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資深會員專欄

《大樓市、小智慧》亮劍話樓市(上)

 

珍惜香港

法團專業投資者
SMIEEE.MSc(ICDE)
http://facebook.com/hongkongtruevalue/
2017年5月9日

繼上星期「三傻」之一《法子》接受訪問之後,汪先生又請到另一傻《亮劍》露面講「井噴」。 亮劍喺一位好有 HEART 嘅朋友,我唔多講廢話啦,去片.....!


轉載自 BreadRadio:亮劍話樓市 (上) | 面包台-大樓市、小智慧 (第5集) 亮劍、汪敦敬
http://www.youtube.com/watch?v=iZjteBzJ9KI

 
 
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1. Aaaaa 2017-05-09 19:02:49
Sofa
2. Aaaaa 2017-05-09 19:02:50
Sofa
3. 小師妹 2017-05-09 19:13:49
謝謝珍港兄的轉載, 好高興見到法子兄和亮劍兄和的分享。Support!!!
4. 引頸以待 2017-05-09 19:30:41
你唔識我,我又唔識你,
但係你真係幫左我好多,
多謝亮劍多年無償付出 👍
You are my hero!
5. Bos Fan 2017-05-09 19:40:29
返到家看看,又可長知識,謝謝!
6. 阿豬 2017-05-09 20:18:02
多謝仁者之劍
7. 榮仔 2017-05-09 20:36:15
謝謝亮劍兄的分享!!
8. 八十後 2017-05-09 20:49:11
謝謝亮劍前輩無私的分享!
9. 九十后和仔 2017-05-09 21:35:05
支持亮劍兄及汪生繼續講落去
10. Alan Pepper 2017-05-09 22:08:31
沙發
11. Alan Pepper 2017-05-09 22:09:00
Ohh. 

原來我遲咗咁多 😂😂😂
12. 蕭峰 2017-05-09 23:43:10
支持💪
13. 亮劍 2017-05-10 08:30:53
珍惜香港大哥,多謝你嘅上載,我第一次面對鏡頭,真係好緊張。

汪敦敬承諾我將小弟呢個方案呈交政府有關官員。
我才疏學淺,呢個「分期繳納地價」方案如有漏洞,乃情理之中意料之內,小弟只是抛磚引玉,得唔得要靠天意。
14. 引刀一快 2017-05-10 09:22:39
亮劍兄,上鏡幾有台型喎。
15. 亮劍 2017-05-10 09:54:45
引刀一快兄……你最好都係講真相,小弟自己知自己事,你叫我寫楼市,每天寫幾千字無難度,但講到對住鏡頭接受訪問,我離標準好遠,你唔好玩我啦……………
16. 路人xx 2017-05-10 09:57:23
汪生話要做嘉賓,要符合三個要求

1)睇市要準
2)有理論基礎
3)不轉軚

看來都係無緣見到引刀兄上鏡了⋯
17. 史路比 2017-05-10 10:57:58
資深會員,未看先支持
18. 亮劍 2017-05-10 13:18:17
一如小弟所料,我那個「亮劍方案」會遭到圍剿,因為我可以大膽咁講,我那班好朋友係香港最頂尖嗰一班人,他們的思考能力,係普通人的十倍, 他們諗到嘅嘢,係窿窿罅罅都諗到,但為免煩倒其他谷友的正常作息生活,我喺呢度開波。

19. 亮劍 2017-05-10 13:34:57
问题是沒地,同埋建築費貴。
單計建築费都6000,利潤4000(3-4年),都過萬。
就算地價可以分期,一样是,買得起的買。買不起的依然買不起。…………

