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資深會員專欄
專業機構投資者(四)明燈.答案
 
珍惜香港
專業機構投資者
SMIEEE.MSc(ICDE)
http://facebook.com/hongkongtruevalue/
2016年6月26日
前日,英國終於通過公投,決定脫歐啦!

响呢個大時代出文,大家唔好期望,我會就英國脫歐,提出啲乜嘢投資大計,或者有乜好買、好沽之類。認識我嘅人都知道,我喺唔會寫埋啲咁嘢。

其實,呢篇只喺序,下一篇先至喺正文。分兩次寫,除咗因為篇幅太長之外,亦喺基於網站今日嘅環境,令我覺得有需要,响入正題之前,為大家清一清啲概念嘢。我會引用其他回應者,或專欄作者嘅言論,但為免令人覺得太針對性,對非公開身份嘅人,我一律唔會點名。不過,我仍然會一如既往,附加連結响關鍵詞上面,俾各位參考。

樓市回調看人心

每當人心異動,就會有事情發生。記得年半前,細價樓急升,令各方心緒不寧,個個禮拜,喺咁盯住個 CCL,搞到好似倒數咁。於是,我寫咗篇回應,我話,大勢所趨,總要發生;成敗得失,不在朝夕,意謂放低執著,順其自然。可惜,要發生嘅,始終要發生;一個星期後,湯博士出租管論,跟手再出爆煲論,引嚟激辯;之後三傻引退,論壇變天。半年後,股市高位回落,經濟放緩;三個月後,CCL 亦從高位回調。其間,網站人來人去,無論响氣氛上,以及回應者種類上,都已經同以前唔一樣。

我唔會以「好、壞」嚟形容今日嘅地產網論壇;有朋友話,近來留言一片烏煙瘴氣,但我又唔會咁睇。其實,網站,只喺社會嘅縮影,社會要變化,網站亦會隨之改變。家陣好多香港人,都好迷失,佢地睇唔清未來,甚至連現在發生緊乜事都唔知,佢地急於追尋一個答案,反而令自己失去方向。我話,市場,喺需要明燈,而唔喺答案,所以我寫嘢,從來俾唔到大家答案。如果執著要响我嘅文章裡面,搵出一個答案嘅話,喺冇可能睇得明我寫乜。

所謂,知音難求,尤其就今日,社會嘅氣氛,論壇嘅氣氛,真喺好難出文,或者呢個就喺,真正第十個人嘅命運。有時,出席公開場合,同陌生人講開投資,對方好 BUY,仲要求交換電話、約出嚟食下飯之類。我唔慣同陌生人交換電話,更唔鍾意啲人順口開河,但見人地咁有誠意,又真喺幾難推嘅。跟手,當然喺 WHATSAPP 我幾篇大作嘅連結,俾佢嘆一嘆;作為第十個人,用呢招間接推人,九成會 WORK。正如,有網友話,無心機睇我啲長篇大論,所以從來唔回應,可見將來都唔會喎!其實,高調寫到咁絕,只喺自暴咗某種心態啫。公開網站,全地球都睇到,一個半個三唔識七,睇唔睇,回唔回應,有乜所謂?或者佢自己好在意,但唔代表人地都喺一樣嘛!

一個答案嘅執著

果位網友,應該屬數字派,而執著於數字、圗表嘅人,喺好難理解我嘅文章。因為數字,只可以俾到你客觀嘅現實,俾唔到你主觀嘅答案。例如,樓價究竟算唔算高,合唔合理,呢樣好主觀,亦冇一個既定嘅標準,根本唔喺用邊把尺嘅問題,而喺,點解夾硬要搵一把尺?為咗急於追求答案,就自然會導致因果誤判,甚至喺是非、對錯嘅矛盾。就正如,一個弱勢屋苑嘅師奶,俾記者擺上枱咬住唔放,可以為佢抱不平嘅,咁點解又唔撫心自問,家陣,擺成個屋苑上枱,殺傷力大啲,定只喺擺個師奶上枱,殺傷力大啲?

唔喺強行追求答案,就唔會發生咁多,令人唔開心嘅事。舊年,湯博士出爆煲論,部份好友支持者,離佢而去,甚至倒戈相向,而同時間,就引嚟咗一批淡友支持者。今年三月底,CCL 止跌,博士發表下對樓市較正面嘅睇法啫,呢批新嘅支持者,就開始不滿啦!唔知咁算唔算喺,風水輪流轉?例如佢話,冇證冇據,樓價跌一半喺空談,就即刻俾人窒,話靠估使乜證據,跌一半唔出奇喎!咦?當日博士睇淡果陣,又唔話佢靠估?忠告一下年青人趁機買樓,又俾人話乜乜,送樓市最後一程血肉長城、之類之類。叫政府恢復拍賣土地呢?就梗喺,人不為己,天誅地滅啦

見到呢堆回應,都幾感慨,歸根究底,都喺一個答案嘅執著。睇湯博士文章,例如爆煲論、財仔論之類,我見到嘅,喺有人帶出咗「現實」嘅情況,至於佢預測「將來」會點,呢啲主觀嘢,都只喺參考一下,完全唔會上心。我睇嘢嘅目的,喺求真,而唔喺要人地,俾埋個答案自己。你睇得穿個現實嘅話,使乜人地話埋俾你知點做?他日個市,升定跌,幾時升,幾時跌,升幾多,跌幾多,今日,喺唔會有答案,有嘅,都只喺一系列「如果」。你將自己嘅切身利益,押注哂响呢啲「如果」度,咁就唔怪之得,人地預測唔夠準,就走去指責;人地俾唔到你,心目中預設嘅答案,又走去指責啦!

