相情願以為樓價只升不跌,只是掩耳盜鈴自欺欺人....

55. 回 陸永 2019-02-09 18:57:15
掩耳盜鈴自欺欺人最陰公

最新一期截至2018年12月尾的M3數字達到14.4萬億港元,再創歷史新高。資金保持在高水平代表了什麼?筆者認為,這是代表銀行不可能大幅加息,平息年代仍會持續一段長時間。

另外,從M3數據得到很多資訊,首先看不到有資金大量流出,而且外幣的成分仍然增加中,更重要的是資金流動。當中看到活期存款雖然按月下跌了1.68%,但定期存款卻增加了4.51%。

定期存款的增加又代表了什麼?筆者認為由於普遍市民對投資市場太過悲觀,導致不少市民把資金轉為定期,如此一來,這便是一個財富積聚。

當樓市表面上是調整,但實際上聚積更多財富時,之後的樓價有可能出現較大的升幅。

https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20190208/bkn-20190208165944260-0208_00842_001.html


56. 陸永 2019-02-09 20:22:21
樓上只識 copy and paste? 嘻嘻
57. 回陸永 2019-02-09 21:27:48
我是copy and paste,不是抄,嘻嘻
58. 蓄芳待來年 2019-02-10 09:22:00

長河兄好,祝新年快樂,身體健康!


地球好亂,小弟在鄉郊耕田,卻見四野烽火連天。


歷史一再重複,強秦崛起,六國合縱圍之,歷史之趣味雋永不息。


習主席之永續及亮劍,引來新八國聯軍。同晚清一樣,列強要打開我國土之大門,同晚清唔一樣,祖國今有核武亦有錢。


黨避無可避,屈服妥協即喪權辱國。國民尚恨老江丟失之國土,一旦民粹反彈,結果將是國未亡黨先滅。這個黨過去欠人民的實太多,危矣!


鎖國,分錢,讓全國老百姓立即富起來,進入全面小康社會,以後自己閉門發展,以目前之國力及基礎,有望成為地球上的伊甸園,那麼眼前的危機立即解決,但黨肯嗎?


很可惜,任何政權之覆亡,都是因為不肯與民共享財富。


雜總之永續,我國一夜間倒退回紅色專政,資本家之惡夢啊!


任何戰爭,打嘅都係錢,國家要打仗,就會徵用人民嘅錢,結果係什麼國進民退,我甚至懷疑林鄭倒落海嘅錢,其實係⋯⋯


講返香港,在此亂世中肯定會越來越繁盛。老友教路,一個地方有冇前途,唔使睇得咁複雜,單睇有冇人口淨流入就可以。


目前的確出現信心危機,尤其是係國內嘅朋友,基本上可以走嘅都走咗。有志大灣區者一定要注意物業之流通及變現能力。都係我幾年前講過嘅說話,帳面上賺幾多都好,最緊要係可以「撤」。縱觀之,李超人最醒!


最後點讚一下「惜珍香港」兄提及嘅「家」,同意得不能再同意!

59. 好嘢 2019-02-10 10:24:38
60. 剛性需求如傻人 2019-02-10 13:04:02

姚松炎:剛性需求如傻人需求 港樓狂升難複製


香港銀行去年第三季相隔12年來首度加息,樓價亦從高位回落。作為研究房屋市場多年的學者,姚松炎一向主張「實質利率」已經有效解釋香港樓價走勢,樓價與政府的土地供應並無關係,因此要估算未來樓價走勢,主要還是看加息幅度。政府一直把樓市升勢,歸咎於供應不足。但姚松炎相信,即使土地大量開發,無助穩定樓價,港樓日後仍會繼續隨「實質利率」波動。

姚松炎又提醒,有意押上身家買磚頭的港人,未來香港人口、按揭年期見頂,期望樓市要複製過去50年升勢,重演上一代買樓倍賺的故事,或許未必能得償所願。

姚松炎說,以「實質利率」(即名義利率減去通脹)推測樓價走勢,可以透過科學驗證。過去數據顯示,實質利率有效解釋香港樓價升跌走勢。在 2008年,金融海嘯一役,不少人預測樓價會大跌,姚松炎指自己當時預計,由於再次進入負實質利率,樓市將見另一泡沫,結果亦應驗。

