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資深會員專欄
要Sell就要Sell自己
 
工商舖百厭星
2015年7月11日
在過去一段時間,眼見一些初入行的地產從業員,由新仔做到現在每年個人佣金收益過百萬...這些成功的例子好多.他們大多不是大學畢業,但他們用心學習,兼虛,口才好,人脈夠,懂得明白每一區的優缺點,物業的特性...都是一些成功因素。

入番正題,小弟有位相識多年的好朋友,他在律師樓工作超過二十年,有時?佢話見到D「臨約」顯示佣金多少,真有點眼紅,奈何律師樓收費就繼續向下流,真係心淡。

我話點解你唔去做Agent呢?你有優勢,有即場法律意見,又識分間工廈,舖...還有律師樓所累積的客戶亦可能成為未來的客戶呢!我明白旁人認為若你轉行做Agent係向下流,甚至所謂放下身段,但你在律師樓工作求咩呀?朋友即時答“求財囉”。

於是半年前他俾我老點考了地產牌,入了大行做工商舖,他問我有咩可以幫忙,我答 “我唔會用人脈介紹你入行,但我建議你在九東工作,而你欠缺的係分析能力,我唯一可以幫你就係請你add入我的FB account,我會把你設地為「密友」,應可補充你的弱項,出去見客吹水都可以吹兩嘴呀”於是他真的花很多時間去細閱,有空亦找我再仔細了解。我亦有一個錦囊俾佢,就係時間亦是機會成本,今年推盤次序應是工廈行先,之後係甲廈,最後才到舖位。做生意唔係做一次,認為係優質?先好推俾客,唔好sell?場...到今天他在地產行業工作未夠半年,但佣金收益接近$200萬,可算是該行的“新人王?。今天與他食Lunch,我問佢近期sell咩呀?佢笑住話“sell自己?,我好喜歡這句話,作為一個新人,去見客先sell自己的專業再sell盤,飯都未食完又趕住去見客,我問洗唔洗走咁急,佢停一停同我講?剛簽完了層工廈獨家,我自己已出曬分契圖,有埋建築成本,每個單位入貨後的回報率…,如果簽掂,呢單有過百萬佣... 

結論:
香港其實充滿機會,只要想想不同行業可否crossover的?同效應,亦不停要自我增值,不可安於現狀,要尋求向上流的方法。
 
 
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1. 新丁 2015-07-11 16:18:35
論壇有百厭星,有新明星。讚
2. 亮劍 2015-07-11 16:51:16
星爺的 FB,真的有好多實戰例子畀新手參考,春風化雨就是呢隻。
3. 肥婆四 2015-07-11 20:29:43
這裡好人特別多,又肯教後輩,無私分享,非常難得,衷心贊賞。
4. 蜕变中嘅懒人 2015-07-11 21:23:54
這是一個令人感動、以智慧幫助知己的故事,不是只把魚送到知己手中,而是耐心授以造船方法、结網技術、捕魚技巧,更難得是仍一一跟進、细心關顧。

故云:人生得一知己如百厭星兄,不是死而無憾,而是真正無死。
非常羨慕百厭星兄嘅老朋友。
5. Ronald 2015-07-11 23:55:32
物業顧問賣的是資訊+服務+知識,而資訊及服務於同事或同行之間分別不大,剩下的取勝重點當然是知識,有律師樓的工作經驗和法律知識,加上可進入百兄的FB account增廣見聞,自然知識廣博 勝人一籌,事業上的轉捩點可遇到百兄這樣的朋友,真是幾生修來的福氣。

我這位遲來的FB初哥,有幸add的第一個朋友,也是百兄,萬分感激!
6. 山高雲低 2015-07-13 12:13:59
文章發人深省。俗D講,香港遍地黄金,只是你看不看見,有没能力執而已。 

百兄的實例,可為愤世嫉俗者借鏡。
7. 珍惜香港 2015-07-13 12:42:13
珍惜香港TO:5/F Ronald

兩日冇用電腦,番嚟見百厭星出文,又一個成功轉營嘅故事。

多謝網主响嘅最後承諾,閣下又何嘗唔喺一個成功轉營嘅好例子?

多年前,電腦業沒落,好多悲慘故事,亦有少數成功轉營嘅故事。

知識、經驗,都喺資源嘅一種,每個人,隨著時間、隨著體驗,都會擁有屬於自己獨有嘅資源。無論响乜嘢環境之下,呢啲資源,都喺有佢地嘅實用值

有啲人,經歷時勢同際遇嘅變化,自己獨有資源嘅實用值,開始減退,甚至變成亳無價值。

但原來,改變運用資源嘅模式,或者引入其他嘅資源,協同效應之下,令原有資源嘅實用值,得以重新發揮,甚至擴大,衍生新嘅資源,創造新嘅機遇

百厭星嘅律師朋友如是,網主亦如是,而我呢?自己嘅本業,好失敗,但憑另一方面嘅資源運用,就得以翻身。
8. CD ROM 2015-07-15 18:30:29
發人心省既分享!!!

