遇到經濟、零售、失業率、房屋供應等數據變化,消費者感覺如何?為什麼不直接打電話訪問他們?美國Conference Board「消費者信心指數」及「密歇根大學消費者情緒指數」就是透過電話訪問,直接詢問消費者的當下感覺及對未來的想法!匯集眾人想法,作出科學預測。其準確度受世人重視。採購經理、汽車生產、建屋目標等各個領域無不參考作出調整。
樓市的急升、急跌、轉勢,一般人都認同受某些因素影響所致,然而,很多因素的出現對樓市的影響,屬於利好還是利淡,加鹽加醋的評論員說法不一,我隨便列幾個近年熱門因素:
因素 | 利淡說法 | 利好說法 |
SSD | SSD打壓炒風,擊退炒家。樓市沒運行。 | 短線炒家轉身為長線投資者,鎖死二手市埸供應,令價格不斷上升,實施後升幅擴大。 |
土地供應增加 | 供求回復平衡,甚至供過於求,令樓價回落。 | 暴露了政府覓地起屋困難,由覓地到落成,需時5至10年時間,「遠水不能救近火」,市民住屋需求迫切,樓巿繼續火熱上升。 |
加息 | 增加供樓負擔。過往經驗是,美元強勢會令港元資產價格下跌。 | 加息代表經濟好,股巿和樓巿都會升。 |
人民幣貶值 | 內地人來港置業減少,人民幣累計期權(I kill you later)令很多人損失慘重,港商賣港樓救亡,內地企業班資回朝。 | 更多內地資金湧入香港, 港元成為內地資金避險池,港樓自然成為內地資金的避難所,有利香港樓市。 |
股市大牛 | 樓價已太高,套樓買股回報更佳。 | 財富效應,帶動樓市。 |
股市大跌 | 賣樓補倉/贖身。 | 棄股買樓,收租實際 |
任何因素,準置業者認為利好的人數較多?還是認為利淡的人數較多?在未有大數據(Big Data Revolution)之前,較科學的方法,相信是民調。
2003年至2007年期間,香港理大與浸大合作,定期透過電話問卷調查得出被訪問者對樓市的看法,製定「香港住宅樓宇BRE信心指數」,之後,不定期的電話問卷調查也常出現,例如:CY剛上任時,《南華早報》與調查公司TNS合作做過一次,去年9月中大也做過,其結果相對分析員的預測,也算準確。
不過,大家有沒有聽過一系列四字詞語:「口是心非」、「思想巨人、行動侏儒」、「幻想多多、行動甩拖」…雖然有關專家設計的問題,能過濾出說謊的受訪者,但其實受訪者的想法與真實行動也會有落差。還有,準置業者樣本少,非準置業者的感覺可否代替呢?剛沽空自住樓和剛高槓桿買入的人,會否以願望性答案取代感覺答案?一般電話訪問成本重,成功受訪比例低,受訪者會責罵調查員,我公司的部門主管就曾形容為厭惡性工作。除電話訪問,究竟有沒有方法,看看準置業者置業前的相關行動?
大家有沒有聽過,google發現某地區爆發流感,較當地衛生部門得知還要早,「玄機」就是某地區突然很多人在search engine上打keyword "flu",投資市場、甚至物業市場有否那種「玄機」?
在驚嚇的新聞及加鹽加醋的評論後,蝴蝶效應出現前,究竟有沒有突顯的訊息?告訴我們那些因素對準置業者而言,屬正面還是負面?莫非又是電話訪問?大數據中的地產網瀏覽量,有否啟示? 2008年大跌市,當年11月,各大地產網瀏覽量突然大增, 以下是我當年在alexa.com 留下的走勢圖:
當時我推算數月後樓市必大反彈,並鼓勵多家中型代理老闆全力擴張。大家可能會質疑當時各大地產網是否正值推廣,但起碼我們旗下所有網站不是。數月後果真價量齊升。以下是當年明報製圖:
人人都可上alexa.com看看。去年9月我再查看,當時大部份地產網的瀏覽量都在下跌。
若細緻地區分,大數據中的:
業主獲悉某些因素後的放盤行動?
放盤量的趨勢?
準置業者獲悉某些因素後的樓盤搜尋行動?
準置業者的預約睇樓行動?
預約睇樓的趨勢?
再比對樓價走勢,有何關連?
我們有幸建立及管理數百個地產網、iPhone Apps及Android Apps,我們做過實驗,看放盤數量及網上預約睇樓的人數,來推測往後幾個月的平均呎價走勢,首先準備:
1. 每月業主登報或網上放售盤宗數,來源:所有報章剪報、Yahoo!地產、on.cc揾樓18、 Property.hk;
2. 每月網上準置業者「預約睇樓」次數,來源固定在350個平台,包括:Yahoo!地產、on.cc揾樓18、Property.hk等250個地產網、50個iPhone Apps及50個Android Apps。
原來樓市總是「量」先於「價」動,如上圖所示被圈起的4個月份:
2012年7月,預約睇樓人多,放盤數量少,往後樓價升;
2013年2月,預約睇樓人少,放盤數量多,往後樓價跌;
2014年6月,預約睇樓人多,放盤數量少,往後樓價升;
2015年7月,預約睇樓人數有記錄以來新低,放盤數量是29個月來為新高,結果成交價向下,非常準確。「香港置業者情緒指數」僅欠臨門一腳,建立公式,建立模型推前測試,定期公佈。
我首次公開身份撰文,首先要公開致謝的當然是湯文亮博士,他將幾十年數百億實戰心得公開跟網民分享,香港還有第二位嗎?連續5年,湯博士亳無保留地將每個新思維、新邏輯、升跌預測都優先在「地產資訊網」發表,帶動著我們網站的瀏覽量節節上升,從各大銀行地產廣告Banner從未間斷便可見一斑,我代表我們多家公司全體仝人,向湯博士致以最衷心的感謝。
謹以此文獻給:珍惜香港、Alan Pepper、新抱仔、打工仔、Oscar Lam、引刀一快、占士、無奈、CD ROM、Sugar、麗娜、望東樓、西門吹雪…太多人了,未能盡錄,我很感激你們。我雖無置業需求,但當置業者情緒數據確定回升訊號出現時,我一定,再召集你們「品酒輪轉勢」,再深入分享data listing,再煮酒論英雄,再共飲共唱共醉。讓我們一同成為最能把握時機的置業者。
*** 完 ***