所以點解,有啲網友,寧願返去 FB 度同朋友分享,都唔再公開寫嘢。就好似一位朋友,今年二月底,响 FB 出咗個,細價樓爆邊論,話香港細價樓,八個月之內,即喺嚟緊十月底之前,會向上爆邊喎!嗱嗱嗱,呢位朋友,我冇篤爆你架,個連結要用瀏覽器登入 FB,同埋喺你嘅 FB 朋友,先至會睇到。但如果有其他人,响度篤爆你嘅話,咁就唔關我事啦!

冇加息條件之下加息

講開又講,近排有位網友,响地產網回應區爆紅,佢由今年二月底起,就開始話 CCL 會升到上火星,跟住就喺咁重複佢嘅火星論。呢位火星網友,飽受抨擊,不過我睇佢,除咗寫嘢有啲誇張、HARD SELL 之外呢,又唔見得有乜問題噃。或者佢嘅講法,令到心目中有預設答案嘅人,覺得好礙耳啦!例如,有網友話佢,睇錯美國再 QE 嘅新聞,其實我反而認為,可能喺呢位朋友自己,太深信所謂嘅,傳統主流經濟學,認定美國跟手,只會進入加息週期,冇可能再 QE,先至會咁大反應。我冇興趣去 CHECK 究竟有冇呢單新聞,但有又點?冇又點?响新常態之下,莫講話美國,全球各大經濟體,都冇條件加息,耶倫連負利率都講得出口,咁再 QE,又有乜咁出奇?

最近有報導話,耶倫逐漸承認,低增長可能喺新常態喎!得到耶倫嘅認同,即刻有啲飄飄然咁。哈哈!講笑啫!全球焦點,集中哂响英國公投度,最近呢次美國議息,市場簡直當正佢透明。耶倫真喺可以鬆一口氣,講番啲似樣嘅人話啦!舊年年底,美國加咗少少息,湯博士認為,耶倫對果次後悔不已。其實冇話後悔唔後悔嘅,反正當時加息,喺嚟自史無前例嘅龐大壓力,唔加唔得。唔好以為,喺芳間講果啲,乜乜政治壓力,大選年前要加一次之類。實質上,果次嘅壓力,喺嚟自投機市場,過度押注加息,以致聯儲局要做番啲表面功夫,避免市場過於波動。所以點解,美國十年債息,仲喺咁跌,依家仲低過未加息之前果陣。唔好話我馬後炮,晨早都已經咁話啦,加咗,都可以喺變相冇加嘅

輸與贏、對與錯

加息、唔加息,呢個答案,唔重要;最重要嘅喺,真正去了解市場。估贏,唔等於你啱,估輸,亦唔等於你錯;贏咗,反而要認錯,先至喺最難;執著於一個答案,只會令人更迷失。有位網友,好風騷咁話,加四分一厘,樓市就跌成咁,加三厘至少跌六、七成啦,仲寸人地無知;見到呢種回應,又一個感慨。今次香港樓價回調,關美國加息乜事?唔去了解真相,而只喺將兩個半年之內,出現嘅表面答案,炒埋一碟,咁嘅因果嘢都搞錯,講乜教人投資?仲夠膽話,如果有人聽佢講,舊年年初減持垃圾債,CCL140 以上減持物業,就唔使多謝佢,因為呢啲喺自己嘅英明決定喎!我就話,聽佢講嘅人,真喺多得佢唔少。

就先講債,我買債幾年,都喺有入冇沽,惟一嘅沽貨,都只喺响今年四月,借尾班車之勢換貨,乘機將一部份,較低息嘅投資級債券沽走,買入非投資級嘅高息債。關於尾班車,我話過會作出交代,但因為今日嘅文章,只喺一篇序,所以我會响下一篇正文先至揭曉;總之,我以前講話,未達富豪級嘅 PI,同水魚冇分別,呢句嘢,可以收番。回正題,2015 年,我以非槓桿模式購入資產,只喺降 L/V,莫講話冇沽貨,仲喺咁增持,當中以非投資級別嘅高息債為主,即喺佢話嘅所謂垃圾債。今日,我嘅持貨,受市場追捧,如果好似佢咁話去減持,就真喺錯失哂機會啦!

至於樓呢?高過 CCL140,就要沽?冇事冇幹,有得住,有租收,沽嚟做乜?政策之下,沽咗,買唔買得番先?要跌幾多買番至有著數?樓價回調咗啲,但未跌夠啫,家陣又升番啦!越等得耐,要跌更多至得架!咁吐咗啲現,就一定要玩下嘢囉!玩股票?賭英國公投?一定贏架?成日睇住個市?會唔會影響自己對事業、生意嘅專注架?將自己嘅切身利益,押注响社會、經濟嘅損失度,煎熬幾年,個人嘅心態,會變成點?咁嘅心態,會發達咩?俾你响 97 果陣,連自住樓都沽埋,都唔好以為自己好叻,到沙士果陣,咪一樣唔夠膽入!跟手梗喺話自己錯失良機,或者唔好彩,直到今時今日,就成日想個市跌番五六七成。輸,唔喺因為技術,喺因為心態!