香港政府土地庫存根本2仔底,現在有帶個腦返工嘅人都應該知,但人地四大發展商有個億呎農地儲備,就不是乜水都知。
點解現在香港樓市熱火朝天,D發展商又唔攞啲土地儲備去起樓呢?
大家都知道發展商係做緊生意唔係開善堂,你要將這些農地,變成可以住人嘅屋地,除了過五關斬六將,應付那些環保及地區人士之外,重要同政府進行冗長的補地價商討,特區政府弱勢已成,在補地價磋商方面一定揸正嚟做, 補地價方式不離幾種,但最常見嘅就係「剩餘法」,具體上來說是從土地發展角度去估算日後售出物業的收益,再扣除建屋成本、專業人員費用、發展期間的利息開支及發展商之合理利潤後,以所剩餘之價值作為參考指標。
咁依家個樓市升到嘭嘭聲,根據「剩餘法」計算補地價,即你要發展商每呎補十萬九千七,咁佢當然叫你慳啲啦!
20. AH-HO 2017-05-10 13:39:07
這周出差大陸,暫時未有機會一睹亮劍兄的風采。要過幾天回來先睇到。不過都先行謝謝亮劍兄。
21. 亮劍 2017-05-10 13:42:42
但如果政府接納「亮劍」方案,在私人發展商手上的土地,如果興建私人樓可以免補地價,咁立即便有好多農地釋出作發展用途。
可能有人會話,發展商揸住嗰啲農地,係諗住發大達,唔係益街坊,不過大陸嘅發展商來港插旗發展已成趨勢,你香港嘅發展商喺度食老本請問食到幾時?
22. 亮劍 2017-05-10 13:50:31
如果我話如果咋,政府為發展商拆牆鬆綁,咁四大一為神功、二為弟子,拿出幾幅地出來當應酬 你林鄭又好、買你怕又好,不是無可能的,之前四叔仲話D地係送㖭。

解除了補地價的障礙,咁發展商咪每呎七八千蚊賣層樓畀你囉,政府之後在小業主入伙時,每個月分期收番佢應課差餉租值的四成當補地價,咪家家有求囉。

每呎賣七八千蚊,地產霸權都賺到飽啦,蝕底少少當做善事, 唔好殺雞取卵。
23. 天下 2017-05-10 13:54:15
政府做野一向都係一動不如一靜,正所謂牽一髮動全身,更何況亮劍兄你個方案何止牽一髮,所以大把人出黎欄你是意料中事!
24. 亮劍 2017-05-10 14:00:06
如果真係咁想幫年青人上車,不如政府100%擔保上會,免首期仲簡單…………

小弟已經喺呢度講咗九萬幾次,到牛三末期,政府好可能儍下傻下,派錢俾人上車,先此聲明我係「仁者之劍」,不想靈塗炭,不希望再有人因為層樓搞到佢做空中飛人。
25. 亮劍 2017-05-10 14:10:14
搞咁多種樓嚟托咩

樓只需公屋及私樓

只需住,有公屋但冇投資價值,要有投資價值可買私樓…………

我上邊條片咪講過囉, 窮到燶你可以住公屋,發到嘭嘭聲你可以住私樓,咁中間嗰班人你想佢點?
現在用「分割市場」方式去招呼呢一班人嘅意見,以施永青的「港人講地」及姚松炎嘅「合作社形式起樓」最大路,但係佢哋喺度買緊大包之餘,究竟有冇理過,呢幾年上咗私家車嘅小業主的感受?
如果我個係免費午餐,咁姚松炎同埋施永青,就係喺度派緊任食自助餐!


26. 亮劍 2017-05-10 14:16:39
我主要目標不是幫人上車,而是等年輕人有多條路揀,可能呢條係掘頭路,但點都好過係死路……

亮劍楼好像掘頭路,但你可能等到有人救援的機會!

借九成就是政府為掌聲,借夠九成畀年輕人去送死!
27. 亮劍 2017-05-10 14:20:14
我係自由經濟支持者,為何抛出「亮剑方案」

呢度講呢度散……

第二時當我個方案無厘頭成左下一期居屋政策,又如果有「無殼蝸牛」問高官,「香港啲楼價好很貴,小市民水深火熱……」
高官盲柄「你有無抽亮劍楼?有無埋枱揀亮劍樓?」

無殼蝸牛:「亮劍楼只能保值,無得升😓」
高官盲炳:「呢家一房15K,要供幾皮野,你亮劍楼連毛帶屎只係要你供8~9K,你係咪想要?」

無殼蝸牛:「但我想有資產增值的機會😭」
高官盲炳:「你係咪儍咗?那些有資產升值既楼,依家乸埋手都幾千萬,係要來屈錢多人傻嘅大陸人,你係咪有好多錢要派?」
28. 亮劍 2017-05-10 14:33:51
我苦思呢個政策20年,只係想拋磚引玉,各方高手如果再有些更加好嘅提議,小弟歡迎領教!
29. 亮劍 2017-05-10 14:36:45
政府做野一向都係一動不如一靜,正所謂牽一髮動全身,更何況亮劍兄你個方案何止牽一髮,所以大把人出黎欄你是意料中事……

