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資深會員專欄
衷心致謝(二)轉角.下行  
 
Ronald
2016年1月8日

  我翻查近20年的電腦剪報, 大中地代丶外資測量師行丶知名樓評人丶知名投資者,知名網上樓市分析愛好者丶教授丶傳媒人丶銀行分析員丶投行等44人(名單下次聚會時給你們)過往的預測言論,大致的可分為:
  1.數據派;
  2.形勢派;
  3.圖表派;
  4.基本因素派。
  當然,若你問他們屬於那一派,他們多數一定自稱1.2.4.瓣瓣皆是,但從他們的分析理據丶風格丶側重那一方面,要將他分派是不難的。

  投行報告背後的數據派最辛苦,需要搜集大量外圍及本地經濟丶利率丶失業丶供應丶成交等數據,製作模型,須推前求證數十次。

  形勢派個個擁有二十年以上實戰經驗,憑藉新聞報道及前線經紀去感覺形勢,先知先覺不足為奇, 理論更可頭頭是道。

  圖表派,將股市的波浪理論應用在樓市,功力深厚,憑前浪推算後浪,找出牛熊各階段中的調整期丶黃金分割比率(0.382,0.5,0.618)等...,相信各位於湯博士的回應箱見過。

  我所認識的基本因素派,主講供求,着重土地供應及代理訊息,存貸及槓桿比率也是他們的強項。

  去年中,樓巿火熱,我的家人丶同事丶朋友,個個都想入市,我家人去南區睇樓,王弼又去,仲說要齊齊入市,嘩!我不得不統計一下以上四派的分析結果,9月份,1-3派開始轉軚,於是我做多少少功夫,馬上統計了田土廳將快出售的「非一般」頒令物業數量,當時嚇了我一跳,怎麼頒令數量由年初至9月份已等於14年全年的總和!另外,我也發現了置業者情緒羊群式調頭(置業者情緒我會於下篇解釋),我隨即確定9月份轉角(下行),即是未來一年樓價將會低於159月,我立即命令我控制範圍內的公司及家庭成員全部不可開票出offer。所以10月籌辦品酒會我特別命名為「論轉角」。

  最後一派基本因素派,也可名為「死硬睇好派」,他們的理據大概是:政府公佈數據水份高,一手供應沒可能達標,二手鎖匙盤少,小業主銀紙多,不會被嚇倒而急於平賣。

  先講需求誤解當時我在Whatsapp群組大概是這樣辯論的:

  房屋需求數字沒有實質而準確的統計方法,只可按歷史數據跟經濟變化作出調整,經濟好壞對需求數字的變化影響非常之大。

  舉例:
  經濟好時,子女結婚要有新居,需求一開二,子女原來的房間變了衣帽間或工人房。

  經濟差時,子女結婚後跟父母同住,工人返回菲律賓,500尺三代同堂,天神村20間屋可變60間劏房,報紙出現很多「賤物鬥窮人,一蚊一隻雞」的鬼哭神號,「七十二家房客」重現銀幕,82899703以至08年的歷史告訴我們,需求可一夜之間急劇下降,甚至無影無踨。

  有沒有人可肯定未來三年有