都喺果句,一個答案嘅執著,導致因果誤判,甚至喺是非、對錯嘅矛盾。難怪,有人買咗樓,之後失業,做咗空中飛人,會俾人將個因,賴哂响買樓呢個決定度。我真喺唔識得,點樣回應,惟有反問一句:冇咗份工,唔怪自己做得唔好,反而怪自己點解買咗樓

真正嘅樓市剛需

講番果位火星網友,大家唔咁在意佢果啲,誇張同 HARD SELL 言論嘅話,就唔難睇得出,佢嘅中心思想,不外乎喺唔買都要租嘅剛需論。我以前都有提過,剛需,只喺一個住嘅需求,一個唔買都要租嘅需求,就喺咁簡單,唔使諗多。但喺有人呢,就將剛需同賺錢,混為一談,講埋哂啲乜嘢,賺錢喺剛需中嘅剛需喎!其實,用呢種角度睇樓市,只會令自己距離市場嘅真相,越嚟越遠。因為佢地忽略咗,物業市場最基礎嘅推動力,而將物業同股票,視為同一物,喺嚴重嘅因果誤判。正如我話,一理通,百理明,好多時,問題都喺出响最基礎嘅部份。所以點解,會有人講埋哂啲乜嘢,剛需意欲喺貪欲之類嘅謬誤,又質疑,剛需咁強勁,點解有啲樓落成後會冇人買

網主話,房屋需求,可以响一夜之間急劇下降,甚至無影無踨。其實網主講嘅,唔喺房屋需求,只喺購買行為啫。經濟下滑、樓價跌所造成嘅消失,只在於購買行為,唔在於剛需。剛需,莫講話冇消失過,仲不斷咁增長緊,只喺數字上見唔到。但見唔到,唔代表唔存在,一旦市場轉勢,啲所謂「消失」咗嘅剛需,就會連同增長咗嘅剛需,一次過走番哂出嚟,即喺所謂嘅「需求泡沫」囉!

不過,有趣嘅喺,果位將賺錢,講成喺剛需中之剛需嘅網友,骨子裡似乎喺一名大好友嚟。對香港嘅樓價,甚至睇得比火星網友更好。點解?今年二月底起,佢就喺咁重複話,放 BSD,CCL 會上 180 啦!咦?咁依家有 BSD,個 CCL 咪已經可以上到 156?唔好話我知,你唔識點計數,180 除以 1.15,咪即喺 156 囉!人地火星網友,舊年年底,話 CCL 會升到 170,都只喺講緊兩年後咋!呢位 180 網友仲話,大陸經濟差,但土豪買爆個市唔喺問題,咁唔放 BSD,又有幾大分別?BSD,根本就阻唔到內地投入香港樓市,唔好同我講埋啲「心理上」嘅分別,呢個世界,好現實,全國十多億人,冇 BSD,啲土豪就會多到買爆個市,咁唔介意俾 BSD 嘅土豪,就算少咗啲啲,都一樣買得爆個市架!

有需求就有人做

呢個世界,好多嘢,喺冇答案,尤其數字上嘅答案,更喺欠奉。不過作為長線投資者,持貨,由幾年,到幾十年不等,咁喺唔喺即喺話,我地對未來嘅估算,一定要好叻好準?非也!我地賺錢,喺靠今日嘅決定,而唔喺靠將來跑出啲乜嘢,因為「如果」,喺冇保證,今日,亦唔會有答案。我地對投資物,睇嘅,喺佢個「」,而所謂「值」,喺好實在,唔會因為時間、環境而隨便改變,同「價」唔一樣。正如一個 500 平方尺嘅高層兩房單位,樓價跌一半之後,唔通會縮咗做 250 平方尺、走咗落低層、又或者得番一個房咩?

我啱啱講嘅「值」,大家都喺見得到,觸摸得到。但有啲「值」,喺唔容易睇到,亦好難數字化,就好似需求咁。需求,喺一種無形嘅「值」,要了解需求,憑嘅,喺市場觸覺。呢味嘢,數字、圖表,幫唔到好多,關鍵,喺你有冇能力,睇得穿市場嘅行為,亦即喺人嘅行為。而睇穿「值」,只喺第一個層面,要賺錢,就要通過第二個層面,即喺有效同適當咁利用「值」,持續衍生回報,呢個就喺所謂嘅,孳息

有人引用首富嘅說話:「邊個話投資地產一定賺,我就話佢叻」。我講過幾多次,唔好斷章取義,曲解人地嘅言論?鬼唔知,任何生意,都冇話一定賺咩!但咁唔代表,人地就一定要蝕俾你。又正如我見,王弼嘲笑收租佬,喺收三厘半,冇大志嘅磚頭塔利班。其實市場,喺睇需求,只要有需求嘅生意,就會有人做,至於賺唔賺,賺幾多,喺冇保證,睇唔穿呢個道理嘅,根本就唔了解市場,亦唔配做一個生意人。最差嘅投資心態,就喺成日諗住,靠人地蝕俾你去賺錢,呢種人,唔會成功。真正嘅投資者,响市場裡面,喺有清晰嘅角色。行使自己嘅角色,通過雙贏,通過貢獻,賺取回報,咁就算只喺得三厘半,都可以好成功。