我呢個方案,已經喺將受害人數減到最少,得益人數增到最多。
30. 凝風 2017-05-10 15:20:58
多謝亮劍兄分享~有學到野~

請教一下亮劍兄,分割市場我非常同意,但問題係居屋分期繳納地價問題,咁咪政府變左做莊家,賣地、借錢、建築、管理....又係政府。

1.賣地-地價點定得公平!? 一向拍賣,有個底價,俾人出價,投到就係公平價。尼個係公認公平既制度,無左拍賣點去定塊地幾多錢呢。
2.借錢-分期繳納地價用50年,係差餉地租收返,問題係點計尼50年TIME VALUE OF MONEY。然後點決定借款人有負擔能力去供,佢又仲有50年命去供,如果唔計,變相跳過了壓測。萬一借款人死左,繼承問題點處理,配偶、兒女點接返黎還,債供左一部份,咁Revalue?定重新做過新PLAN?正常按揭就CLOSE左,俾新果個新PLAN去接。咁點搞呢?
3.50年管理問題-政府要跟足50年,邊個局邊個部門去搞好呢?究竟真正業權人是誰?30大檢維修....仲有好多問題,邊個負擔呢?

我非常明白亮劍兄出心係好,小弟絕對不是挑機,但係我覺得政府唔敢做,亦唔會做。
我覺得初衷係好,但操作係大問題,衝擊到好多本身現有制度。
亮劍兄指教一下,討論討論姐~
謝謝~
31. 引刀一快 2017-05-10 16:20:35
亮劍兄

我引刀唔係亂講嘅,兄台型格係幾似喺網台開咪果D人。
32. 亮劍 2017-05-10 16:35:55
凝風……小弟抛磚引玉,正係希望有人質疑我。
我呢個方案,話就話50年分期,只能賣畀政府及不能轉讓,但實際去到討論層面,就會有互動。
可能最终可在業主上天堂後轉畀 直系親屬,40年便可免租都唔定。
我最初話同應課差餉租值掛鉤,就係我見到租金係冇得炒嘅,如果個市都唔好,租金肯定會平D,反之經濟蓬勃發展,租金上升你畀多少少。
我們每季繳納差餉及地租,斷估都唔係亂七咁來,你如果有楼收租,應課差餉租值估唔估得足,大家心照,呢家「亮劍楼」咪喺差餉地租單嗰度開多一項,講起嚟簡單,實制做都唔難。


呢家係政府有冇心去玉成其事!

政府十幾萬人喺度做嘢,我又唔相信呢D野度唔掂。

現在在十劃都未有一撇,細節就比左幾十萬人工一個月嘅高官去諗。
33. 引刀一快 2017-05-10 16:37:23
路人xx

咪傻喇,汪敦敬呢個純粹係托市節目,全部好友,講嘅亦全部好話。就算請,呢度D淡友亦冇一個會去,有心請淡友可以試下揾王弼,地產網頭牌奸角,上慣鏡兼理論完整,萬一詏贏汪生點算呀?
34. 向飯民說不 2017-05-10 16:44:42
都话引刀,嘴里最反共,身体最亲共。
35. CD ROM 2017-05-10 16:56:42
睇完晒, 謝謝亮劍兄, 期待第2集快d出街~~~

小弟只係認為, 如果將居屋既投資需求完全抽走, 係因為地價貴而令居屋售價太貴的話, 何不增加居屋折扣??? 反正賣既時候政府要同你分身家的呀.
36. 凝風 2017-05-10 17:18:13
千萬唔好講質疑~
亮劍兄有勇氣去講網台,已經佩服~
"你如果有楼收租,應課差餉租值估唔估得足,大家心照"<===我絕對認同~

我認為新樓點解要用市價7折去訂價,其實係倒轉左次序黎做。
發展商係投地前已經知點建築物業賺最多既錢,去決定佢既投地上限出價。投到就鎖定左土地價,然後最短時間去批出,展示出清水房賣樓花。
而家D居屋個則都大同小異"H型"8戶,佢地好多都係起完先,隨時即賣即用,先至參考市價去訂價,因為起完,建築費已經發生左,個折扣其實係咩都做哂先黎決定個地價。