希望多點讀到星師兄既文章~~~
9. Billy Ho 2015-07-19 17:33:43
Next Magazine 1185

潛入投資學堂揭炒樓「秘」招

近月在網上及報章,不時出現地產投資講座的廣告,宣稱講座免費,標榜「滿身卡數打工仔,五年八層樓」、及「八十後,三層樓一間鋪」等等,這些「成功人士」,更不時上電視、電台、雜誌,甚至出書,大肆宣揚發達經過。

這些成功例子,全都來自一間叫「FCI」(投資策略研究有限公司)的投資學堂。為了解當中「出神入化」的財技,本刊記者潛入課堂聽課,發現導師皆是行內知名的經紀及炒家,除了教授「走法律罅」的炒樓招數,還落足嘴頭要「團結散戶力量」,游說學生夾錢組空殼公司炒樓,講到明要齊齊「做世界」!

FCI每個月都有三、四堂免費講座,一班主講人「星光熠熠」,包括利嘉閣聯席董事何明高、恒力商業地產(169)獨立非執董葉景強等等,而擔任課程總監的,是自稱曾滿身卡數、後來債務重組變出六層樓的鍾學良(Anthony),他經常上電視報紙甚至出書分享投資心得。堂上眾人不斷吹噓,只要花錢報讀他們的課堂,便能盡得炒樓精髓。

這時講座上的聽眾已聽得如痴如醉,Anthony的拍檔Brian即趁機打蛇隨棍上,「我哋要結集力量!報讀課程只係第一步,重點係增大FCI兵團,就好似美孚啲師奶兵團咁,只要手頭嘅貨多,就好容易控制到屋苑的樓價。堂上的星級導師,亦會成為你哋嘅support!而我哋近八百個學員,仲會互通消息,邊區有筍盤即時短訊同whatsapp俾大家!……如果你咁都仲要諗吓嘅,唔緊要,我只同你講:機會只留俾有準備嘅人!」當晚報讀課堂,學費可大減一千至六千八百元;現場見有三十多人即時報名。

一條龍賺錢

第一堂教你避稅

這個名為「FCI小本地產投資.財技實戰課程」的課堂,包五個課堂加一個睇樓團,學員約七十人,當中以三十歲的年輕上班族及師奶為主。上堂前一眾學員充滿期盼;「我想好似Anthony咁,上到車之餘仲有樓收吓租。」「我見有學員成功咗,話同人夾錢買鋪,我都想試吓呀!」課程的「頭炮」第一堂,由被形容為重量級投資者的「財叔」開始。財叔在網上的「財務自由同學會」群組,已突破一千人,被封為「宅男樓神」。上堂前FCI負責人提醒學員:「千祈唔好打開財叔個稅務月光寶盒,呢個寶盒打開咗,多一堂都講唔晒!」愛吹水的財叔,不負眾望,由廿年前以四萬元置業開始講起,並教了一些炒樓蠱惑招,如:「如何摸到最好價?想賣樓,梗係扮買家探行情;想買樓,扮賣家放盤啦!」又如「唔好自認係真正用家,炒家唔怕認,筍盤先會益你!」說到凌晨十二點,部分學員離開,財叔才步入戲肉。

他大爆曾有幾層灣仔物業被稅局追稅,靠「出糧」予家人作公司開支扣稅,才得以解決,「咁我阿媽喺我公司做清潔,都要出份糧俾佢o架!稅局問我,點解清潔工咁高人工,係囉,我都想知點解佢成日話要加人工!」他還笑言,現時朋友多了,可以「交換啲老豆老母用」。

第二、三堂按揭走罅知多啲

諷刺的是,第二堂由利嘉閣聯席董事何明高講解法律陷阱,他連買住宅「上車」,都講到危機處處,學員都悶得呵欠連連。到第三堂,由出任恒力商業地產(169)獨立非執董、現為香港按揭轉介公司董事總經理的「King Sir」葉景強主講,他教的蠱惑招最令人咋舌。現時手揸十七項物業的King Sir,教學員以「直系親屬自住」一招,來拆解現時第二套房只借得五成的金管局緊箍咒,King Sir言之鑿鑿說:「你話唔係投資,只係買俾阿爸住嘅,就可借到七成。銀行點知你有幾多個爸爸?又點知你爸爸有無物業?我唔係教你哋犯法呀,只係你借貸嗰刻,真係諗住買俾阿爸住o架嘛!點知做晒按揭佢老人家先話唔住,咁點舉證呢?」

King Sir還指點學員,為信貸資料庫大洗底,「買樓造按揭有兩份consent(同意書)要簽,第一份係同意披露物業按揭資料,第二份係同意查閱申請者的信貸報告,第一份可以選擇唔簽。如果已經有好多樓喺手,就唔好簽第一份喇,因為唔簽,銀行只會睇到你信貸資料庫上首四個最新的通訊地址。咁點做呀?一個地址報四次囉!你哋知唔知同一個地址可以有好多唔同寫法?第幾座可以寫block,又可以寫tower,電腦系統好蠢o架咋。你亦可報阿媽阿婆等地址,咁銀行就唔知你真正有幾多物業。」