歐洲市場嘅宏觀值

前日,英國以公投決定脫歐,環球震盪,上午嘅恆生指數,喺咁跟住個點票走,真喺好似睇戲咁。早前湯博士話,公投支持脫歐嘅人,唔會超過四成,又話脫歐之事,今次一定唔會成功。其實,如果民眾意願,唔喺一半半嘅話,就唔使搞到要公投啦!所以公投得嘅,結果就會好難預測,博士話「認錯」,只喺承認估錯,都還可以,但若果喺 SORRY 之類嘅話,我睇就不必。我見到有被封嘅回應,指責博士估錯;都喺果句啦,一個答案嘅執著囉!原來好多人,都想趁呢個關鍵時刻,撈番一筆,將佢地嘅投資,押注响自己心目中嘅答案度。我唔喺講笑,呢鋪同賭大細,喺冇分別,連大鱷都要輸錢。所以做人呢,真喺唔好咁投機

今次,市場普遍低估咗難民問題,對英國人嘅切身影響。投機市場,可以通過押注,迫使美聯儲局加息,但就冇辦法改變,英國脫歐嘅決定。因為決定加息嘅,喺財金官員,而決定脫歐嘅,喺羊群。就睇番香港自己,內地人走嚟買嘢,有經濟效益之餘,大家又喺中國人,都咁大抗拒,咁你話英國人,會點睇啲難民?佢地會點揀?投票支持脫歐嘅,有 52% 左右;而响香港,十六萬公民票,加六萬六本土票,又喺 52% 左右喎。嘩!乜咁巧合嘅?

至於英國脫歐,對香港嘅影響,我就非常同意博士講嘅,風馬牛不相及,甚至對香港有利添。當日睇完首富嘅記者會,我就總結咗一句話,環觀四周,都喺香港最好!記得曾經勸諫朋友,都俾人話唔尊重前輩,搞到自己好似後生咗十年咁;家陣我潤全港最有錢嘅人,又唔知會唔會俾人話,冇大冇細?

虛心嘅,小朋友一句戲言,亦可以畢生受用;唔喺嘅話,有高手教路,都可以一無所獲。做得首富,點會冇呢種胸襟?好多人以為,低入高沽,就叫做投資,其實咁樣只喺賭博啫!唔深入了解個「值」,而只喺睇住個「價」,根本就唔算投資。歐嘢幾平,我都唔 BUY,喺因為歐洲,唔喺一個發展嘅地方,而喺一個,燒錢嘅地方。唔好以為,燒人地嘅錢,可以唔使負責,你燒人地嘅錢,即喺燒自己啲資源,削弱自己嘅「值」。

英國脫歐嘅啟示

全球一體化,喺大趨勢,而歐盟嘅成立,亦喺順勢而行。可惜,呢個一體化,唔喺用嚟發展,而喺用咗嚟為佢地嘅,民主、人權,呢啲奢侈品埋單,跟市場定律、自然界定律,背道而馳。英國脫歐,引發歐盟解體嘅危機,正正喺漠視自然界定律嘅果,只有重回發展嘅正軌,先至可以有機會,收拾到呢個殘局。

英國脫歐,究竟有乜嘢啟示?其實,留歐、脫歐,都只喺一個答案,就算今次公投嘅結果,喺留歐又點?一個答案,喺改變唔到市場嘅基礎現實。有啲嘢,今日唔發生,唔代表他日唔會。如果一個,開大嘅答案,同一個,開細嘅答案,令你對自己嘅投資目標個「值」,有截然唔同睇法嘅話,咁你見到嘅,根本就唔喺真正嘅「值」。點解我嘅投資,可以有十倍嘅抗風險能力?作為長線投資者,我睇到嘅「值」,喺好實在。

正如我話,香港,喺一處匯聚人才同投資嘅福地。就算經歷咗股市大跌,樓市回調,到依家英國脫歐,香港嘅基礎因素,仍然一樣,而我見到,香港嘅「值」,都喺冇變。咁試問,我投資香港,有乜好驚?有人話,香港人,似乎走在世界嘅前列。寫得出呢句話嘅人,一啲都唔簡單。

現實就只得一個

答案,可以唔同,但現實,就只得一個。

今日呢篇序,已經寫得太長,要告一段落啦!千言萬語,都只喺想帶出一個結論。早前有朋友,一針見血咁,指出淡友嘅誤區,其實好友,一樣有誤區。都喺果句,我地需要嘅,喺明燈,而唔喺答案,摒棄唔到一個答案嘅執著,就唔會睇得明我寫乜,更枉論去睇得明我下一篇正文啦。

當有一日,你突然發覺,個世界變咗;但其實,變果個,喺你,而個世界,始終如一。

只不過,之前,喺你自己,冇去睇清楚啫!
 
 
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1. CD ROM 2016-06-26 22:38:29
沙發!
2. 打工仔 Andy 2016-06-26 23:56:49
珍兄文章寫出問題要點, 由環球點滴, 到網站問題, 回應者質素等等, 一 一道出! 好野! 
3. 蕭峰 2016-06-27 00:39:13
深入了解個「值」,而只喺睇住個「價」,根本就唔算投資。歐嘢幾平,我都唔 BUY,喺因為歐洲,唔喺一個發展嘅地方,而喺一個,燒錢嘅地方。唔好以為,燒人地嘅錢,可以唔使負責,你燒人地嘅錢,即喺燒自己啲資源,削弱自己嘅「值」。

好文!珍港兄的文值得詳細拜讀!


