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蔡志忠
2019年10月16日
鼓勵首置上車 樓價難大跌
 
蔡志忠
亞洲地產創辦人
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  公司收縮,遊客銳減,消費不振等,使香港本土營商環境轉趨惡化,工商界面臨極大困境,尤其是酒店旅遊零售飲食這幾個行業受到災難性影響,年底會出現結業潮。這些範疇的生意難做,其物業價格將出現較大幅度調整。

  供求是衡量價格的標準之一,工商舖的需求大減,價格往下跌得較多,住宅的需求沒大減,價格往下調得較少。施政報告提高首置者按揭成數,讓更多市民可以上車,對中小型單位是一個支持作用。然而仍有不少人希望壓低樓價,最好樓價下跌3至5成,大家就可皆大歡喜地上車,這種想法雖可以理解,但不切實際,原因是港府一直以來的樓市辣招是管理需求,不是減少需求,購買力只是暫時被揭抑住而己。

推廉價自置房屋 與私樓分開市場

  為什麼說住宅難以大跌?主要從兩方面作分析。首先,看看港府的房屋政策,香港產業發展單一,土地是香港的重要資源,當局每年從出售土地及相關印花稅和各項利得稅的收入,佔整體財政收入高達4成左右,如果放棄房地產的高收入,轉而賤賣土地,就要拓展其他方面稅收,例如加徵薪俸稅和公司利得稅等,方可維持龐大公共開支。香港依靠簡單稅制及低稅收聞名內外,從而吸引外商投資,要改變此制度談何容易。

  國內城市的土地財政政策和香港有相似的地方,內地當局通過土地財政來進行融資搞基礎建設和信用貸款,香港從賣地收入來増加庫房儲備,維持社會各項開支,土地財政對中港兩地均非常重要。近10年來, 內地大城市樓價的升幅遠高於香港,就像鄰近的深圳,樓價和香港已相差不多,高昂的房價迫使一些負擔不起的民眾搬到偏遠一點的城鎮,但他們沒有太多的怨言,這情況跟香港有很明顯的分別。

  其次,香港有740萬人口,加上外來流動人口,估計居住在香港的人士合共有近800萬人,而人均居住面積只有161呎,因此私樓更顯得非常矜貴。在土地供應不足的情況下,即使港府引用《收回土地條例》,收回大量農地和棕地,但以港府的處事態度,加上未知有否司法覆核程序出現等,要蓋好房子恐怕還要等6至7年以上,遠水救不了近火。況且港府為了安撫基層民眾,將主力興建公營和港人優先的廉價自置房屋,有意與私樓分開兩個市場。因此,在需求沒有改變的情況下,私樓市場或只會緩慢地下調。

 
 
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1. 讀者甲 2019-10-16 18:41:09
蔡老闆講難大跌,即是仲會跌,反價嘅業主有點搞笑!
2. Danny 2019-10-16 18:45:25
我認為跌一點是好事,社會怨氣多,房屋是一個大問題.
3. 正確 2019-10-16 18:47:31
林鄭施政報告幾好,希望將功補過,幫助基層,香港和諧.
4. 有同感 2019-10-16 18:49:46
蔡老闆好文,工商舖有難,住宅有小小支持,但都會跌,中肯.
5. 引刀一快 2019-10-16 20:42:42
單單一個廣東省,已經超過50萬港人長住,全國估計近百萬。
6. 東成 2019-10-16 21:13:04
生講得有道理:

[香港有740萬人口,加上外來流動人口,估計居住在香港的人士合共有近800萬人,而人均居住面積只有161呎,因此私樓更顯得非常矜貴。在土地供應不足的情況下,即使港府引用《收回土地條例》,收回大量農地和棕地,但以港府的處事態度,加上未知有否司法覆核程序出現等,要蓋好房子恐怕還要等6至7年以上,遠水救不了近火。況且港府為了安撫基層民眾,將主力興建公營和港人優先的廉價自置房屋,有意與私樓分開兩個市場。因此,在需求沒有改變的情況下,私樓市場或只會緩慢地下調。]
7. 小心樓爆 2019-10-16 21:46:42
我覺得樓市一定爆,今次冇講錯!
8. 亮劍 2019-10-17 08:45:11
施政報告為協助首置人士,放寬可申請最高九成按揭貸款的樓價上限提升至800萬港元;可申請最高八成按揭貸款的樓價上限提升至1000萬港元。

