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資深會員專欄

人在旅途置業時（5）

 

望東樓

2016年1月20日

港樓幾時都咁貴？

有網友話香港啲樓不嬲咁貴，呢點係立刻得到我嘅右腦認同嘅。不過亦有其他網友唔同意。於是我就拍心口整幾幅圖大家嘆下。咁究竟一樣嘢係唔係貴真係好難講，因為每個人嘅價值觀唔同。PP兄早年係度出過文，以香港銀行體系入面嘅存款同樓價比較，用以顯示香港當時嘅樓價唔係貴，如果大家有興趣不妨搵返出嚟睇下。不過由於HKMA係2012年之後不斷買入超過一千億美元守護聯繫匯率，況且香港資金自由進出，而家再用呢個方法睇可能有問題。我又曾經試過用total residential market value／GDP嘅方法睇，但而家個副圖仲未搵得返，等我搵返一定係度登。
今次我係度用咗RV同埋統計處嘅數據：未經物價調整嘅人均GDP，亦即係我哋平均每人搵幾多錢、同埋用買樓嘅代替品—租金（RV嘅Type A/C/E Rental Index）嚟同樓價（RV嘅Type A/C/E Property Index）互相比併。
如果大家有其他好提議不妨係度提出，係可以搵到資料嘅情況下，我會係呢度照登。一如以往，先出圖俾大家吹吓先。

《後加：大家小心大部份圖都係用relative change嘅概念，我用房價指數/人均GDP，但數字無用絕對數字表達(即係個圖無話俾你知要用幾年入息至買到層樓)。我將呢個數字scale咗去一做起點。如果條線由一上到二即係話原本你要x年收入先可以買斷層樓，而家要2x咁多年嘅收入。》

樓價指數/GDP
租務指數/GDP
樓價指數 /租務指數
GDP/租務指數樓市指數相對增長三合一 (log scale)
GDP/租務指數樓市指數相對增長三合一 (normal scale)
呢個係以前做落嘅CCL比恆指，但係基於死剩種謬誤理論，我唔建議閣下用來做長時間嘅分析。
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1. 打工仔 Andy 2016-01-20 14:22:44
沙發! 
2. 西門吹雪 2016-01-20 16:53:40
東樓兄，讚！！！
睇第一圖已經好可怕了。。。
3. 西門吹雪 2016-01-20 17:00:15
你應該加個警告字樣:
盲好們如有心藏病，血壓高或孕婦者勿入。
4. 引刀一快 2016-01-20 17:01:41
吹雪兄

唔將1、2圖對比，你仲未夠驚。
5. 望東樓 2016-01-20 17:05:30
查質如果你乘返每戶平均人口，條線會更有趣。等我有時間補飛。如果你有時間慢慢睇，你會睇到非常多嘢。
我希望大家發表下意見。
6. 望東樓 2016-01-20 17:07:07
仲有，第三幅圖即係第一幅加第二幅。
7. 無奈 2016-01-20 22:24:42
吹雪兄，硬好是指長遠必升，跌些少反而健康啲，跌市也是一個機會，機會係留給有準備的人。
8. 望東樓 2016-01-20 22:32:07
無奈兄，對啲公仔有乜觀感？歡迎提供意見／批評。
9. CD ROM 2016-01-20 22:40:33
等我又吹返兩咀先~