4. 引刀一快 2016-06-27 07:08:56
珍港兄

真係唔明,你話:

今次香港樓價回調,關美國加息乜事?唔去了解真相,而只喺將兩個半年之內,出現嘅表面答案,炒埋一碟,咁嘅因果嘢都搞錯,講乜教人投資?

咁點解你又搞個咁嘅投票活動嘅?


痕?
5. 引刀一快 2016-06-27 07:17:05
珍港兄

今年二月底起,佢就喺咁重複話,放 BSD,CCL 會上 180 啦!咦?咁依家有 BSD,個 CCL 咪已經可以上到 156?唔好話我知,你唔識點計數,180 除以 1.15,咪即喺 156 囉!


睇嚟你唔止唔識計數,連邏輯都有問題喎。

咪以爲我唔睇你就可以亂咁寫至得架,真係爆笑。



6. 引刀一快 2016-06-27 07:24:45
如果有隻股票,我買就十蚊,你買要十一個半,你會唔會買嚟俾我接貨?


都唔駛講多喇。
7. 價值投資法?? 2016-06-27 09:12:53
厲害厲害!!
8. 路人皆知 2016-06-27 11:47:25
最精彩就是利用火星綱友和一刀兩位的大作和回應指出大家很難做到如筆者以前提及「大師級」的level 、因為很難做到置身於事外,對於那些有重大利益的更加難。故此簡單清晰的思路如火星兄比左計右度的一刀兄更好!
9. 八十後 2016-06-27 12:00:32
多謝珍惜香港兄, 寫得這篇文章, 定必花費不少心血和時間。序的這篇章, 已經十分精彩, 期望能夠快一點看到珍兄的正式內文!

有時候, 在這個論壇, 我們可以看到不同人的立場及論點, 實在是獲益良多! 

能夠看到大家高水平的文章, 真心感謝!!
10. 引刀一快 2016-06-27 12:06:51
住,係剛需

賺錢,係剛需中嘅剛需

唔想蝕錢,就係剛需剛需剛剛需

夠簡單未?呵呵
11. 亮劍 2016-06-27 16:19:52
珍兄對眼肯定好翻好多,寫個序都可寫得咁長,勁!

而小弟喺機緣巧合下識倒兄台,實在係我的榮幸

言歸正傳我相信:

1 環球低息環境持續
2 要投資在有息收、有租收的工具上。
3 投資產品要能抵押、計倒數、可預期、有增長機會的。 
4 以長期持有、逢低吸納方式,用複式增長累積財富。
5 唔買自己都唔識計的投資工具。 
6 外圍政經環境起伏不定,所以只重點投資喺民生必須的投資產品,因為 778 及 823 就算歐盟解體、同胞唔來買金、大陸支爆,你都要幫襯佢哋旗下的商場。
7 私楼如果價錢「合理」又供得起既話,自住無妨!
8 投資物業者正被政府「追殺」,唔好再買以免作逆鳞行為。
12. To 11 亮創 2016-06-27 16:45:53

望亮劍兄強力回歸。

13. 引刀一快 2016-06-27 16:49:59
亮劍兄


難得見到你返嚟一次,可唔可以答我一個問題,過去三年前我一直同你討論嘅大陸經濟低潮,同今日以至未來樓市走向有冇正相關?

14. 亮劍 2016-06-27 16:55:37
引刀兄……你話大陸支爆幾年,咁兄台請答小弟,大陸楼價後市如何,佢爆先定香港先?
15. 引刀一快 2016-06-27 17:18:01
亮劍兄

我都知道你講唔出口,大陸經濟出問題。喺大陸做嘢嘅人基本上個個都心知肚明,係你地一路唱硬挺住樓價啫,香港大陸樓市邊個爆先?不如你又發揮下,講講大陸經濟浪之下,香港樓市點挺住仲好喇。

還有,支爆一詞有失國體,可免則免。
16. 實力懸殊 2016-06-27 17:19:24
我又出嚟啦,睇好戲 😊😊😊
17. 亮劍 2016-06-27 17:56:27
引刀兄…… 
係你地一路唱硬挺住樓價啫……
你近幾年係咪無返大陸?
中國楼價好似不是挺住咁簡單喎!
如果中國楼價咁高都未爆,那麼相對上「合理」的香港楼價,為何要「爆先」?
今天有谷友又話,佢有層楼租约剛到期,不如你又估估,他要加租定減租?

18. 引刀一快 2016-06-27 18:18:22
亮劍兄

加租減租唔係問題,之前租值有冇高估低估,租客身份、大家有冇交情之類,不一而足,有時加埋一年都未夠樓價跌一個月,租客就賺喇。

大陸樓市呢,你睇埋冧價嘅地區先講就中肯D,至于香港樓價是否合理,我覺得再貴土豪都買得起,買得起就係合理喇,不過隨著經濟走低,覺得合理嘅人會越來越少。

19. 狼来了 2016-06-27 18:24:39
CCL118,中国经济硬着陆,美国加息等等,已经说了很久很久......

岁月催人老呀!
20. 二少 2016-06-27 18:38:37
贏咗把口,輸咗層樓.
21. 亮劍 2016-06-27 18:43:59
引刀……大陸經濟出問題,喺大陸做嘢嘅人基本上個個都心知肚明????