小弟覺得最受惠嘅一群係~
本身係中產
收入有番咁上下
原本想樓換樓

呢家可以用老婆仔女(有首置名額)名買樓供全家自住,舊屋就唔使沽出用作出租,幫補新屋供款。
9. 威威食雞 2019-10-17 08:57:20
特首連入立法會讀完報告也被两次破壞,只能出視像.
特首只能盡責地勾畫出詳細可行目標.
香港所謂民主法治社會,特首不可隻手遮天說了算,
我看特首已考慮各方利益,
你做特首又可以怎樣?
你估泛民又會怎樣?
10. 東成 2019-10-17 10:50:37
8樓亮劍兄講得好啱,中產買樓有照顧,基層上樓也照顧,居屋綠置居租置計劃等等,都可以有機會成為業主.有資產有身家.唯獨地產界商界利益冇照顧.
11. 東成 2019-10-17 10:51:56
不過我認為可以接受.
12. 亮劍 2019-10-17 13:42:07
4. 亮劍 2019-02-21 10:43:57
香港表面上實行資本主義,但骨子裏係實行緊社會主義,政府提供幾乎免費醫療、教育及公屋,萬九幾樣開支等住找數,唔實行高地價政策,邊個埋單?
不過呢個世界過猶不及,如果房地產價格猛升,咁政府就會畀人插到XX開花。
政府統計部門掌握大量數據,當負責房地產官員見到樓價有大幅上升的可能,他們必定:
1 出口術為樓市降温,例如揀選一些利淡樓市的數據及灰犀牛,然後作大「少少」,務求嚇窒準備狗衝的「盲毛」。
2 靠嚇不成就出「打房政策」,限貸限售提高置業門檻等措施會輪流推出。
3 打房政策如果唔 work,就提供 panadol例如把「高樓價受害者」分流出來,然後向他們提供一些佢哋「可以負擔」的樓房,用以消炎止痛。
4 如果咁都唔得,咁就轉移視線,例如賴前朝唔做地;反對派阻住地球轉;民間冇共識……拖得就拖等到任期完滿,等下一手執手尾😔

4項措施有時順序施行,亦可執藥咁執同時實行,總之高官見到後市升硬,「打房措施」無可能畀佢停。
全世界做公職嘅人都會屁股指揮腦袋,為求自保就唔好齋聽人講,一定要同時睇下嗰個人做緊乜!
~~~
大半年前的回應,調返轉嚟講,如後市有機會向下行,打房措施便會拆牆鬆綁。
13. 引刀一快 2019-10-17 20:50:27
如果有香港人今日仲以大半年前嘅認知去判斷香港,咁呢個價又OK喎。
睇下有幾多人陪你囉。
14. 自然一派 2019-10-18 02:12:30
政治問題可以經濟解決!

"香港有740萬人口,加上外來流動人口,估計居住在香港的人士合共有近800萬人,而人均居住面積只有161呎,因此私樓更顯得非常矜貴。在土地供應不足的情況下,即使港府引用《收回土地條例》,收回大量農地和棕地,但以港府的處事態度,加上未知有否司法覆核程序出現等,要蓋好房子恐怕還要等6至7年以上,遠水救不了近火。況且港府為了安撫基層民眾,將主力興建公營和港人優先的廉價自置房屋,有意與私樓分開兩個市場。因此,在需求沒有改變的情況下,私樓市場或只會緩慢地下調。"
16. 一定賺 2019-10-19 01:56:31


鼓勵首置上車 樓價難大跌
 

最無為的是一年前的188點搶的貨,今年190點假反彈買下的貨,睇情況,可能又是: 40年後一定賺的格局......

中原城市領先指數 CCL 每周五公佈 – 最新2019/10/18公佈,反映2019/10/072019/10/13(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。
本週公佈與上週比較與上月比較
[中原城市領先指數]

180.32

  0.36 %   1.62 %
[中原城市(大型單位)領先指數]

180.6

  0.36 %   1.12 %
[中原城市(中小型單位)領先指數]

180.26

  0.37 %   1.71 %
[中原城市大型屋苑領先指數]

181.44

  0.32 %   1.70 %




17. 誰可估計 2019-10-19 19:41:51
7樓(覺得)嘅偉論錯足咁多年,諗住今年重唔中番次?

點知呢頭話今次冇估錯,轉頭林鄭又令你估錯,不過冇所謂,有(估)未為輸,繼續努力。
18. 小心樓爆 2019-10-21 15:37:50
樓市迴光返照,趁勢沽貨才是醒目仔,睇多半年,一定跌兩三成.
19. 引刀一快 2019-10-22 03:46:56
啱啱睇到大灣區有6萬蚊上車產權房,又睇下有冇人買。
20. 讀者甲 2019-10-22 17:48:40
樓價一樣跌,借9成又如何,供樓唔容易,入息7萬至8萬有幾多個呢?目前環境唔會輕易入市,觀望多.