我無記錯統計處既資料顯示，高收入家庭數目既近年增長%驚人，呢堆人先係近年同未來參與買或租市場既持份者。用GDP似乎有欠公允wor。

持貨唔賣，持錢唔買，都沒有左右過市場價格升跌的啊。
10. CD ROM 2016-01-20 22:51:23
刀兄，吹雪兄，

圖一二對比，我解讀成，持有type c單位收租業主，錢鬆動到唔在乎租金回報嗎？ haha
11. 望東樓 2016-01-20 23:00:40
CD ROM，我都好想攞倒深入啲嘅GDP數據，唔知有乜其他代用好提議又或者數據源。
12. 西門吹雪 2016-01-20 23:37:41
無奈兄，可能我把硬好同盲好撈亂左。
盲好應該係吾理乜原因都話升，接受吾到任何下跌既人。上文已改。
13. 西門吹雪 2016-01-20 23:44:15
ＣＤ rom兄，圖二係刀兄説的。我只説圖一。btw, 可能我個warning係多餘的了。點解呢？因為盲好係盲架ma, 乜圖都只係只睇到升，升，升，哈哈。
14. 無奈 2016-01-21 08:03:56
東兄，了不起，難怪你被封圖王👍
思之良久，不禁又要贊博士一番，尾二圖印證了幾年前博士與銀行家飯局／酒會後的幾篇文章，預警樓市再上。
既得圖王提問，小弟定當全力以赴钻研一番，無力批評，體會倒可以說說。後續。
15. 望東樓 2016-01-21 08:18:39
有時間會加個median 人均GDP對Type A.
16. 無錢開飯,有錢据扒 2016-01-21 08:24:51
用香港平均每人搵幾多錢嚟睇樓價貴唔貴應該唔得，因為香港係貧富懸殊非常大嘅地方，頂層5%富人差唔多擁有咗香港90%嘅財富.

好似2015年嘅香港人平均薪酬係大約$25000每月, 但係睇番身邊香港市民, 80%以上都無咁高嘅人工, 好多都得一萬蚊咁上下,唔少人更只有八九千蚊, 所以用香港平均薪酬嚟估算樓價相當誤導. 將班頂層嘅有錢佬同埋所有香港人加埋計平均薪酬, 反映唔到樓價貴唔貴. 只能反映香港嘅貧富懸殊係遠超世界標準.


17. 引刀一快 2016-01-21 10:03:11
To 16樓 据扒兄

尋日威爾斯工潮，新入做護工都係九千幾，呢份工作唔係輕鬆，兼要面對好多令人唔自在嘅嘢，我覺得萬五就差唔多！
不過，12年，聖保祿嘅護工，都係呢個價咋。
供樓？儲首期都有排喇。
18. LYC 2016-01-21 10:28:18
還未計大陸有錢個班來香港買樓。
現在每年都有大量小，中，大學生來自大陸，他們部分都會在港置業。居留夠7年，又做了香港人,BSD都冇用。
19. 望東樓 2016-01-21 11:29:44
咁大家可唔可以提供一把更加好嘅尺？
20. 無錢食飯，有錢据扒 2016-01-21 13:05:35
TO：17／F ＆19/F

其實無論乜嘢統計方法，各種各樣嘅圖表，都只係想將千變萬化嘅社會現象用數學方法客觀咁表現出黎，再從中得到合理嘅結論， 可惜數字係死嘅，人心咁複雜又有咁多私心，往往啱嘅都可以解成錯。

舉兩個香港例子，好似某大學做嘅市民對政府滿意度統計，又好似政府對市民三年可以上樓嘅統計，兩個例子嘅統計數字都無錯，但係就人為咁利用數字作出合乎自己意願嘅結論，前者故意選定特定族群，後者故意將一年內就上樓嘅和三年以上都上唔到樓嘅拉平均。

再舉一個美國例子，二戰時，美國嘅戰鬥機成日比日本仔打落嚟，所以美國飛機生產商就做咗一個關於飛機弱點嘅統計，報告指出，大部分飛機師都指出，美國飛機成日比敵機打中飛機尾部，飛機製造商於是決定幫全部戰鬥機加裝機尾機關槍，結果當然係一個大悲劇啦，有咗機尾機關槍嘅飛機一樣係比日本仔打晒落嚟，好明顯個統計係錯嘅，但錯係邊呢？

戰後再分析，先發覺美國飛機嘅弱點原來係油缸，油缸中彈嘅飛機師已經全部機毀人亡，無辦法說出油缸係弱點，反而機尾中彈嘅飛機師可以飛返基地，講比統計人員知，機尾成日中彈.