呢度有時不能不信命運:

大陸要開放改革……
香港就在適當時候做產業轉型,港商為中國引內資金人才技術。

到大陸站穩陣腳……
日本就在適當時候爆煲,讓出市場。

到大陸因為派系鬥爭引發64…… 
蘇東玻的共產政權相繼到台,引致不少國家四分五裂大打出手, 使中國人知道家和萬事興的大道理。

到美國知道中國係潛在對手正想將之修理……
阿富汗及中東少國家相繼出了亂子,使到美國佬好唔得閒,不能抽身。

到美國知道阿二不能小窺…… 
美國就無厘頭引發金融海嘯,焗住狂印錢、食盟國夾棍意圖谷起自己的經濟,盟友可以啞子食黃蓮扮路過嗎?

到美國要全面圍堵中國……
英國人就要公投脫歐,咁英國及歐洲仲夾埋美國對付大陸,是否想找死??

得道多助就是呢一隻!!
22. 引刀一快 2016-06-27 20:19:47
亮劍兄

中國得道?呵呵,呢個就係我同你最根本分歧。

你夾硬讚大陸,係咪想call維園阿伯圍我呢?呵呵,冇問題,慣喇。

睇怕N年冇去大陸嘅人係你。

大陸何時真係站穩腳?厚德載物,中國依傢受唔起,嘔緊。

另外,咪咁傻喇,成個世界淨係美國隊中國?好多嘢都係中國自找嘅,尤其韓戰。
成個國家俾意識形態害死。

不過,真係好難講,可能我以平民身份喺大陸生活廿幾年,都冇你咁瞭解大陸卦,淨係普通話好過你囉。
23. to 22/F 2016-06-27 20:35:26
中国咁吾稳阵,仲留?仲要2x年,仲要做平民?仲要教人投资?

大陆人D普通话不一定比香港人好的,不要骗人,很多平民说的是方言。(谎言)哈哈哈!
24. 亮劍 2016-06-27 21:16:34
小弟N年無返大陸?你估我係李啅人同流胃倾,連回鄉咭都無果D人咩,过幾日我又會去三亞游水添。
我之前講過,小弟有幾個堂兄弟喺大陸做生意,佢哋咪一樣生意照做錢照揾,小弟深信你身家肯定唔及佢地求其一個!
不過你錯唔晒嘅係,喺習近平上場後,做生意真係難左,不過我D堂兄弟,照樣定期落泥香港使錢,為香港經濟貢獻一分「綿力」!(以前係1蚊,呢家係1分……哈哈)
25. 引刀一快 2016-06-28 00:19:48
亮劍兄

同人比身家我就唔敢嘞,不過我又奇怪,你都唔識我,點解你又可以憑空深信?記得你話自己叫王先生,唔通你係王石親戚?點解你要比又唔攞自己比?亮劍兄真生鬼。你信唔信我有條收唔到嘅街數等於六合彩?唔講咁多,你當我老作喇,呵呵

討論問題居然要拉有錢親戚出嚟撐場大人,我高估咗你喇。


26. 實力懸殊 2016-06-28 00:44:45
公公即是公公,成日叫人講大陸經濟,自已又唔識講,諗住捉人唔識去邊度食嘢,原來話自己普通話好好wo,話大陸唔掂就睇你做邊行,老施底聲下氣都想中原上市為乜,你都喺轉行唔好做公公啦。
27. 珍惜香港 2016-06-28 00:56:10
珍惜香港TO:4/F、5/F、6/F 引刀一快

當日我搞真正嘅第十個人競猜,一開始就已經响尾段講到明:「唔好以為,樓市好友,一定睇美國唔加息;亦唔好以為,樓市淡友,一定睇美國會加息。記住,利率同樓價之間,喺冇絕對關係嘅」。

後嚟,我亦一再強調:「我嘅目的,除咗想大家抽離切身嘅樓價議題,輕鬆一下之外,更希望帶入較宏觀性嘅討論」。

由始至終,我都唔喺為咗要討論樓價,更加冇話要帶出,任何同樓價相關嘅結論或答案,引刀兄唔好誤會。

咁點解,我會搞埋啲咁嘅競猜活動?

最後揭盅嘅總結裡面,我話「提出呢個競猜,仲要揀,八月份,年尾前,呢個 TIMING,喺有重大嘅意義,呢方面,我有時間、有 MOOD 嘅話,會再同大家分享」。你唔問,我都唔記得我有咁寫過,而既然你問起,我就順帶分享一下。

呢幾年買債,我地將可用嘅槓桿比例,有咁盡攞到咁盡,直到 2014 年尾,已經觸及銀行可提供額度嘅上限。响以另類模式,再擴大額度,以及減慢增長,降低借貸比率,呢兩者之間,我地選擇咗後者,即喺,先降一降 L/V,睇定啲再作盤算。於是,我地從 2015 年頭開始以非槓桿模式購入資產,而其間,我地密切注視著市場,尤其喺債市嘅變化。

2015 年第三季,我開始留意到,投機市場,似乎對美國加息與否,押注太重。於是我預期,第四季,將會喺一個非常關鍵嘅時期,甚至可能有大事發生;簡單講,美國聯儲局,為咗要穩定市場,或會作出艱難嘅決定。為咗證明呢一點,我搞咗真正嘅第十個人競猜,希望通過同各位嘅討論,補充自己不足之餘,仲可以為大家,提供一個抽離樓價爭拗嘅平台,舒一舒氣,以及令各位嘅眼光,放遠一啲。