加息改變資金流向 樓價將照跌

姚松炎認為,只要加息持續,實質利率轉正的趨勢延續,香港樓價會繼續下跌,主因是利率回升令資產估值改變,改變資金走向,「美國長債息率已升至3厘。香港買樓(中、大型單位)回報率得2.3%,風險高,回報又低,錢自然會走。」

姚松炎早在2014年初受訪,已提出利率正常化,樓價會從周期頂回落,但最終回落周期在去年才出現。他指出,理論只能預測趨勢,無法斷言實際時機,近年美國加息相當拖拉,受不同力量干預;此外,香港有「得天獨厚」的優勢,對財產保障的制度,又比鄰近其他方好,歡迎任何顏色資金,吸引熱錢流入,令到香港加息又比預期慢。

「剛性需求」如「傻人需求」

坊間有不少分析認為,即使進入加息週期,香港樓價仍難大跌,原因是政府以「辣招」迫走投資者,香港樓市現由用家為主,屬「剛性需求」,加上未來私樓供應依然短缺,只會供不應求。

姚松炎卻質疑,如果「剛性需求」一說成立,難以解釋98年至2003年間樓價大跌,需求當下消失。即使假設今天的市場清一色是用家,用家並非一定要買樓。

「用家都有租同買的選擇,如果全部用家都知道樓市將會向下調整,咁佢會揀租定買?…你假設這些人傻,跌都照買,咁不如叫做傻人需求。」

姚松炎指出,反映單位需求量的指標,包括整體人口增長、家庭組成數目增長、每單位居住人數下跌速度,三組數字現在同時比 80 年期放緩。因此,不能用80年代每年供應3、4 萬個私人單位,與現時每年萬多個單位直接比較,就得出供應不足的結論。

樓價影響供應 「孫九招」乃實例

亦有人問姚松炎,如果樓市與供應無關,若果市場上突然大量供應單位,樓價難道就不會調整?

姚松炎認為,這個假設本身已有問題,「發展商會明知蝕都會大量供應?定係會睇住市場調節供應?」他問,「你當四大發展商是國企定私營企業?」

他指出,樓價與單位供應的關係,前者應是因,後者應為果,由於外在的「實質利率」影響樓價,發展商因價格升跌調整供應,務求達致盈利最大化。2002 年政府推「孫九招」停建居屋、取消賣地等,在姚眼中,正是發展商聯手游說政府、減少供應的實例,「發展商倒轉頭來影響政治人物,迫使決策者符合(他們的)經濟利益。」

儘管政府主導土地供應,但有研究顯示即使政府「出口術」或實質增加土地供應,發展商仍有千方百計去拖延單位供應,「發展商都不會咁笨跟到足,他們會睇住市場有無錢賺去調整。」

港樓續隨利率波動

政府官員、不同智庫也主張,香港應大量開發土地,透過長遠供應穩定,來穩定樓市。姚松炎則認定,這做法無助穩定樓價,若香港樓市公私營比例沒有根本性改變,未來樓市繼續「過山車」的機會相當大,「(樓價)只會不停輪迴,隨往實質利率一時正一時負,出現高頻率大幅波動。」

各國央行不停以「印銀紙」應對經濟問題,姚松炎估計有越來越濫的趨勢,跌浪可能因此延遲出現,但不等於可解決問題,「只可能延後泡沫爆破,以後的爆破只會更加巨大。以前可能是每5年一次小病,而家可能30年一次大病。」

姚松炎認為,要扭轉現有局面,只能引入不能炒賣的「合作社房屋」,提供另類選擇,政府僅收取象徵式地價,會員需自資湊足建築成本,但不擁有業權,無法炒賣,有如過去公務員自組合作社興建房屋。

綜觀過去50年,香港樓市雖有起伏,但依然錄得倍數計的升幅,未來50年這趨勢能否持續,姚松炎也有疑問。

他提到,限制樓價升幅其中一項因素,是人口升勢見頂。政府推測至2043年,全港人口達到高峰822萬後將回落,「香港將會首次遇到人口萎縮,這是過去70年從未遇過。」

人口按揭年期見頂 過去50年升幅難複製

第二個限制是按揭年期。過去五十年,置業按揭年期不斷延長,60年代置業供樓按揭年期只有5年,70年代增加至12年,90年代增至 25年,現今已增至30年,有地產商推出過40年按揭計劃,但即被金管局叫停。