第四、五堂傍住你玩鋪

第四堂的Dooby,是前中原工商鋪東九龍區營業董事,他教授工廈投資,主力教大家爭取長成交期摸貨。最後一堂導師,是前中原工商鋪經紀趙敏賢(Laura),她講古仔的技巧一流,拋出多個著名投資者的買賣逸事,「試過有西環業主想放盤,賣價四千五百萬,話租金做到二十萬。五釐回報睇落幾好,但其實無咁高,點解?業主每年要俾租客廿萬水喉維修費,明唔明?又有無聽過廿四小時營業嗰種便利店,無閘嘅,但業主每年要回俾租客幾萬蚊嘅鐵閘維修費。邊嚟維修費呀,明唔明?鋪就係咁玩!無人傍住你哋點玩?」

這些招數可在表面上造高租金回報,吸引下一手投資者。而最後的「實戰」睇樓團,原來只是分小組各自去搵盤睇樓,既無導師帶領,又無「師兄師姐」指導,各隊人都是沒甚計劃地在西環、佐敦、紅磡及葵涌等一帶覓食。完畢返回佐敦課室,由FCI負責人再講解夾錢開空殼公司買鋪的細節,並叮囑夾錢的學員,「所有資金不經FCI手,全部都係入落第時成立咗的空殼公司銀行戶口,你哋啲錢經FCI手就變咗非法集資o架啦!」

FCI自○九年成立至今,已有最少三間由投資者夾錢炒樓的公司成立,買入西環厚和街地鋪及佐敦舊樓,並改成賓館。這些成立的空殼公司,由FCI的子公司FCIPIS管理,向空殼公司每月收取管理費之餘,他日賣出鋪位,扣除使費後,利潤還要分百分之八至十四予這家子公司作獎金;而以鋪位經紀身份任導師的Laura,原來是FCIPIS股東,佔股達三成,學員炒鋪有賺Laura即可袋袋平安。而那些星級課程,每個課程按人數估計可袋近五十萬,平均一個月便辦一次,負責人及導師都人人有得分。

夾錢者難有保障

記者將FCI及FCIPIS的公司資料、課程報名表、夾錢炒樓的「合作協議書內容重點」等文件,交給大律師陸偉雄細閱。陸偉雄指:「這是一份不平等的合約條款,保障嘅係公司,投資者可謂完全無保障。」針對該份「合作協議書內容重點」,他指出,「呢度寫明,每位股東都有責任成為按揭擔保人,但就只提及擔保人可以分多啲錢做獎勵,但完全無講擔保人的風險。公司被追數,第一個就告公司,第二個就是擔保人!另外,流程中提到FCIPIS找了律師幫助學員成立空殼公司,咁夾錢的投資者有無得揀其他獨立律師呢?受委任的律師會以自己的委託人利益為最大考慮,對其他人有可能唔夠公平。」

眼見章程內一句:「齊集資金便正式做世界」,陸偉雄笑言:「從未見過正經嘅公司有呢類句子!」由於空殼公司的支票簿及公司印都由FCIPIS「代為管理」,陸偉雄指:「咁即係空殼公司的管理權,已落咗喺FCIPIS手上,咁就有可能變成非法集資。」

根據《證券及期貨條例》,任何人邀請公眾將資金投入資產或生意,而投資者沒有參與日常運作,可從生意取得回報,即屬集體投資計劃,除非事先取得證監會批准,否則屬違法,最高刑罰為監禁三年及罰款五十萬元。

至於課堂上導師所教的避稅等走法律罅方法,較難入罪,「除非涉及虛報假地址、偽造文書等直接的證據,而且要有受害人,才較有可能成立教唆欺詐這刑事罪。」

否認非法集資

本週一晚記者找到FCI負責人Anthony,他否認有涉嫌違法,「(非法集資)梗係唔會啦,唔係我哋去集資,啲錢完全唔經我哋手,錢係入返同學開嘅合資公司。(你哋嘅角色呢?)我哋只係line up一班想做生意嘅人,做顧問,話俾佢哋聽法律上、會計上點做,點先係合法,所有程序都跟足公司法。」對於「合作協議書內容重點」規定,要夾錢的學員先交一萬元誠意金,Anthony解釋那是保證金(Deposit),而「一齊做世界」他則辯稱:「Gimmick 嚟o架啫!」至於堂上導師涉教人走法律罅,他笑笑口謂:「教人避稅?我哋課程內容完全無呢啲嘢,可以俾note你睇!(Note上無但導師口講呢?)可能係有同學問問題,個導師分享番出面啲人點做啫,就好似電視台訪問嘉賓,內容唔等於電視台立場。」

身為FCI負責人之一的Anthony,卡片上寫上自己是催眠治療師,及亞洲青年企業家聯盟的創辦人等等;曾炒賣七個物業,賺近三百萬。佔FCI百分百股權的大股東,是身份神秘、從未現身的雷愿桁,Anthony等一干人如此精明,要避過法律責任,應當無難度。