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辣招推出五年 該是檢討之時
蔡志忠
亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長
日前財政司司長曾俊華公開表示，樓價仍高於市民供樓負擔能力，現階段看不到有空間去調整樓市措施。樓市確認下行，物業成交量嚴重萎縮，地產業界叫苦連天，然而政府似乎無動於衷，樓市辣招未有減緩跡象，連放寬一點按揭成數也欠奉，不免讓人感到失望。
按照以往政府計算方法，市民的供樓負擔能力，是從港人整體的入息中位數來計算，這似乎有爭議的地 方。住在公營房屋的市民，享受極為低廉的租金，他們之中很多人不需要買樓，或是根本不想或不會買。硬將他們加進供樓負擔範圍內計算，並不是很合理。情況就像近來政府想修訂的貧窮線一樣，有公屋福利的居民，其享有的租金補貼，其實就應當成是家庭收入的一部份。
供樓負擔 應以私樓居民計算
因此，財爺所說的供樓負擔能力，應當以居住在私人屋苑而又需要買樓的市民來衡量，這些中產階層人士的收入，看看能否負擔目前高昂的房價，以此來確認負擔能力較為準確。至於那些能力不足，或者已經入住公屋的市民，就不應該計算在準買家內，政府乾脆蓋多些公屋，盡量滿足這些人士的住屋需要就行了。
這樣的話，公屋市場歸公屋市場，私樓市場屬私樓市場，大家河水不犯井水。將房屋分為兩個市場，真正的樓市準買家範圍便會縮小，市民的供樓負擔能力的計算方法，也就會大不一樣。政府的角色，是要解決市民居住問題，而不是要幫助市民買樓，總不能連剛走出社會工作，入息只有1萬元左右的人士的買樓訴求，當局也去滿足他們？
放寬辣招 炒家也不敢高追
政府以樓價高於市民負擔能力為由，拒絕檢討樓市措施，其實是非常矛盾的。難道檢討或放寬樓市辣招，市民的入息便會增加，買樓負擔能力就會變強，從而引致樓價馬上飛升？非也，既然當局認為樓價已高於市民負擔範圍，那麼即使放寬辣招，樓市炒家也不敢高追，投資者的技能是低買高沽，沒理由選擇現在於高位入市，至於用家，更加不能將樓價推高。
說真的，「3D辣招」並沒有將樓價壓低，其主要的功能是捆綁業主放盤，阻礙交投量，這一個目的算是達到了。根據數據顯示，去年全年樓市成交宗數為76,159宗，比03年沙士時期的87,309還要少1萬多宗。很明顯，地產辣招令銀行按揭業務萎縮，律師傢俬裝修等行業受創，直接影響香港經濟流動。辣招已推出5年多，應該是認真檢討的時候了。
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1. Danny 2016-04-27 11:36:51
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辣招已綁住樓市5年幾,檢討一下無妨,政府應顧及香港經濟,長此落去,行行受累!
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2. 過路者 2016-04-27 11:46:07
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我非常同意蔡生文章言論,公屋福利就係租金津貼,基層有得到照顧. [按照以往政府計算方法，市民的供樓負擔能力，是從港人整體的入息中位數來計算，這似乎有爭議的地方。住在公營房屋的市民，享受極為低廉的租金，他們之中很多人不需要買樓，或是根本不想或不會買。硬將他們加進供樓負擔範圍內計算，並不是很合理。情況就像近來政府想修訂的貧窮線一樣，有公屋福利的居民，其享有的租金補貼，其實就應當成是家庭收入的一部份。]
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3. 過路者 2016-04-27 12:04:17
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蔡生文章每每有好強嘅說服力,既然樓價高,就唔怕會有人炒,經濟差時樓價自然跌,宜家減辣又何妨? [政府以樓價高於市民負擔能力為由，拒絕檢討樓市措施，其實是非常矛盾的。難道檢討或放寬樓市辣招，市民的入息便會增加，買樓負擔能力就會變強，從而引致樓價馬上飛升？非也，既然當局認為樓價已高於市民負擔範圍，那麼即使放寬辣招，樓市炒家也不敢高追，投資者的技能是低買高沽，沒理由選擇現在於高位入市，至於用家，更加不能將樓價推高。]
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4. 123 2016-04-27 12:19:42
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為何住公屋就不算平均收入，正是樓價太高，有誰不想去買私樓而住在公屋？ 另外如果私樓上升，公屋楼價會也升得更多，以前政府賣公屋時才十多二十萬，现在升到二三百萬。這種私樓会帶動公屋上升，居屋也是，這種經濟定律你都不懂。
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5. 不平者 2016-04-27 13:02:50
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政府出招6年，地產界就對抗足6年（還未計出招前的地產霸權數拾年)，今天才開始有些成效，若是輕易撤招，他日樓價大幅上升就怡笑大方了。
尤其蔡生在上年尾還說剛性需求大，政府怎會在短時間內撤招，請蔡生不要強詞奪理！
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6. SHUN 2016-04-27 13:27:48
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為什麼地代冇單開要政府減辣？佢地魚翅送飯又点？叫呢道D所謂好友幫佢地就得啦！業主劈租降價咪有單開啦！做下野嫲、逆市生存唔到係佢地自己問題。