姚認為,現今這一代香港人之所以能負擔倍升的樓價,有賴於供款年期不斷加長,但供款年期已差不多到上限,正常人在65歲退休,工作年期大約40年,按揭年期難以再倍數增長,「除非120歲命,工作到100歲。」

「如果仲想買樓,然後期望在十年內翻一番,你要想一想,香港上幾代人得天獨厚的時代,同現今時代的分別。」姚松炎這樣提醒。





61. 港樓供不應求 有基本因素支持 2019-02-10 15:47:19
學者出身的姚松炎主張樓價高企與土地房屋供應無關。曾任職投行分析員、現為港大專業進修學院中國商學院客席副教授黃元山,則持相反意見,他認為香港樓市的可分為基本因素和其他技術因素,基本因素正是供求關係,過去樓市長期供應不足,「供不應求就自然會抬高樓價。」



身兼團結香港基金副總幹事的黃元山接受訪問時強調,樓市除了受基本因素左右,同樣有其他技術因素,包括樓市本身周期、內地以及是美國等的經濟週期等。

黃認同,有基本因素支持,不等於價格永遠不跌,因為要看週期等其他因素,香港樓市已經在週期的上升軌一段較長時間,置業者需要謹慎行事和量力而為。他補充,「就算一個下行的週期裡,有基本因素支持的資產,長遠來說,價格的增長會比沒有基本因素支持的資產更好。 」


供應不足 需求被抑壓

政府長遠房屋策略提出,2013年至2017 年五目標供應量,應為每年4至5萬單位。黃元山指出,若果以長遠房屋策略目標供應量,與公私營單位的實際落成量比較,便會發現五年間的落差,達9.9萬伙單位,反映單位供應嚴重不足。

黃又提到,2006至2016間,私樓業主單位平均居住人數變化不大,但私樓租戶的平均人數由2006年的3.09人升至2016年的3.47人,十年間增加了0.32。他認為,租住單位人數增長顯著,反映香港住戶增長數目被壓抑,導致住戶數目增長比正常低,「只好三代同堂,五六人被迫共居斗室」。

由於分析樓市方法不同。黃元山與姚松炎對於穩定樓市有不同見解。黃元山認為,政府務必要大增土地供應,以免重蹈覆轍,確保即使在樓市下行時期,土地和房屋的供應不會緊絀。

62. 歷史長河 2019-02-10 20:47:16
#58 來年兄,身體健康,新年快樂!

兄台不常露面,每次出現必有驚喜之作。聊聊數語便論盡古今風雲,天下大勢。歸隱山林之間,靜心看這凡塵俗世。令人羨慕。

基本同意。

關於永續。偉人的心思大概可以用毛主席的這幾句詩來描述:「多少事,從來急;天地轉,光陰迫。一萬年太久,只爭朝夕。」

關於開放。現在國家仍在有繼地持續開放中,下一個領域是金融保險,開弓沒有回頭箭。而老美則玩閉門修牆。真是三十年河東 三十年河西,風水輪流轉。

關於貿易戰。理智派認為應該繼續韜光養晦,熱血派認為是时候亮劍了。小弟認為是天要下雨娘要出嫁,但不管孫行者如何大鬧天宮,最終都難逃如來佛的手掌心。這場戰爭的結局可以從古人的二個小智慧來推算: 1. 皇帝不急太監急。2. 一鼓作氣、再而衰、三而竭。

我們是幸運的一代,可以見證這一幕盛衰交替的歷史。
63. 歷史長河 2019-02-10 22:42:43
# 60, 
以前有人話條友係發展商的無間道,我覺得不大可能。今日佢話樓市與供應無關,咁我又覺得有可能。條友係咪以為磚頭係虛擬貨幣?
64. 家最重要 2019-02-12 14:56:34
家才最重要依個話題並不是討論現在買賣是否合適,重點係,無論你幾時買也好,始終最小有一個物業,才算是基本成功的人生入門。