又或者政府簡單D,改變居屋個則,1層20戶,有16間2房細單位,4間3房中單位。(最早期Y型果D就係咁,但我唔認同Y型好用,因為H型一樣可以20戶)
而家我覺得新居屋建築得高左,但戶數少左,個則既效益係一個問題。
由政府大量起,唔好搞咁多花臣,直接賣平D,影響市場可能仲實際。(唔可能無錢賺,政府賺多賺少問題)
咁可以由得私樓自由發展,撤回所有辣椒。

講講下,一句到尾,有無地建高密度居屋先!
37. 亮劍 2017-05-10 17:43:09
多謝大家咁捧場,其實我喺嗰條片都講到,居屋嘅定價係有錨定效應,話知你折扣幾多,最終會成為私人樓嘅指標, 如果私樓係做二万幾蚊,咁你居屋咪萬幾囉
38. 引刀一快 2017-05-10 17:45:12
亮劍兄

如果引刀要俾意見,你會接受嗎?
39. 路人炳 2017-05-10 17:48:07
樓市牛三,個個樓神。
如果唔睇樓價,只睇論點,公平一人一句的話,引刀同自醉都數到珍惜香港三傻長河 一棟都冇自己收埋啦!

重睇一次論壇回應就知邊個有道理!

40. 亮劍 2017-05-10 18:29:13
我擺得個擂台出嚟,就預咗人踢館!
引刀兄請指教……
41. 亮劍 2017-05-10 18:40:54
其實小弟這個方案並非全無投資價值,以有政府資助的亮劍方案睇,楼價係以「建築成本」來計算,為了公平起見,你高層望山景嘅單位,當然貴過低層望垃圾房啦,因此你申請人荷包鬆動嘅話 ,揀個住得舒服既單位,就有可能會資助低層荷包乾澀的鄰居。

如果政府認為第二時「亮劍屋」的轉售計「重置成本,」會引起不必要的爭拗,咁就用「甲類消費物價指數」來計囉。

不過政府應規定埋,就算香港以後經濟出現通縮,最少都會以原價收回

除非香港通缩無極限,否則政府以消費物價指數或重置成本計回收價,風險可控。

而站在「亮劍屋」小業主之立場嚟睇,層樓每年可以同通貨膨脹掛鉤,有賺無蝕去邊度揾?
42. 天下 2017-05-10 18:48:30
亮劍兄你個方案牽連甚大,執行起上黎困難從從,要好大氣力呀,除左正苦,現有呢班玩緊大富翁嘅人係最大阻力!
43. 路人xx 2017-05-11 07:54:56
亮劍兄深思熟慮近二十年的「亮劍屋」,照顧了各持份者,

講道理的,自然支持,

即使如「居屋專家」等既得利益者,也沒有反對⋯

至於一直活躍於留言區的反對派,也找不到反對的理由⋯⋯

所以這個擂台注定冇人肯打⋯⋯ 冷冷清清⋯⋯
44. Small Potato 2017-05-11 10:12:00
嘩😊好開心一睹亮劍兄風采😊小薯感恩,多年前有機會係呢個網站欣賞到亮劍、法子等眾師兄無私分享,得到好多啟發。請問亮劍兄,怎樣可以繼續欣賞到你的文章呢?可告知你的綱頁嗎🙏🙏謝謝😊
45. 亮劍 2017-05-11 11:18:05
學法子兄話齋,我年紀大要養生,唔好再同人勞氣搞咁多嘢,如果有意見,就同圍內朋友私下交流。
46. 亮劍 2017-05-11 11:19:45
今次我出鏡,係因為我同汪生推銷我呢個「亮劍方案」,點知汪生話呢個建議,應該要由我自己去講。
47. 引刀一快 2017-05-11 11:42:45
呢個就係開源與節流嘅問題,有開源,節流嘅重要性就大大降低。
48. 亮劍 2017-05-11 13:24:31
各位網友……非常對不起,上述條片我在講「井噴」那一段, 竟然遺漏咗一個最重要嘅point😰😰 