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7. 小師妹 2016-04-27 13:34:25
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現在大部分公屋住戶都不會放棄公屋戶籍而去買私樓，他們寧願消費、旅行、買車、抄股也不會咁儍去供樓做“樓奴"。 至於話私樓帶動公屋上升，其實根本公屋就唔應該賣而是讓有需要而合資格人士租住直到生活情況改善後遷出的！
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8. Danny 2016-04-27 16:14:32
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9. 中肯 2016-04-27 16:31:16
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公道講,唔理地代有冇生意,大家客觀睇香港經濟,綁死成交對大家冇益. 香港係有剛性需求,就放鬆辣招俾佢成交量多啲,有咩問題呀?多人放盤出來成交量多咗,樓價基本上冇影響,影響樓價主要係經濟好與唔好.能夠幫助就業市場,放寬值得做,反正唔會有炒家,同意蔡生以下咁講: "這樣的話，公屋市場歸公屋市場，私樓市場屬私樓市場，大家河水不犯井水。將房屋分為兩個市場，真正的樓市準買家範圍便會縮小，市民的供樓負擔能力的計算方法，也就會大不一樣。政府的角色，是要解決市民居住問題，而不是要幫助市民買樓，總不能連剛走出社會工作，入息只有1萬元左右的人士的買樓訴求，當局也去滿足他們？"
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10. 儍人 2016-04-27 16:36:48
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說實話這裏那麼多所謂淡友只是在紙上談兵經常説現在樓跌幅擴大到4至5成其實只是在空談，若真的有實際接觸樓市的買家就最清楚樓市只是下調了十幾個;%及近來已經逐步回穩
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11. 旁觀者 2016-04-27 17:46:47
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12. 小強 2016-04-27 22:02:40
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政府根本將福利傾斜到低下階層，cy無非為連任舖路，但就將一班係社會上努力工作，剝削佢地利益，將佢地物業資產貶值，又令各行業都受牽連，失業上升。咁嘅環境，我都會辭職，攞公屋綜援，咁交稅，唔使俾政府剝削。
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13. boy 2016-04-27 22:04:05
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14. 2016 2016-04-27 22:09:00
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15. 唔中肯 2016-04-27 22:15:33
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現在未見撤招已見成交大增，一手新盤亦紅盤大買，何需撤招！
政府若撤招，抄家隨即蜂擁入市，到時候蔡生又話係剛性需求，只會又話政府未能及時有足夠地皮，結果又再重蹈覆轍！
蔡生，請你不要以為政府會輕易放棄，來造就地產商再度製造地產霸權吧！
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16. 贊成 2016-04-27 22:17:06
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政府將資源福利傾斜到低下階層，反而不斷剝削中產，衣家我真金百銀買返黎嘅物業，俾佢地嘅所謂樓市辣招而搞到雞毛鴨血
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17. 幻想多多 2016-04-27 23:23:03
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不要幻想多多, 各路英雄都未推跌大市, 如何會咁快撤招??? 網友多善忘...
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18. 如此 2016-04-28 00:09:51
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1樓，如何行行受累？ 我只看到高租金傷害了各行各業及家庭。
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19. 糾正 2016-04-28 01:56:07
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樓上17樓, 點解一定要推跌樓市,你同樓有仇? 睇你都係廢青一個,跌5成你一樣買唔起,有意義咩?反正你都係失業.
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21. Danny 2016-04-28 17:02:12
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樓上18樓"如此"兄: 自由市場租金升跌由市場自動調節,經濟差租金自然就跌,經濟好有人出高租金,業主至有加租空間,未知閣下懂唔懂? 但係辣招壓唔到樓價,卻出現後遺症,失業率會上升.