那些長租的淡淡,永遠飄泊不定,自己打份工每月出糧,另一邊每月交租比業主,所以淡淡心靈上永不安穩,人生目標也可能沒有了,走肉行屍的過著。

至於買了樓要供的業主,供樓當交租,有物業,有目標,有計劃,人物高處,隨時提早供完,甚至有淡淡聨手幫業主供樓。

所謂投資,買第一層,係需要,係必需,第二層才是投資,那些什麼投資好過買樓是自欺欺人的,應該是先處理好必需安家的物業,之後有多餘錢才投資,窮淡理論喜歡租樓,然後要老婆仔女睇佢投資日日賺? 好心你講到自己咁醒,為什麼不安置好家人先? 給一個真正的家自己妻子? 另家人買件家俬也會花下心思,有家的感覺。

如果淡淡覺得幸福就是一家人快樂,租樓也可,當然设有錯,但是有埋自己的真正的「家」那種快樂,比沒有樓更大,再說一次,「樓」是家庭的基本的人生之道,無論大小也好,有能力就要必順有一個物業。
65. 陸永 2019-02-13 08:38:44

長實(01113)執行董事趙國雄出席電台節目後表示,樓價已自高位回落逾1成,料今年樓價仍有調整,個人估計將有額外1成的跌幅。

趙國雄認為,貿易戰及世界經濟環境轉差,都會令本港經濟受壓,他估計今年樓價額計再跌約10%,由於未來有數千個細單位推出,預期該類單位樓價調整幅度可能更大。


連地產黨都要轉軚,睇下班硬好可以撐幾耐,拭目以待

66. 真男人 2019-02-14 08:56:25
見外母,冇樓也要有間公屋,冇公屋都要有上進心,同外母說儲緊錢置業(女士歡迎入來說下心聲)
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就算女人肯同你捱,不嫌棄你窮,做男人也要有骨氣,見外母時,有個錢,有物業,又有好工作,絕對比到老人家安心嫁個女比妳,也顯示出你在社會地位不太差。 那是一個給别人放心個女交比你,也是男人娶老婆,的責任及幸福。(結婚說一堆誓言也是這個意思。)
就算你乜都冇,也要有誠意說出你已經計劃如何安居樂業,如何有理想,有好工作。而唔係你找借口鬧未來外母貪錢,試想想,你什麼也沒有,又是租奴,工作不安定,儲存又冇乜,不上進,自卑感被看小,老羞成怒小人貪錢?

就算人地個女跟你捱,你覺得那才是真愛又如何? 幸福不是得把口說,然後條女同你吃麥當勞住最差環境就是好女人真愛? 那麼男人真愛又點?男人要比到好生活,好環境,有穩定居所置業給個女人,要努力賺錢養家,因為男人也要實際行動的付出,才是雙向真愛。

窮淡窮淡,好多淡淡一聽依個名詞就自卑兼反撃,其實窮淡並非說你冇錢窮,而是你份人思想窮,又不進取,又多借口,又想人仆X,但自尊心又大,一拮親你,即刻粗口又AA又咒人負資產,那種「窮思維」注定一生活在低下層,注定一生窮淡。

連外母外父也看不起你是應該,如果你真的窮,又冇樓,又不上進。 
至於搵到條女又肯同你捱,咁你咪執到囉,男人要女人不貪錢,但又大安指意窮係必然,其實就是男人的無能及不上進,良禽擇木而居,冇用的男人選擇小是必然,盲目愛情,好女人跟著你,你就好好撿討自己的思維,努力工作,跑出租租之路,幸福不是必然,是要付出的。

至於那些惡淡,毒淡,抽水淡,多留惡毒之言,或說你是AA, 又打飛機,又咒你死,仆X, 冇單,甚至地產打手,只是說這些負面、嫉妒之言,來平衡心理。
另外淡淡並不一定窮或沒有樓,這是認同的。
祝新一年毒淡,脫毒成功,重新上路。
祝業主,努力賺錢,安安樂業。

[ 本帖最後由 樹上粉紅的流彈 於 2019-2-12 04:47 PM 編輯 ]
陸永咁中意搬香討留言,送畀你。
67. 陸永 2019-02-14 09:54:14
樓上係咪負資產?
68. 真男人 2019-02-14 10:37:56
陸永情人節唔敢約女友,怕被捉上見未來外母。
69. To 陸永 2019-02-14 19:03:24

情(成)人節快樂

八零後隊長

今日二月十四,首先祝大家情人節快樂。


古語有云,有情人終成眷屬,兩個心愛的人係埋一齊當然係美好不過的一件美事,不過生活係香港,撇除一刻的溫馨之後,隊長今日想探討的議題係,係香港的情人,特別係年青情人,其實面對緊一個乜野的社會狀況呢?