就是「租住等」陸續發覺政府的供應數據係「假大空」,终於他們在牛三個陣,一齊飛撲入市「補空倉」😥😥😥 

呢鑊衰咗😓😓😓
49. 舍神 2017-05-11 13:42:51
說到地產商手上的農地, 有一點我想提。

其實, 政府手上是有尚方寶劍的, 就係官地收回條例。

林鄭初上場處理呢個問題時, 是說了, 即使農地在大發展商手上, 政府也一如以往向新界地主收地咁向發展商徵收土地(再轉屋地拍賣),
按當時農地價作補償(about $300@ft)。發展商....千億土地, 如意算盤可能打不響。

不過...後來說甚麼 "官商合作發展"模式....正正想繞過以往程序。 (相信可能政府怕...打官C, 打上法院, 大地產商不如新界佬咁易恰。)
且看事件最後點發展。
50. 天下 2017-05-11 13:43:31
亮劍兄,小弟想問一下你嘅井噴理論同股市牛三有何分別?謝謝
51. 亮劍 2017-05-11 14:23:43
牛三尾段通常有「井噴」出現,到時係雞犬皆升。
你話個市不正常,反而被當作異類看待。
52. 请教剑师兄 2017-05-11 15:01:45

阁下的video反复看,受益良多,万分感谢!

小弟愚钝,不知道你对中价楼(10-20M)的前景怎么看?也会有井喷的一日,还是等细价楼喷完一起跟跌就有份?

53. 亮劍 2017-05-11 16:27:17
根據法子的「百葉簾效應」,早前香港啲細價楼、中價楼及大價楼的升幅,銀碼会一樣,例如屯門A升200萬;你西半山亦升200萬,不過小弟估計到呢一個 moment,中上價楼點都要做番一場好戲才能收工,如果有自住需要,你又夾過自己可以過倒壓测的話,呢家正係细換大的時候。

我強調係有真正自住需要先做呢個換楼決定,因為「井噴」正在個別地區及板塊進行中,而牛三井噴的特色係升得快跌得急,投資者如果在呢一刻追入1x~2xM可能會出現「賺頭蝕尾」的情況,即賺了楼價不過要畀政府抽水抽到白忙一場。
54. 小生 2017-05-11 16:27:23
亮劍兄

非常感謝閣下井噴理論,但想問如何介定井噴,例如半年內中原指數急升3成,算嗎?
或二手成交量比過去一個月大幅增加?


多謝閣下指點。


55. 亮劍 2017-05-11 16:32:55
小生……情況就如你咁講,汪生話過畀我知,現在屯門的鎖匙盤已經所餘無幾,我估其他地區亦不遑多讓,呢一次真係大鑊!
56. Pc0701 2017-05-11 17:18:49
97年按揭拾幾釐,
當年投資者買樓推個價井噴升至收租回報率一兩釐,約十分一,
收租唔夠供樓,唔夠冚差好遠,才會俾銀行收樓啫。

而家2017年按揭三,五釐,
收租回報都有約莫三釐,
收租已夠冚供樓,銀行當然唔會毛啦啦收樓,
而家租金升幅仲快過加息升幅,
無人被逼斬倉,樓價無理由暴跌,
有人或者講經濟好樓升,經濟一差樓價就大跌了,
不過其實經濟如果真一壞,樓價必須坐火箭咁升添!
有樓人收租回報咁筍,點解要賤沽,毛啦啦減價俾無樓人士買去收租?除非全部人一齊傻咗。
如果希望人哋傻咗自己執筍嘢,最後一定發覺傻果個唔係人哋



57. 浪子心聲 2017-05-11 17:21:38
亮劍兄,我提議你開一個新題目,寫你對現時樓市的睇法和你的「亮劍方案」,因我已花一點時間看這個視頻和這裡好幾個留言,但難掌握你的見解,如你真希望港人接納你的方案,應花一點時間寫一寫。
58. 向飯民說不 2017-05-11 18:02:00
狼子和其饭民组织一直以为自己的辣椒比政府的更加有效率。甘其实浪子和饭民的经济行为,就是计划经济的一部分。就是社会主义的方案。但是浪子和其饭民组织同政府现在实施的辣椒有咩唔同,最多只能说谁辣一D,谁不够辣。还有狼子和其饭民组织的方案其实是未经过考验,在此情况下,为什么狼子和其饭民组织会认为自己的方案高超,而同时又要抹黑政府的方案。