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22. Ha 2016-04-28 21:21:47
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本港樓價指數已由高位回落13%，跌勢已成。樓市唔同股市，股票跌咗一兩成，好多人想博反彈，但樓價之慣性（inertia）特別強，無論升浪定跌浪，通常維持較長時間，尤其是樓市辣招令炒家絕迹，博反彈最少要坐3年。再咁跌法，政府幾時至肯減辣？ 「3D」辣招之中，BSD同DSD針對海外買家或非首次置業者，唔會咁輕易撤招，但SSD影響所有買家，包括買樓自住的上車客，應該會率先減辣。對樓市的影響，視乎點減。如果只係新買家免徵SSD，咁需求確會或多或少增加，而供應不變。但如果連坐緊SSD監的業主都即時解禁，二手供應蜂擁而出，等於對樓價落井下石。小生估政府減辣卻正正係全面取消SSD。點解？唔通梁班子唔知咁會對樓市踩多兩腳？就係知至咁做！1997年老董推「八萬五」，泡沫時大增供應，被指獻計的梁振英又點會無諗過後果？八萬五被插足咁多年，小生卻認為係梁特嘅「功績」，如非樓價暴瀉七成，邊有藉口推CEPA、自由行振興本港經濟？邊會有「沒有我們來消費，你們香港早完蛋了」？中共於本港殖民又點會咁順利？梁特再推冧一次樓市，又有藉口推更多「中港融合」政策，紅色資本則趁低掃貨、買起香港，如此「功績」，做滿兩屆特首後，起碼官至政協副主席啦。你可能問：689未連任，點會推冧樓市、搞跨經濟咁笨？大佬呀，你同我都冇份選特首，民意於佢真係如浮雲。笑笑生
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23. 引刀一快 2016-04-28 22:03:22
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24. 快樂天空 2016-04-28 22:51:37
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好多網友有自己獨立自解, 就好似中國的硬漢子一樣, 呢個世界一樣米食百樣人. 各自在自己的快樂天空上.
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25. SHUN 2016-04-28 23:17:51
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樓市点解無可能跌五成？現在政策就是保護小市民、入市後大跌边D人跳樓？咪就是靠家人比首期果D沸青！
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26. 演戲人生 2016-04-28 23:29:22
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在香港,這個奇特的投資市場, 一直都是存在狂牛與淡鱷的決鬥, 就像演戲人生一樣, 好多網友, 都像是: 項莊舞劍的人物, 醉翁之意不在酒... 何需梗梗於懷...偏偏我又是個懶人...
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27. 就咁簡單 2016-04-28 23:42:14
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樓市点解無可能跌五成？ 本欄網友一年前已經說: 不可能跌五成？ 大家唔信冇辦法, 原因很簡單, 政府印發的貨幣不會回收, 就咁簡單...
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28. 哈哈 2016-04-29 00:58:01
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政府係有必要推冧樓市,5成係起碼!7成先正路!
救經濟?似樣既政府就應該知道樓市係完全唔應該同經濟掛勾! 樓市冧死好多人?你希望樓巿可以另你有經濟效益已經係詆死!如果樓市冧而嗰班資本家死我係第一個出黎開香檳! 有良知就唔好做蓄生!人一出世係應該有地方住架!唔係有錢先有得住架
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29. 認同 2016-04-29 01:25:42
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31. 認同 2016-04-30 01:48:45
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住公屋有多種福利嘅市民,如果冇買樓需要,根本唔能夠計佢地嘅購買力. 佢地冇能力買私人樓至住公屋,供樓負擔唔應該咁樣計埋佢地,公屋居民要計只係計公屋售價嘅負擔能力.