呢個討論如果從經濟黎睇,係一個好尖銳而又好敏感的議題,因為有正義L都可以衝出黎話,乜野都係計錢計錢計錢,真愛並唔係咁架! 認真,我真係好認同真愛唔係咁,而且任何事都有例外,之不過隊長整體而言係認同貧賤夫妻百事哀,同埋唔太相信有情飲水飽呢兩回事。


首先講一些身邊的例子,有波友本身做快餐店經理,搵萬六,33歲。女友做文員,搵萬零蚊。當然,今時今日今刻今年今月今日,都可以好開心快樂咁生活。又講另一個朋友,男的做IT Support搵18000,女的教書搵35000左右,35歲左右好開心咁生活,不過家住太子唐5樓月租10000。又有朋友男的搵60000,一個養全家四口,住村屋,無車。又有個朋友,女的做文員,15000,男的做冷氣維修,搵20000,有兩個仔女,住公屋,不過爛賭,男的借貴利欠下百萬連利是錢都偷埋去用,都唔知點翻身。又有個朋友,女人40,兩個女,一個人做會計文員搵20000,住劏房養兩個,舊老公就係因為錢而離異。老一輩的人更多故事,有的老公靠老綜過活仲大大聲扮識野,開歺飯兩公婆都噪交,又係錢。有的爛賭直情消失左,連頭家都唔要,兄弟姐妹都搵唔到佢,要個老婆由主婦出黎洗碗養大兩件。香港地乜故事都有,你可以話佢地開心,或曾經開心,但係好多人其實係結婚一刻都未知其實乜野叫做責任,亦根本無計劃過自己的人生,有些人結婚後先開始明白,有些人連結婚擺酒都已經要分手,先莫論愛有幾深,但當你要面對現實係咁要你攞幾十萬結婚,甚至話攞幾萬做禮,再甚至只係十萬八萬買隻戒子仔,呢度十萬果度十萬,好多人都會清袋甚至諗唔掂,之後就會要選擇,要選擇就要放棄一D野,之後就會容易有矛盾,所有野不得不回到最原始的問題 - 錢。


當然每個人的人生都唔同,要求乜做D乜,搵幾多同洗幾多都係整定,之但係有一样野係隊長成長過程中係一步一步咁明白,如果你唔係好早就有計劃同獨立,你係永永遠遠唔會明自己原來一直無長大過,年過三十並唔代表你係成人,特別係香港呢個晚婚社會,隊長認為35都未必可稱為成人。


就以好多情侶為例,同屋企人住,大學工作出黎做野開始比下家用咁,以為已經長大了負左責任,其實真係太天真。一頭家的洗費,有時唔試過真係唔知有幾金。還記得隊長當年買第三層樓時屎忽痕就諗住自己住下,當然當時經濟條件都唔係太差但又唔係太好,不過以十年前左右計,我還好記得就咁買傢私,已經買左5皮野,已經唔駛話咩裝修,買下梳化歺枱書枱衣櫃床同床祳同幾張歺椅裝下窗簾等等。當然每個人消費唔同,有人買最平又得,有人又要買靚野夾晒色咁,無所謂,5萬只係一個約數。但更搞鬼的係,當你係你屋企覺得豪不起眼的柴米油鹽醬醋茶以及堆煲啊鑊啊洗頭水啊護髮素啊咁,首次買齊都可能去你一萬幾千,之後你想放滿個雪櫃同食物櫃,次次去超市都洗你幾百。


以上只係一開始的情況,然後你享受開的野到你自己比先開始覺得點解每個月咁快完,但出糧又唔會有呢種感覺。舉例如水電媒冬天都好D,夏天真係去你一二千唔太難。管理費睇你住邊,當時我比1200。上網加埋睇波台,又無左幾舊。而仲要供樓,每個月當時9000左右,非常之容易一個月你乜都唔做,就去左你萬幾銀,而大前題係,今時今日係香港,你仲要有資格去供先得。