作为一个市场经济的支持者,我地相信政府应该干预越小越好,当然30年代的经济危机,市场经济会出现短时间失效。出现经济有大到不能到,所以现在无论中国又好,饭民金主美国佬又好,当出现经济危机的时候,就会出QE。当然QE的恶果会由某些人承担。明显的是今日浪子对楼价高涨不满,就是因为QE的结果。冤有头,债有主。要怪楼价高,浪子要怪老美,当然也可以怪中国。
59. 江邊人 2017-05-12 13:40:06
亮劍兄, 我想請教你的方案在50年後會怎樣, 是否已交足地價可以在自由市場買賣? 或一定要當時的建築成本賣給政府? 
60. 江邊人 2017-05-12 13:51:33
亮劍兄, 如果用你的方案,這些業主可能他們的樓價跟不上私樓樓價而永遠無法升級到私樓,這些樓是否有人有興趣? 
61. 亮劍 2017-05-12 14:19:29
畀足50年租咁長情,政府便只要你交基本嘅差餉及地租已經可以。
我請問呢個世界那有兩頭利的針?
現在的樓價對不少人來說,已達到瘋癲的程度,我已經提出一個買楼「包賺不賠」的方案,仲唔滿意?



如果政府能參照我的「由小業主補地價方案,」咁呢位月入29k的打工仔,就算單拖亦上倒車!
1 政府以建築成本例如1百萬,整個400尺單位畀佢。
2 只收佢5萬大元,其餘95%上會供30年,政府為防利息大升令佢斷供,可推全期3%定息,每月只要你供4千大元啫。
3 為咗對之前買了私人樓的小業主公平起見,政府每個月收翻應課差餉租值(大约1萬)既3成作補地價,呢度都係講緊三千大元。
4 大話怕計數 四千蚊加三千蚊等於七千蚊,就算加埋正路要畀的管理費差餉及地租,每個月8.5K啫。
5 比對月入29K,住屋開支佔入息三成都冇,咁都供唔掂我都無計。
62. 榮仔 2017-05-12 15:47:09
亮劍兄,小弟覺得你所提出的「亮劍樓」,應該會幫到好多夾心階層,但數量一定要夠多,先可以滿足到需求。

但當夾心階層有能力買亮劍樓時,佢地就無需再租樓,租金有機會下跌,對私樓的樓價影響會是緩和升幅(即租金回報下降)還是掉頭下跌呢?

我相信私樓業主應會非常反對你這方案。加上新特首林鄭連自住樓都無(可能佢連買樓經驗都無),要林鄭落實推行這方案,不容易呢......

63. 榮仔 2017-05-12 15:56:55
亮劍兄,香港人的特質(即樓價下跌時,買樓需求突然消失)
亮劍樓的本質係投資性質較低,若加上私樓價格下跌,亮劍樓的需求會如何?

64. 亮劍 2017-05-12 18:09:21
荣仔……喺27楼小弟已經講過,你是否要我畫公仔畫出腸?
65. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2017-05-13 22:17:44
亮劍兄的井噴理論似乎 in conflict with 汪先生的 中國龍市模式下的香港地產 2017-04-24  HOW COME?

http://lifestyle.etnet.com.hk/column/index.php/wealth/propertyanalysis/46279
66. abc12345 2017-05-14 02:16:13
亮劍兄和汪先生都對, 前者是棘招前,後者是棘招後, 图表已改变,調整不会多過2成,然後再上。Yeah !!!
67. kamingchan88 2017-05-14 11:55:46
亮劍兄,小弟做左幾年野,同女朋友岩岩儲夠首期,請問現在仍否是入市合適時機?萬分感激!
68. 歷史長河 2017-05-14 23:20:49
亮劍兄好有台型,可以考慮向演藝事業發展。

提到井噴,從目前的情況來睇,可能還少咗一個因素 - 過度借貸。沒有過度借貸便沒有過度投機,要噴也噴不到太高。

去年四月轉勢以來的走勢看似凌厲,其實部分只是在追返早前的假跌。羊群的反應一向如此,背後的原因還是等入市的資金太多,勢一轉便爭先恐後......,眼看升勢有所放㣪之際,萬能的政府又出招催市,一律交付15%印花稅。此招對沒有人頭的人群影響不大,可對有人頭的群體來說則是不覺意間「人頭」的價值暴漲,恭敬不如從命,大家就又爭先恐後地去兌換囉!如此便造就了一個近期的微型井噴。法子兄的打十槍比喻大意如此吧。