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32. 蓄芳待來年 2016-04-30 09:46:58
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To 28/F： 本來唔想回應，但真係抵唔住頸。希望閣下唔係90、00後嘅新生代，佢哋我尚可原諒佢哋未成熟、冇腦。
「樓市係完全唔應該同經濟掛勾」，咁要睇下你生活在邊個國家、邊種制度，而香港，行嘅係資本主義。冇資本家出糧俾你、俾你父母，你哋一家要去條河度打水飲，亦都唔會有香檳呢種商品俾你開。
「樓市冧5成、7成」，香港歷史上出現過，結果係好多人自殺。聽過「燒炭」未？當時最流行嘅名詞。從文中感覺到閣下係個有正義感嘅人，千萬唔好被無知利用。
「人一出世係應該有地方住」，bb，人一出世只有大陽、空氣係免費，其他，水、食物... 樣樣都要代價㗎。你冇俾，係因為你父母幫你俾咗。
人一出世由瞓，到坐，到識企起身行路，過程就係向上爬，當中要付出汗水、努力，冇嘢係應份㗎。如果你嘅人生目標係追求一層自住私樓，而依家仲未有，證明你仲未夠努力，請加油！人世間任何財富，包括知識，都要靠努力換返來，即使共產主義都如此。 Nothing is granted，盼共勉之！
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33. 看官 2016-04-30 16:20:52
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to:32樓"待來年"兄: 閣下言之有理,資本主義社會樣樣要付出代價,多勞多得合情合理,問題係某啲廢青成日想不勞而獲. 香港人一出世就有公屋福利,羨慕死剛申請來港嘅人士,佢哋住滿7年劏房,至有資格申請公屋,仲要申請3-5年至有機會得到安排.
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34. 學大傻 2016-05-01 00:49:35
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美國延緩加息期, 使很多慌失失沽空自住樓的小業主又進入望天打掛中... 其實,在香港買樓是一件很奇怪的事, 你想佢跌時佢就起被你睇,你想佢升時佢就跌被你睇, 所以,做人唔好三心二意, 墻頭草兩邊擺. 最重要供得起樓收得起租, 學大傻,做陀地收租...
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35. 滿足需求 2016-05-02 22:12:26
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政府統計處公布，2015年底香港人口的臨時數字為7,324,300人，較一年前增加57, 700人，增長率為0.8%。 去年59,900人出生，46,000人死亡；持單程證來港者38,300人。 總人口中，常住居民7,095,100人，流動居民229,200人 香港約有202萬位聯名業主...可能有500萬名人士沒有樓房的. 政府起多50萬個住宅, 都難以滿足需求...真不明白,把樓房賣出後如何可以順利回購???
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36. 剛性需求 2016-05-02 22:45:25
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需求只有＂有效需求＂和＂無效需求＂之分，並没有什麽剛性不剛性的。月收入1.5萬元，面對500萬元樓，再㸃樣剛性也無效需求。
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37. 并 2016-05-03 10:32:03
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中國客身體很誠實 五一來港人數不跌反升
又話唔黎HK,所以班大陸人只係用把口黎9up..成日掛住香港既正貨
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38. 陳C9 2016-05-03 16:28:05
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蔡生認為財爺只用「港人整體的入息中位數」來衡量供樓負擔能力，何以見得？假若現在改變「講法」，用私樓住戶入息中位數來計算，現在樓價是否就不算過高？
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39. to 32/f 2016-05-04 01:32:52
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其實真係同你講野都廢事..因為你恨本唔明人話
香港而家行資本主義,但好明顯不久將來資本主義必定玩完, 祇要你重覺得資本主義冇問題,世界行係好正確,其實已經唔駛講太多
社會主義可能共貧 資本主義必定滅亡
熱切期待!
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40. to 39/f 哈哈 2016-05-04 08:54:42
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其實真係同你講野都廢事..因為你恨本唔明人話
社會主義必定共貧
39/f 哈哈必定先比資本主義滅亡
熱切期待!
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41. to 40/f 2016-05-04 09:20:59
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低能仔,你掉轉寫我d野都改變唔到個事實架啦 又睇下我同你邊個㓕亡先?
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42. 崔健 2016-05-04 09:29:53
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32，40樓，呢個世界有些人確實心理變態，以為經濟惡化時他們可以獨活。唯一可能就是他們本事是廢人一個，『一無所有』的人才沒有東西可以輸。偏偏這些廢人以為自己有『崇高』的理想要全世界的人跟佢果一套。。 仲有，佢地口口聲聲說中共有什麼什麼不好，偏偏他們希望人人PK，對共產主義推存至上，真的做出破壞自由市場的動作，呢D人口裏說不，身體最誠實。。他們應該馬上到北韓去享受共產主義的共貧，而不是把其他人拖落水。。
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43. to 41/f 哈哈 2016-05-04 18:15:01
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事實係你日日嚟呢度呻吟、揾人可憐、揾人同情、咀咒他人，你咁嘅水平點係香港生活，“滅”字都未識寫，你中學畢業未？
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