到最後,加息與否,呢個答案,已經再唔重要,因為,市場嘅反應,已經證明咗我嘅睇法。

關於 CCL156,其實條數好簡單。你講嘅所謂土豪,可以令市場承受到 $180 嘅話,咁個價,喺 $180,定喺 $156 加 15%,喺冇分別。仲有,物業,唔同股票,買入物業嘅原始目的,唔喺要搵人接貨。你 6/F 嘅回應,只喺再一次證明咗,我响文中所講嘅,將物業同股票,視為同一物

最後,希望閣下明白,帶出令人深思嘅議題,先至喺「莊」,借用他人嘅言論,只喺「閒」。你响另一邊講嘅所謂,恩怨情仇,只喺閣下自己嘅心魔啫。仲有,如果你以為我篇長嘢,喺由你講果位網友嘅回應,所激發出嚟嘅話,咁你未免太高估我寫文嘅速度啦,你令到果位人兄,自視過高,其實喺害咗佢

令我開始諗住要寫呢篇文,同下一篇正文嘅,喺一位非註冊回應者,我文中亦附有佢嘅連結。
28. 引刀一快 2016-06-28 02:25:23
珍港兄

乜個個都唔搶嘅貨會升嘅咩?咁政府出辣招做乜?

講咗幾十次,撤BSD,CCL上180,前提係開閘俾人入嚟搶嘛,依家未開閘,點180呀?除非你肯入囉。

講埋呢次,仲係唔明嘅話,當我錯罷喇。
29. 珍惜香港 2016-06-28 02:34:18
珍惜香港TO:11/F 亮劍

多謝劍兄關心,我對眼嘅情況,其實已經好穩定,不過視力同耐力,當然喺大不如前。

年紀大,唔喺呢味,就喺果味啦!哈哈!

呢篇文章,同下一篇正文嘅 IDEA,已經諗咗好耐,只喺遲遲未有動力開筆啫。遇上英國公投,先至下定決心,目標喺公投後即出。但最後,都要搞到公投後兩日至完成。依家寫長嘢,已經冇一氣呵成嘅耐力囉!

你寫果八點,我基本上同意。至於第六點提到 REITS,股息回報與租金掛勾,的確喺長線投資唔錯嘅選擇,不過始終喺股票,所以個價會受市場波動影響,不利槓桿。至於第八點,香港嘅住宅供應,好難追得上剛需,所以投資物業,唔受歡迎嘅情況,可見嘅未來都唔會點變,而政策亦唔見得會放鬆。

能夠結識到亮劍兄,亦喺我嘅榮幸。
30. 亮劍 2016-06-28 09:24:34
如果識得我有幾年的朋友,咁大家一定知我最喜歡拿28定律出來解釋問題。

呢次英國公投脱歐前個零月開始,要是有留意,其實留歐同脱歐兩邊的民意,係半斤對八兩呢隻。

但非常奇怪在對上果一個月,「有識之士」的言論對英國最终能夠留歐,係以 8比2 壓倒性贏脱歐,在最後果個星期最明顯,而且喺投資市場的盤路,更全部都做定英國呢次會大步檻過的準備。

擺明 55 波,為何變成贏硬咁投資?

奇怪不奇怪?

不過始終都係以 28 定律話事。
31. 亮劍 2016-06-28 09:44:42
討論問題居然要拉有錢親戚出嚟撐場大人,我高估咗你喇……

我財/才疏學淺,唔能夠好似珍惜香港兄咁,拿出實戰經驗出來同大家討論分享,但好彩小弟識得有錢人多,而且他們又肯將「真相」告之小弟,呢幾年我的回應,要是你得閒重溫,可知我是否係講親都唔中、信口開河之輩。

我於國內土生土長,喺呢拾幾弍拾年乘改革順風車發大達的親戚既一手意見都唔信,唔通信蘋果山埃料,或信你引刀?

32. 香港土著 2016-06-28 10:20:22
亮劍兄,

近一、兩年大陸土豪最專注做一樣野, 唔係生意, 係走資. 揾方法搬錢離開大陸, 嚟香港轆幾日幾夜銀聯「買保險」, 去澳洲加拿大買樓, 將公司轉離岸注冊, 攞外國護照......

你堂兄弟做緊都唔講聲你知, 似乎唔夠兄弟. 
33. 實力懸殊 2016-06-28 10:30:25
亮劍一下 heavy punch,

引刀 black eye。
34. 香港土著 2016-06-28 10:54:41
所謂坐順風車發大達之同志們當中, 有幾多個唔係靠官場人脈圈地圈礦、提早兩年買拆遷樓與地...... 

自己國家經濟發展有成績, 確實係一件開心事. 但我地偉大民族有個千年文化, 就係「唔夠魯迅」, 嚴重缺乏自我批判精神. 講經濟發展, 就只講好野, 未爆鑊就當冇問題; 講鬼城講殭屍企業, 就係負能量. 大陸做生意, 就唔可以負能量... 一定要飲奶思乳. 