這一切應該都不會持續太久,最終樓市還將回歸長期基本面 - 大漲小回,不會井噴,自然也不會暴跌,這是我的判斷。

再次多謝分享。

69. 亮劍 2017-05-16 08:48:54
劉指補地價仲裁先導計劃有漏洞
2017/05/16 07:00
內房高價搶地,令本港發展商被邊緣化,但多間大型發展商手持大量農地,改劃用途發展是否出路?政府三年前推出「補地價仲裁先導計劃」,希望加快與發展商,商討補地價改地發展,但前地政總署署長劉勵超接受有線電視新聞台訪問時表示,計劃有漏洞很難執行。 

中資搶地,本地發展商要繼續建樓出售有樓賣,有農地的一批,原本可以申請改劃用途,向政府補地價申請發展住宅,但過去數年,未見發展商明顯加快步伐,政府推出補地價仲裁先導計劃三年,亦只得一宗完成仲裁,前地政總署署長劉勵超接受訪問時直指計劃有漏洞。 


劉勵超指他十五年前出任署長時,就是擔心透過仲裁去達成補地價,會影響政府地價收入,加上實際縮短不了談判時間,所以當時才不推行。 


舊酒新瓶,結果今屆政府採納推出,希望解決房屋供應問題,不過劉勵超指,若果政府選擇放鬆補地價金額,一旦觸發樓價下跌,又會惹來社會迴響,相信無論那屆政府都不會敢輕舉妄動,由地價推高樓價的趨勢只會延續。 


地產建設商會執委會主席梁志堅就指,數年前已提議將私人農地撥作公私營發展以加快短期供應,但政府顧慮太多。那麼再加辣干預樓市,又或者索性減辣,放開讓市場自由發展,還有沒有用?…………


小弟幾年前已經提出呢個死结。
現在政府拍出嘅土地, 每一尺地價動輒上萬蚊,售價萬幾兩萬,咁如果擁有農地嘅發展商,以呢一口價作基礎,用「回歸成本法」(大約如下 : 賣價減地價減建築成本等於利潤)去補地價,我好懷疑佢哋係咪智障!

要是小弟估計無錯,現在香港的樓價仲係處於「合理值」範圍,咁我認為新界那些農地,將大部分繼續曬太陽。

又係果句,政府唔實施「亮劍計劃」免發展商地價, 根本冇辦法釋放四大土地儲備!
70. 亮劍 2017-05-16 09:01:02
kamingchan88……

你如果獲得銀行審批去置業,就是買樓時機,記得預留一年供款放在mortgage link!
71. 亮劍 2017-05-16 14:17:13
金融管理局前總裁任志剛接受imoney智富雜誌訪問,少有地講及近期社會熱談的樓市情況,坦言在香港,「至少要買一層樓」。對於目前年輕人應否上車置業,任總指「你在香港,不可以在樓做短盤,無樓即是短盤,你梗要有一個竇口,如果有機會應該至少平盤(一層樓),而不是短盤,長盤(兩個單位或以上)則視乎自己有無錢。」

對於年輕人目前難買樓,任總指知道亦好同意,指要視乎政府政策,金融方面不是太多事情可做,當然有些逆周期的宏觀審慎政策可以有影響。入市前謹記八個字::「看清形勢,量力而為。」


72. 家康 2017-05-16 15:16:48
亮劍兄和汪生的分享, 真是獲益良多!!! 願亮劍兄多點亮相!
73. AH-HO 2017-05-16 20:32:49
74. 肥婆四 2017-05-16 22:40:43
亮兄,好似咁趕嘅,唔夠喉喎,加油呀!
75. 八十後 2017-05-16 23:00:18
感覺上亮劍兄比上一次淡定好多。

好正的訪問。有幸於生命中遇到三傻,三生有幸!多謝汪生講真話的訪問。






76. 亮劍 2017-05-17 05:47:10
我那天係上下集一氣呵成去錄影,錄左大半小時之後進入角色,因此講得順暢D,小弟當時拿了幾十頁纸上去,其實只係講左一半咋。
77. 八十後 2017-05-17 07:55:20
謝謝亮劍兄無私幫助想上車的人。