統計嘅正確與否其實係由人嚟決定，數字始終係死嘅 ： ）



21. CD ROM 2016-01-21 13:36:24
樓兄, 小弟確實不精於找數據, 但認為試找一下, 例如港人收入頭30%既amount去代替GDP去plot圖, 類似呢個方向會起碼更能代表市埸持份者收入變化.


22. 望東樓 2016-01-21 15:05:43
扒哥，我師傅都係咁教我，stat係用嚟呃人嘅。所以呢啲咁粗重嘅工夫我一定覽住嚟做（只有我呃人，少啲俾人呃）。你舉嘅例子我係『人在旅途置業時（4）』都有引用。有時間不妨睇睇，多多指教。
23. 望東樓 2016-01-21 15:06:16
CD ROM兄，如果我搵到數據一定post。
24. 望東樓 2016-01-21 16:24:31
大家小心上面大部份圖都係用relative change嘅概念.我用房價指數/人均GDP,但數字無用絕對數字表達(即係個圖無話俾你知要用幾年入息至買到層樓).我將呢個數字scale咗去一做起點.如果條線由一上到二即係話原本你要x年收入先可以買斷層樓,而家要2x咁多年嘅收入.

因此呢個相對數與你係入息分佈入面邊個decile嘅影響應該有限.雖然係咁,我都搵到少少嘢,下星期登.
25. 据扒 2016-01-21 20:39:40
TO 東樓兄

剛拜讀了你的上—篇大作，也真巧合呢！大家都引用了二戰時的例子，我是二十多年前聴教授説的，看來大家的版本也有—些不同，但要表達的思想都是一様的，有趣。
26. 望東樓 2016-01-21 21:29:24
我係早前睇信報一篇『點解要讀經濟學』嘅文章。不過我哋信嘅嘢都係差吾多。
27. Ronald 2016-01-27 22:37:19
Simon兄，你經常晚上去老蘭？去開邊間？搵晚落來找你吹下，唔知PN兄和占士有冇興趣？
28. 西門吹雪 2016-01-27 23:09:36
Ronald兄，我間中有同ｄ friend去下旺角太子飲下野睇下波，好少去老蘭。老蘭係河兄講架咋，哈。

如果有機會可以一起看場波啊。=)
29. CD ROM 2016-01-27 23:12:22
Ronald 兄，你約幾條佬去老蘭搵Simon兄，我怕Simon兄會發老脾!

Haha, 講笑講笑，莫見怪!
30. 西門吹雪 2016-01-27 23:23:07
Cd rom兄，我地呢ｄ宅男，去到老蘭咪靠邊站，女又溝吾到，um下um下吾知為乜咁。都係幾條麻甩仔睇下波，mod下花生開心ｄ。
31. Ronald 2016-01-27 23:32:00
好！等我找間正D的
32. 西門吹雪 2016-01-27 23:37:41
好啊，可以email我啊。
33. 望北樓 2016-01-27 23:57:26
[ 此內容只供會員閱讀 ]
34. 望東樓 2016-01-28 00:00:09
[ 此內容只供會員閱讀 ]
35. 占士 2016-01-28 11:30:19

Ronald兄，我已經回您的電郵及發whatsapp給您！請查閱。謝謝！

36. Ronald 2016-01-28 13:44:18
收到
37. 望東樓 2016-01-28 15:05:37

我係統計處搵到96／01／06／11年嘅按十等分組別劃分的原本住戶每月收入中位數,我用咗最高個三組嘅中位數，即係一百戶入面第75、85、同95果三戶。中間嘅年份係用linear interpolation補齊。在俾RV嘅租金指數同樓價指數呢除。1996年係1.0。所以啲圖係相對於1996年。

樓價指數除每月收入中位數

租金指數除每月收入中位數 

 

 

 

http://www.statistics.gov.hk/pub/B11200572012XXXXB0100.pdf

38. CD ROM 2016-01-28 15:20:11
Simon兄, mod花生要揀間可隨地dum殼既先最過癮!!!!!!!!!!!!!!
39. 西門吹雪 2016-01-28 15:48:07
最後個５個駛吾駛咁有＄ =.=

Cd rom 兄浦开cwb XDDD
40. 無奈 2016-01-28 19:57:01
睇波？有冇我份？
41. 引刀一快 2016-01-28 23:07:59
無奈兄

唔好咁貪心，飲完咁好嘅酒，留番D俾后生仔享用嘛！
42. 無奈 2016-01-28 23:24:28
刀兄，乜咁講呀，我真是睇足球喳，連花生都唔要。