其實, 我地偉大民族其中一個劣基因, 唔係上述所謂負能量份子, 而係滿口愛國, 眼睛只見這裡遍地黃金 (深圳上海北京樓價), 不見那邊遍地人糞 (迪士尼)... 之輩. 
35. 珍惜香港 2016-06-28 10:56:40
珍惜香港TO:28/F 引刀一快

引刀兄,其實個重點喺,要搶貨嘅,就唔會咁著眼果 15%,因為呢 15%,只喺成本嘅一部份,除非要做按揭啦!但你講果班,喺土豪喎!所以呢樣嘢,唔 APPLY。

土豪為資金尋出路,投入港樓,果 15%,跟本就唔喺問題。佢地肯俾 1800 萬嘅,就唔會介意呢 1800 萬,喺樓價 1800 萬,定喺 1565 萬加 15% 稅,反正個成本,都一樣喺 1800 萬。所以你話,放 BSD,CCL 會上 180,即喺代表今日個 CCL,已經可以上 156。家陣 CCL 冇上到 156,即喺土豪對港樓嘅需求,冇你想像中咁多,放唔放 BSD,都喺一樣。所以點解我話,你比火星網友,睇得更好。

呢個世界,好現實。土豪,一樣喺投資者,投資者買嘢,好精打細算,尤其喺物業,唔喺師奶買菜,話搶就搶。响土豪嘅角度,放 BSD,同樓價回調 15%,喺冇乜分別。家陣數字上,樓價已經回調咗近 15%,又唔見有你講嘅搶貨現象?

BSD 影響最大嘅,唔喺土豪,而喺啲要做按揭嘅人,因為果 15%,喺冇得上會。湯博士今日嘅文章,就講出咗重點,你可以過去參考一下。啲來港未夠七年,而又有能力供樓嘅準香港人,先至喺最受 BSD 影響果班,佢地等果七年屆滿,就會上車,放 BSD 嘅話,佢地幾乎即刻就會走去買樓。

呢啲先至喺,真正嘅剛需,而唔喺你所講嘅乜嘢,賺錢喺剛需中嘅剛需
36. 引刀一快 2016-06-28 11:12:32
香港土著兄

你講嘢夠中肯,所以近年有d香港人食住呢條國難水一樣發到豬頭咁,可惜引刀冇份,(唔話可惜會俾人話葡萄)
近兩三年喺大陸做生意冇吔吔聲嘅老細,又真係可能得兩成左右,咁就符合咗“二八定律”。或者咁啱亮劍兄嘅親戚全部都係呢兩成裡面嘅人,人家家山有福嘛。

不過我識得嘅也好,親戚也好,基本上全部都一個觀點,今年生意會好惡做,就算s字頭果隻波鞋,上年全國做咗30億生意,佢華南地區嘅阿頭都只係夠膽講“危中有機”,亦承認命中率往後一定越來越低。

中央都出嚟講經濟L字形發展,唯獨佢就話可以“動L”,你都吹佢唔漲吖。
37. 引刀一快 2016-06-28 11:21:33
珍港兄

開價1565,同開價1800,會係同一件貨?

如果1565嘅貨,你買咗1800,會有咩感覺?

唔該你扭開電視,睇睇Trivago個廣告。
38. 我是15樓 2016-06-28 13:34:20
好文重溫

http://m.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML2&id=32847#110503

9. 引刀一快 2014-09-07 07:58:00
一年之後開始跌四成,同兩年之后開始跌四成,有幾大分別?
10. 引刀一快 2014-09-07 08:03:38
引刀說2014 年尾,CCL 見118。係呀,我就係睇跌。
大家等著看啦。除非有黑天鵝,或引刀料事如神。唔駛料事如神,睇跌之嘛。
其他人的預測對了九個月。就算2014年頭買細價樓,現在都升了15%,還未計收租九個月,就算2014-12-31 CCL見118又如何?係一個開始啫。
2014年4月我買了間葵興光輝圍實用460呎 $270萬,收租$11000。行六分鐘到葵興地鐵站。
現在想買多間都無這個呎價了啦。呢排你咗買好多間喎,你睇過咗SSD限期你有冇得賺住出囉。
珍惜香港提出-見抵買就可以買啦。“幾時係買樓嘅時機?買得起咪就係時機囉!”呢句好熟....
我非常同意。我都非常同意..............
11. 我是15樓 2014-09-07 08:12:01
貼文預測推算分析正確。
引刀只是大淡友,我都想知幾時樓價回落,回落多少?
但積極面對,已經上了車。
如果現在回落到CCL 100,上車客都不夠膽量買樓,2012年大家都叫樓價高過1997啦,現在比2012年又升了30%-40% 細價樓。
引刀你分析一下吧。

12. 我是15樓 2014-09-07 08:28:17
引刀多謝你的回應。
回應已記錄在雲端,二年後再和你算。
葵興間樓是FP。錢由加按得來。
不會負資產。加按的樓都是很平買入的。
樓只是給有準備的人買的。
現在樓價很貴,我很同意。高追沒必要了。但大家要有準備的心,就像2003年不買,2005年都要買啦。2005年吾買2007年都要買。2014-12-31 之後●_● ●_● ●_●, 但我的樓就不賣。
13. 引刀一快 2014-09-07 08:34:48
你唔出真身,兩年后凴你籮柚塊胎記相認咩!
要討論要爭論,你出個真身,先有人服你嘅,咪咁細路仔喇。
14. 引刀一快 2014-09-07 08:44:33
貼文預測推算分析正確。
引刀只是大淡友,我都想知幾時樓價回落,回落多少?頂價四成,以118為凖。
但積極面對,已經上了車。
如果現在回落到CCL 100,上車客都不夠膽量買樓,2012年大家都叫樓價高過1997啦,現在比2012年又升了30%-40% 細價樓。
引刀你分析一下吧。
依傢成交量低,你可以話因爲冇盤,而且往後都缺盤,但係成交量低意味參攷性同樣低。我認爲