是的,樓價又係一個好多人無諗的問題,或者係好多未長大的小朋友未開始有深刻意識的問題。我地假使間屋企無乜幫助計,但你又唔合公屋資格又唔係極高薪果批的話,咁你有兩種可能性,一就係你有舊錢可以比到首期,say,兩口子加埋可能100萬左右,買層450-500萬左右的樓,8成上會,月供大約15000銀,供三十年。而呢間屋,都係得300呎樓下左右,可以住幾年但一想生一/兩個,就應該唔夠住。當然,住屋問題唔一定買,無錢的咪租囉,咁租的話,又有平有貴,不過呢家香港都應該租個單位起碼10000起跳,12000都唔係話好好,咁有D要求的可能好易就又去左15000,而三房好容易又去到兩三萬,睇你住邊。而租樓記住係一個消費,住完果個月就無。所以如果你唔係好有能力果批收入階層,舉例家庭收入5-6萬,其實好輕易係兩個情侶無乜家庭幫助下,月月會清袋,而如果你要比埋兩邊家用,再扣埋自己正常消費,或者養架車咁,係香港好容易就無乜錢剩甚至嘔突。


無乜錢剩表示D乜? 無乜錢剩即係表示好難計劃將來,下下好多野都受制肘。以前可能食野又fine dining又呢样果样有品味要求,當你猛猛緊下就要cut減D。去旅行果D咩豪玩豪食豪洗團,當你如果望住個戶口得番幾皮每個月都開行水喉啡出去,真係仲有咁好心情豪玩豪食豪洗?好多情侶係未「成長」之前,都唔會有呢D壓力,拍拖生活開心就得,但一到要講「將來」,就會開始黎料。又講下一個婚禮,你要乜佢要乜,幾多圍幾多枱,然後邊個比錢,可能已經開始黎料。當然,唔係乜都計錢,不過多多少少就會出現,女的希望男方出大份D啦,男的又可能想不如公平D或者做少D啦,簡單而言,洗人地的錢真係唔會痛,但叫你幾千幾千幾千幾千咁洗,第唔知個幾千幾萬,就會累積左一D情緒。


有情人終成眷屬,係香港黎講,只係講緊結婚買樓呢堆野,其實以今日的物價黎計,要真係做得比較妥當,係絕對唔容易,唔係話講笑,真係講緊只係結婚同樓,今時今日可能要200萬起跳,無家底的有幾多人有?不過又係果句,平有平做貴有貴做,甜蜜如初的開始好多野都係可以妥恊。不過一段關係,係過完一關又一關的,係香港的人生,現實是很殘酷。


首先有好多野,除左上面講的之外,隨著成長歲月,慢慢就會變成關你事。比如先講派利是,第一年可能你會覺得好過癮,但有出無入的利是,派到麻目的時候,你就會發現,過年原來真係洗好多錢。派利是辦年貨送禮,過萬真係唔難,幾歺發財豪士鮑魚,當你變成長輩要比錢時,你就會知道嘩原來好金。


做長輩做成人,或者某一個定義黎講,可能係生兒育女,而一生兒育女後,你又會發現原來你未準備好的錢係更加未準備好。不過又講番,平有平養貴有貴養,之不過以香港的家長黎計,稍微讀過下大學受過下教育的家長,都會突然間希望比最好的野個小朋友,而大家聽過的怪獸家長亦多多少少有關。比最好的野,唔係得個講,全部最好的野,都係錢。就由醫院出世一刻,你係公家生定私家生,睇咩醫生,都已經係十萬計的數字。奶粉尿布頭暈身慶,買個月輕輕洗你三兩千等閒事。更大穫的係教育,當然有政府資助的而你又唔介意的可以慳小小,但如果你係想佢滿口流利英文成個半唐番咁就走唔甩要讀名校,有時仲要唔係話你有錢都可以讀到,但總之供書教學幾千幾千,一間參加D乜班物班又千千聲,想儲錢,好難。


不過成長現實的路係唔會停下來,以前你一個人簡單食個老麥幾條野埋單,去飲做人情都係比一份。而家,恭喜你,乜都要用倍數上。基本上,係咁易去酒樓一千幾百等閒事,但以前唔係你埋單,而家,歺歺都要埋,走唔甩。


以上的野,我相信願意睇完的,應該好大機會都係有過類似經驗的人先會感同身受,有時輪唔到你唔面對現實,係未成家之前,搵三四萬可能好好洗,係你有一頭家之後,兩個人搵10萬8萬,可以講都唔係話好充裕,當然有家底除外,否則,兩個人共同面對的人生,係香港,對於好多好多好多未知自己仲係小朋友的30歲小朋友,隊長只會講諗清楚,因為一齊生活的人,經濟力,消費模式,價值觀,將來策劃能力,負責任的程度,以及可持續性都係一段長遠關係的成功因子。有情飲水飽,係情竇初開的時間無所謂,但係點解有D人有雞脾食有電腦玩,有D就連老母都入番房唔食,就係當你受過以上的開支洗禮之后,你就會明白再深的愛,都未必經得起現實的考驗,當然有些人無所謂,但亦有些人可能沉淪係現實的人生下消耗十年廿年,先發現原來曾經自己有更好的選擇,但人生已經過左一半,一切亦已經太遲。


講到呢度又想起一個故事,一對朋友結婚兩年後離婚,大家有份工只係一齊租樓住,慢慢家庭支出不經意就變晒比女方承擔,感情變淡,生活壓迫,最後離婚之時,才發現,原來男方連幾千蚊的律司費都比唔起,D人工至今都唔知洗左去邊,但當初愛到要生要死,結婚時如何山盟海誓,到最後又係敵唔過錢。


沒有絕對的對與錯,愛情萬歲係情人節的一日,好好享受一下,但人生係一場長跑,好多未長大的30歲小朋友定下來的時候,根本都唔知自己將會面對乜野的人生,有時候順利成章的就展開新一頁,但無諗過原來之後的故事,係要好用力先可以安然渡過,甚至結果不似預期亦大有人在。


點都好,呢篇文只適用係夾心階層,雖然呢家呢批人越來越多,但如果你認為唔適用於你,可以跳過,因為每個人的情況遭遇同價值觀都唔一樣,可能你的故事又會不一樣,無乜所謂,Happy Valentine's Day!
70. 好努力 2019-02-14 19:10:00
場景:情人節的早晨。
人物:未來6太,6太媽。

女:媽,今晚我可能帶個男仔上黎食飯。

母(暗喜,笑道):咦?!情人節都唔去使錢?幾好呀,個男仔幾慳喎,係咪儲緊錢買樓,打算同妳拉埋天窗? 阿女。

女:佢冇講幾時買樓,不過佢好努力留意樓市……

母:佢點努力呀?係咪四圍去格價睇樓,揾筍盤呀?最近睇左邊區?話畀阿媽聽等我俾下意見過你地………

女:唔係,佢只係好努力上網,在地產版copy唱淡言論當自己寫,又咒下別人負資產,好快唔掂咁囉……

母:佢咁得閒上網寫呢D野,不如揾張紅紙,寫幾隻字(財神到)四圍去派,都可能有幾廿皮意外之財,上網寫D咁嘅野有L用咩?人地唔掂佢會變掂? 女,你呢個男友只係一條廢柴,好努力做埋D冇Q用嘅行為,飛佢啦,今晚叫佢唔好上黎啦。



71. 樓價全面上升 2019-02-28 23:03:28
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,CVI最新報72.53點,單周急升18.36點,反映元宵後銀行顯著調高估價。隨著季節性旺市來臨,相信銀行態度會保持積極以爭取生意,CVI即將升破80點高位,支持樓價走勢全面上升。

今周CVI急升18.36 點,單周升幅是自2014年有紀錄以來最大,是樓價走勢轉好的強烈訊號。9周前CVI開始擺脫谷底,結束連續3周低於5點水平,並由2.86點低位連升9周至今,累升69.67點。今次CVI連升幅度為歷史紀錄中最大,上一次為2016年5月份,當時CVI連升幅度為47.03點。

上一次CVI由谷底反彈,是2016年1月。當時CVI結束連續4周低於5點水平,由4.10點低位反覆上升至70點水平以上,需時長達26周,同期樓價由止跌轉為回穩。而當CVI升穿80點後,CCL隨即全面展開升浪。

中原估價指數(主要銀行)CVI是中原地產根據每個中原城市指數成份屋苑,選取樣本單位,調查主要銀行的估價變幅。每周調查銀行對樣本單位的估價,比較一個月前的估值,計算出估價的按月變幅,並逢周四公佈結果。CVI以擴散型指數方式計算,反映銀行對樓市的取態。100點完全睇好,0點完全睇淡,50點是睇好或睇淡的分界。

一般而言,CVI在60點以上反覆徘徊,反映銀行睇好樓市,樓價亦會向上。CVI在40點以下反覆徘徊,反映銀行睇淡樓市,樓價亦會向下。CVI在40到60點間反覆徘徊,暫時還未出現,可見銀行對樓按的取態是好淡分明的。

今周公佈的CVI是上周的調查結果,將會由三周後公佈CCL驗證。CVI是銀行對樓市取態的調查,CCL乃樓市成交統計;取態會否兌現,必須由事實來檢驗。CVI與CCL相關性高,從CVI可以推論CCL走勢。

中原地產研究部

2019年2月28日
72. 真男人 2019-04-27 22:54:37
陸永呢?你偶像樓神衰左了。

你咪講過睇下我斑硬好頂得幾耐嘅?

原來係你偶像兩個月都頂唔到,轉軚了。

你弱小心靈打擊大嗎?要唔要食西瓜?
73. 陸永 2019-04-28 11:01:33
死貓跳,唔好笑得太早.
不過你啱,估不到偶像也入市、只能話世事無常.後果自負
74. 真男人 2019-04-28 12:37:19
由97年有CCL開始至今已經笑足廿多年,算笑得早嗎?

舊年尾你都好好笑㗎,重搬埋樓神出嚟助陣,乜咁快笑唔出嗱?

估唔到你十分鐘內就覆,原來你一直冇離開過這網站?做乜唔C&P香討D黑心淡文上來呀?唔通果邊淡淡又係潛晒水?冇得抄自己試下寫啦,#73似係自己寫喎,咪幾好,起碼踏出第一步啦。

後果自負就一定啦,唔通人地唔掂會問你借咩?使你講。
75. 陸永 2019-04-28 17:13:17
買股好過買樓,只是你冇份. 陰公
76. 真男人 2019-04-28 17:35:03
係啦你咁啱全部買中,咁多年應該發咗達做了股神啦,使入來眼紅人地有樓?

買樓真係幾陰公㗎,咁多年你都唔買証明你幾咁(成功)。

係呢,以上股票你賺咗幾多啊?show D証明睇下?

我都識話買六合彩好過買股啦,如果係你中。
77. 陸永 2019-04-29 19:16:45
show D証明睇下?

唔好咁小學雞啦。你有show 咗咩?
78. 引刀一快 2019-04-30 05:26:18
陸永兄

香港成為全世界樓價最貴嘅地方,但係好多香港人渴望移民,咁即係咩?逐漸物非所值。
79. 歷史長河 2019-06-01 00:22:55
出文至今短短十幾個星期內樓市便在貿易戰炮聲轟隆中又創下新的紀錄。其實回首過去,我們生活的世界每一年都有好壞消息此其彼伏,這也是生活的精彩。

貿易戰發展到今日,媒體、磚家又開始借機唱淡,希望扳回一局。磚頭是長期投資,何須跟車太近去追逐這些細微的曲曲折折?更何況又捉不到。

回首向來蕭瑟處,也無風雨也無晴。


80. 打工仔 Andy 2019-06-01 00:23:40
河兄

有句話說,"只要内心平靜, 十字路口可參禪" , 如果自己揸唔定主意,人哋叫你買就買,叫你唔好買就唔好買, 唔係睇自己嘅能力,係睇人哋嘅心情咁其實係賭博, 
有能力幾時都可以買,冇能力千祈唔好買,買樓洗乜問磚家,要問下自己有冇能力有冇需要, 唔係就轉嚟轉去,都未上到車咁點樣可以上岸? 
講多了請見諒! 
81. 引刀一快 2019-06-01 05:10:16
打工仔兄

屋係一定有需要,個個都需要,多多都唔夠嘅嘢。

如果你有一個明確定義,俾準備買樓嘅人去釐定,到底買屋係為咗住,還是係為咗增值,不妨同大家分享一下。